Согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры
Exspertiza.ru

Юридический портал

Согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры

Перепланировка квартиры в ипотеке (как узаконить) в 2020 году

Большая часть квартир сегодня приобретается в ипотеку, а это говорит о том, что квартира находится в залоге у банка. Если при этом собственник квартиры хочет сделать перепланировку, ему придется согласовать ее с банком. Это условие обычно предусматривается в договоре на ипотечный кредит, как одно из обязательных условий. В том случае, если собственник квартиры нарушит это условие договора, ему грозят штрафы. Более того, банк может предусмотреть расторжение кредитного договора с одновременной выплатой оставшейся суммы ипотеки. В статье рассмотрим возможна ли перепланировка квартиры в ипотеке.

Возможна ли перепланировка в ипотечной квартире?

Под перепланировкой понимают в основном различные вмешательства в размеры квартиры, которые приводят к изменению площади помещения, ее формы, а также проведение которой требует внесение изменений в паспорт жилого имущества. При оформлении ипотечного кредита, по квартире была проведена рыночная оценка, при этом ее кадастровая цена была зафиксирована в ГКН. Кадастровая и рыночная стоимость являлись для банка ориентиром в определении размера ипотечного кредита. В случае проведения перепланировки, стоимость квартиры может уменьшиться, что не будет устраивать не только банк, но и страховую компанию. Ведь в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит, реализация квартиры может оказаться затруднительной (Читайте также статью ⇒ Штраф за незаконную перепланировку квартиры).

Важно! Планируя переделку в ипотечной квартире, перед собой нужно ставить целью не только создание комфортных условий, но и повышение цены квартиры.

Разрешена ли по закону перепланировка квартиры в ипотеке

Процесс перепланировки регламентируется Жилищным кодексом РФ, действующими СНиП и иными нормативными актами. Такие законодательные акты не содержат каких-либо ограничений в отношении перепланировок ипотечного жилья. В них содержатся только нормы в отношении прав иных жильцов многоквартирных домов, а также требования о том, что здоровью и жизни людей ничего не должно угрожать. Выполнение перепланировки в ипотечной квартире не запрещено, но следует помнить, что времени на получения согласий и разрешений будет потрачено больше, чем в случае с обычной квартирой.

Как правило банки не против каких либо переделок квартире, но следует помнить, что каждая кредитная организация будет иметь свой взгляд на перепланировку. К примеру, некоторые банки запрещают какие-либо вмешательства до полного погашения кредита. Помимо банка, одобрить планы владельца квартиры также должна и страховая компания.

Важно! Получение согласия от банка на проведение перепланировки в 99% случаев предусмотрено ипотечным договором. Если владелец проигнорирует это, он тем самым нарушит требования договора, что может привести к конфликтам с банком.

Какие изменения допустимы в ипотечной квартире

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Допустимые изменения в квартире, находящейся в ипотеке, рассматриваются в первую очередь со стороны сохранений несущей способности жилого объекта. Следующие изменения разрешены:

  • Изменение расположения санустройств, включая замену ванны на душевую кабину;
  • Остекление балкона;
  • Замена оконных блоков и дверных блоков без изменения размера проема;
  • Косметический ремонт;
  • Замена полового покрытия.

Перечисленные работы не повлекут изменение площади помещения, они могут выполняться свободно без получения разрешения ни со стороны банка, страховой компании, БТИ или Жилинспекции.

Разработка проекта, его согласование с банком и БТИ потребуется при следующих изменениях:

  • Перенесение несущей перегродки;
  • Объединение ванной с туалетов в общий санузел;
  • Расширение санузла или кухни за счет кладовки, либо коридора;
  • Смена пола полностью, включая все слои.

В перечисленных случаях потребуется специальный проект, который разрабатывают компании, имеющие на то лицензии и разрешения.

Запрет на следующие изменения действует как на ипотечную квартиру, так и на квартиру в собственности:

  • Разбор несущих стен;
  • Закрытие вентиляционных каналов;
  • Демонтаж подоконных блоков на балконе/лоджии, если эта стена является несущей;
  • Установка отопительного прибора на застекленном балконе/лоджии;
  • Проводить теплый пол посредством продления отопительной системы.

Согласование перепланировки с банком

То, что квартира находится в залоге у банка влияет на порядок перепланировки только тем, что необходимо согласие банка на эту перепланировку, то есть согласие залогодателя. При направлении документов в Жилищную инспекцию на согласование перепланировки в первую очередь потребуется согласие от залогодержателя. В нашем случае им является банк, в котором оформлялся ипотечный кредит.

Для его получения потребуется написать заявление, в котором будет содержаться просьба о согласовании. После подачи заявления его рассмотрит банк. Срок на рассмотрение может быть различным, в зависимости от банка он может составлять как 1 день, так и месяц или два. Ответ выдается банком в письменном виде, в котором содержится согласие или отказ на перепланировку. Справедливости ради стоит отметить, что в большинстве случаев банки не отказывают в проведении перепланировки и дают свое согласие. Разрешение на перепланировку обычно содержит согласие на проведение всех мероприятий по перепланировке, которые не запрещает законодательство. В некоторых случаях может потребоваться проект перепланировки.

Порядок получения согласия банка

До непосредственного получения согласия банка потребуется получить согласие от БТИ, а также разрешение эксплуатирующей компании. Подавая в банк заявление, к нему следует приложить документ, полученный в БТИ. При этом для начала необходимо изучить договор с банком. В том случае, если в договоре содержится требование о получении согласия, то заявление подавать придется.

Важно! Прежде чем получить согласие на перепланировку от банка, потребуется получение согласования от страховой компании, а также заключение оценщика, которое подтвердит, что стоимость квартиры в результате проведенных работ не изменится или увеличится.

Согласие на перепланировку от банка должно включать в себя следующую информацию:

  • Данные о владельце квартиры (ФИО, данные паспорта);
  • Адрес квартиры;
  • Согласие на перепланировку, включая перечень работ;
  • Реквизиты ипотечного договора (дата и номер договора).

Подписывает документ сотрудник банка и ставит печать. По истечении 6 месяцев с даты получения согласия, в банк необходимо предоставить документы, подтверждающие работы: кадастровый паспорт, свидетельство о собственности. Сроки по выдачи согласия банком будут зависеть от самой кредитной организации. Некоторые затрачивают на это не более 2 дней, а в некоторых банках выдача согласия займет до 2 месяцев. Стоит также помнить, что банк в ипотечном договоре может предусмотреть условие о посещении объекта недвижимости с целью выявления самовольных перепланировок (Читайте также статью ⇒ Ипотека на долевое строительство).

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Виды перепланировок

Перепланировка жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Проведение этой процедуры подразумевает, что изменения будут вноситься в общую техническую документацию.

В зависимости от того, требуется ли получать юридическое одобрение на ремонтные работы, выделяются следующие виды перепланировок:

  1. Изменения, для которых требуется получить разрешение в рамках федерального законодательства. Например, увеличить площадь комнаты за счет иных помещений.
  2. Изменения, не требующие получения согласия. К ним относится косметический ремонт помещения.
  3. Изменения, которые требуют внесения в техпаспорт квартиры, но не являются сложными. Например, можно объединить ванную комнату с санузлом или изменить их площадь.
  4. Изменения, вносимые в рамках разработки типового проекта. Они требуют замены технологического паспорта жилья.
Читать еще:  Отзыв дарственной на квартиру срок давности

Перепланировка квартиры в ипотеке является достаточно сложной процедурой, поэтому многие банки неохотно дают согласие. Это связано с тем, что из-за производимых ремонтных работ возрастают риски финансовой организации, одобрившей ипотеку заемщику. Нелегально производимые ремонтные работы способны привести к обрушению стен, в результате чего дом будет признан аварийным. Для банка такой исход событий означает потерю денег, поскольку взыскать их с заемщика будет затруднительно.

Разрешение на перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, выдается только после того, как БТИ исследует план предполагаемых изменений. На основании заключения, выданного этой организацией, возможно оценить риски по представленному проекту.

Без составления проекта и уведомления банка заемщику доступно проведение ограниченного количества ремонтных работ в жилье, находящемся в ипотеке. Самостоятельно разрешается проводить следующие изменения:

  • отделочные работы внутри помещения, приводящие к изменению его внешнего вида: покраска стен, поклейка обоев, замена покрытия пола, штукатурные работы;
  • замена изделий, которые пришли в негодность: окон, дверей, встроенной техники, мебели;
  • замена сантехники: раковин, унитазов, ванн;
  • замена ванны душевой кабиной;
  • проведение электротехнических работ: перенос розеток, выключателей и т. д.

Недопустимые перепланировки

Существуют изменения, которые запрещены, поскольку не соответствуют санитарным и строительным нормам. Банк или контролирующие организации не разрешат вам сделать следующие перепланировки в недвижимости, находящейся в ипотеке:

  • остеклить балкон или лоджию, оборудованные пожарным выходом (лестницей). Также запрещается монтаж выносных конструкций для увеличения площади балкона;
  • монтировать камины в панельных домах;
  • объединять жилые комнаты с кухней, оснащенной газовым оборудованием;
  • располагать санузел над жилыми помещениями соседей снизу;
  • устанавливать дополнительное сантехническое оборудование;
  • переносить радиатор отопления на балкон или лоджию;
  • монтировать теплый пол на балконе за счет общедомовых коммуникаций;
  • объединяя лоджию с комнатой, сносить несущие перегородки и подоконный блок.

Содержание ипотечного договора

Каждый банк самостоятельно устанавливает правила, регламентирующие изменения квартиры, находящейся в ипотеке. Многие финансовые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик сможет осуществить перепланировку только после того, как ипотека будет полностью погашена, а обременение снято.

Перед началом ремонта необходимо внимательно изучить условия ипотечного договора. Он регулирует все нюансы, касающиеся залогового имущества. Обращайте внимание на условия ипотеки, а также на санкции, которые могут последовать за проведение ремонтных работ в квартире.

Для перепланировки жилья, находящегося в собственности у банка, существуют определенные требования:

  • после заключения ипотечного договора должно пройти не менее года;
  • если договор ипотеки не запрещает делать ремонт, то нужно предварительное разрешение от банка на осуществление процедуры перепланировки.

Необходимо прочесть договор с банком, чтобы выяснить, не содержится и в нем запрет на переустройство жилья. Только после того, как вы убедитесь, что не нарушите требования банка, можно будет начать подготовку документов для получения разрешения. Помните, что пока недвижимость находится в залоге у финансовой организации, нарушение условий договора грозит штрафами и другими малоприятными последствиями.

Составление предварительного плана квартиры

Перед тем, как начинать делать перепланировку, необходимо знать, какой должна стать квартира по завершении ремонтных работ. План заемщика по предполагаемым изменениям недвижимости, находящейся в ипотеке, необходимо документально зафиксировать. В дальнейшем именно этот проект предстоит передать для согласования в банк. По правилам, переустройство жилья, находящегося в ипотеке, можно осуществлять по эскизу либо по проекту.

Эскиз требуется в случаях, когда планируются незначительные изменения:

  • совмещение или разделение санузла за счет сноса или установки перегородки;
  • демонтаж встроенной мебели;
  • перестановка оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балкона без изменения его площади.

Для того, чтобы подготовить эскиз, необходимо получить поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями нужно нанести все предполагаемые изменения. Полученный эскиз следует вместе с заявлением передать в банк.

Для проведения более сложных работ заемщику придется заказывать проект. Доверить это желательно профессионалам – компаниям с допуском СРО. Проект нужен в тех случаях, когда планируется:

  • объединять кухню или балкон с жилой площадью;
  • переносить санузел в нежилые помещения квартиры;
  • увеличивать площадь санузла за счет нежилых помещений;
  • сносить межкомнатные ненесущие перегородки, устраивать в них арки.

Скорее всего, после проведения ремонтных работ вам потребуется вызвать специалиста для оценки стоимости ипотечного жилья с учетом изменений.

Согласование перепланировки

Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, необходимо согласовать проведение данной процедуры с банком, выдавшим вам ипотеку. При этом необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда переустройство будет считаться законным, и его можно будет документально подтвердить.

В банке

Чтобы согласовать проведение перепланировки, заемщику необходимо обратиться в банк. Это наиболее важный шаг, поскольку от результата зависит, можно ли будет провести ремонт в ипотечном жилье. Запрос подается после того, как был утвержден эскиз или проект изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.

Если банк принял положительное решение, то он может направить заемщику распоряжения, выполнить которые необходимо в оговоренные сроки:

  • предъявить документацию на переустройство – обычно период составляет несколько месяцев;
  • выполнить перепланировку в установленный срок, не более чем за 6 месяцев с момента получения согласия;
  • оформить перерегистрацию технического паспорта;
  • получить новую выписку из ЕГРН.

Со страховой компанией

Компания, в которой застрахован объект по ипотеке, также должна быть поставлена в известность о возможной перепланировке квартиры.

Изначально в договоре детально прописывается информация о застрахованной недвижимости, включая общую и жилую площадь. После проведения перепланировки, вероятнее всего, количество жилых метров изменится, поэтому необходимо документальное подтверждение этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся правки, касающиеся характеристик застрахованного помещения.

Возможные причины отказа

Отказать в выдаче разрешения вам могут по нескольким причинам, однако основными из них являются:

  • предполагается значительно изменить несущие конструкции помещения;
  • проведение ремонтных работ угрожает безопасности и жизни людей;
  • перепланировка проводится на нижних этажах многоэтажного панельного жилого дома;
  • проектное решение было составлено специалистом, у которого нет аккредитации.

Проведение ремонтных работ

Процедура перепланировки при ипотеке по закону обычно включает несколько этапов:

  • составление проекта работ;
  • получения разрешения от банка-кредитора;
  • составление заявления и подача его в жилищную инспекцию;
  • получение официального разрешения на начало строительных работ;
  • оформление новых документов и подтверждение их в БТИ и кадастровой палате.

Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.

Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.

Расходы на оформление документов зависят от расценки компании, в которую вы обратитесь, но в среднем они составят:

  • разрешение на перепланировку обойдется вам около 20 000 рублей;
  • акт приемки работ – от 10 000 рублей;
  • документы из БТИ – от 7 000 рублей;
  • составление проекта новой планировки – от 20 000 рублей;
  • оплата госпошлин за оформление документов – от 1500 рублей;
  • техническое заключение – от 6000 рублей.
Читать еще:  Процедура оформления наследства на квартиру

Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.

Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.

Узаконивание перепланировки

Пока ипотека не выплачена полностью, квартира находится в залоге у банка. Следовательно, именно он обладает всеми правами на недвижимость. Чтобы контролировать состояние имущества, раз в год банк направляет своих инспекторов производить осмотр ипотечного жилья. Если в ходе обследования выявляются какие-либо несогласованные изменения, то последствия для заемщика будут негативными.

Если вы уже изменили планировку ипотечной квартиры, не поставив банк в известность, то не следует дожидаться визита инспекторов и надеяться, что они не заметят изменений. Вы можете узаконить переустройство своей квартиры, обратившись в любую из фирм-посредников, либо самостоятельно. Однако следует помнить, что профессионалы решают вопросы быстрее и результативнее.

Организация, которая занимается согласованием, соберет пакет необходимых документов. От заемщика требуется лишь получить в БТИ новый техпаспорт квартиры и предоставить его в банк. В таком случае все проведенные изменения отразятся в вашем личном деле, и инспектора явившегося с проверкой, не будет оснований для претензий.

Переоценка стоимости квартиры

После того, как была проведена перепланировка, формируется отчет, в котором указана переоценка стоимости квартиры, находящейся в ипотеке. Эксперт производит процедуру оценки, учитывая все внесенные в ходе ремонтных работ изменения. Не рекомендуется слишком занижать или завышать стоимость недвижимости.

Для грамотного проведения оценки необходимо обратиться к профессионалам из оценочной компании. Как правило, подобные организации заботятся о своей деловой репутации и выносят заключение только на основании имеющихся фактических данных. В противном случае компания-оценщик рискует лишиться аккредитации.

Заключение

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не согласованная официально, является незаконной и наказывается крупными штрафами. Кроме того, при отсутствии предварительного согласования с банком возможно возникновение конфликтной ситуации, последствия которой для заемщика будут весьма неприятными. Финансовая организация, помимо денежного штрафа, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика досрочно погасить задолженность в полном объеме, либо расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Перепланировка квартиры в ипотеке бывает необходима по той причине, что заемщик не всегда оформляет кредит на квартиру, устраивающую его по всем параметрам. Но при перепланировке ипотечной недвижимости важно учитывать все нюансы и подробности проведения данной процедуры, начиная с получения согласия банка.

Главное условие перепланировке в ипотеке

Перепланировка ипотечной квартиры может привести к снижению или повышению ее конечной стоимости. Поэтому для производства такого ремонта обязательно получить согласие заинтересованных лиц, в первую очередь – непосредственно банка. Именно кредитная организация по факту до полной выплаты ипотеки является владельцем данной жилплощади, а потому без ее согласия вносить такие изменения запрещено.

Согласие можно получить только в случае, если в ипотечном договоре нет прямого указания на запрет любых сложных изменений до погашения кредита. Многие банки изначально вносят это условие в договор.

Что такое перепланировка

Прежде, чем получить разрешение на перепланировку ипотечной квартиры, необходимо разобраться, является ли планируемый ремонт перепланировкой. К таковой относятся:

  • снос или перенос перегородок;
  • перенос проемов двери;
  • установка дополнительных санузлов;
  • разделение или объединение комнат.

Простой косметический ремонт без изменений конструкции квартиры не является перепланировкой и спрашивать разрешения у банка не обязательно.

Пошаговый порядок действий

Согласование перепланировки ипотечной квартиры имеет строгий алгоритм действий:

В первую очередь необходимо обратиться в банк. Без его согласия делать сложный ремонт запрещено. Для получения согласия необходимо выполнить два условия: кредитный договор должен действовать не меньше полугода, а у заемщика не должно быть просрочек по кредиту. Согласие платное, сумма комиссии – 5000 рублей.

Обращение в страховую компанию, без решения которой разрешение банка не действует. Эта организация страхует от непредвиденных рисков во время проведения работ.

Чтобы получить разрешение банка, им необходимо предоставить план будущего проекта, который до этого должен быть одобрен БТИ. Незначительная перепланировка квартиры в ипотеке делается на основе эскиза, который предоставляется в банк для вынесения решения. К таким незначительным изменениям относятся:

  • совмещение или разделение санузла;
  • демонтаж перегородок, которые не являются несущими;
  • перестановка оборудования в пределах одного помещения.

Проект требуется для более сложных изменений. Полный порядок согласования перепланировки утвержден в Постановлении № 508. Он должен быть составлен специальными организациями, которые имеют допуск СРО. Также понадобится вызвать специалиста, который проведет оценку стоимости недвижимости после проведенных изменений.

Что еще нужно для перепланировки квартиры в ипотеке:

  • разрешение на проведение работ;
  • проект новой планировки;
  • документы из БТИ;
  • акт о приемке работ;
  • разрешение от различных инстанции (Росгаз, Пожарная инспекция,Санэпидемстанция).

Нужно знать как оформить перепланировку в квартире, чтобы на руках был полный пакет документов и разрешений.

Возможные причины отказа в согласовании перепланировки

Банки в принципе не очень охотно соглашаются на различные изменения ипотечной недвижимости, поэтому процент отказов очень высок. Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире может подсказать юрист, который также поможет договориться с банком. Чаще всего отказывают в том случае, если планируемые изменения выходят за рамки разрешенных стандартов.

Также откажут по следующим причинам:

  • предполагается значительное изменение несущих конструкций;
  • есть угроза для жизни людей;
  • проект создан специалистом, у которого нет аккредитации.

Также банк откажет, если стоимость недвижимости после проведенных работ значительно снизится.

Сроки и стоимость согласования

Стандартные сроки по согласованию – полгода. Если банк после сбора документов на перепланировку квартиры в ипотеке даст согласия понадобится еще 2 месяца на документальное узаконивание данной процедуры. При этом больше половины заявлений получают отказ от кредитных организаций.

Стоимость согласования с банком и страховщиками составляет от 2 до 5 тысяч рублей. Если по каким-либо причинам владелец квартиры решит обратиться в судебные инстанции для получения согласия, то расходы увеличатся до 10 тысяч. Судебные инстанции могут по-своему вынести решение по вопросу можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, особенно, если нет прямого запрета в договоре на такие виды деятельности.

Последствия самовольных изменений в ипотечной квартире

Что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры, мы подробно рассказывали в другой статье. Но самое главное – перепланировка квартиры до момента выплаты кредита это не только дело заемщика, но и проблема банка. Если не согласовать с кредитором данный процесс последствия будут негативными:

  • банк имеет право в судебном порядке заставить вернуть помещение в прежний вид;
  • заемщик выплатит компенсацию;
  • расторжение договора с возвратом денежных средств.

Банк обычно осуществляет контроль за такой недвижимостью и раз в год присылает жилищного инспектора для осмотра помещения на предмет несогласованных изменений. Это регулирует ФЗ “Об ипотеке”, в котором прописано, что кредитор имеет право проверять наличие изменений в конструкции помещения в любой момент периода действия договора. Также владельцу придется заплатить штраф по ст. 7.21 КоАП РФ за проведение незаконных изменений в жилом помещении.

Читать еще:  Преимущества и недостатки приватизации квартиры

В любом случае заемщик должен знать следующее:

  • осуществлять изменения без согласия банка нельзя;
  • требуется получить не только согласие банка, но и страховой компании;
  • обязательно составить план с привлечением специалистов.

При перепланировке ипотечной квартиры без согласования могут возникнуть значительные проблемы у заемщика.

Можно ли в ипотечной квартире сделать перепланировку, а также как купить или продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

В желании сделать недвижимость максимально комфортной для проживания начинаешь задумываться о перепланировке. Бытует мнение, что нельзя провести перепланировку квартиры в ипотеке или получить заем на покупку уже переустроенного жилья. Закон не запрещает ни один из этих вариантов. Для этого требуется соблюсти требования, установленные законодателем.

Правовое регулирование

Ст. 25 ЖК РФ указывает, что перепланировка — это любые изменения конфигурации жилплощади, требующие фиксации в техническом паспорте строения. Изменение планировки жилой недвижимости должно производиться согласно действующим требованиям Жилищного Кодекса России. Жители Москвы и Московской области при проведении перепланировки дополнительно должны руководствоваться положениями Постановления Правительства Москвы №508-ПП.

При проведении перепланировки в квартире, находящейся в ипотеке, потребуется соблюсти не только требования ЖК РФ, но и выполнить условия, прописанные в №102 – ФЗ «Об ипотеке». В указанном нормативно-правовом акте установлены:

  • Обязательства заемщика своевременно осуществлять косметический, а также капитальный ремонт (при необходимости);
  • Права кредитора производить проверку залоговой недвижимости в любой момент на протяжении всего периода действия ипотечного договора;
  • Права и обязанности сторон сделки.

Согласно положениям №102 – ФЗ, если залогодержатель обнаружит незаконные изменения конфигурации жилой недвижимости, он имеет право досрочно расторгнуть ипотечный договор и потребовать от заемщика полного погашения оставшейся задолженности.

Формально владельцем квартиры до полного погашения ипотеки выступает финансовое учреждение, выдавшее кредит на покупку недвижимости. Любые виды изменения конструкций жилого помещения должны производиться с разрешения его собственника. Таким образом, перепланировка в ипотечной квартире возможна. Для ее осуществления нужно только согласовать все изменения с банком.

Можно ли получить в банке разрешение на перепланировку

Финансовые учреждения не всегда соглашаются на проведение перепланировки в залоговой недвижимости до полного погашения ипотечного кредита. Это обусловлено повышением рисков банка. В случае самовольной перепланировки могут быть нарушены несущие конструкции здания, и оно будет признано аварийным, что сделает невозможным его реализацию, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства.

Банк может дать свое согласие на смену планировки залоговой жилплощади только после получения соответствующего разрешения от БТИ.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Переустройство залоговой недвижимости необходимо производить с тщательным соблюдением действующих требований законодательства. Нарушение каких-либо условий грозит аннулированием кредитного договора и требованием досрочно погасить ипотеку. Если у заемщика не окажется средств для выплаты всей суммы кредита, банк сможет принудительно продать квартиру и направить вырученные средства в счет погашения задолженности.

Чтобы избежать неприятных последствий рекомендуется следовать определенному алгоритму действий.

Изучение кредитного договора

Ипотечный договор — основной документ, регулирующий взаимоотношения сторон сделки. Он может содержать в себе пункт, запрещающий производить любые изменения конструкции залоговой недвижимости. В таком случае заемщик не сможет согласовать перепланировку с банком, и все произведенные изменения будут признаны незаконными.

Если такого пункта в кредитном договоре нет, заемщик может попытаться получить разрешение банка. Многие крупные банки (такие как Сбербанк или ВТБ) не препятствуют изменению планировки ипотечных квартир.

Подготовка эскиза будущих изменений

Для согласования перепланировки потребуется предоставить кредитору проект или эскиз новой планировки помещения.

Эскиз готовится, если планируемый ремонт не требует значительных изменений конструкции квартиры. Например:

  • Остекление балкона или лоджии, если в результате их площадь не изменится;
  • Разделение или совмещение санузла;
  • Перенос установленного оборудования в пределах одной комнаты;
  • Демонтаж встроенной мебели или оборудования.

В случае если планируется провести перепланировку, которая потребует существенных изменений, необходимо составлять план квартиры после ремонта. Он потребуется при проведении следующих видов работ:

  • Увеличение жилой площади за счет кухни, балконов или лоджий;
  • Перенос санузла и/или увеличение его площади за счет нежилых помещений;
  • Демонтаж ненесущих межкомнатных перегородок или устройство в них арок.

Для грамотного составления эскизов или планов рекомендуется обратиться к специалистам.

Получение согласия от кредитора

Для согласования проведения перепланировки заемщик должен отвечать следующим требованиям:

  • Отсутствие просрочек по ежемесячным платежам;
  • Срок действия ипотечного договора составляет не менее полугода.

Перед посещением банка потребуется обратиться в страховую компанию. Кредитор не выдаст разрешения, пока страховщик не возьмет на себя риски, связанные с проведением перепланировки.

Кредитору потребуется предоставить разрешение страховой компании вместе с заявлением на согласование изменений конструкций помещения.

Банк может обязать заемщика произвести новую оценку квартиры после проведения ремонта.

Посещение жилищной инспекции

После того как разрешение на проведение перепланировки согласовано с кредитором необходимо обратиться в жилищную инспекцию с полным комплектом документов для получения разрешения на осуществление ремонтных работ.

Для получения решения жилищной инспекции потребуется предъявить следующий комплект документов:

  1. Эскиз или проект ремонтных работ.
  2. Заявление.
  3. Документы о праве собственности на квартиру.
  4. Техпаспорт жилплощади.
  5. Согласие банка.
  6. Согласие всех жильцов квартиры.

Решение принимается в течение полутора месяцев после подачи документов.

Регистрация в БТИ

После окончания ремонта необходимо обратиться в БТИ за оформлением нового техпаспорта на квартиру. Для этого потребуется предоставить тот же пакет документов, который подавался для получения разрешения.

Что можно сделать без согласования с банком

Без разрешения кредитора заемщик может провести в ипотечной квартире следующие виды ремонтных работ:

  1. Косметический ремонт – покраска, побелка, поклейка обоев и прочее.
  2. Замена конструкций, пришедших в негодность. Сюда относится замена окон и дверей, встроенной техники и мебели.
  3. Смена сантехнического оборудования (раковины, ванны, унитазы).
  4. Перенос розеток и/или проводов.

Эти изменения не отражаются в техпаспорте квартиры, поэтому могут производиться без разрешения кредитора.

Важно: в ходе проведения ремонтных работ категорически запрещается менять общедомовые коммуникационные системы (водопровод, электроснабжение и газопровод).

Можно получить ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой

Закон не запрещает покупать квартиру с перепланировкой за счет ипотечных средств. Регистрация изменений при этом не имеет значения. Несколько лет назад банкам разрешили принимать в залог квартиры с неузаконенной перепланировкой. По правилам обязанность узаконить совершенное переустройство в таком случае ложится на нового владельца недвижимости. Несмотря на это далеко не каждый банк одобрит приобретение такой квартиры.

В случае выдачи ипотеки на покупку недвижимости с незарегистрированной перепланировкой заемщика могут обязать узаконить изменения в установленный срок. В таком случае период регистрации зачастую варьируется в пределах 6-12 месяцев. После оформления нового техпаспорта кредитору потребуется предоставить подтверждающую документацию.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой рекомендуется убедиться, что совершенные работы могут быть зарегистрированы. Если в ходе ремонта были затронуты несущие конструкции или общедомовые коммуникации, жилищная инспекция не зарегистрирует проведенные изменения.

Заключение

Законодательство не запрещает совершать перепланировку недвижимости, которая находится в ипотеке. Для этого нужно получить согласие банка и разрешение уполномоченных органов.

Также можно получить заем на покупку квартиры с измененной планировкой. В таком случае не имеет значения, узаконено ли переустройство. Регистрацией изменений может заняться новый собственник.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector