Покупка апартаментов: риски
Exspertiza.ru

Юридический портал

Покупка апартаментов: риски

Покупка апартаментов: риски

Добрый день, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Что такое апартаменты? Какими юридическими особенностями обладают апартаменты? Что нужно знать при их приобретении?

Об этом расскажут нотариус Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров и вице-президент компании NAI Becar Илья Андреев.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Алексей: Наряду с жилыми помещениями и квартирами, как обычно граждане воспринимают приобретаемое жилье, в последнее время появился и стал достаточно модным некоторый особенный вид жилья – апартаменты. В чем смысл, в чем подвох или радость для покупателей такого вида жилья?

Илья: Следует начать с того, что понятия «апартаменты» в градостроительном законодательстве как не было, так и нет. Были какие-то ошибочные постановления несколько лет назад, но их было буквально пару штук, а слово «апартаменты» в основном используется в обиходном выражении и, чаще всего, оно означает некий формат жилья, в котором нельзя прописаться. На сегодняшний день, именно так это воспринимает общество. Некоторые специалисты употребляют этот термин, когда говорят о квартире какого-то высокого класса. На самом деле, апартаменты – это помещение, предназначенное для проживания, чаще всего, располагающееся в гостинице и имеющее кухню. В общем, это наиболее классическое понимание апартамента, которого мы, в частности, стараемся придерживаться. На сегодняшний день огромное количество апартаментов, которые строятся в России – это, по факту, просто жилье.

Алексей: Почему жилье не строить?

Илья: Получить градостроительную документацию и разрешение на строительство жилья несколько сложнее, потому что требования, которые на сегодняшний день предъявляются к жилым комплексам, прежде всего, с точки зрения обеспеченности их социальной инфраструктурой, очень велики. И они накладывают довольно серьезные финансовые обязательства на застройщиков, и застройщики склонны стараться их обходить.

Алексей: То есть апартаменты проще построить застройщику, так?

Илья: Да. Потому что гостиница – это не жилой объект, хоть он и предназначен для временного пребывания там людей, и на сегодняшний момент, он не требует возведения какой-либо социальной инфраструктуры, у него нет тех жестких требований по инсоляции, которые есть у жилья и в какой-то степени строить его легче. Хотя, безусловно, себестоимость возведения гостиницы выше, чем стоимость возведения жилья.

Что такое апартаменты?

Что такое особняк, читайте тут.

Алексей: Предположим, человек решил купить себе апартаменты. Помещение его устроило, инсоляция тоже. Тот факт, что оно нежилое – ничего страшного. Что он получает на руки после покупки? У него что в документах будет?

Илья: На руки он получает некий нежилой объект. Чаще всего, это номер в гостинице, но в свидетельстве о собственности будет написано «нежилое помещение».

Алексей: Зарегистрироваться там можно? И если да, то как?

Илья: У нас есть такое понятие, как временная регистрация в гостинице. И в данном сегменте, она применима. Тут, скорее, ситуация зависит от управляющей компании. Есть другое направление апартаментов, которыми в частности занимаемся мы. Мы четко принимаем и определяем для себя, что апартамент – это гостиничный номер в гостинице, который используется для извлечения его собственником арендного дохода. То есть это доходный дом. Кондо-отель, аппарт-отели – очень много разных терминов. Так или иначе, это все примерно одно и то же. Это некий юнит, который приобретается собственником, в котором собственник не проживает, который собственник передает в управление управляющей компании и получает с этого доход. Так это понимаем мы. В таком формате, мы ввели свой первый отель этим летом

Алексей: А вообще, когда люди приобретают такие номера в гостиницах, апартаменты, по сравнению с обычным жильем, какие возникают у них дополнительные расходы? Или они, наоборот, платят меньше? Я имею ввиду коммунальные платежи, налог с недвижимости, который сейчас у нас зреет в Санкт-Петербурге.

Илья: Все эти расходы несколько выше, чем в жилье, и расходы на коммуналку, так как тарифы для гостиниц выше, и у монополистов расценки чуть выше, и налог, безусловно, выше. Но в абсолютном выражении, речь идет не о серьезной разнице.

Алексей: А кто-нибудь пытался потом перевести купленный номер в гостинице в жилое помещение (в квартиру)?

Илья: Да, такие случаи известны.

Алексей: И как?

Илья: Есть успешные примеры.

Алексей: Чаще приобретается нежилое помещение или доля в нежилом помещении?

Илья: Чаще всего, это отдельное, выделенное помещение.

Алексей: Зарегистрироваться можно, как я понял, получив временную регистрацию. Налоги в данном случае выше или ниже, чем в случае с жильем?

Илья: Налоги выше.

Алексей: Насколько?

Илья: Сильно повыше.

Алексей: Можете привести пример?

Илья: Все зависит от кадастровой стоимости конкретного объекта. Также налог отличается от района к району. Но в среднем, я думаю, за 35 метровый апартамент налог составит тысяч 8 в год.

Алексей: Какая доходность? Какой процент загрузки апартаментов, которые у вас уже построены?

Илья: На сегодняшний день, у нас он доходит до 80%, но мы запустились только в конце прошлого года, поэтому статистика не так продолжительна. Доходность считать на сегодня неправильно, потому что за пару месяцев, это не совсем будет корректный показатель. Доходность имеет смысл считать с учетом горизонта трех лет, с учетом стоимости апартамента на конечном этапе, но мы рассчитываем, что текущая доходность для собственника должна быть около 12-14%. Учитывая то, что мы комбинируем краткосрочные и среднесрочные проживания.

Алексей: 12-14% вы считаете без учета стоимости привлечения займовых средств?

Илья: Да.

Алексей: Ну, может быть ваша компания такая честная и открытая, которая заявляет о том, что вообще покупать надо апартаменты для того, чтобы потом сдавать их в аренду. Если учесть те компании, в которые я звонил, там вопрос о сдаче в аренду вообще не стоял. Там был вопрос, связанный с тем, что это такое же жилье, как и квартира, но есть ряд незначительных особенностей, поэтому можно покупать и жить. И, вообще, оно лучше, чем квартира, потому что имеет более богатую инфраструктуру, бассейны и фитнес-центры, за которые тоже нужно будет что-то платить. Я не стал спрашивать сколько, но думаю, что не мало.

Илья: Я бы не говорил, что тут речь о честности. Дело в том, что все это в принципе законно. Это, скорее, речь о разнице бизнес-стратегий. Да, я с этого начал, большинство того, что продается и называется апартаментами – это жилье.

Алексей: А можно ипотеку взять под покупку апартаментов?

Илья: Да, безусловно. Если объект реализуется в рамках ФЗ №214, а нежилая недвижимость вполне может реализовываться в рамках этого закона, такие примеры опять же есть в достаточном количестве.

Алексей: А вы в рамках ФЗ №214 реализуете?

Илья: Да. Мы планируем продавать объекты в рамках этого закона.

Алексей: То есть у вас ощущение от рынка апартаментов, это перспективно по всей России или в основном Москва и Санкт-Петербург?

Илья: Ну, безусловно, это в тех городах, где есть серьезный отдельный рынок, то есть серьезная потребность в арендном жилье. Опасения есть. Они касаются как раз той ситуации, когда этот формат используется для обхода действующих требований по социальной инфраструктуре. Это, конечно, не может не тревожить Правительство города, совершенно справедливо. Оно понимает, что в обход действующих требований, люди строят огромные комплексы, в которых по факту проживают люди с детьми и родителями, которым требуется помощь, требуются детские сады, школы, поликлиники и др. А по сути, застройщики никакой финансовой ответственности не несут. Это неправильно.

Алексей: У вас семья, предположим. Ваш среднестатистический валовый доход для Санкт-Петербурга составляет 50-70 тысяч рублей в месяц на двоих. У вас нет жилья, вы жилье снимаете. У вас в планах есть какие-то накопления, и есть желание приобрести место для проживания. Перед вами стоит выбор – приобретать квартиру по ФЗ 214 или прекрасный апартамент не далеко от такой же квартиры расположенный, и в целом между ними есть определенные сходства. Как вы будете размышлять? Какова логика такого выбора?

Илья: Я имею некие знания и опыт, поэтому мое поведение отличается от поведения среднестатистического покупателя квартиры. Я, в общем, так и делаю, безусловно. Я когда приобретаю что-то для себя, в том числе недвижимость, я обязательно думаю, для чего я это буду использовать завтра, послезавтра и через 5-10 лет. И этим мое поведение принципиально отличается от поведения человека, который решает проблему на сегодня – купить некое жилье.

Поэтому, с этой точки зрения тут нужно смотреть на конкретную ситуацию. Если я понимаю, что это я покупаю для себя, и я буду жить в этом месте достаточно продолжительный период, и буду жить со своей семьей, то я выберу квартиру. Если я понимаю, что это временный вариант на период 2-3 лет, после чего я буду улучшать жилищные условия или переезжать, я выберу апартамент, чтобы это был некий инвестиционный актив, которым я могу более эффективно распоряжаться.

И мы знаем много таких примеров, когда люди продавали свою трехкомнатную квартиру, приобретали два апартамента у нас и планировали за счет дохода программу, которая у нас существует, снимать себе нормальное жилье и еще иметь немного денег сверху. Это такой вполне разумный путь человека, который думает о своих деньгах.

Апартаменты – это нежилые помещения, в связи с чем, покупатель может столкнуться с рядом сложностей в регистрации по месту жительства, оплате налога по ставке в 2% от кадастровой стоимости помещения. Кроме того, расходы на содержание такой квартиры будут значительно выше, чем в жилом многоквартирном доме.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Чем апартаменты отличаются от квартиры

С точки зрения закона и права

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Читать еще:  Не платить за отопление

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой Жилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Своя, но не квартира: за и против покупки апартаментов

Спрос на апартаменты в Москве после отмены долевого строительства и введения эскроу-счетов не упал, а даже вырос на 2–3%, сообщили «Известиям» в аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость». По данным компании «НДВ – Супермаркет недвижимости», сейчас на столичном первичном рынке экспонируется около 10 тыс. апартаментов в 106 проектах, и по итогам III квартала их доля не превышает 20%. Москвичей привлекают цена этого вида недвижимости, его свободная планировка и транспортная доступность, считают опрошенные «Известиями» эксперты.

Стабильный спрос

Осенью 2019 года спрос на апартаменты увеличился на 3% по сравнению с весной и летом, отметил в беседе с «Известиями» руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Однако, по его мнению, пока это незначительный рост.

Читать еще:  Что такое субсидия на покупку жилья?

— После полного перехода первичного рынка на эскроу-счета разница в цене между апартаментами и квартирами может сократиться вдвое — с 20% до 10%. Такие изменения способны снизить популярность формата, — прогнозирует Дмитрий Таганов.

По данным «ИНКОМ-Недвижимости», сейчас 42% покупателей выбирают апартаменты бизнес-класса, 44% — категорию «комфорт» и еще 14% предпочитает премиум-сегмент.

— Обычно такую недвижимость покупают люди, у которых уже есть квартира в Москве и им не нужна столичная регистрация. Скорее они ищут жилье ближе к работе или центру города, желательно в престижном районе, поэтому обращают внимание на подобный формат, — отметил собеседник «Известий».

Общее количество сделок в этом сегменте в июле-октябре 2019 года на 2% выше, чем в марте–июне этого года, отмечают эксперты. Основная часть сделок с апартаментами регистрируется в массовом сегменте (46%) и бизнес-классе (47%). Подобный расклад можно объяснить тем, что именно на эти сегменты и приходится наибольший объем предложений.

Сейчас на московском первичном рынке экспонируется около 10 тыс. апартаментов в 106 проектах, а по итогам III квартала 2019 года доля апартаментов на рынке не превышает 20%, привел данные руководитель отдела аналитики и консалтинга компании «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров. Он согласен с тем, что наибольшая доля сделок — более 40% — относится к бизнес-классу. При этом треть предложений — 32,8% от общего числа — в ценовой категории от 10 млн до 20 млн рублей.

— Таким образом, средняя стоимость апартамента — 16,4 млн рублей. А цена квадратного метра в зависимости от сегмента варьируется от 146,5 тыс. до 240 тыс. рублей, — пояснил «Известиям» Сергей Ковров.

По сравнению с прошлым годом с января по октябрь 2019 года спрос на недвижимость в апарт-комплексах сократился на 17%, рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Он отметил, что доля подобных объектов в общей структуре сделок в январе–октябре 2019 года ниже, чем в январе–октябре 2018 года (8% в 2019-м, 11% — в 2018 году).

Цена и среда

Москвичка Вера Левдина решила купить апартаменты площадью 100 кв. м в многофункциональном комплексе «Искра-Парк»на Ленинградском проспекте, так как здесь недвижимость оказалась дешевле квартиры примерно на 30%, а до метро «Петровский парк» и «Динамо» — пешком не больше пяти минут.

— Мы рассматривали несколько вариантов – и квартиры, и апартаменты. Но так как нам прописка не важна, решили остановиться на апартаментах, потому что получается довольно хорошая экономия — до трети от общей стоимости. Более того, нам понравился сам комплекс. Клубный, красивый, фасад из натурального камня. Совсем рядом с метро, — отметила Вера Левдина.

А москвич Армен Амирханов выбрал апартаменты на западе столицы в районе Строгино по той же причине — дешевле, чем квартира.

— Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия, — подчеркнул он, отметив, что наличие прописки для него не принципиально, потому что родился в Москве и регистрация уже есть. По его мнению, жилые комплексы с апартаментами похожи на общежитие в хорошем смысле.

— Вместе с покупкой жилья получаешь доступ в комьюнити. У нашего жилкомплекса есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идемте жарить шашлыки» — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно по сравнении со вторичкой, где никто из соседей друг друга в лицо не знает, — рассуждает Армен Амирханов.

Сейчас застройщики привлекают к строительству апарт-комплексов архитекторов и ландшафтных дизайнеров, создают уникальную архитектуру зданий. Например, архитектурный проект для комплекса «Искра-Парк», состоящего из десяти секций, разработало бюро SPEECH, отразив в дизайне период 30–50-х годов XX века. Для каждой секции «Студия Артемия Лебедева» создала уникальный авторский рисунок-паттерн, отражающий достижения СССР первой половины прошлого столетия в авиастроении, космической индустрии, нефтяной и атомной промышленности, машиностроении. На первом этаже размещаются салоны, магазины, кафе и медцентры, под землей просторные многоуровневые паркинги. На территории установлена зарядная станция для электромобилей мощностью 50 кВт. А в четырехсекционном апарт-комплексе Match Point на улице Василисы Кожиной в районе Филевского парка есть даже крытая пятиэтажная спортивная волейбольная арена на 3,5 тысяч мест, для машин построен трехуровневый подземный паркинг, вблизи Кутузовский проспект и в 15 минутах ходьбы метро «Парк Победы».

— Проектируя квартал «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте, мы стремились учесть все требования, предъявляемые к современному жилью бизнес-класса, и превзойти самые взыскательные ожидания. Например, в однокомнатных апартаментах спланировали отдельную спальню и просторную гостиную с кухонной зоной. А в помещениях большей площади предусмотрели дымоходы для установки каминов, — рассказала «Известиям» директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

Свободная планировка пространства — важный плюс апартаментов. Владелец решает самостоятельно, где расположить санузлы, убрать или поставить перегородки, ведь узаконить полет фантазии в апартаментах гораздо проще, чем в квартире.

Отдельные требования предъявляются к качеству строительных материалов. Так, в квартале «Искра-Парк» для отделки применяется газобетон — искусственный камень в виде известняка, который продержится без разрушений сто лет.

— Мы собираем перегородки или стены из блоков газобетона, скрепляем их с помощью клея, и у нас получается очень ровная поверхность. Соответственно, нам меньше штукатурить, экономим средства на отделке, — подчеркнул руководитель «Школы профессионалов Ytong» Виталий Быков.

Незаметные отличия

Апартаменты в большинстве случаев выбирают за более привлекательные цены. Квадратный метр здесь будет дешевле примерно на 15–20% по сравнению со вторичными и первичными объектами классического формата. При этом качественные характеристики апартаментов обычно не уступают уровню жилых комплексов. В одном корпусе могут быть как квартиры, так и апартаменты — да и планировки у двух форматов тоже одинаковы или же имеют минимальные отличия.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев полагает, что ключевым фактором для покупателей может быть и местоположение новостройки.

— Зачастую апарт-комплексы возводятся в районах деловой активности, рядом с транспортными узлами. Такие проекты наиболее привлекательны для инвестиций с целью последующей продажи или сдачи в аренду, — добавил он.

А по мнению руководителя отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергея Коврова, покупка апартаментов — неплохой способ вложения денег, возможность сохранить и преумножить сумму за счет сдачи в аренды или дальнейшей перепродажи площади.

— Благодаря своей цене они пользуются хорошим спросом среди студентов, молодых пар и людей, которые планирует открыть свое дело, например дизайнерское ателье, фотостудию, — отметил он.

Минус на плюс

Апартаменты по юридическому статусу — нежилые помещения, но это понятие законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе, пояснила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

— Использование этого термина носит скорее маркетинговый характер, — считает эксперт.

При этом, по ее словам, договоры по ипотеке и для покупки апартаментов и квартир практически идентичны.

— Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться, — предупредила Нурида Ибрагимова.

Несмотря на экономию при покупке, налоговые вычеты и льготы для владельцев такой недвижимости не предусмотрены, кроме того, апартаменты из-за статуса нежилого помещения облагаются повышенным налогом на имущество, рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

— Если для квартир налог на имущество составляет от 0,1% до 0,3%, то для апартаментов налог от 0,5% до 2%, — пояснил Дмитрий Таганов.

Разница в налогах будет покрываться сэкономленными при покупке средствами, убеждена директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

— Налог исчисляется по кадастровой стоимости, которая у нежилых помещений раза в два, а то и три меньше, чем у квартир, поэтому в итоге имущественный налог получается либо таким же, как у квартир, либо в некоторых случаях даже меньше, — рассказала она.

Расходы на водоснабжение, отопление и электроэнергию в апартаментах оказываются на 10–15% выше, чем в квартирах, так как размер коммунальных платежей в апартаментах самостоятельно устанавливается управляющей компанией и не регулируется нормативными правовыми актами правительства Москвы, пояснил Дмитрий Таганов.

Разницу в оплате коммунальных услуг Екатерина Батынкова из «Галс-Девелопмент» признает, но не считает существенной.

— Что касается воды и электричества, то ставки немного выше, в среднем на 20%, от ставок жилых помещений. Допустим, если вода и электричество обходятся в 3–4 тыс. рублей, то 20% этой суммы — 600–700 рублей. На мой взгляд, это не может быть стоп-фактором относительно выбора апартаментов, – убеждена она.

По наблюдениям экспертов, зачастую тарифы на коммунальные услуги одинаковы, несмотря на то что формально апартамент — нежилое помещение. Управляющие компании рассчитывают коммунальные платежи для апартаментов по тарифам на водоснабжение, водоотведение и электроснабжение, как и для жилой недвижимости.

При этом в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, напомнила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

Однако собственники могут рассчитывать на временную регистрацию сроком на пять лет с возможностью продления, сообщает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. По ее словам, данный документ дает возможность прикрепиться к поликлинике, записать ребенка в районную школу или детский сад.

Риски дольщика при покупке апартаментов и коммерческой нежилой недвижимости

В новом видео на нашем канале в YouTube поговорили с юристом Андреем Тютюниным о тонкостях покупки строящихся апартаментов и нежилых помещений.

Avaho.ru: Ранее мы уже выпустили несколько роликов про проблемы дольщиков. Особо негативную реакцию у тебя вызывает покупка строящихся апартаментов. Так ли это?

Андрей: Да, это правда. Покупатели апартаментов рискуют остаться без имущества после достройки дома в случае банкротства застройщика, т. е. покупатели квартир получат свои объекты, а покупатели апартаментов и нежилых помещений площадью более 7 кв. м — нет.

Avaho.ru: При покупке строящейся квартиры таких проблем нет?

Андрей: Да, таких проблем не возникает. По закону № «О несостоятельности (банкротстве)» право на получение помещений в случае банкротства застройщика получают только покупатели квартир, машиномест и иных нежилых помещений площадью менее 7 кв. м.

Avaho.ru: А можно вообще оценить возможный риск при покупке исходя из условий договора?

Андрей: Нет. Застройщики не описывают такой риск в договоре долевого участия (ДДУ) на приобретение апартаментов или нежилых коммерческих помещений, потому что потенциальный покупатель задумается, стоит ли вкладываться в такой объект.

Avaho.ru: Насколько велика вероятность банкротства застройщика? Как обезопасить себя до подписания ДДУ?

Андрей: Проверить риск банкротства застройщика на стадии заключения договора невозможно, даже если заказать юридическую оценку положения застройщика. Сегодня застройщик исполняет свои обязательства, а завтра — нет.

Вложение денег в новостройку — это длительная инвестиция на год, два, три и дольше. За этот период времени может произойти все что угодно. Спрогнозировать будущее застройщика объективно невозможно. Это вопрос удачи. Покупая квартиру в новостройке, вы совершаете рисковую сделку. Но при этом покупатели квартир по закону более защищены, чем покупатели апартаментов или коммерческих нежилых помещений.

Avaho.ru: Если все же застройщик признан банкротом, есть ли способы для дольщика защитить себя?

Читать еще:  Кадастровая карта Владимира

Андрей: Еще о года назад, когда мои клиенты, покупатели апартаментов, попадали в такие ситуации, мы использовали схему признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства через суды общей юрисдикции.

Суды общей юрисдикции использовали не закон о банкротстве, а Гражданский кодекс, где четко указано, что если человек приобрел и оплатил имущество — то он имеет право получить это имущество.

Avaho.ru: А какая практика признания права собственности на апартаменты и нежилые помещения действует сейчас?

Андрей: 5 сентября 2019 года Верховный суд вынес решение о том, что признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства невозможно, объект не конкретизирован.

Возникает интересная ситуация. По решению суда, право собственности на нежилое помещение признать нельзя, невозможно понять, что это за помещение. Но когда его продавали — проблем с идентификацией не было.

На мой взгляд, это абсолютно несправедливое поведение судов в этой ситуации. Может быть, это решение будет скорректировано. Но пока я отговариваю клиентов, которые ко мне обращаются, от покупки строящихся апартаментов и нежилых коммерческих помещений.

Avaho.ru: Получается, что с 5 сентября 2019 года признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства на апартаменты и коммерческие нежилые помещения уже нельзя?

Андрей: Верно. Сейчас признать право собственности на такие объекты уже не получится. Но те дольщики, кто признал право собственности раньше, имеют на руках вступившие в силу и даже зарегистрированные Росреестром права собственности на эти доли.

Avaho.ru: А что с коммерческими нежилыми помещениями? Там ситуация отличается?

Андрей: Ситуация с коммерческими нежилыми помещениями хуже, чем с апартаментами. С точки зрения социальной функции государства у апартаментов «улучшенные перспективы». Наше государство не помогает бизнесу. Поэтому теоретическая вероятность того, что закон о банкротстве изменят под апартаменты, выше, чем под коммерцию. Арбитражные управляющие прекрасно понимают, что апартаменты покупаются для жизни. В случае с коммерческими помещениями — это бизнес, который несет в себе риски.

Avaho.ru: А кому тогда перейдут эти апартаменты и нежилые помещения?

Андрей: По закону о банкротстве апартаменты и коммерческие нежилые помещения попадают в конкурсную массу и реализуются с торгов. Первый приобретатель лишается на них права.

Avaho.ru: Понятно. А можно хотя бы деньги забрать, которые были уплачены при покупке этого объекта?

Андрей: По закону дольщик нежилых помещений включается в денежный реестр. Как правило, у нет и не будет денег. Поэтому включение в денежный реестр означает лишь формальное право получить уплаченные средства.

Есть дискуссионный вопрос, что приобретатели апартаментов могут стать залоговыми кредиторами. В этом случае предмет залога реализуется с торгов, а часть денег остается у первого покупателя. Но это пока спорно. В любом случае, вернуть всю сумму не получится. Залоговые кредиторы в процедуре банкротства застройщика получают 60% от цены, за которое их залоговое имущество было реализовано с торгов.

Avaho.ru: Какие будут твои основные рекомендации дольщикам апартаментов?

Андрей: Я бы поставил вопрос . Eсли сегодня вы выбираете между строящейся квартирой или апартаментами, то покупайте квартиры. Приобретать апартаменты крайне рискованно. Как вариант — можно рассмотреть покупку строящихся апартаментов в тех объектах, которые уже введены в эксплуатацию (это могут быть заводы, фабрики, училища). Дома реконструируют, внутри делают перепланировку, ставят на кадастровый учет, в дальнейшем оформляют собственность.

На вопросы отвечает Андрей Тютюнин, юрист, генеральный директор «Тютюнин и партнеры», тел.

Смотрите интервью и подписывайтесь на наш канал в YouTube!

Покупка апартаментов: риски и преимущества

Апартаменты воспринимаются сегодня на рынке жилья в России как модный тренд с массой достоинств – не зря же в Москве этот сегмент за полгода вырос на 18%, так что теперь на апартаменты приходится треть от всего предложения. Но эксперты предупреждают, что главным “подвохом” апартаментов, привлекающих покупателей ценой на 20% ниже стоимости квартир, сегодня является их статус нежилого помещения.

Панорама сегмента

Доля апартаментов на рынке первичного жилья Москвы, по словам большинства экспертов, составляет 33%. По данным компании Est-a-Tet, количество проектов с начала года увеличилось с 57 до 66 проектов.

Объем апартаментов в реализации с начала года вырос на 18,4% – с 342 тысяч квадратных метров до 403 тысяч “квадратов”, рассказывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. На долю элитного сегмента пришлось 127,7 тысячи квадратных метров (прирост на 32%), на долю бизнес-класса -201,7 тысячи квадратных метров (прирост на 50%), а на долю комфорт-класса – 73,2 тысячи (прирост на 18%).

Также Богданюк говорит о том, что, по сравнению с началом года, в июне цены на апартаменты категории “элит” выросли на 21% – с 647,4 тысячи рублей до 780,8 тысячи рублей за “квадрат”. В бизнес-классе в свою очередь цены упали на 15% – до 173,3 тысячи рублей за квадратный метр. А вот стоимость апартаментов комфорт-класса незначительно увеличилась – на 2% до 131,4 тысячи квадратных метров за “квадрат”. Средняя цена квадратного метра в апартаментах эконом-класса, по данным эксперта, равна 113,5 тысячи рублей.

В итоге разнице в стоимости между самыми дешевыми апартаментами на рынке превышает 100 раз – 3 миллиона рублей против 314 миллионов рублей, утверждает заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК “Грас” Петр Кирилловский.

Фактор “нежилого”

Главной “опасностью” апартаментов сегодня является неопределенность сегмента, а точнее, его статус апартаментов как нежилых помещений, использующихся для длительного проживания. Апартаментные проекты в основном являются продуктом редевелопмента, то есть строятся на территории бывших промышленных зон. “Классический апартамент – это, по сути, гостиничный номер. А в российском законодательстве статус гостиницы трактуется как нежилое помещение с жилым функционалом”, – отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

С одной стороны, эксперты призывают покупателей не пугаться этого, так как апартаменты не уступают классическим форматам жилья вроде квартир в уровне комфорта. С другой стороны, будущим владельцам новомодной недвижимости все-таки нужно быть морально готовым к некоторым “подвохам” “нежилого жилья”.

Эксперты уверяют, что покупатели апартаментов обладают правом собственности, правом распоряжения и правом владения, как и в случае с квартирами, то есть они могут проживать в апартаментах, сдавать их в аренду, продавать, дарить, а также осуществлять иные, установленные законом сделки. В целом, регистрация права собственности на апартаменты практически ничем не отличается от приобретения прав на жилые помещения.

При этом стоит понимать, что приобретаются права собственности на само помещение, и собственник не имеет права на общее имущество многоквартирного дома, как это бывает c теми, кому принадлежит квартира в многоквартирном доме.

Покупатель апартаментов должен знать, что в свидетельстве о праве собственности может стоять запись как “апартаменты”, так и “нежилое помещение”, уточняет генеральный директор компании “Миэль-Новостройки” Софья Лебедева. Это зависит от того, что изначально указано в разрешении на строительство и проектной документации. Например, если здание было заявлено в статусе “апарт-отель”, то указывается, что это апартаменты, а если здание строилось как офисно-деловой центр, то велик риск, что в свидетельстве будет указано второе, поясняет собеседница агентства.

Прописка с оговоркой

Статус нежилого помещения апартаментов не позволяет их владельцу оформить постоянную регистрацию по месту жительства. В данном случае речь идет о временной регистрации по месту пребывания. “Постоянная регистрация отличается от временной тем, что последнюю нужно пролонгировать каждые 5 лет. Все остальные отличия сводятся к тому, что с временной регистрацией вам не удастся получить ИНН, полис ОМС, встать на биржу труда или в очередь на жилье”, – объясняет Белоусов.

При этом даже временная регистрация на пять лет возможна не во всех апартаментах, а только в тех, что имеют статус гостиницы, подчеркивает генеральный директор компании “Метриум Групп” Литинецкая.

“Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение “гостиницы”. Его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания (УК), имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем”, – поясняет собеседница агентства. Она уточняет, что, по закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда.

“Нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда вы сможете получить вожделенную регистрацию в ваших апартаментах”, – утверждает Литинецкая.

Вниманию дольщиков

Особые трудности с апартаментами могут возникнуть у покупателей, приобретающих их в строящемся проекте по договору долевого участия. Глава “Миэль-Новостройки” предупреждает, что в случае судебного разбирательства по недостроенному объекту многие суды будут рассматривать его не как помещение, в котором покупатель собирался проживать, а как источник инвестиционных доходов.

“В этом случае получить право собственности до закрытия инвестиционного контракта будет исключительно тяжело, даже если дом, в котором находятся апартаменты, уже построен. Так как сформировавшаяся судебная практика в отношении нежилых помещений, к которым относятся и нынешние апартаменты, несколько отличается от той, которая сложилась относительно жилых помещений”, – поясняет она.

Добиться возврата вложенных средств будет непросто и в случае банкротства застройщика. “В законе о банкротстве, в котором была дополнительно к 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Но в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов. К покупателям апартаментов данная норма не относится”, – объясняет Литинецкая.

Круг потребителей

Особенный статус апартаментов и их сравнительно невысокая цена, которая на 15-20% ниже стоимости квартир, влияют и на “круг” покупателей.

“Очень часто в ответ на вопрос “Для кого покупаете?” мы слышим: “Ребенку”. Родители берут детям жилье “на вырост”: с перспективой отселения ребенка, когда тот станет студентом. Это аудитория бизнес-класса”, – рассказывает Петр Кирилловский.

Апартаментная “элитка” же, по его словам, востребована у топ-менеджеров корпораций и крупных чиновников, поскольку проекты такого уровня, как правило, находятся в центре города, а значит – удобно добираться до работы. “Сейчас к этой прослойке потребителей добавилась богемная буржуазия – люди, зарабатывающие хорошие деньги творческими профессиями, а также топ-менеджеры с интересами в художественной сфере”, – отмечает Кирилловский.

Кроме того, на рынке уже есть апартаменты, заточенные специально под иностранцев, которые привыкли к комфортным условиям проживания и для которых наличие постоянной регистрации некритично. По словам Белоусова, такие апартаменты часто продаются или сдаются уже с чистовым ремонтом.

Доступная цена апартаментов делает их также привлекательными и для частных инвесторов, уверен Белоусов. Так, например, по подсчетам Capital Group, годовой доход арендодателя апартаментов класса “бизнес” может составить до 48 тысяч долларов.

Впрочем, есть категория покупателей, которым надо семь раз подумать, прежде чем останавливать свой выбор на апартаментах. Так, Лебедева предупреждает, что на апартаменты не распространяются льготы ни по текущему налогообложению, ни по оплате коммунальных платежей. Таким образом, они могут стать непривлекательными для категории лиц, имеющих право на соответствующие льготы, конкретизирует она.

Ну и наконец, покупателю апартаментов нужно быть готовым к тому, что его соседом по площадке может стать и офис, так как в большинстве таких комплексов деление на помещения, в которых проживают люди, и на офисные помещения гораздо более условно, чем в жилых домах, и практически ничем не регламентируется, подытоживает Лебедева.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector