Пожизненная рента: плюсы и минусы
Exspertiza.ru

Юридический портал

Пожизненная рента: плюсы и минусы

Договор пожизненной ренты: плюсы и минусы

Ситуация с жильем оставляет желать лучшего и вряд ли в ближайшем будущем стоит надеяться на то, что наступит ее улучшение. Положение пожилых людей ничуть не лучше – на их плечи ложится много проблем, которые приходится решать в одиночку. К тому же, постоянно растут расценки на коммунальные услуги. Также стоит учитывать то, что старики нуждаются в постоянном уходе.

Одни ломают голову, как решить проблему с жильем, а другие, в лице пожилых людей, которые являются собственниками недвижимости, часто думают о ренте. Сегодня актуальной остается тема рентных отношений, какие договора существуют, чем они отличаются, имеются ли «подводные камни» при оформлении договора. Именно об этом и пойдет речь в этой статье, которая познакомит с особенностями сделок и подскажет, как лучше действовать в том или ином случае.

Юридическая консультация у юристов Законного Права показывает, что при подписании договора ренты, люди обычно сталкиваются с двумя его разновидностями:

  1. Договор пожизненной ренты как договор пожизненного содержания;
  2. Договор, предусматривающий пожизненную выплату ренты.

Попробуем разобраться, чем договоры ренты отличаются между собой.

Многие пенсионеры являются владельцами жилья, и это единственное, что у них имеется. Конечно, для получения дополнительного дохода можно сдавать жилплощадь, однако на это решаются лишь единицы. Есть и другой вариант – обменять на жилье с меньшей площадью и получить доплату. Однако для престарелого человека смена привычного окружения и обстановки дается очень трудно. К тому же, надеяться на то, что полученной доплаты хватит до конца жизни – неразумно. Не нужно забывать и о том, что одинокие старики частенько становятся мишенью для мошенников, которые не упустят своего. И если уж пенсионер попадает на крючок такого афериста, то он может не увидеть ни денег, ни квартиры.

Наиболее подходящим вариантом для пенсионеров оказывается завещание жилья тому, кто будет о них заботиться. Однако при несоблюдении требований плательщиком, которому завещается жилье, завещание всегда может аннулироваться.

Но пожизненное содержание для многих оказывается тяжелым грузом, при этом не гарантируется, что в итоге усилия будут вознаграждены. В ином случае старики попросту дарят свое жилье родне и даже незнакомым, надеясь на честность людей, которые на словах обещают обеспечить пенсионерам достойную старость . Но часто такие обещания остаются только обещаниями, а на самом деле все обстоит совершенно иначе.

Получается, что и договор пожизненной ренты, и дарение недвижимой собственности обладают недостатками. К тому же, оба участника этих отношений не имеют никаких гарантий.

Пожизненная рента

При подписании договора пожизненной ренты сделка может заключаться на срок жизни:

  1. лица, которое после передачи жилья будет получать выплаты ренты;
  2. лица, указываемого владельцем жилья;
  3. нескольких лиц, которые будут получать ренту в одинаковых частях (если предусматривается другое условие, то составляется дополнительное соглашение).

Рента перестает платиться после кончины ее получателя

В договоре пожизненной ренты фиксируется величина выплат, которые систематически будут платиться получателю всею жизнь.

Если нет никаких других условий, то выплаты по договору пожизненной ренты совершается помесячно.

Если произошло серьезное несоблюдение соглашения плательщиком, то для получателя правомерно требование выкупить плательщиком ренту или аннулировать договоренности с дальнейшей компенсацией убытков.

При безвозмездном отчуждении жилья под оплату пожизненной ренты получатель может предъявлять требования по поводу возвращения жилья (если нарушается договор пожизненной ренты). При этом стоимость жилья включается в выкупную цену ренты.

При непреднамеренной порче или разрушении жилья, отданного в пожизненную ренту, плательщик вынужден и дальше платить ренту на основании требований, предусмотренных соглашением. Получается, что даже когда жилья уже нет, плательщик ренты должен и дальше производить выплаты.

Договор, предполагающий пожизненное содержание с иждивением

По такой сделке получателем ренты является тот, кто осуществляет передачу жилья во владение лица, выплачивающего ренту. При этом в обязанности последнего входит пожизненное содержание первого и (или) третьего участника (участников) сделки, которые указываются гражданином, предоставляющим свое жилье.

Нужно учитывать, что лицо, которое передает жилье, может быть исключительно физическим. А заниматься выплатой ренты могут как физические, так и юридические лица. При этом договоренности пожизненного содержания могут оформляться в государственных учреждениях, а также учреждениях, которые ведут частную практику.

Рентный должник (плательщик), обязывающийся содержать гражданина (граждан), должен предоставлять требуемые условия касаемо жилья, вещей и питания. При наличии проблем со здоровьем, он также обеспечивает должный уход гражданину.

Если соглашение предполагает пожизненное содержание, то в нем фиксируется стоимость, размер которой приравнивается ко всему объему иждивения. При этом величина стоимости месячного иждивения на основании соглашения, предусматриваемого бесплатное отчуждение собственности, должна минимально приравниваться к двум прожиточным минимумам на человека с учетом региона, в котором находится жилье. Прожиточный минимум устанавливается законодательством РФ. Если при подписании договора пожизненного содержания эта величина неизвестна, то размер стоимости будет составлять величину прожиточного минимума, приходящегося на человека в общем по РФ. Также в соглашение гражданин может внести изменения по поводу иждивения получателя – оно может быть замещено периодичной выплатой в денежном эквиваленте на протяжении всей жизни.

Тот, кто производит выплаты, может закладывать, отчуждать и т. п. переданное ему жилье с гарантиями пожизненного содержания. Но это может выполняться только тогда, если получатель выплат не противится этому.

Гражданин, выплачивающий ренту , должен следить за тем, чтобы в течение всего срока указанная собственность не утратила своей первоначальной стоимости. При появлении ситуаций, которые могут привести к падению стоимости, должны приниматься соответствующие меры.

Окончание действия обязанностей, связанных с договором пожизненного содержания, наступает после смерти рентного кредитора.

Если плательщик ренты серьезно не соблюдает своих обязанностей, то получатель может истребовать возвратить обратно жилье, которое получил рентный должник. Также лицо может востребовать выплатить ему выкупную стоимость. При этом плательщику не будут возмещены траты, которые он понес на содержание получателя.

Детали сделки пожизненного содержания, достоинства и минусы ренты

Сделка пожизненного содержания имеет много плюсов для тех, кто получает выплаты:

  1. Получатель ренты может проживать на переданной жилплощади, при этом о нем заботятся и ему гарантировано оказывается поддержка в материальном плане
  2. Плательщику ренты не разрешается отчуждать собственность, если на это нет разрешения получателя ренты

Отличительной чертой соглашения, при подписании которого плательщику придется содержать получателя до его смерти , от договора пожизненной ренты является то, что получаемое содержание имеет натуральную форму. При пожизненно выплачиваемой ренте оплачивающий ренту должен лишь каждый месяц выплачивать деньги, поэтому у получателя нет возможности предъявлять еще какие-либо требования.

Так что перед тем, как подписать договор, важно убедиться в том, что вы оформляете именно то соглашение, которое изначально планировали.

Таким образом, если подписывается договор пожизненной ренты, то от плательщика требуется помесячная выплата конкретной суммы денег получателю. Размер выплат фиксируется документально.

Если подписывается соглашение ренты с пожизненным содержанием, то плательщик должен будет оказывать получателю услуги социального характера, помощь в быту и необходимые медицинские услуги.

Договор, предусматривающий пожизненную ренту, составляется письменно и требует обязательного нотариального заверения. При заверении соглашения взимается государственный налог, размер которого составляет не менее 5% от суммы соглашения. При этом установлены минимальные и максимальные пределы госпошлины – не меньше 300 и не больше 20 тыс. рублей соответственно. Кроме этого следует учитывать, что нотариусы берут дополнительную плату за предоставление своих услуг. Также договор пожизненной ренты необходимо зарегистрировать в государственном органе (одна тысяча рублей).

Величина систематически оплачиваемой ренты не может быть ниже прожиточного минимума, зафиксированного в данном регионе. При отсутствии такой величины устанавливается тот минимум, который действует на территории России.

Если заключается сделка пожизненного содержания, то важно не упускать из вида то, что от плательщика ренты будет требоваться оказание услуг социального характера, помощь в быту и требуемые медицинские услуги. Эти обязанности требуют четкой формулировки в документе, при этом могут включаться оплата услуг, связанных с похоронами.

По поводу того, что должен делать получатель, можно сказать следующее – фактически главной его обязанностью является передать жилье плательщику ренты.

Многих интересует вопрос: может ли совершаться разовая выплата (в денежном эквиваленте) при подписании документа, по которому плательщик берется содержать получателя до конца его жизни?

Эта выплата не считается необходимостью и производится только при взаимном согласии сторон. При оформлении такого соглашения оплаты выполнятся систематически, и если периодичность не фиксируется, то выплата ренты делается помесячно.

Может ли аннулироваться договор пожизненной ренты?

При совершении такой сделки требуется ее письменное подтверждение, также она заверяется нотариально. Учитывая такое обстоятельство, для расторжения соглашения требуется обращение в судебные органы или к нотариусу. При этом сделка может расторгаться по желанию обеих сторон.

Возможность проблем при оформлении договора пожизненной ренты – это частая головная боль для обоих участников сделки. Например, люди пожилого возраста очень часто не воспринимают то, что они уже не владельцы жилья, особенно когда они там проживают. Вместе с тем не стоит забывать, что для распоряжения жильем плательщику ренты требуется письменное нотариально заверенное соглашение получателя.

Впрочем, оплачивающий ренту может столкнуться и с иными сопутствующими проблемами: например, если жилье передавалось за плату и оказание каких-либо услуг, но форма и величина оплаты и услуг не была документально оформлена. Или же самой большой неприятностью является аннулирование договора пожизненной ренты или сделки, которая обязывает плательщика пожизненно содержать получателя.

Читать еще:  Узаконивание самовольной перепланировки

Очень жаль, что сегодня суд не всегда пользуется принципами рассудительности и добропорядочности. Поэтому, он отдаст предпочтение получателю с его утверждениями о несоблюдении обязательств плательщиком. В этом случае плательщик останется не только без жилья, ему также не будут компенсированы расходы. Учитывая такое положение дел, находится немало расчетливых пенсионеров, которые предпочитают доживать старость таким образом. Поэтому они заключают договор пожизненной ренты или соглашение иного вида совершенно без зазрения совести.

Чтобы не стать заложником такой ситуации, необходимо:

  1. Обеспечить сохранность всех квитанций, которые подтверждают коммунальные платежи, покупку медикаментов и прочего (при этом хранить их лучше на протяжении всего периода ренты);
  2. Передача денег должна сопровождаться распиской или же другим способом, который будет подтверждать передачу денег;
  3. Будет неплохо, если получатель в конце каждого месяца будет письменно фиксировать то, что плательщик добросовестно выполнил свои обязательства.

Как видно, рента имеет различные нюансы, поэтому перед тем, как сделать такой ответственный шаг, стоит с ними ознакомиться.

Особенности оформления пожизненной ренты на квартиру: что это за договор, его плюсы и минусы

Пожизненная рента – особенный вид сделки, который предусматривать передачу недвижимости (или другого имущества) покупателю взамен на материальное содержание продавца.

При этом собственник жилья не теряет право проживать в квартире до конца жизни. Продавцам чаще всего выступают одинокие пожилые люди, стремясь тем самым обеспечить себе достойную старость.

В чем суть данной сделки?

Приобретение недвижимости возможно различными способами: по договору купли-продажи, мены, вступления в наследство.

Особым видом договора можно считать сделку пожизненной ренты. По ее условиям продавец передает квартиру взамен на денежное обеспечение в течение определенного времени. Такое соглашение можно в некой степени назвать рассрочкой.

Пожизненная или постоянная рента, судя из названия, распространяется на весь период жизни и до самой смерти продавца.

Покупатель же берет на себя обязанность по материальному обеспечению продавца до конца его дней.

Следует различать понятия «простой ренты квартиры» и «пожизненное содержание с иждивением». Первый вариант предполагает лишь выплату определенной суммы, а содержание – уход за продавцом: оплата коммунальных услуг, покупка продуктов питания и лекарств, лечение и, наконец, похороны.

По договору ренты права на квартиру переходят покупателю после смерти рентополучателя.

Далее следует госрегистрация сделки, которая ничем не отличается от таковой после купли-продажи.

Отчуждаемая квартира может быть передана покупателю двумя способами:

  1. Платно. В этом случае рентные платежи формируют стоимость квартиры. Это некий вариант рассрочки. Одновременно заключается договор купли-продажи жилья.
  2. Бесплатно. В этом случае размер рентного платежа оговаривается сторонами и не имеет конкретной привязки к стоимости квартиры. Имущество же передается по договору дарения.

Получателем рентного платежа может быть:

  • собственник квартиры;
  • другое лицо, указанное в договоре;
  • группа лиц – супруги, братья и сестры.

Условия договора

Договор ренты составляется в соответствии со ст.ст. 583–588 ГК РФ, а также 33-й главой ГК РФ. Согласно этим нормам, пожизненная рента может быть установлена на следующих условиях:

  1. Предмет сделки. Он образован из двух составляющих – собственно ренты и отчуждаемого имущества.
  2. Стороны соглашения – получатель и плательщик. Получателем является собственник квартиры. Кроме того, это может быть группа лиц, например, супруги. Плательщиками – приобретателями прав на квартиру – могут быть и физлица (ИП), и организации.
  3. Срок договора. Как правило, если договор заключается на период жизни получателя ренты, то с момента его смерти заканчивается и действие договора. Если получателем выступает не один человек, то срок договора прекращается со смертью последнего из получателей.
  4. Существенное условие – определение доли платежа. Если он распределен между несколькими гражданами, обязательно указать, какую долю материальной выплаты получает каждый из них. Если этот пункт отсутствует в договоре, сумма делится поровну.
  5. Неисполнение обязанностей по договору плательщиков может быть застраховано.
  6. Сумма выплаты и способ расчетов. Рента имеет исключительно денежный эквивалент. Выплачивается ежемесячно, если другой способ не оговорен в тексте соглашения. Сумма обязательно указывается.
  7. Если квартира отчуждается бесплатно по договору ренты, размер последней не должен быть ниже прожиточного минимума того региона, где проживает получатель. Платеж в этом случае индексируется в соответствии с ростом величины прожиточного минимума на человека.
  8. Форс-мажорные обстоятельства с квартирой (гибель имущества, повреждение) не избавляют плательщика от необходимости содержания продавца.
  9. Ренту можно выкупить, то есть, заплатить сумму досрочно. В этом случае руководствуются размером, указанным в договоре, суммой уже выплаченных средств и подсчитывают остаток.
  10. Прекращение договора возможно обеими его сторонами.

Плюсы и минусы договора

Рента квартиры с пожизненным проживанием и содержанием имеет свои несомненные плюсы и минусы.

К положительным моментам такой сделки можно отнести:

  1. Наследники, если таковые объявятся уже после заключения договора, не смогут претендовать на долю в имуществе. Квартира в полном объеме будет принадлежать рентодателю.
  2. Отменить договор можно только в суде, изменить его по желанию продавца невозможно.
  3. Для собственников квартиры рента может стать неплохим подспорьем, гарантируя ежемесячную прибавку к пенсии и возможность остаться жить в своем доме.
  4. Для продавца преимуществом является обременение на квартиру. То есть, на момент его жизни покупатель не сможет продать или подарить, завещать жилье.
  5. Для плательщика оформление такой сделки является возможностью приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной – примерно 25% реальной стоимости.

Для обеих сторон существуют риски при заключении такого вида сделки с недвижимостью:

  1. Обязанность ежемесячного перечисления ренты со стороны покупателя вне зависимости от обстоятельств. Возлагая на себя обязанность по содержанию собственника жилья, покупатель должен рассчитывать свои силы и трезво оценивать свои возможности. Сможет ли он и через пять лет также исправно вносить платеж?
  2. При просрочке платежа получатель имеет право обратиться в суд. Если решение будет в его пользу, покупатель может лишиться квартиры, при этом уже выплаченные средства ему возвращены не будут.

Подводные камни

Есть несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание при заключении договора:

  1. Обязанность по уплате коммунальных услуг переходит к плательщику. Если у прежнего собственника имелись льготы, теперь они не будут действовать, и платить придется в полном объеме.
  2. Перечисление средств лучше производить на банковский счет. Выписка по нему будет веским доказательством порядочности рентодателя в суде, если продавец подаст иск о невыполнении плательщиком своих обязанностей.
  3. Перед заключением договора стоит убедиться в дееспособности собственника. Ведь после его смерти вполне могут обнаружиться наследники, которые будут уверять суд в том, что престарелый человек не отвечал за свои действия, соглашаясь на пожизненную ренту. По этой же причине обязательно заключайте договор у опытного нотариуса.
  4. По истечении определенного периода (месяц, квартал или год) желательно брать у рентополучателя расписку об отсутствии претензий. Никто не отменял человеческий фактор, и многие пожилые люди умудряются за свою жизнь «поменять» двух-трех плательщиков, так и не оставив никому из них квартиру.

Налогообложение сделки

Необходимость уплаты налога возникает только в том случае, если имущество по договору передается на платной основе. То есть фактически сделка становится операцией купли-продажи.

Сумма, которую получает продавец, является доходом, полученным от реализации имущества. Он облагается налогом на доход физлиц по ставке 13%.

Продавец до конца налогового периода может воспользоваться имущественным вычетом. Размер вычета не может превышать 1 млн рублей. Предоставляется такая льгота территориальным отделом ФНС по месту проживания продавца-налогоплательщика.

Видео: Исследуем договор ренты: особенности договора, рентные платежи

В видеосюжете адвокат рассказывает о нюансах заключения договора ренты с учетом последних изменений в законодательстве.

Разбираются вопросы, касающиеся условий совершения данной сделки, в каком размере по закону должны устанавливаться рентные платежи по данному договору, как рассчитываются ежемесячные платежи в зависимости от разновидности договора ренты.

Договор ренты: плюсы, минусы, риски

В России многие предпочитают оформить квартиру по ренте, поскольку это выгодно и для плательщика, и для рантье. Ведь каждый в этом случае получает желаемое: плательщик – жилье с существенной скидкой и в рассрочку. Рантье – денежные средства в счет квартиры до конца своей жизни. Подробней о ренте можно узнать в этом тексте, а вот плюсы и минусы данного соглашения рассмотрим сейчас.

Договор ренты: плюсы и минусы для получателя

Заключаемый договор ренты однозначно выгоден для получателя – рантье. На первый взгляд кажется, что он лишается, пожалуй, самой ликвидной и дорогой части своего имущества – жилья. Но если разобраться в вопросе, то это самое лишение отсрочено вплоть до самой смерти человека. Следовательно, получатель ренты остается со всех сторон «в плюсе».

Плюсы договора пожизненной ренты на квартиру для рантье

Самое важное преимущество для рантье – возможность получать дополнительные деньги без каких-то усилий. Например, выплаты по договору ренты могут превышать пенсионное содержание на 100-300%. Это ощутимая прибавка к бюджету позволит жить пенсионеру если уж не на широкую ногу, то точно на уровне «выше среднего».

Кроме того, стоит отметить такие преимущества, как:

  • гарантию платежей – договор ренты подразумевает наличие обеспечения залогом, то есть самим жильем (ст.587 ГК РФ);
  • возможность проживать в квартире вплоть до самой смерти – договор пожизненной ренты бессрочный, действует до тех пор, пока рантье не скончается (ст.596 ГК РФ);
  • сохранение платежей независимо от судьбы недвижимости – даже если квартира окажется полностью разрушенной и непригодной к проживанию, за плательщиком сохраняется обязанность совершения платежей (ст.600 ГК РФ).
Читать еще:  Что надо знать при покупке дачи?

Алексей З. заключил договор ренты с Марией Ш. Мужчина на протяжении 8 лет исправно вносил платежи, однако в мае 2019 года неожиданно скончался. Супруга Алексея не стала платить по договору и попыталась вернуть ранее выплаченное. Мария обратилась за помощью к юристу. Специалист в судебном порядке доказал неправомерность требований вдовы Алексея и принудил ее исполнять условия договора.

Минусы договора ренты для рантье

Но обращая внимание на преимущества данного вида соглашений, не стоит забывать и о некоторых отрицательных моментах.

  1. Обременение на используемое жилье. После заключения договора ренты ни продать, ни подарить, ни даже завещать квартиру не получится. Квартира переходит в чужую собственность при жизни рантье. Рента исключает любой переход права собственности.
  2. Сложность расторжения договора. Одного лишь желания выйти из договора недостаточно, чтобы его расторгнуть. О нюансах в расторжении данного вида сделок можно подробнее узнать здесь.

Чтобы снизить негативное влияние минусов договора ренты стоит прибегнуть к услугам опытного юриста.

Плюсы и минусы договора пожизненной ренты для плательщика

Вторая сторона договора – плательщик. Основное преимущество, которое он получает по рентному соглашению, заключается в возможности сравнительно недорого и с рассрочкой платежа приобрести жилье. Но есть и другие преимущества данного вида сделок для плательщиков.

Основные «плюсы» для плательщика

Как ни странно, но основные преимущества для плательщика проистекают из «минусов» рантье.

  • Обременение недвижимости является гарантией того, что по итогам сделки жилье точно перейдет к плательщику. Наследники рантье также не смогут претендовать на квартиру.
  • Рантье не сможет расторгнуть договор по своей воле, если плательщик полностью соблюдает условия сделки. Все спорные вопросы решаются в судебном порядке и суды далеко не всегда удовлетворяют необоснованный иск получателя рентных платежей. О составлении иска можно узнать из этой статьи.
  • Не придется выплачивать полную стоимость жилья сразу (а возможно и впоследствии). Не нужно обращаться в банк, а потом обслуживать кредит, чтобы стать владельцем жилья.

Но, несмотря на преимущества плательщика, есть и определенные недостатки при заключении договора ренты. И их довольно много, ведь законодательством максимально защищены именно права рантье.

Минусы договора ренты для плательщика

Из самого смысла договора проистекают следующие недостатки данного вида сделок для плательщика:

  • необходимо совершать платежи по договору в течение неопределенного срока вплоть до самой смерти рантье, который может прожить не один десяток лет;
  • невозможно стать полноправным владельцем недвижимости до момента смерти рантье;
  • необходимо нести все расходы, связанные с заключением договора ренты.

Но, несмотря на все недостатки, довольно большое количество граждан предпочитают данный способ приобретения жилья.

Но договор ренты, несмотря на все свои плюсы и минусы, сопряжен с рядом рисков, которые должны учитывать обе стороны договора.

Покупка квартиры через ренту: риски для обеих сторон

Опытные юристы советуют тщательно оценить не только плюсы и минусы ренты, но и риски, а также правовые последствия сделки. В противном случае договор может оказаться настоящей западней.

  1. Риск преждевременно лишиться жизни. К сожалению, в СМИ часто можно встретить публикации о том, что того или иного рантье убил плательщик с целью как можно быстрее заполучить квартиру.
  2. Мошенничество с документами. Некоторые мошенники под видом договора ренты предлагают к подписанию другой договор (дарения, например). В итоге, у рантье ни ежемесячных платежей, ни жилья.
  3. Уничтожение квартиры не является предлогом для расторжения договора. Платить придется в любом случае до самой смерти.
  4. Рантье вполне может пережить плательщика ренты, и тогда обязательства перейдут к правопреемникам стороны, обязанной вносить платежи. Выйти из договора наследникам будет сложно.
  5. Существует риск оспаривания договора ренты наследниками рантье.
  6. Риск расторжения договора при небольшой задержке платежей. Естественно, ранее сделанные платежи не вернутся плательщику.
  7. Иногда договор ренты подписывает рантье, лишенный дееспособности. И не всегда удается проверить этот момент, в том числе и нотариусу.
  8. Сложность используемых формулировок и неточности в договоре ренты могут привести к тому, что сделка окажется невыгодной для одной из сторон.

Перед заключением договора ренты рекомендуется обращаться к юристам с тем, чтобы оценить риски сделки и ее правовые последствия еще до визита к нотариусу. И именно юристу следует доверить составление текста договора (подробней о заключении договора ренты читайте здесь).

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Договор пожизненной ренты на квартиру 2020 года. Плюсы и минусы сделки

Пожизненная рента на квартиру заключается договором заверенным нотариусом. Её участниками являются рентаполучатель, который передает квартиру рентоплательщику, обязывающего пожизненно выплачивать ренту в виде определенной суммы.

Пожизненная рента регулируется главой 33 Гражданского Кодекса РФ:

  • § 1 — общее положение о ренте;
  • § 3 — пожизненная рента.

Что такое пожизненная рента квартиры

Этот вариант гражданско-правовых отношений чаще всего подходит для пожилых граждан:

  • не имеющих родственников, которые могли бы ухаживать за ними;
  • чьи отношения с родственниками испорчены настолько, что они отказываются прибегать к подобной помощи.

Пожилые люди подыскивают себе помощника из числа, например, соседей или знакомых, который согласен материально помогать гражданину на определенных условиях и с последующим получением его квартиры. Это значит, что по договору ренты в установленные сроки с периодичностью или единоразово плательщик ренты передает хозяину за квартиру денежные взносы, а после смерти квартира становится его собственностью.

Отметим, что предметом договора выступает квартира пожилого гражданина и взносы должны быть только денежными, не имущественными. Исполнением договора считается переход права собственности к рентоплательщику после смерти гражданина. При этом не учитываются права на квартиру наследников.

Договор пожизненной ренты на квартиру – явление в нашей жизни достаточно новое. Его правовое регулирование имеет свои плюсы и минусы.

Существует два понятия ренты:

  1. Пожизненная рента. Она предполагает передачу регулярных сумм или единоразовую выплату собственнику квартиры. Только после его смерти квартира станет собственностью рентоплательщика.
  2. Содержание с иждивением. В этом случае помощник обязан оплачивать за пожилого гражданина – рентополучаетеля коммунальные счета, приобретать ему необходимые лекарства и продукты, а после смерти похоронить. Но при заключении этого договора право на квартиру сразу переходит к рентоплательщику, но с соответствующим обременением. Прежний хозяин утрачивает право распоряжаться квартирой, но может до конца жизни там проживать.

Квартира, выступающее предметом договора, может передаваться покупателю следующими способами:

  • бесплатно, когда не учитывается стоимость квартиры при расчете ренты и передача состоится по договору дарения;
  • платно, при расчете ренты участвует стоимостная оценка жилья, и она представляет собой рассрочку на основании договора купли-продажи.

В договоре может быть указано лицо, которое будет получать рентные платежи. Это либо сам собственник жилого помещения, либо иное лицо (группа лиц), определяемое стороной сделки.

Условия договора

Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:

  1. Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
  2. Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
  3. Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ ).
  4. Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
  5. Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
  • индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
  • место жительство получателя ренты и его переселение;
  • предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.

Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.

По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).

Ниже можете скачать договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием актуальный в 2020 году:

Плюсы и минусы

Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.

Начнем с плюсов для пожилых людей:

  1. Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
  2. Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
  3. Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
  4. Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
  5. В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
  6. В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
  7. Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.
Читать еще:  Отличие прописки от временной регистрации

Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:

  1. Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
  2. После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
  3. Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
  4. Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.

К минусам сделки для пенсионера можно отнести:

  1. Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
  2. Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
  3. Обязательная уплата налога 13%.
  4. В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
  5. Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
  6. Наследники не смогут получить недвижимость.
  7. Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
  8. Придется собирать не малый пакет документов.

Минусы для рентоплательщика:

  1. Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
  2. Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.

Важные нюансы

Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:

  1. Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
  2. Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
  3. Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.

Можно ли прописаться в квартире пенсионера?

Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.

В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.

Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.

Уплата налога

По договору ренты обязанность продавца уплатить налог с дохода возникает только в случае получения квартиры на платной основе. Поскольку передача имущества происходит фактически по договору купли-продажи.

К расчету налога по такому доходу применяется ставка 13% с возможностью использования имущественного вычета в размере не более 1 миллиона рублей.

Вместо вычета есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтвержденных расходов на покупку этого жилья. Выбирается один из вариантов, который наиболее выгоден.

Что такое постоянная и пожизненная рента, на что нужно обратить внимание, рассказывает в видео юрист недвижимости.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры

Expert Последние изменения: февраль, 2020 Аренда и Найм 0 112 Время чтения: 3 мин.

Рента представляет собой договор, согласно которому гражданин ежемесячно перечисляет определенную сумму в пользу пенсионера. Последний оставляет ему свою квартиру после смерти. У такого способа передачи имущества есть свои плюсы и минусы. Основные риски пожизненной ренты квартиры связаны с гибелью имущества по неосторожности, притязаниями со стороны родственников и другими факторами.

2 вида договора ренты

Суть договора ренты состоит в том, что плательщик обязуется перечислять получателю регулярные платежи (в пересчете не ниже прожиточного минимума на 1 месяц) в течение всей его жизни. Взамен плательщик получает квартиру или другую недвижимость, которую он после смерти прежнего владельца (получателя ренты) оформит себе в собственность. Обычно ренту получают пожилые люди, которые нуждаются в дополнительных деньгах и уходе, взамен чего готовы оставить квартиру после своей смерти.

В соответствии со ст. 589, 596 ГК выделяются 2 вида ренты:

  1. Пожизненная – в этом случае выплата производится в течение всей жизни получателя, но не более. Т.е. плательщик утрачивает обязательство по внесению ренты сразу после смерти получателя. Частным случаем такой ренты является договор пожизненного содержания с иждивением, когда плательщик должен не только перечислять деньги, но и оказывать услуги в натуральном виде (уход, обеспечение нормальных бытовых, медицинских условий и т.п.).
  2. Постоянная – в этом случае выплата ренты осуществляется даже после смерти получателя. Деньги перечисляются в пользу его наследников или других лиц, которые обозначены в договоре. Обычно в документе фиксируют предельную сумму, по достижению выплаты которой плательщик освобождается от выполнения дальнейших обязательств. Однако получить квартиру можно будет не ранее, чем после даты смерти прежнего собственника.

Таким образом, как в том, так и в другом случае гражданин вынужден перечислять ежемесячные/ежеквартальные или ежегодные платежи в пользу получателя. Взамен он получает квартиру, как только пожилой человек умрет.

Плюсы и минусы ренты

Такая форма передачи имущества имеет как свои сильные стороны, так и недостатки. Например, основные риски для пенсионера связаны с тем, что плательщик:

  • окажется мошенником, который подделает документы и выселит его из квартиры;
  • не станет вносить платежи, откажет в уходе;
  • будет ухаживать недостаточно хорошо, из-за чего пострадает здоровье пожилого человека.

Однако преимущество ренты для пожилого человека очевидно – он получает ежемесячную доплату и обеспечен уходом (если подобное условие предусмотрено договором).

Анализ практических ситуаций показывает, что для плательщика тоже есть свои плюсы и минусы пожизненной ренты. Главное преимущество – гражданин получает в собственность квартиру. Но есть и довольно много рисков:

  1. Пенсионер может «передумать» и расторгнуть договор. Если плательщик добросовестно выполнял свои обязательства, сделать это будет довольно трудно.
  2. Пенсионер может жить «слишком долго», и тогда переплата окажется очень большой.
  3. У пожилого человека могут объявиться родственники, которые начнут отстаивать свое право на квартиру в судебном порядке.
  4. Уход за ним может стать слишком обременительным в результате значительного ухудшения здоровья.
  5. Если с квартирой что-то случится (пожар, наводнение и т.п.), риски ложатся на плательщика. Более того – он продолжает перечислять платежи даже после гибели имущества (квартиры).

Альтернативные варианты получения квартиры

В качестве альтернативы ренте можно рассмотреть 2 варианта получения квартиры от пожилого человека:

  1. По завещанию.
  2. В соответствии с договором дарения.

Завещание представляет собой нотариально заверенный документ, по которому квартира перейдет в собственность наследника через полгода после смерти наследодателя. Основное преимущество завещания – отсутствие необходимости выплачивать ежемесячную сумму на содержание пенсионера. Фактически наследник обязуется ухаживать за ним «под честное слово», и в результате рискуют обе стороны:

  • пенсионер может остаться без содержания;
  • будущий наследник рискует тем, что наследодатель в любой момент может отозвать свое завещание, обратившись к нотариусу;
  • еще один риск связан с тем, что дети, внуки и другие родственники смогут оспорить завещание в суде, доказать факт того, что они имеют обязательную долю в наследстве и т.п.

По сравнению с завещанием договор дарения имеет меньше рисков, поскольку отозвать его невозможно. Однако у этого способа передачи имущества тоже есть ощутимые недостатки:

  1. Пенсионер вряд ли захочет рисковать тем, что одаряемый в любой момент может потребовать передать ему квартиру.
  2. К тому же пожилой человек рискует тем, что одаряемый не станет за ним ухаживать, перечислять деньги, т.е. нарушит все устные обещания.
  3. Наконец, родственники и другие заинтересованные стороны могут обжаловать договор дарения в судебном порядке, предположив, что он был подписан под давлением, пенсионер не осознавал последствий своих действий и т.п.

Таким образом, все варианты получения квартиры от пожилого пенсионера несут значительную долю риска. Поэтому при составлении документа следует обязательно проконсультироваться с юристом. Сам договор оформляется исключительно через нотариуса – в противном случае он считается недействительным.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector