Титульное страхование недвижимости: цена, условия, риски
Exspertiza.ru

Юридический портал

Титульное страхование недвижимости: цена, условия, риски

​Что такое титульное страхование

Страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности (страхование титула) является одним из самых спорных видов страхования. На различных форумах можно найти диаметрально противоположные мнения. Кто-то считает, что данный вид страхования гарантирует финансовую защиту при покупке недвижимости. Другие, наоборот, утверждают, будто российские страховщики составляют документацию таким образом, что ни один возможный случай покрываться не будет. Что такое титульное страхование и на что обратить внимание при ознакомлении с его правилами?

Риски титульного страхования

Определение титульного страхования в законодательстве отсутствует. В общем смысле под данным термином подразумевается риск утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда, в том числе:

— вследствие признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности;

— вследствие истребования застрахованного объекта недвижимости из чужого незаконного владения (удовлетворения судом виндикационного иска), в том числе по причине признания недействительными каких-либо сделок, предшествовавших той сделке, в результате которой страхователь приобрел право собственности.

Согласно положениям Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной на основаниях, предусмотренных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из судебной практики, связанной с прекращением права собственности на недвижимое имущество, среди основных рисков можно выделить:

— нарушение прав лиц, не являющихся сторонами сделки (несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев, наследников);

— некорректная документация по объектам недвижимости (несовпадение сведений, указанных в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости);

— установление факта мошенничества в последней или предыдущих сделках;

— признание недееспособным одного из участников сделки;

— совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон.

На основании статьи 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное, а в случае невозможности возврата возместить его стоимость. Согласно статье 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. А в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, максимальный срок исковой давности составляет до десяти лет со дня совершения сделки.

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости. Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно. Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

На что обратить внимание в титульном страховании

В теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту. Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые вероятные страховые случаи договором не покрываются. Если вы решили застраховать титул по приобретаемой недвижимости, необходимо очень тщательно подойти к выбору страховщика и внимательно изучить страховую документацию.

Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск — это иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников. Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.

Также следует учесть, что все страховые компании вносят обязательное условие о добросовестности приобретателя. В законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Такое условие безусловно справедливо, но в некоторых случаях судом добросовестность может трактоваться своеобразно. Например признание судом приобретателя недобросовестным было одной из причин первоначального отказа в страховой выплате по нашумевшему делу семьи Чалаевых, чью историю освещали Банки.ру.

Также особое внимание следует уделить исключениям из страхового покрытия. Основным риском утраты права собственности при приобретении недвижимости, который практически невозможно отследить, является признание сделки недействительной по причине нарушения прав собственности третьих лиц в ранее совершенных сделках с недвижимостью. Страховщики стараются по возможности отгородить себя от этого риска и прописывают в договоре страхования исключение: случай не признается страховым, если он возник до заключения договора страхования, а последствия наступили в период действия договора (ретроспективное покрытие). На сегодняшний день сформировалась судебная практика, признающая данное исключение ничтожным.

В случае вынесения судом решения о недействительности сделки, суд обяжет лицо, выступающее продавцом по вашему договору купли-продажи, вернуть вам полученные денежные средства. Вероятность того, что другая сторона сделки добровольно захочет возвращать деньги, крайне мала. В случае отсутствия материальных благ, на которые в порядке исполнительного производства можно наложить арест для дальнейшей реализацией имущества на торгах, с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов от официальных доходов. Таким образом, возврат долга может затянуться на очень долгий срок. Поэтому стоит избегать в правилах страхования условий, что из суммы страхового возмещения удерживается сумма, которую согласно решению суда другие лица обязаны вернуть страхователю. Добросовестные страховые компании вносят условие, соответствующее норме ГК РФ о переходе к страховщику, осуществившему страховую выплату, права требования к лицу, ответственному за убытки. В таком случае при полной или частичной компенсации убытка другой стороной сделки, страхователь обязан вернуть соответствующую долю страхового возмещения страховщику.

Если вы смогли найти страховщика, которые предлагает вам приемлемые условия и намереваетесь заключить договор титульного страхования, стоит обратить внимание на срок. Максимальный срок, в течение которого может быть предъявлен виндикационный иск, в некоторых случаях составляет до 10 лет. Договор страхования лучше заключать именно на этот срок с ежегодной оплатой страховых взносов. Так как датой страхового случая является дата вступления в силу решение суда, а суды по спорной недвижимости могут длиться не один год, если на момент окончания однолетнего полиса будет известно о подаче иска, страховщик может просто отказать вам в пролонгации.

На сегодняшний день титульное страхование развито практически исключительно в рамках страхования при получении ипотечного кредита. Страховых компаний, занимающихся титульным страхованием незалоговой недвижимости – единицы. Если в случае отказа страховщика в выплате по ипотечной квартире на помощь страхователю может прийти банк, в случае «добровольного» страхования титула страхователю приходиться рассчитывать только на свои силы.

Отказом в страховом возмещении может послужить не только отсутствие случившегося события в перечне застрахованных рисков, но и невыполнение страхователем обязательств при наступлении страхового случая, предусмотренных правилами страхования. Или если страховая компания сочтет, что при оформлении договора клиент предоставил ложную информацию. Так как страховые случаи по данному виду страхования не являются массовыми, а сам продукт связан со многими юридическими тонкостями, то, как показывает практика, зачастую вопрос получения страхового возмещения решается только через суд.

Титульное страхование недвижимости: цена, условия, риски

Покупка недвижимости может быть омрачена тем, что договор купли-продажи со временем может быть признан недействительным. Представьте, вы купили квартиру, сделали в ней ремонт, перевезли вещи, живете в ней некоторое время, как вам приходит повестка в суд. Из повестки становится ясно, что вас вызывают ответчиком, а предметом спора выступает сделка по отчуждению купленной квартиры или дома. В суде выясняется, что квартира или дом были проданы незаконно, продавец в этой сделке, а может и в предыдущей не имел права распоряжаться этой недвижимостью без согласования этого вопроса с другими членами семьи.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Причин, по которым сделки по отчуждению недвижимости могут признаваться судом недействительными, множество. И даже в том случае, если вы будете апеллировать, что на покупку вы оформляли ипотечный кредит, для суда это будет не аргумент. Завершённая сделка по отчуждению недвижимости может быть признана недействительной. Квартиру он принятым решением отберет, если получится вернуть часть денег, будет очень хорошо, но ваши отношения с банком останутся вашими проблемами. Вполне вероятна ситуация, что можно остаться и без квартиры, и еще должником кредитной организации. Предупредить такое развитие ситуации можно, если оформить титульное страхование.

Читать еще:  Отключили газ: могут ли отключить без предупреждения

Титульное страхование недвижимости – что это?

Что подразумевается под титульным страхованием? Это такой вид страхования, который обеспечивает процедуру возмещения убытков, если по решению суда было утрачено право собственности на купленную или приобретенную другим способом недвижимость. В рассматриваемом выше случае это касалось сделки купли-продажи, которая судом была признана недействительной. В некоторых случаях у заемщика нет выбора, потому что сам кредитор требует, чтобы при заключении ипотечного договора заемщик в обязательном порядке заключал договор титульного страхования.

Смысл титула непосредственно связано с предоставляемым и гарантированным государством правом собственности. Да, у вас есть право собственности на купленную недвижимость, которого нельзя просто так лишить. Но это право есть и у других граждан, которое было нарушено при отчуждении недвижимости, в результате чего она и попала в вашу собственность. Поэтому, закон находится на стороне тех, чьи права были нарушены раньше.

И чтобы не попасть в такую ситуацию, а точнее, чтобы от нее застраховаться в прямом смысле этого слова, необходимо оформить договор титульного страхования. Такое соглашение убережет добросовестных покупателей недвижимости на тот случай, если их приобретение будет истребована в пользу прежних владельцев.

Ошибочно считается, что страховать с помощью титула можно только жилую недвижимость в виде квартир иди жилых домов. Помимо них титульное страхование оформляется на нежилую недвижимость, постройки. Например, это касается гаражей, офисных помещений, нежилых зданий, участков земли.

Риски по титульному страхованию

Считается, что в данный перечень риском входят такие, как оформление договора купли-продажи с нарушением действующего законодательства, если он заключался с вовлечением неправоспособных или недееспособных лиц, либо если после сделки у третьих лиц сохранилось право собственности на эту недвижимость после ее отчуждения. Но на самом деле перечень рисков намного шире. В судебной практике, которая связана с покупкой недвижимости и оформленным титульным страхование больше всего встречаются такие риски, как:

  • Предшествующая процедура оформления прав частной собственности или купля-продажа недвижимости по решению суда признаны незаконными по следующим причинам:
  1. сделка совершалась лицом, относительно которого есть решение суда о его недееспособности либо о его ограниченной дееспособности; в момент подписания соглашения лицо не в состоянии было осознавать значение совершаемых им поступков, руководить ими;
  2. лицо подписывало договор, находясь под влиянием заблуждения или обмана;
  3. сделка оформлялась под давлением, с применением насилия, угроз;
  4. если договор купли-продажи оформлялся на имущество, которое является совместно нажитым, но на его продажу правильно оформленного согласия второго супруга получено не было;
  5. если договор купли-продажи оформлялся на имущество, переданное, чтобы обеспечить определенному лицу пожизненное содержание, но на его продажу у получателя ренты согласие не получено.
  • Неправильно составленная юридическая документация при оформлении сделки.
  • Приобретатель недвижимости оказался жертвой мошенников.
  • При оформлении сделки купли-продажи не учитывались интересы малолетних, несовершеннолетних детей, других наследников, например, у претендентов на обязательную долю.

Это не исчерпывающий список всевозможных рисков, могут быть и другие случаи, которые повлекут за собой решение суда признать договор купли-продажи недвижимости недействительным. Но тут собраны те, которые максимально охвачены юридической практикой.

Как оформить титульное страхование недвижимости?

Титульное страхование представляет собой договор страхования, заключаемый между компанией страховщиком с одной стороны, и страхователем, заинтересованным лицом, с другой стороны. Минимальный срок такого соглашения составляет 1 год, а максимальный – 10 лет. Как поступить именно вам?

Кстати, именно по этой причине титульное страхование не заключается не больший срок. Нет смысла, потому что в прошествии десятилетнего срока подавать в суд на признание сделки недействительной будет бессмысленно. Суд откажет истцу на основании того, что сроки, установленные законом, уже вышли.

Оформляется титульное страхование на недвижимость, которая куплена на вторичном рынке. На новостройки такой вид договора практически не оформляется, потому что приобретаемой квартирой еще не проводились сделки по отчуждению имущества.

Как правило, титул заключается на этапе подготовки договора купли-продажи между покупателем и собственником недвижимости. Перед тем, как его подписать, страховщик осуществляет предстраховую экспертизу, чтобы изучить историю сделок по отчуждению приобретаемого объекта недвижимости. На основании проведенной проверки страховщик приходит к выводу о наличии сомнительных фактов. Если они есть, то величина страхового взноса повышается. В некоторых случаях компания может отказать в страховании той или иной недвижимости.

Для каждого договора будет действовать индивидуальные размеры страховых взносов, которые зависят от таких факторов, как:

  1. Стоимость покупаемой недвижимости.
  2. Срок заключения договора титульного страхования недвижимости.
  3. Выводы экспертов, которые установили степень риска потери страхователем своего права собственности.

Поэтому, такой договор может быть заключен на сумму от 0,3% до 3% от стоимости покупки.

Помимо заявления на заключение договора страхования, в компанию необходимо представить такие документы, как:

  • копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости;
  • копия документов, удостоверяющих личность страхователя и собственника недвижимости;
  • выписка из домовой книги;
  • технический паспорт помещения;
  • все договора за последние 5 лет, по которым проводилось отчуждение покупаемого объекта;
  • копия свидетельства о праве на наследство, копия завещания и свидетельство о смерти наследодателя;
  • разрешение органов опеки на отчуждение недвижимости, если есть ее несовершеннолетние собственники;
  • письменное согласие второго супруга на продажу совместной собственности, которое должно быть заверено у нотариуса;
  • кадастровый план на участок земли.

Данный перечень документ не является исчерпывающим, и страховщик может потребовать дополнительные документы. Это могут быть справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, которые подтверждают дееспособность продавца. Особенно на этих справках компания настаивает, если продавцом выступает пенсионер.

Наступление страхового случая

Как только наступает страховой случай, страхователь обязан известить страховщика в установленный заключенным соглашением титула срок. Обычно этот срок должен быть в три дня, но компании любят корректировать его, обязуя граждан сообщать о наступлении страхового случая немедленно.

Момент наступления страхового случая совпадает с вступлением в законную силу решения суда. Но и тут есть нюансы. Страховая компания заинтересована, чтобы решение было в пользу страхователя. Поэтому, договором может быть закреплено обязательство, по которому страхователь должен извещать компанию на стадии получения повестки в суд. Возможен неплохой вариант, когда представление интересов страхователя в суде возьмет на себя компания.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Титульное страхование

Если вы решили купить недвижимость на вторичном рынке, не забудьте оформить полис титульного страхования.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

Опасности при покупке недвижимости

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

  • в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;
  • имеет место случай мошенничества;
  • не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;
  • предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.

Преимущества титульного страхования

  • договор страхования может быть заключен на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;
  • проведение предстраховой экспертизы (изучение юридической истории объекта недвижимости);
  • минимальный перечень документов, предоставляемых в копии;
  • при необходимости мы можем участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

По титульному страхованию можно застраховать следующие объекты:

  1. Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).
  2. Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы).
  3. Земельные участки (как в собственности физических, так и юридических лиц).

Наши договоры включают максимальное количество всевозможных рисков, от которых мы вас защищаем. К основным рискам, включенным в страховое покрытие, относятся:

  1. Риски признания сделки недействительной:
    • сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
    • сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
    • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
    • сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
    • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
    • сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
    • сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.
  2. Риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (продажа или передача в возмездной форме имущества помимо воли собственника).

Мы стремимся сделать наши страховые программы максимально прозрачными, поэтому об основных исключениях из страхового покрытия по страховым программам мы заявляем открыто

Читать еще:  Как подарить недвижимость несовершеннолетнему ребенку?

По стандартному договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие:

  1. Прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения.
  2. Военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок.
  3. Реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества.
  4. Обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя).
  5. Отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю).
  6. Прекращения права собственности на земельный участок.
  7. Выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
  8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
  9. Прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Для оформления полиса титульного страхования вам потребуются следующие документы.

Заполненная Анкета-заявление настрахование

Документы для страхования земельных участков

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом).
  2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя.
  3. Все договоры отчуждения объекта недвижимости за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
  4. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.
  5. Свидетельство о смерти наследодателя.
  6. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних.
  7. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка, совместно приобретенного во время брака.
  8. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
  9. Кадастровый план на земельный участок (формы В1, В2, В3, В4 и В5).

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать от вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Документы для страхования недвижимости

  1. Свидетельство о государственной регистрации права.
  2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
  3. Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта).
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Финансовый лицевой счет / карточка учета собственников.
  6. Все договоры отчуждения квартиры за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.).
  7. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания,
  8. Свидетельство о смерти наследодателя.
  9. Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или:
  10. Договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и доп. соглашениями или
  11. Справка ЖСК о полностью выплаченном пае.
  12. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников.
  13. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака.
  14. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста).
  15. Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).
  1. Расширенная (архивная) выписка из домовой книги.
  2. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать у вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Как оформить полис

  • Отправьте заявку на страхование (кнопка внизу экрана);
  • Позвоните нам по бесплатным номерам:

0530
для звонков с мобильных телефонов

Титульное страхование и его особенности

Титульное страхование является одной из разновидностей страховки, оформляемой в ходе получения ипотечного кредита. Цель заключения договора со страховой компанией выступает защита интересов кредитора и заемщика в случае признания сделки по покупке недвижимого имущества в ипотеку недействительной.
Особенности отечественного рынка недвижимости, например, широкое распространение разнообразных мошеннических схем, делают титульное страхование по ипотеке востребованной в сегодняшних условиях услугой. Поэтому подобный продукт входит в предложение большинства наиболее известных и популярных российских страховых компаний.

Что такое титульное страхование

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными. В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

  • добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
  • частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
  • большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
  • выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

  • подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
  • нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
  • заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
  • нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
  • юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит. Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем. Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика. Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением. Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

  • продолжительность действия страхового полиса;
  • примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
  • функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
  • статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
  • параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
  • прогнозируемый уровень риска;
  • длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.
Читать еще:  Кто должен ремонтировать в подъездах почтовые ящики?

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.

На что обратить внимание при оформлении страховки

Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой. Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию. Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.

В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

  • продолжительность договора. Составляет от 1 до 10 лет. В большинстве случаев выгоднее совершать более длительную сделку, особенно учитывая тот факт, что ипотека также практически всегда заключается на серьезный срок;
  • распределение выплат по годам. Как правило, более крупные выплаты по договору страхования предусматриваются в первые годы действия полиса. Такой подход выгоден страховым компаниям, поэтому в интересах заемщика более равномерное разделение платежей по календарным периодам;
  • формула расчета страховой суммы. Главное требование – привязка величины возможного возмещения при наступлении страхового случая к реальной стоимости объекта недвижимости;
  • четкая формулировка страхуемого риска. Одним из наиболее частых оснований для отказа в выплате возмещения страховые компании используют непризнание факта наступления страхового случая. Избежать подобной ситуации достаточно просто – необходимо четко определить все возможные страховые случаи.

Учет каждого из перечисленных параметров в процессе подготовки и подписания договора о титульном страховании объекта недвижимого имущества позволит сделать полис эффективным средством защиты интересов ипотечного заемщика при получении кредита. Важно отметить, что сравнительно небольшая стоимость страховки титула делает эту услугу крайне привлекательной для всех участников сделки – и для заемщика, и для банковского учреждения. Серьезная заинтересованность в оформлении полиса титульного страхования приводит к тому, что практически всегда удается подобрать такие условия осуществления сделки, которые устраивают и выгодны для обеих сторон.

Необходимые документы для оформления

При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

  • от покупателя – паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
  • от продавца – аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
  • правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
  • техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
  • экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
  • договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Какие случаи входят в титульное страхование

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

  • подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
  • нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
  • совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
  • нарушения, допущенные при приватизации объекта;
  • нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие – клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку. Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации. Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Когда полис может не сработать?

Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая. Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

  • невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
  • обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
  • использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;
  • продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.

Титульное страхование при ипотеке

Страхование титула – основные задачи

Титульное страхование – это страховая защита покупателя от потери собственности на квартиру, наступившей по разным причинам, не зависящим от приобретателя, в основном в результате мошенничества. Если сделку суд признает недействительной, страховая должна выплатить покупателю компенсацию, равную оценочной стоимости квартиры в момент заключения договора.

Сроки и стоимость услуги титульного страхования

Застраховать квартиру можно на любой период. Как правило, полис оформляют на три года (именно таковы сроки исковой давности), в течение которых высок риск оспаривания сделки. Продление страховки дольше 3 лет нецелесообразно – взносы по ней высоки, а риски оспаривания очень малы.

Годовая стоимость страхования титула может достигать 2,5% рыночной стоимости недвижимости. Ставка уменьшается при снижении рисков. Стоимость страховки в первый год будет существенно выше, чем на третий год собственности.

Подводные камни титульного страхования

Большинство покупателей считают оформление титульного страхования полной гарантией соблюдения своих прав. Но на практике все не так радужно. В каждом договоре страхования существуют исключения, когда потеря собственности не признается страховым случаем, и страховка, соответственно, не выплачивается. Поэтому очень важно перед подписанием договора ознакомиться с данными пунктами, желательно с юристом, который сможет разъяснить принимаемые риски. Чаще всего спор возникает в следующих ситуациях:

  1. Страхование титула при ипотечной сделке Многие банки включают страхование титула в обязательный вид страховых услуг при выдаче ипотеки. Заемщик заблуждается, если думает, что страховка защитит его интересы. Если право собственности будет утрачено в результате мошенничества или притязаний третьих лиц, заемщик обязан вернуть квартиру, а страховое возмещение получает банк. Покупатель лишь сможет претендовать на выплату остатка после вычета задолженности банку.
  2. Сроки страхования Как уже говорилось, распространена практика трехлетнего страхования титула. Но в ряде случаев срок давности продлевается до 10 лет. Кроме того, заинтересованное в расторжении сделки лицо может настаивать на том, чтобы он отсчитывался с того времени, как истец узнал, что нарушили его права, а не с момента последней сделки. Т. е. теоретически опасность может возникнуть уже после прекращения действия полиса.
  3. Нестраховой случай Страховая компания не станет возмещать убытки покупателя в следующих случаях: • Форс-мажорные обстоятельства общего характера; • Если страховой случай возник после передачи объекта другим лицам по возмездным договорам или безвозмездным сделкам; • Если потери возникли в результате случаев, подпадающих под имущественное страхование (например, квартира сгорела в результате пожара); • Если в помещении была произведена перепланировка или оно использовалось не по назначению; • В случае изъятия недвижимости фискальными структурами.
  4. Ретроспективное покрытие В договор страхования может быть включен пункт о ретроспективном покрытии (т. е. если событие, в результате которого возник страховой случай, возникло до подписания договора, обязательства перед застрахованным лицом не возникают). Это спорный пункт, так как он практически вступает в противоречие с самой сутью титульного страхования. Поэтому практически, страховая отказывает в выплате страховки, если будет доказано, что покупатель владел информацией о данном событии и утаил его от страховщика.
  5. Несоблюдение условий Страховщик может отказаться от выплаты в случае нарушения застрахованным покупателем условий договора (например, не оформил своевременно какие-то документы или не предоставил их).
  6. Двусторонняя реституция Если суд расторгает сделку и присуждает обеим сторонам вернуть друг другу то, что было получено в ее результате, страховая компания не должна возмещать стоимость квартиры. Она взыскивается с продавца. И возврат денег может растянуться на долгие годы.
  7. Ограничение или обременение права собственности Страхуется именно потеря права собственности, а не ограничение этих прав. Если появится человек, который по праву может пользоваться квартирой (без права собственности), страховым случаем это не будет. В результате новый собственник получает квартиру с обременением. Таким образом, становится понятно, что титульное страхование – не панацея на все случаи жизни. Чтобы титульное страхование действительно смогло защитить добросовестного покупателя в сложных ситуациях, перед заключением договора лучше проконсультироваться с профильным юристом.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector