Меня обманули при покупке дома
Exspertiza.ru

Юридический портал

Меня обманули при покупке дома

Покупка дома. Чего бояться и на что обратить внимание при покупке дома.

Покупка любой недвижимости – это дело крайне не простое и весьма ответственное. Если речь идёт о покупке дома то хлопот на его выбор и приобретение вдвойне больше, относительно покупки квартиры, и это легко объясняется, гораздо большим количеством нюансов и подводных камней, при приобретении дома.

Так на что же, в первую очередь нужно обратить внимание при выборе дома?
Разобьём этот процесс на два этапа:
1. Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.
2. Проверка документов на данное недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

1. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

– Первое, и самое главное правило при покупке гласит: Смотреть дом лучше весной! Многие допускаю ошибку, осматривая дом зимой. Здесь есть, конечно, плюсы, один из низ , это то что вы можете в полной мере оценить отапливаемость дома в зимний период, понять насколько тепло в каждой комнате. Но в тоже время в зимний период, особенно когда много снега на улице, очень сложно оценить общее состояние дома. Снег может скрывать фундамент дома, крышу, или какую-нибудь свалку в задней части двора. Фундамент может быть разрушенным или треснувшим. Шифер на крыше также может потрескаться или зарасти мхом, и из-за снега вы ничего не увидите.

Если вы осуществляете осмотр дома в весенний период, тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, подтапливается ли подвал дома, достаточна ли гидроизоляция фундамента. Стоит обратить внимание на углы в подвале, если они сырые, это как минимум, должно навести вас на подозрения.

– Следующий элемент, на который в первую очередь стоит обратить внимание, это чердак дома. Именно, до его красоты обычно не доходят руки собственника. Именно по чердаку можно определить состояние кровли. В светлое время суток, сильно изношенная кровля может просвечиваться как дуршлаг. В дождливую погоду можно увидеть подтёки во внутренней части кровли. Также обращайте внимание на то, как уложена кровля, правильно ли устроена система водостока. Недостатки этой системы можно выявить по подтёкам на внешних стенах дома или незапланированных проектом канавок, вымытых водой на земле. Водосток имеет большое значение для несущих стен и фундамента дома, ведь неправильное истечение воды во время дождя может со временем разрушать стены и фундамент.

– При осмотре дома следует обратить внимание на то, как открываются двери и окна. Убедитесь в том, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня). Если уклон конструкции все-таки есть, это свидетельствует о неправильной усадке дома. По возможности нужно осматривать дом при включенном свете и открытых окнах, что бы полумрак не скрыл недостатки.

– Также, с помощью уровня проверьте вертикальность стен и горизонтальность пола.

– Следующим этапом является проверка всех систем коммуникаций. Попросите у собственника недвижимости включить свет, воду, отопление. Если он будет уклоняться от включения какой-нибудь из систем, это как минимум должно вызвать у вас подозрение.

Необходимо навести справки о схеме подачи воды в дом. Проверьте всю систему на предмет подтёков и термоизоляции, система должна быть полностью изолирована на улице, что бы трубы не полопались зимой от холода.
– Далее стоит проверить отопление. Включите котёл, прислушайтесь и принюхайтесь. Исправное оборудование не должно резко пахнуть газом и периодически «чихать». Под котлом отопления не должно быть луж и ржавчины. По прошествии полу часа, проверьте батареи отопления во всех комнатах, убедитесь, что горячая вода в системе доходит до всех комнат дома. Также обратите внимание на трубы и батареи, не подтекают ли они, внезапное включение системы отопления может выявить прохудившиеся участки труб. Проверьте на работоспособность все краны для спуска воздуха на батареях отопления.

– Ещё одним немаловажным объектом вашего внимания должна быть электропроводка. Попытайтесь определить, насколько старые электросистемы проложены в доме. Зачастую, провода скрыты в стенах, по этому, оценить состояние системы можно по розеткам и осветительным приборам. В некоторых домах до сих пор присутствуют керамические патроны, висящие на проводе в тканной оплётке. Розетки, вросшие в стены, установленные ещё в пятидесятых годах, очень часто искрят, и не отвечают нынешним нормам и потребностям в электроснабжении.
– И на последок, стоит оценить в каком состоянии находится канализация. Для её проверки слейте большое количество воды в ванной или туалете(если туалет находится в доме!) и посмотрите насколько быстро вода уходит. Визуально просмотрите в каком состоянии находятся трубы, они не должны быть влажными. Если канализация дома не центральная, то не потрудитесь обследовать выгребную яму. Её размеры должны быть приближены к стандартам. (длина/ширина: 2.5-3м/0.8-1м, глубина 1,5 метра.) Стены выгребной ямы должны быть выложены из камня, кирпича или бетона.

2. Проверка документов на недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

Для того, что бы проверить документы, в первую очередь нужно понимать какие именно бумаги на недвижимость используются при оформлении купли-продажи дома. Далее приведён краткий список необходимых документов:

– Правоустанавливающие документы на дом, подтверждающие право собственности. (Свидетельство о собственности)

– Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. (Свидетельство о собственности)

– Технический паспорт домовладения. Это документ, включающий в себя: план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.

– Технический паспорт дома с поэтажным планом.

– Домовая книга.

– Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов может существенно отличаться, это зависит от типа жилья и участка, от истории дома, и путей возникновения частной собственности на объект (например, дом может быть построен собственником, может быть куплен, получен по наследству или дарению).

– Первым делом, на что стоит обратить внимание при покупке дома, это права собственности на дом и земельный участок у продавца. Очень часто бывает ситуация когда земельный участок у продавца оформлен на праве пожизненно бессрочного владения.

– Земельный участок может быть не межеван, то есть точная площадь его не установлена. Поэтому следует обязать продавца отмежевать земельный участок и поставить на кадастровый учет с точной площадью, а также произвести регистрацию в юстиции.

– Если вы приобретаете (получаете) дом и земельный участок, то в договоре требуйте оформления сразу дома и земельного участка.

– Покупая недвижимость у продавца по доверенности, всегда проверяйте её подлинность у нотариуса. Также проверьте, существует ли в реальности доверитель, жив ли он, и выдавал ли он доверенность. Одним словом, попытайтесь связаться с собственником недвижимости.

– Следующим этапом проверки документов, является сверка реальной площади земельного участка с площадью, указанной в документах. Измерьте участок рулеткой. Если эти величины разнятся, то лучше откажитесь от сомнительной сделки.

– Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Отмерьте расстояния от дома до установленных границ участка, сверьте четкость границ с имеющимся планом территории.

– Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.

– Удостоверьтесь в том, что на жильё не наложено обременение, такое как арест дома, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация должна проверяться нотариусом при заключении сделки.

– Также вам необходимо выяснить историю предыдущих сделок, связанных с куплей продаже данной недвижимости. На этом этапе могут всплыть довольно нелицеприятные факты, такие как продажа данного дома лицами, не имеющими полномочий. Если у данного домовладения было несколько владельцев, то вы должны уточнить правильность оформления и проведения сделок купли-продажи. Эти сделки должны были пройти государственную регистрацию, должны быть заверены нотариусом. Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то и все последующие окажутся таковыми. Все договора купли продажи хранятся в архиве БТИ. Обычно с БТИ сотрудничают агентства недвижимости, в их услуги входит проверка всех договоров купли продажи.

– Тщательно изучите техпаспорт БТИ, убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, и всякого рода строений, возведённых без разрешения.

– Потребуйте документацию на инженерные системы дома. Вам необходимо получить информацию о всех системах разводки коммуникаций. Когда вы купите этот дом, вы должны иметь представление, где проложена электропроводка, водоснабжение, отопление, канализация дома. В любом случае, в будущем вам придётся ремонтировать коммуникации дома, и осведомлённость о местоположении той или иной системы сэкономит вам кучу времени сил и средств. Кроме этого, очень важно получить у продавца недвижимости техническое условие на подключение коммуникаций. Если такие документы отсутствуют, то в будущем у вас может появится проблема: окажется что подключение к магистральной сети было незаконным.

– И на последок, хотелось бы сказать, что в зависимости от вида имущества, могут возникать дополнительные пункты проверки, такие как проверка дееспособности продавца. Все возможные подвохи, связанные с этим пунктом может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлтерскому агентству с хорошей репутацией.

Меня обманули при покупке дома

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оф�

Продажа недвижимости может включать различные варианты – о�

Материнский капитал используется для улучшения условий жизни се�

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующ�

Если вы задумались о том, чтобы продать участок государству, необ�

5 распространенных схем мошенничества при покупке или продаже дома

Сегодня на рынке недвижимости нередко происходит мошенничество, продажа дома или его приобретение могут быть фикцией. Нечистые на руку дельцы используют всевозможные махинации, делающие отчуждение незаконным. В этой статье представлены схемы, в результате которых купить дом в садоводстве или в городе не представляется возможным.

Есть ли на доме обременения и запреты можно узнать в Едином госреестре прав

Схемы мошенничества при покупке/продаже домов

Стоимость недвижимости с каждым годом растет, и мошенничество при покупке дома сегодня не редкость. Аферисты используют различные схемы. При помощи махинаций злоумышленники реализуют проблемную недвижимость. При подробном рассмотрении сделки становится ясно, что оформить документы подтверждающие право собственности, невозможно. Чтобы купить дом в населенном пункте с минимальным риском, нужно тщательно поверить объект и его юридическую историю. Но проблемы могут возникнуть и с участниками сделки.

Мошенники наиболее часто используют следующие махинации:

Схема №1. Отчуждение домовладения по поддельному паспорту

Это наиболее дорогостоящее мошенничество, продажа дома в этом случае требует не только изготовления поддельных документов, удостоверяющих личность, но и тщательной подготовки:

  • Злоумышленники арендуют дом на долгий срок.
  • При заключении арендного договора делается копия паспорта собственника.
  • Изготавливается фальшивый паспорт, по которому преступники получают дубликаты правоустанавливающих документов.

Нередко аферисты успевают продать дом несколько раз, используя одну и ту же схему.

При покупке жилья, когда мошенники используют фальшивые документы, сделка признается недействительной. Домовладение возвращается законному владельцу, а покупатель остается без денег

Схема №2. Продажа дома договору купчей от лиц группы повышенного риска

Еще одно мошенничество при покупке дома, с которым вы можете столкнуться – сделка с лицами из категории лиц «повышенного риска». Зависимые люди или граждане с психическими заболеваниями не осознают последствий своих поступков. Такие сделки суды признают недействительными.

Читать еще:  Постоянная регистрация в Москве для граждан РФ

Покупателя должно насторожить, если предыдущая сделка купли-продажи по объекту была совершена в течение короткого времени. Таким образом, аферисты «отмывают» объект. Благодаря цепочке быстрых сделок мошенники скрывают недееспособного собственника.

Если первый владелец недееспособен, и купчая была оформлена в обход действующего законодательства, последующие сделки будут недействительными

Схема №3. Сокрытие наследников имущества по закону или завещанию

Сегодня распространено мошенничество, когда продажа дома полученного в наследство происходит без уведомления всех наследников имущества. Ущемление интересов могло произойти еще на этапе вступления в права или получения свидетельства о праве наследования по закону или завещанию.

Наследник, фактически принявший имущество, но не оформивший его юридически, может обратиться в суд с иском о признании купчей недействительной

Схема №4. Отчуждение домовладения по недействительной доверенности

Мошенничество при покупке дома, с которым вы можете столкнуться – использование подложной доверенности. Чаще всего это сделки КП, участниками которых являются граждане, находящиеся в другом городе или государстве. Также используются доверенности:

  • Отозванные.
  • Поддельные.
  • Признанные недействительными.

Подлинность доверенности можно проверить у нотариуса или в госреестре. Если документ не просрочен, но до момента подписания купчей доверитель умер, сделка не может быть зарегистрирована

Схема №5. Купчая дома с нарушением прав детей

Частый вид мошенничества – продажа дома с несоблюдением прав малолетних или несовершеннолетних детей. Ущемление может быть преднамеренным или же стать результатом халатности. Выделяют два типа нарушений:

  • Выписка ребенка меньше чем за полгода до приватизации дома. Многие поступают так, чтобы избежать согласования продажи объекта с органами опеки и сбора обширного пакета документов. Но это станет поводом к тому, чтобы признать купчую недействительной. Обратиться в суд за признанием факта нарушения прав ребенок (представители) может до 21-летнего возраста.
  • Обделение детей собственностью по условиям маткапитала. При использовании материнского капитала для строительства или покупки дома, родители обязаны предоставить каждому своему ребенку долю в собственности. Если кто-либо из детей был обделен, прокуратура или органы опеки признают недействительными все последующие отчуждения данной недвижимости.

Подобное мошенничество при покупке дома сегодня не редкость. Если вам известно, что совладельцами долей являются дети, убедитесь что их права соблюдены.

Органы опеки следят за тем, чтобы малолетним и несовершеннолетним было предоставлено равнозначное по размерам и условиям жилье, взамен отчуждаемого

Прежде чем оформить сделку, проконсультируйтесь с риэлтором и уточните, какие необходимы документы для продажи и покупки дома.

Проверьте правовую историю недвижимости, убедитесь в ее чистоте. Подробнее о нюансах КП жилья можно узнать у специалистов АН «Колизей». По всем вопросам обращайтесь по телефонам, указанным на странице!

Как избежать обмана при покупке коттеджа, дома, земельного участка? на сайте Недвио

Финансовые махинации на рынке недвижимости — нечастое явление. Таких случаев регистрируется значительно меньше, чем, к примеру, случаев кражи денег с карт через интернет. Однако, если это случается, то это, как правило, чревато для людей потерями крупных сумм денег, бывает что и всех накоплений за всю жизнь.

В большинстве случаев, покупатели попадаются на уловки злоумышленников по причине множества юридических тонкостей и нюансов в сфере недвижимости, с которыми, большинство из них никогда не сталкивались и не знакомы.

Поэтому, перед приобретением участка или дома, для того, чтобы сохранить свои деньги, следует знать какие основные приемы и схемы используют мошенники на этом рынке.

Распространенные мошеннические схемы на рынке загородной недвижимости

Земельные участки стоят немало, им не страшны кризисы и стихийные бедствия, они устойчивы к инфляции и, в целом, являются выгодным вложением. Очевидно, что такие активы оказываются привлекательными для большого числа злоумышленников.

Рассмотрим наиболее частые случаи обмана покупателей:

1. Одновременная продажа нескольким покупателям

В данном случае схема крайне проста. Один и тот же объект недвижимости продается дважды разным людям.

По документам совершить подобное, конечно, невозможно. Ведь при заключении договора о купле-продаже, данные о владельце заносятся в Росреестр. Тогда каким образом мошенникам удается обмануть второго покупателя?

Дело в том, что существует определенная лазейка, «работающая» на неопытных покупателях. Период между подписанием ДКП (договора купли-продажи) и официальным оформлением нового собственника в Росреестре, обычно, составляет несколько дней. За это время, злоумышленники успевают найти вторую «жертву» и продать ей ту же недвижимость.

Как избежать обмана: Во-первых, финальный расчет по сделке (после аванса) следует производить только после регистрации ДКП в Росреестре. Вы должны убедится в том, что по всем документам (выписка из ЕГРП) — вы стали полноправным собственником. Во-вторых, лучше постараться подписать договор и оформить регистрацию сделки одним днем (тогда у злоумышленников не будет времени и шансов что-либо придумать).

2. Продажа от недееспособных лиц

По российским законам, невменяемые, зависимые люди, которые имеют психические расстройства или наркологическую зависимость, являются недееспособными — а значит любые ими заключенные сделки (в том числе купли-продажи домов и участков) — не имеют законной силы.

Если вы заключили сделку с таким продавцом, вам не удастся что-либо доказать в суде — подобные договора по закону признаются недействительными.

Как избежать обмана: Первое, что вас должно насторожить в переговорах — слишком короткий период, с момента которого был заключен предыдущий договор купли-продажи недвижимости. Обычно, недееспособность первого владельца злоумышленники пытаются скрыть с помощью серии нескольких сделок перепродажи. Покупая недвижимость, старайтесь всегда запрашивать справку о дееспособности продавца из ПНД (из психоневрологического диспансера). Если есть хоть капля сомнений, лучше прекратить переговоры и поискать другой объект.

3. Перепродажа недвижимости по фальшивому паспорту

Такая афера стоит немало усилий и средств, поэтому, ею чаще пользуются при продаже дорогой недвижимости.

Схема состоит в следующем:

  1. Сначала злоумышленники находят дом, который можно арендовать на продолжительный срок;
  2. При оформлении договора аренды они делают и забирают копию паспорта настоящего владельца;
  3. Далее злоумышленник изготавливает поддельный паспорт со своими данными, и таким образом получает правоустанавливающую документацию на недвижимость.

Данная схема легко сочетается с первой. Дом может продаваться по 2-3 раза, однако все сделки по фальшивым документам окажутся, в итоге, недействительными. Когда тайное станет явным, домовладение отходит к настоящему собственнику. А «незаконные» покупатели остаются и без недвижимости, и без денег.

Как избежать обмана: Увы, но полностью застраховать себя от такой схемы невозможно. Свести риск практически к нулю реально, только если вы самостоятельно соберете максимум информации о собственнике и тщательно все перепроверите. Это не только выписка ЕГРН, но и кадастровый паспорт, домовая книга, квитанции ЖКХ, межевой план, документы, подтверждающие подключение к сетям и др. Любые расхождения в них — это повод насторожиться.

4. Неверное расположение участка

Это удивительно, но до сих пор многие люди, приобретающие землю, плохо разбираются в кадастровых, межевых и других специализированных картах.

Пользуясь неопытностью и невнимательностью покупателей, злоумышленники при встрече с «жертвой» показывают один участок, а по документам — продают совершенно другой. Еще одна распространенная афера — продажа земли с неверно установленными границами.

Как избежать обмана: Научится «читать» кадастровые карты и документы. Ознакомиться с нормативными актами, изучить профильные сайты и форумы в сети интернет (тем более, что информации полно: последние 2-3 года «кадастровая тема» горячо обсуждается сообществом, ввиду ужесточения законодательства).

5. Продажа участка с подземными коммуникациями

Суть этой схемы состоит в том, что аферисты изготавливают поддельную документацию о топографической и геологической съемке ЗУ.

Приобретая такой участок, с назначением под ИЖС (по словам мошенника), покупатель не сразу догадывается о непригодности территории для строительства частного дома. Из-за проложенных под землей инженерных коммуникаций, которые никак не увидеть просто на глаз, покупатель «попадает на деньги» — на их перенос. А если их не переносить — органы власти просто не разрешат построить на них дом, или (если он уже построен) могут вообще определить его под снос.

В результате данной аферы, злоумышленники могут продать участок в 1,5-2 раза выше его реальной стоимости. Правда может открыться поздно – на этапе подключения построенного дома к коммуникациям. Если строение возведено на месте газопровода или водопровода, их перенос оплачивается за счет владельца. Плюс придется заплатить солидный штраф.

Как избежать обмана: При изучении документов на землю, вас должны насторожить толстые линии, нанесенные на карты участка (так обозначают сервитуты — места проложения общих коммуникаций). Конечно, если бумаги подделаны, то вы ничего подозрительного не увидите. Поэтому самый надежный способ — заказать геологоразведку участка перед покупкой. Это стоит недешево, но перенос коммуникаций и штрафы — обойдутся в разы дороже.

6. Продажа коттеджа по подложной доверенности

Совершая сделку с продавцом, действующим на основании доверенности, следует быть особенно осторожным — велика вероятность столкнуться с недействительным или отозванным документом.

Еще одна распространенная схема: когда аферисты используют бумаги, подписанные уже погибшим владельцем.

Как избежать обмана: Всегда проверяйте подлинность доверенности (даже если она заверена нотариально). Для этого можно запросить данные о продавце в Росреестре, БТИ, попробовать встретиться с ним. Если это невозможно, обратитесь в нотариальную контору (не ту, которую предложит продавец) — с целью установления подлинности документа. Как правило, нотариусы ведут реестр всех бумаг и рискуют лицензией в случае каких-либо нарушений.

Предупрежден — значит вооружен! Или как стать неинтересным покупателем для мошенников?

Самым главным правилом безопасной сделки является следующее: все денежные расчеты должны происходить только после официального оформления ДКП в Росреестре.

Конечно, чаще всего продавцы не вступают в переговоры без аванса, а покупатели — не всегда располагают всей суммой сразу. Если вы вносите задаток, обязательно проверьте все документы, запросите выписку, оформите предварительный договор (лучше нотариально).

Еще один нюанс — размер запрашиваемого задатка. Если он больше 5-10% от стоимости дома или участка — это стопроцентный обман. Таких продавцов лучше обходить стороной.

Также мошенники часто используют «прием спешки»: якобы у них очередь желающих, либо у них какие-то обстоятельства, они срочно уезжают, завтра будет дороже и т. п. Помните, что при покупке такого дорогостоящего актива, как недвижимость — лучше не спешить.

А еще более лучшим решением будет привлечь юриста. В таких сделках требуется проверить массу документов и оформить немалое количество бумаг. Юридическая помощь сможет обеспечить полную безопасность сделки.

Если вы все-таки приняли решение заключить сделку купли-продажи только своими силами, без привлечения риэлторов и юристов, рекомендуем ознакомиться с некоторыми важными советами, которые пригодятся во время покупки дома, либо земельного участка:

  1. Сначала следует изучить правоустанавливающие документы и убедиться, что объект не оформлен в пожизненно бессрочное владение;
  2. Если участок не размежеван (не определены точные границы), следует обязать собственника провести межевание. После этого ему нужно зарегистрировать участок и поставить его на кадастровый учет;
  3. Если приобретается не только земля, но и стоящий на ней дом — те же процедуры нужно проделать и с ним;
  4. Важно удостовериться, что нет споров с собственниками-соседями касательно границ и расположения территорий. План участка следует детально сверить с имеющимися границами;
  5. Любые доверенности должны быть в обязательном порядке проверены в нотариальной конторе (лучше всего выйти на реального собственника, хотя бы поговорить с ним по телефону);
  6. Нужно узнать, не находится ли дом под арестом или залогом. Эти данные должен предоставить нотариус при заключении договора;
  7. Указанную в документах информацию о межевых точках и размерах участка следует перепроверить физически, измерив его рулеткой;
  8. Не лишним будет обратиться в Управление земельных ресурсов, чтобы сверить регистрацию и адрес ЗУ, с целью обнаружения расхождения фактических и бумажных данных;
  9. Предыдущих собственников также придется внимательно проверить (обычно данная задача входит в компетенцию агентств недвижимости). При наличии нескольких владельцев, в истории сделок по купле-продаже, могут выявиться неприятные подробности. В этом моменте важно, чтобы все прошлые сделки были легальными, нотариально заверенными и государственно зарегистрированными. Учтите, что при наличии хотя бы одного недействительного договора, все последующие ДКП также теряют свою силу;
  10. Следует внимательно проанализировать Технический паспорт БТИ – в нем не должно быть самовольных, не обозначенных в бумагах перепланировок и достроек;
  11. При наличии инженерных коммуникаций на территории, необходимо убедиться, что подключение к магистральным сетям прошло законным путем. У собственника должны быть на руках все бумаги, подтверждающие технические условия (техусловия) на их подключение.
Читать еще:  Что нужно, чтобы получить кадастровый паспорт на дом

Заключение

Данной статьей мы продолжили цикл наших исследований наиболее частых ошибок, совершаемых покупателями загородной недвижимости.

Безусловно, упомянуть все тонкости этого процесса невозможно. Каждый день в нашей стране совершаются тысячи сделок. Множество частных случаев могут не подпадать под описанные, поэтому искать и приобретать дом или земельный участок самостоятельно – это всегда рискованное дело. В особенности, если это первая сделка и отсутствует опыт в данной сфере.

Решить проблему и избавить от возможных хлопот поможет опытный риэлтор (или профильный юрист, занимающийся только недвижимостью). Важный момент — не так важно в какой компании они будут работать, больше важен их профессиональный опыт.

Обратившись к экспертам по недвижимости, вы сможете обезопасить себе не только от вышеописанных рисков, но и получить дополнительные рекомендации — на что следует обратить внимание.

Как обманывают при покупке дома на вторичном рынке

О безмятежной жизни за городом мечтают многие. Кто-то подыскивает участок и самостоятельно занимается строительством, а кто-то покупает готовый дом.

Покупка дома на вторичном рынке имеет ряд преимуществ. Вы приобретаете полностью построенное здание с подведёнными коммуникациями в месте, где уже есть сложившаяся инфраструктура. Достаточно просто пройтись по комнатам, чтобы понять, насколько здесь будет комфортно жить вашей семье.

На самом деле покупка дома на вторичном рынке может стать роковой ошибкой, которая потребует финансового вложения, времени и нервов. На что же нужно обращать внимание, чтобы не потратить впустую деньги и не остаться у разбитого корыта? Попробуем разобраться с основными моментами, возникающими при подобной сделке.

Техническое состояние дома

Самое первое, что вам нужно будет проверить, ‒ это техническое состояние дома. Недочёты, допущенные при строительстве, могут дорого стоить и привести к дополнительным тратам.

Многие ошибочно называют зиму лучшим временем для осмотра частного дома. Да, в зимний период вы сможете оценить, насколько тепло в комнатах, есть ли сквозняк. Но фундамент, скорее всего, будет скрыт под снегом, и у вас не получится увидеть его реальное состояние. Также с трудом рассмотрите состояние крыши. Под сугробамимогут быть спрятаныи неприглядные места на участке.

Весной же тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, подтапливается ли подвал дома, достаточно ли хорошо проведена гидроизоляция фундамента. Лужи или их отсутствие в весенний период на участке подскажут, затапливается ли участок.

Постарайтесь увидеть дом в светлое время суток. Недостаточное освещение не позволит заметить многие недостатки. Не бойтесь потревожить продавца и назначить не один осмотр, а два или даже три.Не полагайтесь на собственные познания: пригласите на осмотр профессионального строителя, который укажет вам на проблемные места в доме.

Начинаем осмотр дома с фундамента и заканчиваем крышей

Многие доверяют возведение загородного дома строительным компаниям. В этом случае у них остаются документы, где прописаны технические параметры здания. Добропорядочный продавец обязательно покажет вам все бумаги. Даже если стройка завершилась несколько лет назад, основные моменты (например, глубина фундамента, используемый материал, наличие проекта) врезаются в память. Попробуйте расспросить, и, может быть, хозяин дома многое вспомнит и расскажет о процессе возведения и отделки здания.

Осмотр стоит начать с фундамента – большие трещины должны насторожить вас. Если у здания есть подвал, осмотрите и его. Убедитесь, что его не затапливает вода, нет грибка и сырости. Наличие сырости– это признак плохой гидроизоляции. Стоит обратить внимание на углы в подвале: если они влажные, это как минимум должно навести вас на подозрения.

Трещины на здании – велик риск проблем в будущем. Как правило, трещины на стенах являются следствием неправильно установленного фундамента.Конечно же, если наружные стены скрыты под отделочным материалом, то никакие недостатки вы не увидите.

Проверьте, как открываются окна и двери. Убедитесь, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня).Уклон конструкции свидетельствует о неправильной усадке дома.

Стены внутри обычно тоже спрятаны под отделкой. Однако если присмотреться внимательно, то можно будет заметить наличие или отсутствие подтёков воды, стекающей с крыши во время дождя. Приглядитесь и проверьте, нет ли на стенах плесени. На стенах отсутствуют подозрительные следы – переходите к следующим помещениям.

Не забудьте заглянуть в ванну и туалет. В ванной комнате не должно быть запаха сырости и черноты от плесени. Конечно же, существует множество средств, которые помогут от них избавиться.

Обязательно загляните на чердак! Во многих загородных домах это нежилое помещение часто служит местом для хранения нужных и ненужных вещей. Осматривая чердак, вы сможете составить своё представление о состоянии кровли. В светлое время суток сильно изношенная кровля может просвечиваться, пропуская тонкие солнечные лучики. В дождливую погодуможно увидеть подтёки во внутренней части кровли. Также обращайте внимание на то, как она уложена, правильно ли устроена система водостока. Недостатки этой системы можно выявить по подтёкам на внешних стенах дома. Водосток имеет большое значение для несущих стен и фундамента дома, ведь неправильное истечение воды во время дождя может со временем разрушать стены и фундамент.

Оцениваем функциональность дома

Если внешнее состояние дома вас удовлетворило, то настало время оценить его планировку. Подойдёт ли он для вашей семьи? Мысленно распределите комнаты в доме. Устроят ли вас их площадь? Для всех ли необходимых именно вам технических помещений есть место?

Ответить сразу на все эти вопросы у вас не получится. Поэтому попросите у продавца примерный план дома, где были бы обозначены размеры комнат. Тщательно всё продумайте и взвесьте. Например, вас заинтересовал дом с совмещённым гаражом, а вы в своих мечтах видели отдельно дом и гараж. Не будет ли вас в дальнейшем расстраивать такое решение?

Проверяем коммуникации

Выкладывая кругленькую сумму за дом на вторичном рынке, хочется, чтобы коммуникации уже были установлены. Попросите у собственника недвижимости включить свет, воду, отопление. Если он будет уклоняться от включения какой-нибудь из систем, это должно вызвать у вас подозрение.

Проверяя водоснабжение, убедитесь, что нет подтёков. Спросите про термоизоляцию. Она должна быть полностью изолирована на улице, чтобы трубы не треснули зимой от холода. Попросите показать схему подачи воды в дом.

Отведение воды играет не менее важную роль. Загляните в ванную и туалет. Визуально оцените трубы. На них не должно быть влаги! Если туалет находится в доме, слейте воду в унитазе и проверьте, как быстро она уходит. Если на участке располагается выгребная яма, то её размеры должны быть приближены к стандартным. Желательно, чтобы еёстены были выложены из кирпича, бетона или камня.

Уточните у продавца, как осуществляется отопление и каковы примерные расходы за месяц. Если в доме есть котел, осмотрите и его. Приработе не должно быть постороннего запаха, а на самом котле не предусмотрено наличие ржавчины. Когда система отопления работает исправно, батареи во всём здании должны нагреваться за 30 минут. Сейчас многие предпочитают отапливать загородные дома с помощью электричества. Это дорого, но безопасно и эффективно.

Стоит также уделить внимание электропроводке. Попытайтесь определить, насколько давно её делали и сильноли она устарела.

Понятно, что даже при идеальном состоянии дома вам захочется со временем что-нибудь переделать. Главное, взвесьте и оцените, каковы будут финансовые затраты и вложения в покупаемую недвижимость.

Проверка документов

Самый сложный момент – это проверка документов. Они должны быть правильнооформлены не только на дом, но и на участок.Мошеннических схем по продаже загородной недвижимости множество! Плюс к ним каждый день прибавляются новые способы оставить покупателя без дома и денег.

При продаже дома продавец должен предоставить вам следующие документы:

  1. Правоустанавливающие документы на дом.
  2. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  3. Паспорт гражданина РФ.
  4. Технический паспорт домовладения. Он включает следующую информацию: план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.
  5. Технический паспорт дома с поэтажным планом.
  6. Домовая книга.
  7. Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов может немного отличаться в зависимости от типа жилья и участка, от истории дома и путей возникновения частной собственности на объект. Например, дом может быть построен собственником или получен по наследству.

Вам нужно будет проверить каждый документ. Поэтому желательно обратиться к опытному риелтору и воспользоваться помощью нотариуса при составлении договора купли-продажи.

Уделите внимание документам на участок. Он обязательно должен быть отмежёван и поставлен на кадастровый учёт. Проверить можно в публичной кадастровой карте. Если реальная площадь участка не совпадает с документами, то лучше откажитесь от покупки. Или сообщите об этом продавцу и дождитесь, пока он не разберётся с документами. Помните, что установка новых границ участка и получение новых документов с реальными границами может занять несколько месяцев.Также стоит убедиться, что нет межевых споров с соседями.

Проверьте, нет ли ареста или обременения на продаваемую недвижимость. Рассматривать при этом нужно и участок, и дом. Обязательно изучите все истории продажи дома и участка. Все они должны быть соответствующим образом оформлены. Если обнаружится, что в этой цепочке хоть одна из сделок была проведена незаконно, то и последующие окажутся недействительными. Договоры купли-продажи хранятся в архиве БТИ. Обычно с БТИ сотрудничают агентства недвижимости, в их услуги входит проверка всех этих документов.

Перед оформлением договора купли-продажи потребуйте у продавца документацию на инженерные системы дома. Вам это пригодится в случае проведения ремонта. Также вы должны быть уверены, что все коммуникации подключены законно с разрешения соответствующих органов, чтобы в дальнейшем не было проблем.

Многие боятся вороха документов, которые сопровождают покупку дома на вторичном рынке. Поэтому после поиска и просмотра нескольких зданий большинство принимает решение строиться самостоятельно. Тем более что возведение современного коттеджа площадью до 150 кв. м из деревянных пиломатериалов при обращении в крупную строительную компанию может занять всего четыре месяца.

Как обманывают при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень часто. Мошенники хотят получить деньги и не отдавать ничего взамен, недобросовестные собственники планируют продать жилье как можно быстрее, чтобы покупатель не увидел всех проблем и так далее. Способов обмана бывает очень много. В данной статье мы рассмотрим самые распространенные проблемы, возникающие при покупке жилья.

Читать еще:  Долевое строительство это

Обман при покупке квартиры в новостройке

Значительная часть проблем и возможности для обмана при покупке квартиры в новостройке возникают в том случае, если жилье приобретается еще на этапе строительства. Это значительно выгоднее, чем покупать уже готовое, но и риск при этом выше.

Самым очевидным и «популярным» способом обмана является банальное невыполнение застройщиком его обязательств. Деньги с покупателей квартир получены, но дом все никак не могут достроить. Возникающие постоянно проблемы в конечном итоге приводят к тому, что стройка замораживается и люди, несмотря на все потраченные средства, так и не получают своих квартир.

Второй вариант может быть полной противоположностью первого. Застройщик хочет как можно быстрее возвести дом, чтобы перейти к другому объекту и получить деньги уже за него. В результате, в угоду скорости, нарушаются все возможные и невозможные правила, требования, нормы и так далее. Клиент получает, в лучшем случае, квартиру в очень плохом состоянии, которая лишь условно соответствует тому, что было сказано в договоре долевого участия. В худшем случае такой дом просто рухнет.

Третий вариант обмана не особо распространен, но иногда еще встречается. Застройщик, игнорируя все требования и правила начинает возводить дом на земле, которая ему не принадлежит, без соответствующих разрешений, плана и так далее. В результате, даже отлично построенный такой дом невозможно ввести в эксплуатацию. Как следствие, клиенты не смогут ничего сделать со своими квартирами.

Обезопасится от всего этого можно. Прежде чем заключать договор, нужно изучить всю доступную информацию о компании-застройщике. Где и что она возводила, какие были отзывы покупателей, какие есть документы на данный объект строительства и так далее. Чем больше собрано информации, тем больше вероятность того, что она хотя бы частично будет верной (информацию в интернете тоже нередко подделывают).

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке

Проблемы с новостройками хоть и случаются, но это не особо частое явление. А вот на вторичном рынке недвижимости обман в порядке вещей. Чтобы найти честного продавца или, как минимум, обезопаситься, придется сильно постараться. Из всех существующих проблем стоит отметить следующие:

Неудачная квартира

Некоторые объекты постоянно переходят из рук в руки по разным причинам, начиная от плохой звукоизоляции, шумных соседей-алкоголиков, огромного количества тараканов/муравьев и до серьезных проблем с самим домом.

Например, вываливающиеся кирпичи, рушащиеся стены, постоянная сырость, плесень и так далее. Если по документам видно, что собственник квартиры менялся слишком часто, это повод задуматься, а действительно ли жилье настолько хорошее, как его расписывает продавец.

Наследники и оспаривание права собственности

Огромное значение нужно уделять правоустанавливающим документам на квартиру. В частности, тому, на каком основании текущий собственник получил жилье. Если оно было получено в наследство, то есть серьезная вероятность того, что остальные наследники могут оспорить сделку.

Много собственников

Если у жилья много владельцев, договор купли-продажи должен учитывать интересы каждого. Отсутствие хотя бы одной подписи – повод признать договор недействительным. Это влечет за собой потерю право на жилье. Формально, можно требовать деньги, потраченные на покупку квартиры, на зачастую продавец просто заявляет, что их у него нет и взять негде. Можно попробовать решить проблему через суд, но на практике, эта процедура затягивается на месяцы, а то и годы, без особого конечного результата.

Несовершеннолетние/недееспособные владельцы

Если жилье принадлежит детям или недееспособным лицам, для того, чтобы продать его, требуется разрешение органов опеки. Получить такой документ достаточно сложно, а без него любая сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Квартира принадлежит лицам, состоящим в браке

Исходя из требований законодательства, имущество, приобретенное в браке, принадлежит на равных условиях как мужу, так и жене. В результате, при покупке такой квартиры нужно требовать согласия второй половинки. Без него сделка может быть оспорена в суде.

Прописка в квартире

Всегда нужно требовать выписку из домовой книги, причем официальную, с подписью и печатью (иногда попадаются подделки). В ней внимание стоит обращать на тех лиц, которые прописаны в жилье.

Это нормально, если человек не выписывается из квартиры на момент обсуждения сделки, но в договоре купли-продажи обязательно должен стоять пункт, что деньги за жилье перечисляются только после того, как все прописанные в квартире лица выпишутся. В противном случае, если этого не сделать сразу, потом заставить выписаться «лишних» жильцов практически невозможно.

Дарственная на квартиру вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Обоснованием является якобы тот факт, что так можно избежать уплаты налогов. Это неверное заявление. Во-первых, при заключении договора купли-продажи налог платит продавец, как получатель прибыли. А вот при заключении договора дарения налог обязан платить уже получатель квартиры-покупатель.

Кроме того, в договоре дарения можно указать стоимость жилья, но нельзя уточнять, что дар передается за отдельную оплату. Это противоречит законодательству. Как следствие, покупатель квартиры формально получает жилье в дар безвозмездно. Переданная взамен сумма нигде не фиксируется, иначе договор дарения может быть признан недействительным.

Даритель может в любой момент расторгнуть договор (например, якобы на основании того, что одаряемое лицо плохо следит за подарком) и потребовать вернуть квартиру обратно. При этом, покупатель не может потребовать свои деньги, ведь факт их передачи нигде не зафиксирован.

Обман при покупке квартиры в ипотеку

Казалось бы, как могут кинуть клиента, при оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры? Действительно, из всех существующих вариантов – это самый безопасный. Но и тут есть свои особенности.

Нужно очень внимательно изучать договора кредита и залога, а также страховой полис. Банки редко идут на прямое мошенничество, так как за это можно с легкостью лишиться лицензии, но вот некоторые моменты они могут умалчивать. Например, огромные штрафные санкции в случае просрочки и так далее.

Общие для всех риски

Во всех случаях нужно особое внимание уделять проверке документов и самого продавца, особенно если в качестве последнего выступает юридическое лицо. Любая ошибка, помарка, опечатка – повод признать сделку недействительной.

Кроме того, некоторые мошенники подходят к обману очень творчески. Создаются целые компании, например, якобы застройщики, которые продают недвижимость. Могут даже устраиваться целые экскурсии на недостроенные объекты, 3D-презентации и многое другое. Разумеется, везде тут встречаются многочисленные документы, подтверждающие все, что только можно и нельзя.

Беда только в том, что эти документы – поддельные. Обычный человек вряд ли сможет отличить их от официальных бумаг и потому рекомендуется активно пользоваться помощью опытных юристов. Сопровождая сделку, они помогают избежать очень многих спорных ситуаций и потенциальных проблем.

Обман от риелторов

Нередко покупателей обманывают и недобросовестные риелторы. Тут тоже обширное поле для махинаций:

  • Завышение цены. Риелтор договаривается с продавцом на одну цену, а клиенту выставляет другу, выше. Разница уходит риелтору. Эту схему достаточно сложно провернуть при условии, что покупатель будет хотя бы минимально внимателен.
  • Сокрытие фактов о жилье или умышленная дезинформация. По сговору с продавцом или по собственной инициативе риелтор может или умалчивать о каких-то важных нюансах или даже откровенно врет покупателю. Главная цель – продать квартиру как можно быстрее, несмотря ни на что. Чтобы не стать жертвой такого обмана нужно проверять каждое заявление как продавца, так и риелтора. Если начнут возникать неточности между тем, что говорят продавец с риелтором и тем, что видит покупатель – это уже повод задуматься над покупкой именно этой квартиры.
  • Продажа данных клиента. Не самое распространенное, но все же вполне реальное явление. Риелтор для выполнения своих обязанностей собирает всю информацию о клиенте. Потом ее может достаточно выгодно продать третьим лицам для какого-либо другого применения. Сложно предположить, что именно могут сделать с информацией, но возможно все, начиная от подписки на огромное количество рекламы и заканчивая оформлением кредита.

Распространенные мошеннические схемы

Теперь рассмотрим, с какими мошенническими схемами потенциальным покупателям квартир приходится сталкиваться чаще всего.

Продажа нескольким лицам

Примитивная, но все еще рабочая схема. Жилье по абсолютно официальным документам продается сразу нескольким покупателям. Обычно продавец работает только с одним из них, а с остальными занимаются доверенные лица. Все делается для того, чтобы покупатели ничего не знали друг о друге.

По всем правилам оформляется договор купли-продажи с каждым покупателем, после чего каждый из них выплачивает оговоренную сумму. С этого момента, формально, продавец уже ни за что не отвечает и потому он быстро исчезает в неизвестном направлении. Собственником жилья станет тот покупатель, который успеет раньше других зарегистрировать право собственности. Остальные же просто потеряют свои деньги.

Избежать обмана можно достаточно просто. В договоре нужно предусмотреть пункт, что вся сумма за квартиру передается продавцу только после регистрации права собственности на нового владельца. Кроме того, если клиент по какой-то причине уже попал в такую ситуацию, нужно незамедлительно обращаться в суд и требовать оформить право собственности на него. Тут, как доказывает практика, кто первый успел – тот и стал владельцем.

Продажа арендованной квартиры

Еще одна распространенная схема, при которой продавцом выступает не владелец жилья, а его арендатор. Он подделывает документы собственника, вставляя вместо его данных – свои. Потом жилье продается без особых проблем.

Нужно учитывать, что даже зарегистрировать договор не получится, ведь все данные – поддельные. Таким образом, избежать проблемы можно точно так же, как и в предыдущем случае – передавать деньги только после регистрации права собственности и не раньше.

Заниженная или завышенная цена в договоре купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают изменить цену квартиры в договоре купли-продажи в большую или меньшую сторону. Большую достаточно сложно обосновать, но, например, если продавцом выступает юридическое лицо, то представитель фирмы может упирать на внутренние проблемы с активами на балансе. Меньшую же обосновывают очень просто – чтобы не платить налоги (или уменьшить их).

Разумеется, вне зависимости от того в какую сторону была изменена цена в договоре, платить все равно нужно будет рыночную стоимость жилья.

Если цена завышена, то схема очень проста: сразу после подписания договора и передачи средств, продавец начинает требовать доплатить, исходя из той суммы, которая прописана в договоре. Формально, можно отказаться и расторгнуть договор, но тут возникают проблемы с возвратом уже выплаченной суммы.

Если же цену занизили, то после заключения договора, оплаты квартиры и оформления права собственности, продавец подает заявление в суд и требует расторгнуть договор по какой-то причине (их можно придумать очень много). Суд может согласится на это, но только при условии возврата всей полученной суммы. Однако за основу будет браться та цена, которая прописана в договоре, а не та, которая была выплачена. В результате продавец возвращает себе свою квартиру и остается еще и с частью денег.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector