Собственник подвала произвел незаконную перепланировку
Exspertiza.ru

Юридический портал

Собственник подвала произвел незаконную перепланировку

Фундамент дал трещину

Действующие законы предусматривают административную ответственность только за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах. “Жилищный кодекс регулирует взаимоотношения по жилым помещениям. Мы его расширяем”, – отметил Павел Качкаев.

Кроме того, ответственность за перепланировку несут только физические лица, хотя помещениями на первых этажах и в подвалах часто владеют компании или муниципалитеты. Если законопроект примут, то должностным лицам придется заплатить за незаконную перепланировку штраф в размере 4-5 тысяч рублей, а юридическим – 40-50 тысяч рублей.

За предложением депутатов стоит реальная проблема – перепланировки в подвалах не редкость. В то же время именно они являются самыми опасными, так как они затрагивают фундамент и опорные конструкции, на которых приходится основной вес многоквартирного дома.

Это может привести к плачевным последствиям для здания: трещинам, проседанию строения и даже обрушению. В 2015 году в Перми из-за углубления подвала рухнул подъезд пятиэтажки. Собственники помещения в цокольном этаже хотели сделать высокие потолки, а в итоге произошла трагедия. В 2016 году обвалился дом в Междуреченске, потому что магазин в подвале расширял окно.

В подвале есть и коммуникации, напоминает Павел Качкаев. Незаконные перепланировки приводят к их поломкам или к ограничению доступа к ним. Собственники и арендаторы подвалов обшивают коммуникации отделочными материалами, что мешает ремонтировать сети или отключать воду и газ в аварийной ситуации.

И чем коммерчески привлекательнее помещение, тем более серьезной перепланировке оно подвергается. Именно поэтому от незаконного переустройства в основном страдают жители центральных улиц городов.

Недавно громкая история произошла в Санкт-Петербурге. На Лиговском проспекте в подвале дома открывали очередной продуктовый магазин шаговой доступности. Для этого существенно перепланировали помещение. В подвале появился лифт, для этого убрали надподвальное перекрытие, был сделан проход в несущей стене, убраны несущие стены и две опорные колонны внутри помещения. Жители обратились в суд, а собственник помещения предоставил зарегистрированный в Росреестре план помещения с изменениями. Возник резонный вопрос: как перепланировка со сносом несущих конструкций могла быть согласована? Оказалось, что согласовывать такие работы сегодня некому. “Порядок перепланировки в многоквартирных домах определен для жилых помещений. А для нежилых его нет. Росреестр при регистрации проекта может предъявить к нему требования, прописанные Градостроительным кодексом”, – говорит Игорь Кокин, эксперт Научно-образовательного центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС. В этой сфере пора навести порядок. Иногда даже суды признают законными перепланировки нежилых помещений со сносом несущих конструкций, что в итоге приводит к трещинам на фасаде.

Незаконные перепланировки могут остаться просто незамеченными. Собственники баррикадируют двери, не пускают в помещение сотрудников управляющих организаций и жильцов. Поэтому узнать о том, что снесены важные конструкции, непросто.

Самый действенный способ проконтролировать законность перепланировки – обращение в прокуратуру. А для этого должны найтись инициативные жильцы дома, которые заподозрят нарушение и напишут жалобу. Лучше, если они привлекут к составлению документа других собственников, так как у коллективных жалоб больше шансов обратить на себя внимание.

Проблема осложняется тем, что в обычном многоквартирном доме подвал является общим имуществом собственников жилья. А первые этажи – жилыми помещениями. Однако на практике все иначе. Огромное количество помещений в подвалах принадлежит компаниям и муниципалитетам. Жители не могут влиять на то, что в них происходит. Помещения на первых этажах активно переходят из жилых в нежилые, а в новых домах изначально строятся нежилыми. Поэтому речь идет об огромном количестве помещений, которые сегодня стало возможным перестраивать бесконтрольно.

Незаконная перепланировка в МКД: действия управляющей организации

Перепланировка помещений в многоквартирном доме (МКД) явление нередкое. И далеко не все собственники считают необходимым оформить всю разрешительную документацию. Каким образом управляющая организация может повлиять на такие ситуации, а также что она должна делать при этом?

В соответствии с пунктом 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование, ОМСУ) на основании принятого им решения.

Пунктом 2 указанной статьи ЖК РФ установлен перечень необходимых документов, которые необходимо подать в ОМСУ для проведения перепланировки или переустройства помещений в многоквартирном дому (МКД) законным способом.

В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Согласно пункту 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Действия органа, осуществляющего согласования, при неисполнении предписания о возврате помещения в прежнее состояние регулируются пунктами 5,6 ст. 29 ЖК РФ, а именно: если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение… (далее — в норме перечислены варианты решений вплоть до продажи помещения с публичных торгов или выселения нанимателя из жилого помещения). Также возможен вариант оставить помещение в текущем состоянии (с перепланировкой), о чем также судом может быть принято решение по иску собственника или нанимателя в случае, если перепланировка не нарушает никаких норм и ничьих прав.

Таким образом, право подавать иски при незаконной планировке помещений МКД обладает ОМСУ в лице своего органа, который согласовывает перепланировку. Однако из этого не следует, что управляющая организация может бездействовать при обнаружении факта незаконной перепланировки (переустройства), особенно, когда они затрагивают общее имущество МКД.

Не буду здесь приводить всем известные нормы Правил содержания общего имущества (ОИ) МКД и Жилищного кодекса РФ, которые обязывают управляющую организацию содержать общее имущество в надлежащем состоянии и создавать благоприятные условия проживания, а также обязывающие осуществлять контроль за состоянием ОИ, фиксировать при этом все нарушения документально (оформляя соответствующие акты осмотра ОИ).

В принципе, в нормах закона не содержится никаких правомочий управляющей организации, с помощью которых она могла бы повлиять на нарушителя при ситуации с незаконной перепланировкой или переустройством помещений в МКД. Но управляющая организация при обнаружении таких фактов должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.

Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.

Кроме того, в случае отсутствия разрешительной документации или непредоставлении ее в управляющую организацию ею может быть инициировано обращение в орган, осуществляющий согласование перепланировки с просьбой о принятии мер по данному факту с приложением соответствующих документов и переписки.

Таким образом, управляющая организация не обладает правомочиями, которые могут понудить либо обязать лиц, осуществивших перепланировку, вернуть помещение в МКД в прежнее состояние, а также у нее нет права на обращение в суд с таким иском. Управляющая организация может выступать третьим лицом в таких делах при рассмотрении их судом в случае ее привлечения в процесс.

Кроме того, у нее есть право на обращение в суд в случае, если нарушения касаются общего имущества МКД, так как она выступает от имени собственников помещений МКД по договору управления. Но лучше всего такие иски подавать от имени лояльных собственников, принимая участие в процессе силами юридической службы УО и в качестве третьего лица в процессе, так как неизвестно, посчитает ли суд УО надлежащим ответчиком (всякое бывает).

Читать еще:  Стоимость проведения электричества на участок

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 апреля 2015 г. по делу № АПЛ-158/2015: по иску собственника к другому собственнику суд обязал последнего вернуть помещение в прежнее состояние, так как перепланировка затрагивала общее имущество МКД.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2016 по делу № 33-37625/2016: суд установил, что ответчиком была произведена самовольная, в отсутствие разрешительной документации, перепланировка и выгораживание части помещения лоджии, принадлежащей истцу, в связи с чем ответчик обязан привести помещение лоджии в соответствие с требованиями технической документации и перенести разделительную перегородку лоджии по границе с лоджией истца на определенное расстояние в сторону квартиры ответчика.

Определение Московского городского суда от 22 ноября 2016 г. № 33-46573/16: по иску ТСЖ суд обязал собственник вернуть в прежнее состояние места общего пользования МКД.

Определение ВС РФ от 24.05.2016 по делу № 305-КГ15-20305: отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Интересным в свете рассматриваемой темы можно назвать дело № 2-717/2019, решение по которому вынесено 02 августа 2019 года Чертановским районным судом города Москвы. В результате залива от соседей сверху пострадала квартира, собственники которой подали иск о возмещении вреда. Суд удовлетворил требования пострадавших за исключением взыскания морального вреда. При этом пострадавшие соседи осуществили незаконную перепланировку, в результате чего ущерб значительно был больше, чем, если бы такой перепланировки не было бы, о чем указывал ответчик. Суд с ответчиком не согласился и вынес решение не в его пользу. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Как видно из приведенных решений судов, ТСЖ или УО может быть как истцом, так и ответчиком, когда дело касается общего имущества МКД. Если перепланировка или переустройство помещения произведены в жилом или нежилом помещении незаконно, право на подачу иска имеет орган, осуществляющий согласование.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы. Каким-то иным способом повлиять на нарушителей закона, кроме как: провести внеочередной осмотр общего имущества МКД, направить в их адрес письма о необходимости привести помещении в прежнее состояние при отсутствии разрешительной документации, управляющая организация повлиять на ситуацию не может в силу отсутствия правовых оснований для этого. Кроме того, указанное письмо от УО может быть проигнорировано нарушителями без возложения на них за это какой-либо ответственности. Если дело касается общего имущества МКД — УО может быть истцом, но лучше иски подавать от имени лояльных собственников.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь .

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

Читать еще:  Очередность наследования по закону

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Перепланировка подвала

В большинстве случаев в подвале многоквартирного дома сосредоточена основная часть инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания нужд владельцев квартир и нежилых помещений. В подвалах также устраивают служебные и подсобные помещения. Некоторые многоэтажные дома имеют подвалы, в которых изначальным проектом предусмотрены специальные кладовые для хозяйственно-бытовых нужд.

При этом многие собственники квартир и нежилых помещений на первых этажах стремятся приспособить подвальное пространство или его часть для обеспечения своих личных потребностей. Однако, поскольку подвальное помещение является общедомовой собственностью и в равной мере принадлежит всем собственникам дома, прежде чем начинать ремонтные работы по перепланировке подвала, необходимо:

  1. получить согласие собственников дома на аренду или передачу в собственность определенной площади подвала;
  2. согласовать перепланировку арендованного или выкупленного подвала с надзорным органом.

Примечание: для получения согласия необходимо в соответствии с установленным порядком провести общее собрание собственников дома, где повесткой станет отчуждение части общего имущества и изменение границ помещения. Взять подвал в аренду будет возможно, если «За» проголосует не менее 23 от общего числа голосов собственников помещений. А выкупить подвальное помещение можно только с согласия всех без исключения владельцев квартир и нежилых помещений в доме.

Добиться нужного количества голосов собственников, даже с целью аренды помещения, невероятно сложно. Поэтому перепланировка подвала в многоквартирном доме – это практически неосуществимое мероприятие.

Кроме того, нельзя проводить перепланировку с объединением квартиры и нежилого помещения. Нежилые помещения возможно объединять с нежилыми, а жилые – с жилыми. Поскольку законно переделать подвал в жилое помещение нельзя, придется осуществлять достаточно сложную процедуру перевода квартиры в нежилое помещение.

Если же подвал изначально планировалось присоединять к нежилому помещению на первом этаже, то после получения согласия собственников дома возможно начинать процедуру согласования перепланировки с надзорным органом.

Согласование перепланировки подвала в многоквартирном доме

Для оформления разрешительных документов на перепланировку подвала в Москве необходимо обращение в Мосжилинспекцию, которая является контрольно-надзорным органом в области согласования ремонтных работ по перепланировке/переустройству помещений в многоквартирных домах.

Ремонтные работы должны проводиться в строгом соответствии с проектом перепланировки, который утвердила Мосжилинспекция. После окончания ремонта вызванная на объект комиссия проверит соответствие работ проектной документации. И если нарушений обнаружено не будет, то оформляется акт о завершенной перепланировке и переустройстве, который подписывают:

  • Сотрудник Мосжилинспекции как председатель комиссии.
  • Представитель проектной организации, разработавшей проект и осуществлявшей авторский надзор.
  • Сотрудник строительной организации – исполнитель работ.
  • Работник организации, управляющей многоквартирным домом.
  • Заказчик.

Завершает процедуру согласования сотрудник ГБУ МосгорБТИ, который посещает объект, проводит обмеры и вносит изменения в техническую документацию помещения.

Разработка проектной документации для перепланировки подвала

Прежде чем выполнять перепланировку подвала в многоквартирном доме, необходимо убедиться, что состояние несущих конструкции здания и инженерных коммуникаций позволит осуществить задуманные ремонтные работы. Для этого проводится инженерное обследование помещений и составляется техническое заключение с выводами о состоянии конструкций дома и возможности проведения работ по перепланировке.

Примечание: при неудовлетворительном состоянии конструкций жилого здания проведение перепланировки подвала станет невозможным. Также проведение в подвале ремонтных работ будет невозможно, если дом относится к ветхому или аварийному жилью. Согласовать такую перепланировку с надзорным органом не удастся, даже если собственники помещений не будут против этого возражать.

Для согласования перепланировки подвала потребуется техническое заключение от автора проекта дома или ГБУ Экспертный центр, которое уполномочено заниматься обследованием жилых многоквартирных домов и составлять технические заключения на перепланировку при отсутствии сведений об авторе проекта дома (отсутствии автора проекта дома).

Проект перепланировки подвала в многоквартирном доме, в котором наглядно показаны все запланированные изменения в текущем планировочном решении помещений, заказывается в любой специализированной проектной организации, работающей со свидетельством СРО. Соблюдение данного условия является обязательным для согласования перепланировки подвала.

Последствия самовольной перепланировки подвала

Поскольку процесс согласования перепланировки подвала в многоквартирном доме очень труден, кто-то может рискнуть и решиться на проведение ремонтных работ по присоединению и перепланировке подвала без разрешения собственников или надзорного органа. Мы настоятельно рекомендуем не поддаваться соблазну и не проводить перепланировку самовольно.

Как правило, такую перепланировку несложно обнаружить работникам коммунальных служб во время плановой проверки. Кроме того, перепланировка подвала – это довольно сложный вид работ, требующий проведения определенных инженерных расчетов. И не трудно догадаться, что самостоятельное проведение сложной перепланировки вряд ли будет выполнено с соблюдением всех необходимых норм и требований. Поэтому не исключено, что такие работы приведут к аварийной ситуации.

Читать еще:  Управляющая компания дома по адресу

А появившиеся трещины на стенах придется устранять за личный счет не только в своей квартире, но и в квартирах соседей. Помимо этого, за самовольно проведенную перепланировку подвала надзорный орган обяжет выплатить административный штраф в установленном законодательством размере, а затем вернуть помещениям прежний вид. И делать это придется также за свой счет.

Незаконная перепланировка в МКД: действия управляющей организации

Перепланировка помещений в многоквартирном доме (МКД) явление нередкое. И далеко не все собственники считают необходимым оформить всю разрешительную документацию. Каким образом управляющая организация может повлиять на такие ситуации, а также что она должна делать при этом?

В соответствии с пунктом 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование, ОМСУ) на основании принятого им решения.

Пунктом 2 указанной статьи ЖК РФ установлен перечень необходимых документов, которые необходимо подать в ОМСУ для проведения перепланировки или переустройства помещений в многоквартирном дому (МКД) законным способом.

В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Согласно пункту 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Действия органа, осуществляющего согласования, при неисполнении предписания о возврате помещения в прежнее состояние регулируются пунктами 5,6 ст. 29 ЖК РФ, а именно: если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение… (далее — в норме перечислены варианты решений вплоть до продажи помещения с публичных торгов или выселения нанимателя из жилого помещения). Также возможен вариант оставить помещение в текущем состоянии (с перепланировкой), о чем также судом может быть принято решение по иску собственника или нанимателя в случае, если перепланировка не нарушает никаких норм и ничьих прав.

Таким образом, право подавать иски при незаконной планировке помещений МКД обладает ОМСУ в лице своего органа, который согласовывает перепланировку. Однако из этого не следует, что управляющая организация может бездействовать при обнаружении факта незаконной перепланировки (переустройства), особенно, когда они затрагивают общее имущество МКД.

Не буду здесь приводить всем известные нормы Правил содержания общего имущества (ОИ) МКД и Жилищного кодекса РФ, которые обязывают управляющую организацию содержать общее имущество в надлежащем состоянии и создавать благоприятные условия проживания, а также обязывающие осуществлять контроль за состоянием ОИ, фиксировать при этом все нарушения документально (оформляя соответствующие акты осмотра ОИ).

В принципе, в нормах закона не содержится никаких правомочий управляющей организации, с помощью которых она могла бы повлиять на нарушителя при ситуации с незаконной перепланировкой или переустройством помещений в МКД. Но управляющая организация при обнаружении таких фактов должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.

Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.

Кроме того, в случае отсутствия разрешительной документации или непредоставлении ее в управляющую организацию ею может быть инициировано обращение в орган, осуществляющий согласование перепланировки с просьбой о принятии мер по данному факту с приложением соответствующих документов и переписки.

Таким образом, управляющая организация не обладает правомочиями, которые могут понудить либо обязать лиц, осуществивших перепланировку, вернуть помещение в МКД в прежнее состояние, а также у нее нет права на обращение в суд с таким иском. Управляющая организация может выступать третьим лицом в таких делах при рассмотрении их судом в случае ее привлечения в процесс.

Кроме того, у нее есть право на обращение в суд в случае, если нарушения касаются общего имущества МКД, так как она выступает от имени собственников помещений МКД по договору управления. Но лучше всего такие иски подавать от имени лояльных собственников, принимая участие в процессе силами юридической службы УО и в качестве третьего лица в процессе, так как неизвестно, посчитает ли суд УО надлежащим ответчиком (всякое бывает).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 апреля 2015 г. по делу № АПЛ-158/2015: по иску собственника к другому собственнику суд обязал последнего вернуть помещение в прежнее состояние, так как перепланировка затрагивала общее имущество МКД.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2016 по делу № 33-37625/2016: суд установил, что ответчиком была произведена самовольная, в отсутствие разрешительной документации, перепланировка и выгораживание части помещения лоджии, принадлежащей истцу, в связи с чем ответчик обязан привести помещение лоджии в соответствие с требованиями технической документации и перенести разделительную перегородку лоджии по границе с лоджией истца на определенное расстояние в сторону квартиры ответчика.

Определение Московского городского суда от 22 ноября 2016 г. № 33-46573/16: по иску ТСЖ суд обязал собственник вернуть в прежнее состояние места общего пользования МКД.

Определение ВС РФ от 24.05.2016 по делу № 305-КГ15-20305: отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Интересным в свете рассматриваемой темы можно назвать дело № 2-717/2019, решение по которому вынесено 02 августа 2019 года Чертановским районным судом города Москвы. В результате залива от соседей сверху пострадала квартира, собственники которой подали иск о возмещении вреда. Суд удовлетворил требования пострадавших за исключением взыскания морального вреда. При этом пострадавшие соседи осуществили незаконную перепланировку, в результате чего ущерб значительно был больше, чем, если бы такой перепланировки не было бы, о чем указывал ответчик. Суд с ответчиком не согласился и вынес решение не в его пользу. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Как видно из приведенных решений судов, ТСЖ или УО может быть как истцом, так и ответчиком, когда дело касается общего имущества МКД. Если перепланировка или переустройство помещения произведены в жилом или нежилом помещении незаконно, право на подачу иска имеет орган, осуществляющий согласование.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы. Каким-то иным способом повлиять на нарушителей закона, кроме как: провести внеочередной осмотр общего имущества МКД, направить в их адрес письма о необходимости привести помещении в прежнее состояние при отсутствии разрешительной документации, управляющая организация повлиять на ситуацию не может в силу отсутствия правовых оснований для этого. Кроме того, указанное письмо от УО может быть проигнорировано нарушителями без возложения на них за это какой-либо ответственности. Если дело касается общего имущества МКД — УО может быть истцом, но лучше иски подавать от имени лояльных собственников.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь .

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector