Незаконная перепланировка нежилого помещения судебная практика
Exspertiza.ru

Юридический портал

Незаконная перепланировка нежилого помещения судебная практика

Краткий обзор практики Верховного Суда РФ об узаконивании перепланировки жилья 2018 года

Верховный суд России, рассмотрев несколько дел, детально разъяснил важные нюансы перепланировки квартир. Тема весьма острая. Число желающих улучшить свое жилье – что-то пристроить, что-то уменьшить, а потом все это зарегистрировать – не сокращается. Как результат – обилие соответствующих судебных дел.

Пристройку к апартаментам на первом этаже, к примеру, вполне могут признать самовольной постройкой. А серьезная реконструкция без разрешения дает повод забрать у хозяина-нарушителя квадратные метры. Как избежать подобных неприятностей, можно узнать из свежих определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России.

В одном из дел жительница Краснодара Светлана С. просила признать незаконным отказ местных властей завизировать ее перепланировку, сделанную самовольно.

На руках у женщины было несколько экспертиз, доказывавших, что “выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан”. Однако чиновники все равно сказали “нет”. Бюрократы?

Первая и вторая инстанции, похоже, с этим согласились. Они удовлетворили иск женщины и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии. Но люди в мантиях не обратили внимания на существенную деталь: в ходе ремонта были расширены кухня и санузел. А по закону нельзя, чтобы ванна, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу. Поэтому чиновники отказали не из вредности: по их мнению, туалет с ванной в квартире женщины “заехали”, куда не положено.

Так или нет, и должны были разобраться нижестоящие суды. “С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел”, сказано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 14 августа 2018 г. 18-КГ18-101. Поскольку нижестоящие инстанции не стали вникать в этот вопрос, их решения отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение.

В другом деле семья из четырех человек попыталась узаконить свою разросшуюся квартиру. Еще в 1990 году глава семьи получил ордер на служебной жилье – однокомнатную квартиру на первом этаже. Общий размер жилплощади – 28,4 квадратных метра. Из них 17,9 “квадрата” – жилая площадь.

“Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 кв. м”, сказано в материалах дела.

С помощью пристроек квартира из 28 квадратных метров выросла до 60 “квадратов”

Претензий к безопасности никаких: все пристройки соответствуют требованиям. Законом же предусмотрено: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, “если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью”. Поэтому, когда чиновники отказались легализовать квартиру в ее новом виде, семья пошла в суд и первые две инстанции выиграла. Радость была недолгой: до тех пор, пока дело не попало на рассмотрение в Верховный суд.

За пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера. В одной пристройке жилая комната. В другой – санузел и прихожая с дверью на улицу. Получается, что квартира прихватила кусочек земли, и здесь надо ставить вопрос, не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

“Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, – напомнил Верховный суд (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 10 июля 2018 г. № 18-КГ18-99 и определение Судебной коллегии по гражданским делам от 24 апреля 2018 г. № 4-КГ18-13). – Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки”.

Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий. Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент. Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом. Но если была сделана самовольная реконструкция, то никаких шансов ее легализовать нет.

Разницу между первым, вторым и третьим ремонтом Верховный суд детально объяснил еще в одном деле. Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой. Общее собрание собственников дало согласие на “разжалование” квартиры – перевод ее в статус нежилого помещения. Но чиновники все равно отказались признать ремонт. Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.

Зато Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. № 18-КГ18-86). Согласно Жилищному кодексу, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, то есть когда передвигают стены.

“Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и т.п.”, – поясняют эксперты.

“Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения”, – напомнил Верховный суд.

Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. В том числе под нее попадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

Без предварительного согласования такие вещи делать запрещено. Узаконить реконструкцию задним числом никто не позволит.

Квартира с добавкой

Пристройку к апартаментам на первом этаже, к примеру, вполне могут признать самовольной постройкой. А серьезная реконструкция без разрешения дает повод забрать у хозяина-нарушителя квадратные метры. Как избежать подобных неприятностей, можно узнать из свежих определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России.

В одном из дел жительница Краснодара Светлана С. просила признать незаконным отказ местных властей завизировать ее перепланировку, сделанную самовольно.

На руках у женщины было несколько экспертиз, доказывавших, что “выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан”. Однако чиновники все равно сказали “нет”. Бюрократы?

Первая и вторая инстанции, похоже, с этим согласились. Они удовлетворили иск женщины и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии. Но люди в мантиях не обратили внимания на существенную деталь: в ходе ремонта были расширены кухня и санузел. А по закону нельзя, чтобы ванна, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу. Поэтому чиновники отказали не из вредности: по их мнению, туалет с ванной в квартире женщины “заехали”, куда не положено.

Так или нет, и должны были разобраться нижестоящие суды. “С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел”, сказано в определении Верховного суда. Поскольку нижестоящие инстанции не стали вникать в этот вопрос, их решения отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение.

В другом деле семья из четырех человек попыталась узаконить свою разросшуюся квартиру. Еще в 1990 году глава семьи получил ордер на служебной жилье – однокомнатную квартиру на первом этаже. Общий размер жилплощади – 28,4 квадратных метра. Из них 17,9 “квадрата” – жилая площадь.

“Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 кв. м”, сказано в материалах дела.

Претензий к безопасности никаких: все пристройки соответствуют требованиям. Законом же предусмотрено: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, “если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью”. Поэтому, когда чиновники отказались легализовать квартиру в ее новом виде, семья пошла в суд и первые две инстанции выиграла. Радость была недолгой: до тех пор, пока дело не попало на рассмотрение в Верховный суд.

Высокая инстанция, изучив материалы, указала: изменились параметры не только квартиры, но и самого дома.

За пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера. В одной пристройке жилая комната. В другой – санузел и прихожая с дверью на улицу. Получается, что квартира прихватила кусочек земли, и здесь надо ставить вопрос, не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

“Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, – напомнил Верховный суд. – Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки”.

Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий. Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент. Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом. Но если была сделана самовольная реконструкция, то никаких шансов ее легализовать нет.

Читать еще:  Экспертиза качества строительных работ

Разницу между первым, вторым и третьим ремонтом Верховный суд детально объяснил еще в одном деле. Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой. Общее собрание собственников дало согласие на “разжалование” квартиры – перевод ее в статус нежилого помещения. Но чиновники все равно отказались признать ремонт. Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.

Зато Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция. Согласно Жилищному кодексу, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, то есть когда передвигают стены.

“Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и т.п.”, – поясняют эксперты.

“Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения”, – напомнил Верховный суд.

Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. В том числе под нее попадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

Без предварительного согласования такие вещи делать запрещено. Узаконить реконструкцию задним числом никто не позволит.

Незаконная перепланировка в МКД: действия управляющей организации

Перепланировка помещений в многоквартирном доме (МКД) явление нередкое. И далеко не все собственники считают необходимым оформить всю разрешительную документацию. Каким образом управляющая организация может повлиять на такие ситуации, а также что она должна делать при этом?

В соответствии с пунктом 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование, ОМСУ) на основании принятого им решения.

Пунктом 2 указанной статьи ЖК РФ установлен перечень необходимых документов, которые необходимо подать в ОМСУ для проведения перепланировки или переустройства помещений в многоквартирном дому (МКД) законным способом.

В силу пункта 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Согласно пункту 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Действия органа, осуществляющего согласования, при неисполнении предписания о возврате помещения в прежнее состояние регулируются пунктами 5,6 ст. 29 ЖК РФ, а именно: если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение… (далее — в норме перечислены варианты решений вплоть до продажи помещения с публичных торгов или выселения нанимателя из жилого помещения). Также возможен вариант оставить помещение в текущем состоянии (с перепланировкой), о чем также судом может быть принято решение по иску собственника или нанимателя в случае, если перепланировка не нарушает никаких норм и ничьих прав.

Таким образом, право подавать иски при незаконной планировке помещений МКД обладает ОМСУ в лице своего органа, который согласовывает перепланировку. Однако из этого не следует, что управляющая организация может бездействовать при обнаружении факта незаконной перепланировки (переустройства), особенно, когда они затрагивают общее имущество МКД.

Не буду здесь приводить всем известные нормы Правил содержания общего имущества (ОИ) МКД и Жилищного кодекса РФ, которые обязывают управляющую организацию содержать общее имущество в надлежащем состоянии и создавать благоприятные условия проживания, а также обязывающие осуществлять контроль за состоянием ОИ, фиксировать при этом все нарушения документально (оформляя соответствующие акты осмотра ОИ).

В принципе, в нормах закона не содержится никаких правомочий управляющей организации, с помощью которых она могла бы повлиять на нарушителя при ситуации с незаконной перепланировкой или переустройством помещений в МКД. Но управляющая организация при обнаружении таких фактов должна обязательно произвести внеочередной осмотр общего имущества МКД, в котором также могут принять участие заинтересованные собственники помещений МКД, оформив результаты осмотра актом и внеся запись в журнал осмотров МКД.

Также управляющая организация может, вернее обязана, направить письменное обращение к собственникам (нанимателям), осуществившим перепланировку с требованием предоставить разрешительную документацию, а при ее отсутствии — привести помещение МКД в прежнее состояние согласно проектной документации МКД.

Кроме того, в случае отсутствия разрешительной документации или непредоставлении ее в управляющую организацию ею может быть инициировано обращение в орган, осуществляющий согласование перепланировки с просьбой о принятии мер по данному факту с приложением соответствующих документов и переписки.

Таким образом, управляющая организация не обладает правомочиями, которые могут понудить либо обязать лиц, осуществивших перепланировку, вернуть помещение в МКД в прежнее состояние, а также у нее нет права на обращение в суд с таким иском. Управляющая организация может выступать третьим лицом в таких делах при рассмотрении их судом в случае ее привлечения в процесс.

Кроме того, у нее есть право на обращение в суд в случае, если нарушения касаются общего имущества МКД, так как она выступает от имени собственников помещений МКД по договору управления. Но лучше всего такие иски подавать от имени лояльных собственников, принимая участие в процессе силами юридической службы УО и в качестве третьего лица в процессе, так как неизвестно, посчитает ли суд УО надлежащим ответчиком (всякое бывает).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 апреля 2015 г. по делу № АПЛ-158/2015: по иску собственника к другому собственнику суд обязал последнего вернуть помещение в прежнее состояние, так как перепланировка затрагивала общее имущество МКД.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2016 по делу № 33-37625/2016: суд установил, что ответчиком была произведена самовольная, в отсутствие разрешительной документации, перепланировка и выгораживание части помещения лоджии, принадлежащей истцу, в связи с чем ответчик обязан привести помещение лоджии в соответствие с требованиями технической документации и перенести разделительную перегородку лоджии по границе с лоджией истца на определенное расстояние в сторону квартиры ответчика.

Определение Московского городского суда от 22 ноября 2016 г. № 33-46573/16: по иску ТСЖ суд обязал собственник вернуть в прежнее состояние места общего пользования МКД.

Определение ВС РФ от 24.05.2016 по делу № 305-КГ15-20305: отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Интересным в свете рассматриваемой темы можно назвать дело № 2-717/2019, решение по которому вынесено 02 августа 2019 года Чертановским районным судом города Москвы. В результате залива от соседей сверху пострадала квартира, собственники которой подали иск о возмещении вреда. Суд удовлетворил требования пострадавших за исключением взыскания морального вреда. При этом пострадавшие соседи осуществили незаконную перепланировку, в результате чего ущерб значительно был больше, чем, если бы такой перепланировки не было бы, о чем указывал ответчик. Суд с ответчиком не согласился и вынес решение не в его пользу. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Как видно из приведенных решений судов, ТСЖ или УО может быть как истцом, так и ответчиком, когда дело касается общего имущества МКД. Если перепланировка или переустройство помещения произведены в жилом или нежилом помещении незаконно, право на подачу иска имеет орган, осуществляющий согласование.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы. Каким-то иным способом повлиять на нарушителей закона, кроме как: провести внеочередной осмотр общего имущества МКД, направить в их адрес письма о необходимости привести помещении в прежнее состояние при отсутствии разрешительной документации, управляющая организация повлиять на ситуацию не может в силу отсутствия правовых оснований для этого. Кроме того, указанное письмо от УО может быть проигнорировано нарушителями без возложения на них за это какой-либо ответственности. Если дело касается общего имущества МКД — УО может быть истцом, но лучше иски подавать от имени лояльных собственников.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь .

Решение суда о признании отказа в согласовании перепланировки и переустройства нежилых помещений незаконным и сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии № 2а-15334/2017

дело № 2а- 15334/17

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 августа 2017 года Первомайский районный суд

г. Краснодара в составе:

председательствующего Мордовиной С.Н.

при секретаре Курдаковой А.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Туголукова А. В. к администрации муниципального образования город Краснодар о признании отказа в согласовании перепланировки и переустройства нежилых помещений незаконным и сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии,

Туголуков А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар о признании отказа в согласовании перепланировки и переустройства нежилых помещений незаконным и сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии.

Читать еще:  Что такое право представления в наследстве?

В обоснование требований указано, что он является собственником нежилых помещений № 94-104 (офис 4) общей площадью 165,60 кв.м., расположенных на 1 этаже, в 1 подъезде в многоквартирном жилом доме по адресу: . В названном нежилом помещении им выполнена перепланировка с образованием новых помещений обустройством нового входа путем демонтирования оконного блока и вырезания частично самонесущей подоконной части стены в помещении 103. Обратившись в межведомственную комиссию администрации МО г. Краснодар по использованию жилищного фонда органы местного самоуправления по вопросу согласования перепланировки и переустройства нежилых помещений, он получил отказ в сохранении нежилых помещений № 94-104 первого этажа здания Лит «А» по , корпус № 2, выразившийся в письме от 29.03.2017г. №.

На основании изложенного, просит суд признать решение Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда администрации муниципального образования город Краснодар № от 29.03.2017г., об отказе в сохранении самовольной перепланировки нежилых помещений 94-104 лит.«А» по , корпус 2, в г. Краснодаре – незаконным. Сохранить в перепланированном состоянии, на 1 этаже нежилое помещение с кадастровым номером №, Литер «А» с номерами по плану: №94 Вестибюль 16,7 кв.м., №94/1 Подсобная 2,8 кв.м., №94/2 Сан.узел 1,9 кв.м., №94/3 Коридор 3,0 кв.м., №95 Офисное помещение 8,5 кв.м., №95/1 Офисное помещение 8,6 кв.м., №96 Офисное помещение 16.00 кв.м., №98 Коридор 14,8 кв.м., №99 Коридор 9.0 кв.м., №99/1 Подсобная 2.2. кв.м., №100 Сан узел. 2.8 кв.м., №103 Офисное помещение 28,3 кв.м., №103/1 Офисное помещение 14,4 кв.м., №103/2 Офисное помещение 14,8 кв.м., №103/3 Лоджия 3,8 кв.м., №104 Офисное помещение 19,2 кв.м, общей площадью 166,8 кв.м., расположенное по адресу

В судебном заседании административный истец через своего представителя- Хамидуллина К.Ш., действующего на основании доверенности, настаивал на удовлетворении требований, считает их законными и обоснованными.

Представитель администрации муниципального образования город Краснодар – Каплун Ж.П., действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения требований.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Туголуков А.В. согласно договору № уступки права по договору № долевого участия в строительстве жилого дома от 08 декабря 2011 года с учетом договора уступки прав (требований) от 16.12.2011 года, с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ (в соответствии с п.3 ст. 421 ГК) от 25.11.2016г. и акта приема-передачи от 20.01.2017г. является собственником нежилых помещений № (офис 4) общей площадью 165,60 кв.м., расположенных на 1 этаже, в 1 подъезде в многоквартирном жилом доме по адресу:

В названном нежилом помещении Туголуковым А.В. выполнена перепланировка с образованием новых помещений обустройством нового входа путем демонтирования оконного блока и вырезания частично самонесущей подоконной части стены в помещении 103.

Согласно экспликации технического паспорта, изготовленного ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по состоянию на 06.06.2017г., нежилое помещение по адресу , с кадастровым номером № после проведения перепланировки, состоит из следующих частей: № 94 вестибюль 16,7 кв.м., № 94/1 подсобная 2,8 кв.м., № 94/2 сан.узел 1,9 кв.м., № 94/3 коридор 3,0 кв.м., №95 офисное помещение 8,5 кв.м., № 95/1 офисное помещение 8,6 кв.м., № 96 офисное помещение 16.00 кв.м., №98 коридор 14,8 кв.м., №99 коридор 9,0 кв.м.,№99/1 подсобное 2.2. кв.м., №100 сан узел. 2.8 кв.м., №103 офисное помещение 28,3 кв.м., № 103/1 офисное помещение 14,4 кв.м., № 103/2 офисное помещение 14,8 кв.м., № 103/3 лоджия 3,8 кв.м., №104 офисное помещение 19,2 кв.м. Итого общая площадь помещения составила 166,8 кв.м.

Обратившись в межведомственную комиссию администрации МО г. Краснодар по использованию жилищного фонда органа местного самоуправления по вопросу согласования перепланировки и переустройства нежилых помещений, административный истец получил отказ в сохранении нежилых помещений № 94-104 первого этажа здания Лит «А» по , корпус №, выразившийся в письме от 29.03.2017г. №, по причине того, что собственником нежилых помещений № 94-104 первого этажа здания литер «А» ведутся работы по устройству входной группы, а именно: возведена железобетонная лестница с площадкой.

Данный отказ административный истец считает незаконными, необоснованным, нарушающим его законные права и интересы.

Согласно ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов, либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Пунктом 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных дельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар согласован вход в нежилое помещение при условии согласования с жильцами дома многоквартирного жилого дома, что подтверждено проектом устройства Заказ №, изготовленного ИП ФИО6

Протоколом № внеочередного собрания от 29.12.2016г. собственники помещений многоквартирного дома в проголосовали за выполнение работ по устройству дополнительной входной группы в нежилом помещении и в несущей фасадной стене многоквартирного дома.

Согласно постановления администрации МО город Краснодар от 12.08.2010г. N 6099, переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, а также нежилых помещений в многоквартирном жилом доме допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона Краснодарского края от 15.07.2005г. N 896-КЗ “О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края”.

В силу ч. 5, 6 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, основанием для проведения перепланировки является решение органа местного самоуправления о согласовании перепланировки.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации квартира может быть сохранена в перепланированном состоянии по решению суда, если произведенная перепланировка (переоборудование) не нарушают права и законные интересы других граждан и не создают угрозу для жизни или здоровья граждан.

Из смысла приведенных норм закона следует, что нежилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии при наличии ряда оснований: соответствие произведенной перепланировки, переустройства

строительным нормам, СНиП, отсутствие нарушения прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.

Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольной произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения.

Наличие решения об отказе в согласовании перепланировки ввиду ее несоответствия требованиям закона не является непреодолимым препятствием для

признания права заявителя, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе судебного разбирательства по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам заключения судебного эксперта ИП Нефедова А.В., нежилые помещения №№ 94-104, Литер А, расположенные на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, соответствуют нормам пожарной безопасности. Сохранение нежилых помещений №№ 94-104, Литер А, расположенных на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Краснодар, ул. Российская, д.72/1 корпус 2 в перепланированном состоянии не влечет угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан. Проведенный визуальный осмотр и изучение предоставленных материалов позволили эксперту утверждать, что перепланировка, выполненная в нежилых помещениях №№ 94-104, расположенных на по адресу соответствует требованиям Технического регламента безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ, «Технического регламента требованиях пожарной безопасности» № 123-ФЗ, СП, СНиП, законодательству РФ, нормам пожарной безопасности, с эпидемиологическим нормам и иным нормам и правилам.

Судом не установлено ни одного объективного факта, предусмотренного ч. 3 ст. 83 КАС РФ, на основании которого можно усомниться в правильности и обоснованности заключения судебного эксперта. Неясности или неполноты заключение эксперта не содержит. Заключение эксперта по поставленным судом вопросам мотивированно, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона. Компетентность, беспристрастность и выводы эксперта у суда сомнения не вызывают. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Оценив в совокупности все доказательства по делу, принимая во внимание, что произведенная планировка не противоречит требованиям действующего законодательства и ничем не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Туголукова А.В. в полном объеме.

Согласно ч. 2 ст. 176 КАС РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно ст. 60 КАС РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Требования Туголукова А. В. удовлетворить.

Признать решение Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда администрации муниципального образования город Краснодар № от ДД.ММ.ГГГГ, об отказе в сохранении самовольной перепланировки нежилых помещений 94-104 лит.«А» по – незаконным.

Читать еще:  Чем отличается дарственная от завещания?

Сохранить нежилое помещение с кадастровым номером №, Литер «А», общей площадью 166,8 кв.м., расположенное по адресу: , в переустроенном и перепланированном состоянии, состоящее из следующих помещений:

№94 вестибюль 16,7 кв.м.,

№94/1 подсобное 2,8 кв.м.,

№94/2 сан.узел 1,9 кв.м.,

№94/3 коридор 3,0 кв.м.,

№95 офисное помещение 8,5 кв.м.,

№95/1 офисное помещение 8,6 кв.м.,

№96 офисное помещение 16,00 кв.м.,

№98 коридор 14,8 кв.м.,

№99 коридор 9,0 кв.м.,

№99/1 подсобное 2,2. кв.м.,

№100 санузел. 2,8 кв.м.,

№103 офисное помещение 28,3 кв.м.,

№103/1 офисное помещение 14,4 кв.м.,

№103/2 офисное помещение 14,8 кв.м.,

№103/3 лоджия 3,8 кв.м.,

№104 офисное помещение 19,2 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ИСКАМ К ОРГАНАМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ:

Папко О.Э. обратился в суд с административным исковым заявлением к судебному приставу-исполнителю ОСП по Центральному округу г.Краснодара УФССП по Краснодарскому краю Гамзаеву Х.А., отделу судебных приставов по Центральному округу города Краснодар.

Крыгина О.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением в интересах несовершеннолетнего ФИО2 к ГУ МВД России по об оспаривании решений.В обоснование требований указано, что поводом к обращению с настоящим административным иском послужи.

Перепланировка нежилого помещения

Собираюсь купить нежилое помещение в цоколе многоквартирного дома (будет офис). Помещение имеет незаконную перепланировку, расходящуюся с ЕГРН (справка). Существенную, хотя несущие стены не затронуты. Вопросы: 1. Насколько законна продажа такого помещения в текущем состоянии? Может ли договор впоследствии быть признан незаконным? 2. Если все же покупка состоится, как согласовать перепланировку уже для своих нужд (текущая не устраивает)? Где и как это делается я понимаю, но исходя из ситуации, не хочется объясняться за чужие нарушения. Как грамотно поступить в этом случае?

Продажа законна, оспорить Договор купли-продажи при наличии возможности осмотра имущества, не получится у покупателя.

Покупатель вправе подать иск о сохранении нежилого помещения в перепланированном виде.

Потребуется строительная экспертиза, которая должна подтвердить, что перепланировка проведена в соответствии со строительными нормами, не нарушает ничьих прав и законных интересов.

Судебная практика по этому поводу

Можно попробовать конечно узаконить перепланировку без суда, сделать вид что Вы только планируете ее осуществить, но если комиссия администрации или специалист выйдет на место с проверкой, то в согласовании уже произведенной перепланировки Вам откажут.

С уважением! Г.А. Кураев

Позиции судебной практики в подтверждение первого довода о том, что в расторжении Договора купли-продажи помещения при перепланировке покупателю откажут, так как указанные недостатки могли быть обнаружены.

Приобретая квартиру у ответчиков Сотников В.П. имел возможность осмотреть ее, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

1. Вполне закона с точки зрения регистрации прав. Для регистрации перехода прав в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом о 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» достаточно, чтобы продавец был указан собственником в ЕГРН.

2. Собственно весь порядок действий указан в главе 4 Жилищного кодекса РФ. На крайний случай (если орган уполномоченный выдавать разрешение не выдаст разрешение) при изложенном

Существенную, хотя несущие стены не затронуты

Можно вполне узаконить через суд.

1. Насколько законна продажа такого помещения в текущем состоянии? Может ли договор впоследствии быть признан незаконным?

Здравствуйте. Собственно на договор данное обстоятельство влияния не окажет, как и на его действительность Другое дело, что Вам следует иметь в виду, что после продажи обязанность узаконить перепланировку будет на Вас. Обычно это в определенной степени влияет на цену вопроса.

2. Если все же покупка состоится, как согласовать перепланировку уже для своих нужд (текущая не устраивает)?

Можете не рассматривая вопрос об узаконении перепланировки подготовить проект своей, пройти его согласование и произвести собственную перепланировку, попутно решив вопрос со старой, которая не была узаконена. То есть Вы можете делать проект собственной перепланировки исходя из положения, что существующей перепланировки просто нет.

Надо учитывать, что 8 января 2019 года вступили в силу поправки в ЖК РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в МКД (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»).

Если удастся получить согласование без выхода специалиста на место, то произведете собственную перепланировку не узаконивая старую.

Добрый день!
В январе 2019 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»).
До 2019 года положениями ЖК РФ регулировались только вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений в многоквартирном доме. Поправками в ЖК РФ слова «жилые помещения» заменены на «помещения в многоквартирном доме».
Пока действует редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, которая предусматривает административную ответственность за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, но внесены законопроекты в ГД, в которых за добавляется ответственность за самовольную перепланировку нежилых помещений в МКД.
Последствия незаконной перепланировки указаны в ст. 29 ЖК РФ

ЖК РФ Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Получается, в худшем случае могут заставить вернуть помещение в первоначальный вид, либо изъять и выставить на торги, в лучшем ее можно будет узаконить в судебном порядке, возможно это лучше всего сделать продавцу, чтобы вы могли знать, не нарушает ли данная перепланировка права собственников помещений в МКД. Либо сразу в суд идти со своей перепланировкой.

с 08.01.2019 года к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений:
о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.

Установлено требование о необходимости представления в ОМС, осуществляющий согласование проведения переустройства или перепланировки, протокола общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на проведение переустройства и (или) перепланировки, если такие работы невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в доме.

Договор в данном случае признан незаконным не будет и для перехода права в ЕГРН поэтажный план не предоставляется. Но вот узаконить в судебном порядке только получится, даже если после сделки сделаете свою перепланировку и решите узаконить через ОМС, администрация, как правило, выезжает на такие объекты.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector