Признание права собственности на объект незавершенного строительства
Exspertiza.ru

Юридический портал

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства. Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде. Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.

В обзоре практики, утвержденной Президиумом ВС, разъяснено, что признание права собственности на недострой возможно через суд:

  • гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
  • участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

Если жилье находится в недостроенном и не принятом госкомиссией доме, и при этом оно не передано участнику, тогда ему может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры в этом доме. Во всех случаях обязательным условием является оплата всей суммы договора.

Принципиальное значение также имеет степень готовности объекта. Следует учесть, что если произошла просто задержка строительства, или стройка находится на начальном этапе, во владение таким объектом вступить невозможно. Суд примет и удовлетворит требование о признании права собственности на квартиру, если ее можно идентифицировать, т.е. определить ее месторасположение в возводимом доме, и имеются данные о ее площади.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80 %-90 %. В судебной практике имеются единичные примеры, когда удовлетворялись иски о признании права собственности на объект со степенью готовности порядка 75 %, но они скорее являются исключением, и рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

С начала 2017 года подать иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно не только при непосредственном обращении в судебную инстанцию, но также через электронный портал Госуслуг, если имеется техническая возможность в суде.

Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои средства в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:

  • на какой стадии строительства находится объект;
  • приняла ли его госкомиссия;
  • подписан или нет приемо-передаточный акт.

Если дом полностью построен и принят комиссией, а на руках у участника имеется акт, подписанный до того момента, как строительная фирма объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.

Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства, проверять соответствие фактического этапа с тем, который отражен в проектных документах, проверять финансовую отчетность застройщика. Сегодня вся эта информация должна быть размещена на его официальной площадке.

Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:

  • долгое время не передает жилье участникам;
  • не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
  • имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Заявление пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

  • название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
  • данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
  • сведения о застройщике (наименование компании, местонахождение);
  • описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
  • выдвигаемые требования;
  • ссылки на законодательные акты, которые являются основанием для выставления требований;
  • список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить документы:

  • ДДУ (копия);
  • копию иска для застройщика и других лиц;
  • копию документа об оплате по договору;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
  • претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
  • другие документы, служащие доказательством в деле.

Основными фигурантами дела являются участник строительства (истец) и строительная фирма (ответчик). При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства. Заявление принимается к производству не позже пяти дней после его подачи. Ну а далее обсудим последствия признания права собственности.

Если судебный орган вынесет решение в пользу участника, по прошествии месяца он может начинать процедуру регистрации объекта. Для этого нужно представить в регистрирующий орган или МФЦ:

  • заявление, составленное по форме, утвержденной Приказом № 920 Минэкономразвития;
  • удостоверение своей личности;
  • судебное решение;
  • договор ДДУ.

Необходимо также уплатить пошлину, которая составляет две тысячи рублей. После регистрации своего права на квартиру, дольщик становится полноправным владельцем недостроенного объекта и может распоряжаться им так, как считает нужным.

В данном вопросе много спорных моментов и нюансов, которые не может знать человек, далекий от юридической науки. Зато они хорошо известны адвокатам Общества защиты прав дольщиков, к которым вы можете обратиться за помощью. В разделе «Контакты» вы найдете все данные о нашей организации и узнаете, как с нами связаться.

Объекты незавершенного строительства: признать право можно, а зарегистрировать?// Судебная практика по признанию права собственности

В российском законодательстве объект незавершенного строительства не имеет отдельного определения, как это имеет, к примеру понятие «недвижимость», которое включает в себя и объект незавершенного строительства. В судебной практике это обуславливает прямые последствия для процессуального результата – признания права собственности на объекты незавершенного строительства и дальнейшую его государственную регистрацию.

Как правило, значение государственной регистрации на объект незавершенного строительства состоит в закреплении за истцом – физическом лицом права собственности при долевом участии в строительстве многоквартирного дома, либо же возможности компенсации затрат на достройку «незавершенки» за счет её продажи.

Читать еще:  Какие документы менять при смене прописки?

А как известно, согласно ч. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Однако, ввиду неопределенности понятия «объект незавершенного строительства» судебная практика по-своему разрешает спорные вопросы относительно признания права собственности на объекты незавершенного строительства.

Анализ судебной практики показал, что суды выделяют объекты незавершенного строительства с различными порядком доказывания наличия права, исходя из:

– стадии строительства – «фундамент»;

объект незавершенного строительства на % степени готовности(ФАС МО от 09.10.2006 N КГ-А41/9253-06, “Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

– категории объекта незавершенного строительства

«объект долевого строительства» (Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 89-КГ16-10, Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.)

объект незавершенного строительства как самовольная постройка при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ (п. 30 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).

– управомоченого лица на признание права собственности (истец):

должник, судебный пристав (п. 17 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), арбитражный управляющий Постановление по делу № А08-9664/2009 от 14 июля 2016 года).

Однако, несмотря на их видимые процессуальные отличия их объединяет одно: признание права собственности не может быть осуществлено, а право – зарегистрировано, без наличия каких-либо прав на земельный участок.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, предписывается, что среди документов, необходимых для государственного кадастра и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, требуется:

технический план таких объектов недвижимости

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости,

или документ, подтверждающий в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Так, судебная коллегия постановлением ФАС СКО от 27.05.2008 N Ф08-2726/2008 утвердила практику о том, что отсутствие каких-либо прав на земельный участок под объектом незавершенного строительства или признание незаконным договора аренды под ним свидетельствует об отсутствии волеизъявления собственника земли, а значит не дает возможности признать право собственности на «незавершенку».

Очевидным напрашивается применение ч. 1 ст. 35 ЗК РФ,однако, в ряде постановлений ВАС говорится о том, что к правовому режиму объектов незавершенного строительства не применимы указанные положения Земельного кодекса, ввиду того что объекты незавершенного строительства не могут использованы по их целевому назначению до завершения их строительства и ввода их в эксплуатацию (Постановление ВАС №15874/11 от 10.04.2012 г., Постановление ВАС №8985/08 от 23.12.2008 г.).

Соответственно, не могут и применятся п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Признание права собственности на объект незавершённого строительства

Бывает, что застройщиками денежные средства дольщиков привлекаются не по договорам долевого участия в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а по предварительным договорам.

Мотивацией подобного рода сделок является отсутствие у застройщика разрешения на строительство, низкая цена квартиры и прочие «преимущества», которые должны вас насторожить. Но, как известно, ничто не может остановить человека на пути к «почти бесплатной квартире» в удобном для него месте.

Случаи, когда срок заключения основного договора долевого участия истёк, а предложений его заключить не поступило ни от одной стороны, нередки, и в таких случаях в целях защиты своих прав многие обращаются в суд с требованием о признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства.

В таких ситуациях, при условии полной оплаты собственником будущей квартиры решение данного вопроса представляется вполне перспективным, но в определенных случаях имеет негативные последствия. В частности, признавший право на долю в объекте незавершённого строительства в виде квартиры, не сможет вступить в реестр кредиторов на предоставление жилых помещений в случае банкротства застройщика. Кроме того, ситуация может обернуться следующим. В случае смены нумерации квартир застройщиком без вашего ведома и ведома суда, вынесшего решение по вашему иску, возникнут трудности в оформлении права на квартиру после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Услуги нашего центра

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ), для государственной регистрации права на объект долевого строительства необходим передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства участнику (ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ; п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ).

В обоснование требований о признании права собственности на объект долевого строительства необходимо ссылаться на несоблюдение застройщиком положений ст. ст. 6, 16 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. ст. 218, 219, 309, 310 ГК РФ и законодательство о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Исковое заявление должно содержать:

  1. наименование суда, в который подается заявление;
  2. наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
  3. наименование ответчика, если ответчиком является организация – ее место нахождения;
  4. в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
  5. обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
  6. цену иска (стоимость объекта недвижимости – квартиры);
  7. перечень прилагаемых к заявлению документов

В случае невозможности получить какие-либо документы, суд по вашему ходатайству может оказать содействие в их истребовании (ст. 57 ГПК РФ).

Исковое заявление необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Вы можете представить документы в суд лично либо через уполномоченного представителя.

Для подготовки заявления, разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде – нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).

Читать еще:  Можно ли оспорить дарственную на недвижимость?

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование (месяц), если оно не было обжаловано (ст. ст. 209, 321 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу в день рассмотрения судом этой жалобы (ч. 5 ст. 329 ГПК РФ).

Решение необходимо получить в двух экземплярах с отметкой о вступлении в законную силу.

Вступившее в силу решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации данного права (ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2016 г. № 218-ФЗ).

Хотите высказаться или у вас есть вопрос по теме этой статьи? Напишите в комментариях!

Сколько стоят услуги юриста по ведению иска о признании права собственности на долю в виде квартиры в объекте незавершенного строительства?

И какой размер госпошлины в это случае?

Для ответа на Ваш вопрос необходимо знать ряд юридически значимых обстоятельств, в том числе подсудность спора. Поэтому свяжитесь с нами по указанному на сайте телефону либо по электронной почте. Размер государственной пошлины определяется в зависимости от стоимости объекта незавершенного строительства

Евгений, а порядок цены можете озвучить? От – до? Или это прям коммерческая тайна?

По госпошлине – какой процент? 5% и 15% – это очень разные суммы.

В каких случаях возможно признание права собственности на объект незавершенного строительства

​Признание права собственности на объект незавершенного строительства допускается отечественным законодательством и сложившейся практикой. Однако, есть ряд проблем, с которыми сталкиваются будущие собственники. В первую очередь, это связано с отсутствием прямого определения, но такой объект включается в понятие недвижимости.

Отсутствие необходимой законодательной базы вызывает споры и разногласия в судебных процессах по доказыванию права собственности. Суды по-разному понимают объект незавершённого строительства и основываются на стадии, категории объекта и иных признаках.

Правовое регулирование

При признании прав на недостроенный объект необходимо ориентироваться, в первую очередь, на нормы Гражданского кодекса РФ:

  • статья 130 даёт определение недвижимости;
  • статья 128 перечисляет основания, по которым право собственности может быть приобретено;
  • статья 210 устанавливает правила возникновения права собственности на объекты, которые только создаются.

Также стоит обратить внимание на ФЗ № 122, регулирующий процедуру госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

В обязательном порядке, при формировании правовой позиции, следует изучить материалы судебной практики. Так, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N1 от 2016 года устанавливает, что суд обязан обратить внимание на степень готовности объекта, минимум должен иметься фундамент.

Что такое объект незавершённого строительства

Статья 130 ГК РФ, в части 1, относит такие объекты к недвижимому имуществу. Однако чёткого определения законодатель не даёт. На основании сложившейся практики, можно сделать вывод, что отнести собственность к данной категории можно при наличии ряда признаков:

  1. имущество располагается на земле и не может быть перемещено без нанесения ущерба. Это общий признак любой недвижимости, в противном случае объект считается движимым имуществом;
  2. не может использоваться по назначению, так как возведение не было завершено;
  3. строительство может быть завершено впоследствии, при возобновлении работ или их продолжении другими лицами.

Суды, чаще всего, признают такую собственность, если имеется хотя бы фундамент. Но практика достаточно неоднозначна, в некоторых случаях требуется доказать более высокую степень готовности.

Как стать собственником недостроенного объекта

Чаще всего проблема возникает, если застройщик обанкротился или не может продолжать строительство по иным причинам. Не исключается вариант и с признанием права на незаконченный частный дом или даже нежилое здание.

Строение, которое не было сдано в эксплуатацию, не считается полноценным объектом, поэтому передать его в собственность можно только в судебном порядке. Иных способов, на данный момент, не имеется.

На практике, необходимость чаще всего возникает при участии в договоре долевого участия, когда застройщик по какой-то причине отказывается достраивать дом. В таком случае чтобы признать права собственности, потребуется наличие следующих факторов:

  • высокая степень готовности. Дом должен быть готов минимум на 75 процентов, иногда суды требуют доказать готовность и 90 процентов объекта. Однако, судебная практика очень разнообразна, можно встретить и иные показатели готовности. Степень завершённости определяется на основании имеющейся документации, а также экспертного заключения;
  • взнос дольщика был уплачен полностью, задолженность отсутствует;
  • застройщик отказался от строительства или был признан банкротом. Суд не признает право при первой просрочке, особенно если она носит кратковременный характер. В таком случае заявитель может воспользоваться иными механизмами защиты собственных прав, например, взыскать неустойку.

Перед тем как подать в суд на признание недостроя, следует удостовериться в соответствии указанным факторам.

Обращение в суд

Дольщики-физические лица идут в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или объекта, который является предметом спора. Организации обращаются в Арбитражный суд.

Если госкомиссия приняла объект, то есть возможность оформить в собственность уже полноценную квартиру. Такие ситуации возникают, если после принятия объекта государственным органом, но до передачи его гражданам, организация была признана банкротом или начала процедуру банкротства, либо уклоняется от фактической передачи квартир дольщикам. В остальных случаях необходимо признавать право собственности на объект незавершённого строительства.

В иске необходимо указать:

  1. наименование и реквизиты суда, который будет рассматривать дело. Найти нужные данные можно на официальном сайте судебного органа;
  2. реквизиты дольщика, а также застройщика, то есть истца и ответчика. Истец указывает своё ФИО и адрес, а также использует реквизиты застройщика из договора;
  3. название документа. Указывается перед началом основного текста;
  4. общие характеристики ситуации, начиная от факта заключения договора и заканчивая правовыми актами, обосновывающими позицию заявителя;
  5. чётко выраженные требования к ответчику;
  6. список приложений.

Пакет прилагаемой документации формируется индивидуально, в зависимости от ситуации, но в обязательном порядке понадобятся:

  • договор долевого участия;
  • бумаги, подтверждающие факт оплаты взносов;
  • имеющиеся документы на недостроенную недвижимость;
  • претензии и письма, направляемые ранее застройщику.

После признания права собственности, дольщику необходимо зарегистрировать его должным образом. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ, а основанием для регистрации будет выступать судебный акт.

Признание права в иных случаях

Не только дольщики могут рассчитывать на признание права собственности на незавершенный объект. Незаконченный частный дом или иной объект также может получить такой статус.

Например, недострой может быть арестован службой судебных приставов при проведении исполнительных процедур в отношении должника. Если у него отсутствует иная собственность, такие объекты арестовываются, а затем продаются с торгов или передаются в собственность кредитора, при его согласии.

В таком случае основная проблема связана с оценкой объекта. Как правило, рассчитывается стоимость материалов, затраченных на строительство недвижимости.

Признание права собственности возможно и при наличии иных договорных отношений между лицами.

Читать еще:  Ответственность за незаконное строительство жилого дома

Например, если стороны заключили договор об оказании услуг на возведение какого-то объекта, но работы не были завершены. Здесь ситуация схожа с долевым участием, однако, суд может признать право даже при меньшем проценте готовности объекта.

Объект незавершённого строительства может быть собственностью. Признать право на него может только суд. Процедура возможна, несмотря на отсутствие чёткого определения и полноценной регламентации в нормах действующего законодательства. Тем не менее, судебная практика знает немало случаев признания права как при наличии договора долевого участия, так и в иных случаях.

ВС запретил право собственности на недостроенную квартиру

Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

Главный вопрос в споре:

Можно ли признать за дольщиками права на квартиры, если дом недостроен?

В одном из дел восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом в Самаре. «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» стала возводить его еще в 2003 году фактически без разрешительных документов, но «выгодные условия» привлекли клиентов, сообщало издание «Губерния». По его данным, квартиры продавали по два-три раза. В 2008-м году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м компанию настигло банкротство (дело № А55-36158/2009). А строительство возобновилось в 2017-м благодаря «личному вмешательству главы региона Дмитрия Азарова», сообщали местные СМИ. Теперь обещают, что проблемный дом закончит новый застройщик.

Тем временем восемь дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске, но АС Поволжского округа указал пересмотреть спор. После этого в 2018 году АС Самарской области признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение устояло в апелляции и кассации. Суды объяснили, что обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Это право надо защитить независимо от того, завершено строительство или нет, указали три инстанции.

Суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Это право надо защитить независимо от того, закончен дом или нет, решили они.

В ходе рассмотрения дела другие участники строительства возражали, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Еще они обращали внимание, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но суды отклонили эти аргументы за недоказанностью.

Иного мнения оказался Верховный суд. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя, указала коллегия под председательством Ивана Разумова. Она также раскритиковала решение судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Истцы обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства, отметила экономколлегия. Она констатировала, что они могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием». С такими выводами ВС отказал в требованиях восьми дольщикам.

Защитить дольщика, но соблюсти законы

Верховный суд сказал, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор, поясняет партнер Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов. Это частая проблема, говорит он: застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом девелопер банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендует сразу несколько человек. По словам Шаматонова, определение ВС вряд ли поможет разобраться в проблеме нескольких «собственников». «Но суд оставил всех в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими», – заключает юрист.

Видимо, ВС учел и то, что характеристики квартир в договорах и по факту могут не совпасть, обращает внимание Юлия Бурденко из АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство 35 место По количеству юристов Профайл компании × . Ведь новый застройщик переделал проект. И даже если за дольщиком признают право собственности в объекте незавершенного строительства, то это еще не дает 100%-ной гарантии, что кредитор получит эту квартиру. На это раньше указывал ВС, говорит Бурденко.

Партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов Профайл компании × Александр Вязовик надеется, что определение ВС может помочь сделать практику единообразной. По его словам, подходы встречаются разные. Например, суды общей юрисдикции в подобных спорах часто признавали право собственности за дольщиками. «Но непонятно, как можно спорить насчет доли в недострое, если по договору долевого участия приобретался другой объект – квартира», – недоумевает Павел Лобачев из Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × .

Когда нижестоящие суды рассматривали спор, они учитывали позицию ВС из определения № 89-КГ16-10, рассказывает Бурденко. Там говорилось, что смена девелопера в период долгостроя не мешает признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. Но в том споре первоначальный застройщик был уже ликвидирован, а степень готовности дома позволяла определить долю в праве собственности с помощью характеристик определенной квартиры, обращает внимание Бурденко. В деле «Средневолжскстроя» ситуация другая: к нему применили правила из пар. 7 гл. IX закона о банкротстве. В них говорится, что для признания права собственности нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, подписанный передаточный акт или иной аналогичный документ. А таких документов в этом деле нет, заключает Бурденко.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector