Покупка коммунальной квартиры целиком нюансы
Exspertiza.ru

Юридический портал

Покупка коммунальной квартиры целиком нюансы

Стоит ли покупать коммунальную квартиру?

На первый взгляд расселение коммунальной квартиры сложный и неблагодарный процесс. Часто люди боятся сталкиваться с такими сделками. И такие страхи зачастую оправданы. Но что, если посмотреть на такой вид недвижимости под другим углом. Расселение коммуналки может стать очень хорошим вложением. Но как это сделать, а самое главное на что обращать внимание? На этот вопрос мы постараемся ответить в данной статье.

Решились на покупку квартиры? Или хотите сменить обстановку и переехать? Мучаетесь выбором купить ли новую квартиру, но на окраине или выбрать “вторичку” но поближе к центру? А если вторичку, то в собственности или лучше расселить коммуналку? И чем вообще должен быть обусловлен выбор этой самой коммуналки? В чем её плюсы? Ведь на первый взгляд одни минусы и сплошные проблемы…

Далее мы приведем доводы в пользу выбора коммунальной квартиры, постараемся развеять некоторые заблуждения и показать почему коммунальная квартира может стать очень правильным выбором при грамотном подходе к покупке недвижимости.

И в самом деле, на первый взгляд, чтобы выбрать из всех возможных вариантов покупки жилья расселение, нужно быть либо чрезмерно смелым и глупым, либо… знать немного больше чем рядовой покупатель квартиры. Ведь в этом выборе заложено 2 варианта развития событий: первый — вы получаете гору проблем с собственниками, с кучей кривых документов и последующим ооочень долгим и сложным ремонтом, грозящим оставить вас без штанов, и второй — вы становитесь счастливым обладателем прекрасной, высоколиквидной, просторной (и еще много приятных эпитетов) квартиры с хорошей локацией и возможностью передавать эту ценность по наследству, не краснея перед наследниками. Как люди проваливаются в первый вариант и как достичь второго минуя все проблемы первого? Ответ — нанять такого специалиста, который сможет пройти это минное поле за вас, с вами. Но его еще нужно найти (подсказка как искать тут). Увы, но за это удовольствие нужно будет выложить довольно приличную сумму комиссионных. Но чаще ведь не хочется платить. А хочется, чтобы бесплатно, так ведь приятнее и самооценка выше, согласны?

Тогда читайте дальше!

Сначала о том, почему стоит ввязываться в расселение:

  1. Потому, что это прекрасная возможность взять большие метры за вполне вменяемые деньги, и зачастую на 10-15% ниже рыночной!
  2. Потому, что с огромной вероятностью эта квартира будет находиться в историческом центре или вблизи от него, из чего вытекает огромное количество плюсов!
  3. Потому, что стоимость кв. метра в такой локации с большой вероятностью будет расти на протяжении всего существования и процветания города, а не падать!
  4. Потому, что с еще большей вероятностью, с вами на лестничной площадке будет не 10-12 квартир на 1 лифт, а всего 2-3!
  5. Ну и наконец потому, что если вы переехали жить в Питер, то жить нужно именно в исторической части этого красивейшего города, чтобы смело и с гордостью можно было заявить это старым знакомым. Иначе зачем вы сюда переехали, чтобы поселиться все в той же “хрущевке”? (Шутка)

Теперь о том, когда стоит браться за это дело:

  1. В том случае если вы четко осознаете весь объем работ, который необходимо проделать для успешного достижения цели, а это значит, что вы:
    • понимаете, какие необходимы документы, справки и выписки и где их получать в случае отсутствия или просроченности;
    • как будете урегулировать вопросы с собственниками долей в коммуналке и готовы ли вы на эту долгую, тяжелую психологическую работу вообще (готовы мириться с не всегда адекватными выходками собственников комнат);
    • четко представляете процесс ремонта в домах старого фонда и изучили критерии выбора таких зданий и помещений;
    • имеете представление о ценообразовании в этом сегменте рынка недвижимости, потому что очень велика вероятность свести к нулю выгоду от конечного результата еще на моменте выкупа всей площади;
    • имеете четкие математические расчеты всего процесса и уверены, что у вас хватит денежных средств довести процесс расселения и ремонта до конца, а это как правило 1-1,5 года работы и постоянных денежных вливаний, особенно на стадии ремонта (и тут очень часто теряют всю финансовую выгоду, по незнанию).
  2. В том случае если вы эстет и у вас развивается депрессия при посещении спальных районов.
  3. В том случае если вы планируете вложить деньги в ликвидный объект недвижимости и организовать коммерческое предприятие, к примеру хостел.

Есть и более серьезный подход, к примеру, некоторые из наших клиентов делают заказы на расселение целых домов, для организации отелей или гостиниц, иногда для сноса здания и новой застройки. Но эта статья для тех, кто интересуется покупкой всего одной квартиры и задумывался о расселении, но пока не понимает всего объема.

В общих чертах мы описали все основные вопросы, с которыми сталкиваются все без исключения желающие расселить квартиру. При должном подходе, на самом деле, расселенная коммунальная квартира становится объектом гордости и ценным вложением. И, к сожалению, при не соответствии амбиций и способностей, а также неправильных расчетах сил и финансов многие потерпели поражение и их объекты остались либо на незавершенной стадии ремонта, либо становятся собственниками лишь некоторых долей квартиры. Увы и такие случаи известны.

Надеюсь, что наш читатель, как и мы, разделяет наши мысли о том, что жилплощадь не должна быть коммунальной, что такой образ жизни уничтожает все светлое в людях и культивирует в них негатив и узость мышления. Что коммунальная жизнь — это страшнейший пережиток прошлых неудач в экспериментах с людьми. И мы очень надеемся, что если не самостоятельно, то с нашей помощью вы решитесь на этот шаг и сделаете еще одну квартиру частной, тем самым улучшив не только свою жизнь, но и жизнь людей, пожелавших продать вам свои доли в квартире согласившись переехать в собственное ОТДЕЛЬНОЕ жилье. Пусть и в Кудрово…

В завершении хочется лишь добавить цитату из произведения Булгакова, которую произнес герой романа Воланд, хорошо подчеркивающая эту ситуацию: “Ну, легкомысленны… ну, что ж… и милосердие иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…”

Подробные ответы на ряд важных вопросов о покупке и продаже коммунальной квартиры

Один из непростых вопросов в сделках с недвижимостью, имеющий свои нюансы – покупка и продажа коммунальной квартиры целиком.

Необходима юридическая грамотность и тщательная проверка документов, чтобы купить или продать данную жилплощадь.

Особенности сделки

При этом «коммуналка» отличается от обычной квартиры, находящейся в общей долевой собственности тем, что у каждого владельца есть право на определенную комнату, а в долевой собственности только места общего пользования (кухня, коридор и санузел).

Кто покупает такую недвижимость?

По статистике коммунальные квартиры продать сложнее, но в условиях ограниченного времени и небольшого бюджета это оптимальный вариант. В приобретении чаще всего заинтересованы люди разменивающие жилье, чтобы разъехаться с членами семьи. Также «коммуналку» часто приобретают приезжие, которым не хватает средств на полноценную квартиру.

Бывает, что ее покупают под материнский капитал, а также для перевода в статус коммерческой недвижимости (если это первый этаж). Также коммуналка резко взлетает в цене если квартира попадает в очередь на расселение (в рамках городских адресных программ).

В чем отличие от покупки обычной жилой площади?

Основное отличие – это необходимость в получении согласия соседей. По закону они имеют приоритетное право приобрести недвижимость. Для продажи третьему лицу необходим отказ соседей от этого преимущества, который необходимо оформить нотариально. В противном случае покупатель рискует тем, что сделку оспорят в суде.

Еще одна особенность – покупая в одной квартире несколько коммунальных комнат с раздельными лицевыми счетами, владелец получает правоустанавливающие документы на каждую из них.

Отличие в рыночной стоимости

Если же владельцы продают недвижимость согласованно, то смогут придерживаться установленной цены и совершить более выгодную сделку.

Имеют ли право два разных собственника продать свои комнаты как одну полноценную жилплощадь?

Разные собственники имеют право продать комнаты и как одну полноценную квартиру. Договор купли-продажи будет общий, но потребуется написать в БТИ города заявление на объединение объектов и предоставить правоустанавливающие документы на каждый из них.

Как продать недвижимость?

Перед продажей коммунальной квартиры первым делом нужно письменно уведомить соседей. Если собственник соседней комнаты заявит о желании приобрести жилплощадь, то у него будет приоритетное право.

Бывает, что не все собственники коммунальной квартиры фактически проживают в ней и отсутствует информация об их местонахождении. Тогда по адресу официальной прописки через Почту России направляется заказное письмо с уведомлением о вручении. Отсутствие ответа в течение месяца считается согласием на продажу.

Если в течении 1 месяца на жилплощадь претендентов по появляется, то можно искать покупателей на стороне.

Реализация «коммуналки» целиком

Есть два способа продажи коммунальной квартиры всеми собственниками:

  1. Собственники продают ее совместно, а полученную от сделки сумму делят между собой пропорционально площадям принадлежавшим им комнат.
  2. Один из владельцев выкупает остальные комнаты, затем продает их как полноценную квартиру.
Читать еще:  Кто контролирует перепланировку в квартирах?

Документы, необходимые для сделки

  • Паспорта лиц, участвующих в продаже.
  • Документы, устанавливающие права собственности.
  • Заверенное у нотариуса согласие на продажу от остальных собственников.
  • Выписка из Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Подготовленный договор купли-продажи и акт приема-передачи.

Договор

Составляется в трех экземплярах и должен содержать обязательные пункты:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • права и обязанности сторон;
  • основание права собственности продавца;
  • адрес объекта недвижимости;
  • его площадь;
  • стоимость в рублях;
  • количество комнат в квартире.

Возможные проблемы

Следует обеспечить:

  1. Согласие от всех собственников комнат получено и зафиксировано нотариально.
  2. Среди владельцев нет несовершеннолетних, либо на них получено разрешение от органов опеки и попечительства.
  3. Согласие от отсутствующих собственников оформлено должным образом (см.выше).

У покупки-продажи коммунальной квартиры есть ряд особенностей. Однако собрав полный пакет необходимых документов и заручившись согласием соседей, можно завершить сделку корректно. При возникновении сложностей всегда можно обратиться за консультацией к юристу или риэлтору.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Нюансы продажи коммунальной квартиры: что об этом говорит Жилищный кодекс?

Статусом коммунальной обладает квартира, комнаты в которой принадлежат разным собственникам, чаще всего не состоящим в родственных или семейных связях между собой.

Ввиду специфики многие сделки с такой недвижимостью, в том числе и купля-продажа, реализуются с соблюдением некоторых условий. Далее в статье поговорим на эту тему более подробно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Сделка купли-продажи, касающаяся коммунальной квартиры, имеет свои особенности. Они связаны с тем, что в данном случае вопрос касается долевой собственности. То есть каждый проживающий владеет своей комнатой и может передать права другом лицу только на свое помещение. Места общего пользования, например, кухня или санузел, находятся в общем распоряжении.

Как продать целиком всеми собственниками?

Процедура продажи коммунальной квартиры состоит из следующих этапов:

  1. Поиск потенциального покупателя.
  2. Сбор необходимых документов.
  3. Информирование других собственников о продаже и получение ответа от них.
  4. Оформление договора.
  5. Взаимный расчет с покупателем.
  6. Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.

Законодательство напрямую не обязывает продавца получать согласие собственников других комнат в виде отдельного документа.

С чего начать?

Первым шагом, который должен сделать продавец, является оценка своего помещения. Чтобы узнать стоимость можно обратиться в риэлтерскую контору, либо воспользоваться услугами оценщика. Любой из указанных вариантов повлечет за собой дополнительные затраты, но гарантирует получение достоверной информации. Если собственник хочет избежать лишних расходов он может самостоятельно изучить объявления о продажах недвижимости.

Далее продавцу необходимо определить для себя условия будущей сделки, в особенности порядок расчетов. Прежде всего это касается получения аванса. Правильным будет найти риэлторскую контору с хорошей репутацией, а также грамотного нотариуса и получить консультацию по интересующим вопросам.

Необходимые документы

Следующим этапом является подготовка документов. В такой перечень входят:

  • Паспорт продавца.
  • Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  • Кадастровый паспорт на недвижимость.
  • Технический план помещения.
  • Документ, подтверждающий право продавца на жилье. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, мены, которые ранее заключал владелец, свидетельство о праве собственности, либо выписка из ЕГРН.
  • Согласие органов опеки. Оно необходимо если собственником является несовершеннолетний.
  • Судебное решение о признании продавца частично или полностью недееспособным. Оно потребуется, если собственник имеет указанный статус.
  • Выписка из домовой книги о всех зарегистрированных в помещении.
  • Письменное согласие супруга, если недвижимость является общим имуществом.
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений на жилье – залога или ареста.
  • Нотариально заверенная доверенность законного представителя, если он принимает участие в сделке.
  • Свидетельство о заключении или расторжении брака, если собственник менял фамилию.
  • Уведомления другим собственникам о продаже квартиры.

Согласие соседей

Фактически закон не обязывает продавца получать письменное или устное согласие других собственников на продажу своей комнаты в коммуналке. Но указанные лица наделены правом преимущественной покупки недвижимости. Это определено в ст 250 ГК РФ. Поэтому их необходимо проинформировать о продаже комнаты в обязательном порядке.

Дальнейшая реакция на полученное уведомление и будет являться ответом. Соседи могут купить комнату, отказаться или попросту проигнорировать сообщение. Единственное требование к покупателю в таком случае – это наличие подтверждения того факта, что уведомление было доставлено.

Например, собственник проживает в другом городе. Продавец направляет заказное письмо и получает на руки уведомление о его доставке адресату. Это и будет являться подтверждением того, что собственник проинформирован о намерениях продавца. Даже если письмо будет проигнорировано адресатом факт информирования подтвердиться. Запрос можно направить через нотариуса.

Значительно затруднит продажу ситуация, когда один из владельцев отсутствует и его местонахождение не известно. В таких случаях необходимо обращаться в суд. В результате владелец будет признан отсутствующим без вести и назначен управляющий имуществом, которого нужно уведомить о продаже недвижимости.

Определенные сложности может повлечь ситуация, когда сосед умер. В таком случае информировать нужно наследников покойного. Если они не принимают недвижимость, то следует обращаться с иском в суд.

После признания имущества выморочным, необходимо проинформировать местную администрацию, которая в таких случаях становится собственником. Независимо от особенностей ситуации положительный ответ соседей не требуется. Достаточно проинформировать их надлежащим образом о предстоящей продаже жилья.

Уведомление о сделке

Уведомление о продаже – это информирование соседей о намерении собственника передать права на недвижимость другому лицу. По правилам части 2 статьи 250 ГК РФ такая информация должна направляться в письменном виде. Если в течение одного месяца со дня уведомления соседи не приобретут жилье, его можно продавать другим лицам. Стандартного образца письма, обязательного для применения, действующим законодательством не определено. В уведомлении должно быть указано следующее:

  1. Сведения об адресате и отправителе – фамилия, имя, отчество, домашний адрес, контактный телефон.
  2. Данные о продаваемой недвижимости – адрес, общая площадь, стоимость.
  3. Само предложение о покупке.
  4. Срок ответа.
  5. Дата и подпись отправителя.
  • Скачать бланк уведомление о продаже коммунальной квартиры
  • Скачать образец уведомления о продаже коммунальной квартиры

Уведомление лучше всего оформить в двух экземплярах, один для соседа, второй для продавца. Письмо направляется заказной корреспонденцией с извещением о доставке адресату.

Правила оформления договора

Договор купли-продажи, касающийся коммунальной квартиры, оформляется по общим правилам, установленным гражданским законодательством. В тексте документа указывается следующее:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения об участниках или их законных представителях.
  3. Предмет договора. Указывается количество продаваемых комнат и их площадь.
  4. Стоимость сделки и порядок расчетов. Сумма указывается цифрами и прописью. Цена не должна быть ниже той, которая была указана в уведомлениях соседям. В противном случае сделка будет незаконной.
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Срок действия договора.
  7. Порядок разрешения споров.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

В договоре должны быть указаны все продавцы и покупателе. Количество экземпляров должно соответствовать числу указанных лиц. Отдельный экземпляр оформляется для Росреестра.

Как делятся деньги между продавцами: порядок расчетов и учет долгов

Условия взаимного расчета определяются сторонами. В договоре должен быть указан размер доли каждого продавца и сумма полностью. Возможны следующие варианты расчета:

  • Единовременная выплата. В этом случае продавец получает всю сумму сразу, а покупатель квартиру.
  • Авансовый платеж. В этом случае часть средств вносится сразу после подписания договора, а оставшаяся сумма после передачи помещения.

Но такие ситуации влекут риск для покупателя. Это обусловлено тем, что после совершения сделки новый владелец получает не только права на имущества, но и берет на себя обязанности по его содержанию. То есть все долги он будет обязан погасить за свой счет.

Регистрация права: сроки и стоимость

Завершающим этапом купли-продажи является регистрация права собственности нового владельца. Для этого потребуется обратиться с заявлением в орган Росреестра. К обращению необходимо приложить:

  1. паспорт;
  2. договор;
  3. акт приема-передачи недвижимости;
  4. квитанцию об оплате государственной пошлины.

Документы можно представить лично, направить по почте, через МФЦ, нотариуса или портал Госуслуги. Сроки зависят от способа передачи информации:

  • личное обращение – семь рабочих дней;
  • передача через МФЦ – девять;
  • направление нотариусом – три рабочих дня.

Купля-продажа, связанная с коммунальным жильем, осуществляется по общим правилам гражданского законодательства. Особенностью является обязательное уведомление других соседей о намерении продать свою недвижимость, поскольку они наделены правом преимущественной покупки.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть информативное видео про особенности продажи коммунальной квартиры:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Как обманывают при продаже комнат в коммуналках

Пожалуй, самой распространенной крупной покупкой для граждан является недвижимость. Казалось бы, нужны лишь деньги, а уж приобрести-то квартиру или комнату пара пустяков. На примере своей семьи, выбиравшей комнату в коммунальной квартире, могу сказать: это совсем не так просто. Каждый раз, когда перед вами открывается дверь нового «варианта», оставьте за бортом эмоции и сконцентрируйтесь на скучных и малопонятных деталях.

Читать еще:  До скольки можно шуметь в квартире?

РИСУНОК Игоря КИЙКО

Коммунальная доля

У нас была комната в Ленобласти, которую купила многодетная семья на средства маткапитала. К вырученным деньгам мы добавили возможность использовать и средства своего маткапитала. По расчетам выходило, что хватит на комнату 9 – 10 кв. м в Петербурге. Преследовалась одна стратегическая цель – инвестиционная, для последующего улучшения жилищных условий подросшим детям. Поэтому критерии выбора отличались от тех случаев, когда жилье приобретается «под сдачу» или для личного проживания.

С юридической точки зрения, комната в коммуналке всегда сюрприз. У подобного жилья есть системный изъян: это физически выделенная доля в общей квартире. Из чего следует, что продать ее можно лишь после того, как от права преимущественной покупки в письменной форме откажутся соседи (сособственники). Вот почему потенциальные покупатели вынуждены с особой тщательностью еще на «дальних подступах» проверять все документы.

Те, кто приобретает комнаты, рассчитывая в них жить, обращают внимание на состояние стен и потолка, прикидывают необходимый объем вложений в ремонт и т. п. Охотнику за инвестиционным объектом важно, чтобы комната помимо юридической чистоты обладала следующими желательными качествами для последующей продажи: а) не первый и не последний этаж; б) не мансарда и не полуподвал; в) более-менее правильная форма комнаты; г) адекватные соседи (по крайней мере социально безопасные). Немаловажна и возможность расселения всей квартиры. Это увеличит «капитализацию» вашей комнаты, даже если вы не будете претендовать на все «апартаменты». Список можно продолжать дальше, но мы от теории перейдем к практике – ситуациям, возникшим в нашем конкретном случае.

Мечта поэта

Первая комната, рассмотренная автором этих строк, покоряла с первого взгляда. Пятый (не последний) этаж, вид на Фонтанку, высота потолков 3,5 метра, более-менее опрятные места общего пользования. Единственное «но» – пятиугольная форма, но это придавало данному жилью некий шарм. Увы, мечте не суждено было сбыться: двух сособственников, проще говоря, соседей-владельцев других комнат, так и не удалось найти. Вариант послать им нотариальное уведомления по почте был отброшен ввиду отсутствия данных о месте прописки искомых граждан.

Второй вариант на «мечту поэта» не претендовал изначально, но продавец уж больно красиво расписывал тишину и добрососедскую обстановку в коммуналке. Комнату к тому же можно было без проблем сдать: по словам девушки-продавца, в квартире сдавались почти все комнаты.

Но и это коммерчески выгодное предложение пришлось отмести. Не успели мы с продавцом выйти на улицу, как к нам подошла хорошо одетая дама и с ходу задала моей спутнице вопрос: «Когда же вы разберетесь с безобразиями в вашей квартире!». Опуская подробности: в одной из комнат проживала «семейка» из двух человек, предпочитавшая проводить вечера в веселой компании с такими же, как они, алкоголиками. Продавец сделала вид, что впервые слышит о безобразиях, но она, по-видимому, скрыла от нас реальную картину. И к такому тоже надо быть готовым: далеко не каждому потенциальному приобретателю продавец или риелтор захотят раскрыть тайны «тихой коммуналочки».

На следующем этапе нам «сватали» комнату в чистой мансарде в самом центре города – напротив Московского вокзала. Жить там с детьми было бы проблематично, но с инвестиционной точки зрения комната выглядела привлекательной: ее можно было бы и сдать, и продать.

Все было бы хорошо, если бы продавец, узнав о том, что мы хотим часть суммы оплатить маткапиталом, с ходу не заявила нам: «Денег по маткапиталу мы ждать не будем, нам надо продать срочно, поэтому можем предложить такую схему. Есть один хороший банк, который решит вашу проблему даже без кредита. Вам только надо отдать сертификат, они все сделают». Подобное предложение – «ящик Пандоры». Открыв его, вы можете стать соучастниками преступления, а именно – обналичивания маткапитала.

Увернувшись от перспективы познакомиться с «хорошим банком», удалось найти неплохой, на первый взгляд, вариант: приятная, пусть и не очень опрятная комната во вполне удовлетворительной квартире. Соседи – члены одной семьи. Дом может попасть под реновацию или снос, но сам не рухнет, это точно. Нам показали все документы, кроме пары справок. Пока их получали, продавцы готовили комплект бумаг к сделке.

Приближалась дата сделки, но агент продавцов под разными предлогами уклонялась от выдачи нам требуемых справок и форм. Речь об архивной «Форме 9», где были указаны прописанные, и архивной же «Форме 12», в которой указано в числе прочего, не выписывались ли из данной комнаты осужденные по уголовным статьям граждане либо несовершеннолетние дети и пр.

Эти бумаги показали нам лишь за полчаса до сделки, но об их содержании мы уже догадывались. Как и предполагалось, из данной комнаты один жилец недавно был выписан по месту исполнения наказания. А еще один, бывший владелец жилплощади, оставался по-прежнему прописанным и сохранял право на пользование комнатой. А значит, вселиться в нее либо распорядиться ею мы смогли бы только по решению суда. Считайте, тоже вовремя убереглись.

Дама с собачкой

На этот раз, как пишут в детективных романах, ничто не предвещало беды. Маленькая, но уютная комнатка с видом на канал Грибоедова, отремонтированное парадное, приятная соседка – эдакая дама с собачкой. Ее устраивала цена, не пугала необходимость идти к нотариусу, чтобы оформить отказ от покупки. И вот тут-то грянул гром!

Нотариус, как положено, стал объяснять нашей потенциальной соседке ее права. Естественно, зашла речь о ее праве на выкуп за наличный расчет либо по сертификатам – например, на материнский капитал. И вот тут-то наша «дама с собачкой» вспомнила, что у ее дочери, живущей в Москве, до сих пор не использован этот самый маткапитал (основной, федеральный). И дама теперь твердо настроена сама выкупить комнату, за которую мы уже внесли залог. Деньги нам вернули, но настроение было испорчено надолго.

Еще через неделю мы познакомились с весьма подготовленным продавцом. Она не любила риелторов, поэтому собрала все нотариально оформленные отказы, а также необходимые документы из органов опеки. Это невероятно облегчало нашу задачу, не требовалось «пробивать» адреса прописки сособственников. Но вот беда: концепция «сам с усам» дала сбой. Перед тем как предъявить документы на сделку, мы еще раз перепроверили титульные данные.

Выяснилось, что паспорт у нашей дамы-продавца выписан на одну фамилию, а в правоустанавливающих документах на комнату значится другая. Оказывается, дама не так давно вышла замуж. Паспорт выписала новый, а вот менять «анкетные данные» в документах Росреестра и в «Форме 9» не стала. «Есть же свидетельство о браке, там все написано», – столь наивная позиция шокировала нас, ведь при смене фамилии закон требует переоформить не только паспорт, но и все документы на недвижимость.

Изрядно устав от многочасовых поездок по городу, мы решили взять паузу. Но тут неожиданно выплыл вариант, который, казалось, мог бы претендовать на роль «мечты поэта», если, конечно, тот согласился бы приобрести «угол» в десятикомнатной коммуналке. С юридической точки зрения все было о’кей, кроме одного нюанса: менее трех лет назад из предлагаемой к продаже комнаты был выписан несовершеннолетний мальчик. Документов, подтверждающих, что ребенок позже был где-то прописан, нам не предоставили.

М-да. В случае с несовершеннолетними не все так просто. Сейчас закон позволяет выписывать несовершеннолетних, не являющихся собственниками жилья, в никуда, под честное слово родителей. В этом есть резон: чтобы улучшить жилищные условия для себя и детей, родителям зачастую приходится продавать имеющееся жилье. Однако с прописанными в ней несовершеннолетними объект никто не купит, а подыскать надежный вариант срочной прописки детей не так-то просто.

Теоретически родители свои обязательства должны выполнить. Но всегда остается пусть минимальная, но вероятность проволочки, когда бывшие несовершеннолетние перейдут 18-летний рубеж, не имея своего угла. В этом случае покупателя комнаты ждут суды. Поэтому обязательно нужно требовать документальное подтверждение: а) регистрации ранее выписанного ребенка по месту нового жительства; б) того факта, что новое жилье не является ветхим и что там вообще можно жить. Нам этих доказательств не представили, и от покупки пришлось отказаться.

Короче: нужную нам комнату мы, конечно, купили. На все про все у нас со всеми проверками ушло почти полгода. И это с опытным агентом, имеющим юридическое образование. Поэтому рискну дать совет тем, кто еще «на старте».

В наши времена большинство людей умеют выбирать. Но одно дело – искать ноутбук или пальто и совсем другое – недвижимость. На каждой стадии ее приобретения вас могут подстерегать опасные ловушки, проигнорировать которые означает повесить на себя миллионные риски. Так что, как писали раньше на плакатах, будьте бдительны!

Материал был опубликован в газете под № 112 (6221) от 26.06.2018 под заголовком «Угол с «начинкой».

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 112 (6221) от 26.06.2018.

Читать еще:  Покупка залоговой квартиры риски покупателя

Как продать коммунальную квартиру (комнату в коммуналке)

Большинству россиян, не переступившим порог тридцатилетия вообще не известно, что такое «коммуналка», а те из граждан, кто застал времена бывшего Советского Союза, вспоминают это «наследие» социалистического общества – кто с ностальгией, а кто-то с ужасом.
Современное жилищное и гражданское законодательство прямо препятствует разделению существующих квартир на доли, которые рассматриваются в качестве самостоятельных предметов купли-продажи. Это вполне объяснимо и логично.
Тем не менее, в составе жилого фонда, по различным оценкам риелторов , в свободной продаже доля коммунального жилья (комнат в многоквартирных квартирах) составляет около 6%. Особенно много такого жилья в крупных городах, имеющих жилые дома старой застройки, возрастом 50 и более лет.
Несмотря на небольшой объем в структуре жилой недвижимости и значительные сложности, связанные с продажей/покупкой коммунального жилья, спрос на него остается стабильным, так же как и структура покупателей, которых, при всем неудобстве пользования таким жильем, интересуется именно комната, а не вся квартира целиком.
Рассмотрим некоторые нюансы, связанные с продажей/покупкой коммунальной квартиры.

Что такое «коммуналка»

В современном понимании коммунальное жилье – одна из разновидностей долевой собственности, при которой каждый из участников имеет самостоятельный выделенный лицевой счет и оплачивает коммунальные услуги в зависимости от площади жилого помещения, которое он занимает в квартире, и доле потребленных энергоресурсов (электричество, водоснабжение, отопление, водоотведение) определяемых индивидуально для каждого из собственников.
В этом заключается отличие коммунального жилья от простого долевого владения в квартире, при котором собственник владеет определенной долей собственности в общей квартире, но оплата за пользование недвижимостью и счетов за коммунальные услуги производится по единому документу, выставляемому на все жилое помещение, вне зависимости от количество проживающих в нем.
Появление коммуналок относится к началу XX века, точнее – к постреволюционному периоду 1917 года, когда вырвавшиеся из полуподвалов и заводских бараков рабочие и прислуга начали захватывать квартиры и дворцы своих бывших господ. Обширные по площади квартиры и особняки оказались разделены на множество мизерных помещений, в каждом из которых проживал один человек или целая семья. Обычно границы помещения устанавливались в пределах существующих – отдельная комната, но нередки были случаи, когда большие комнаты (парадные, гостиные, столовые) просто разделяли фанерной/дощатой перегородкой. Места общего пользования – коридоры, туалеты, ванные комнаты, кухни – были общими.

Каждый из жильцов оплачивал только то количество квадратных метров жилой площади, которая приходилась на него. Счетчиков учета потребленных энергоресурсов либо не существовало вообще, либо устанавливался один электросчетчик на всю квартиру. Это вызывало постоянные конфликты между жильцами, так как определить, кто и сколько пользуется освещением или водоснабжением было сложно.
Закатом эры коммуналок стал период активного жилищного строительства, пришедшийся на конец 50-х начало 60 годов, когда массово стали появляться целые кварталы и даже города получившие наименование « хрущевок ». С середины 60-х годов собственно коммунальное жилье уже не строилось. А попадали в разряд коммуналок уже существующее квартиры, которые изначально числились на балансе предприятий (собственников) в качестве служебных или ведомственных общежитий/гостиниц. Самый значительный жилой фонд коммунального жилья сохранялся в крупных промышленных городах плоть до 90-х годов прошлого века. С началом программы приватизации жилья подавляющее большинство таких квартир было расселено или выкуплено одним собственником и утратило статус коммунального.
Таким образом, к настоящему времени остались те 5-6% которые, в силу различных обстоятельств, так и не расселены.

Кто продает, и кто покупает «коммуналки»

Среди желающих продать коммунальную квартиру можно выделить две категории собственников:
• Собственников, которые изначально получали не целую квартиру, а только отдельную комнату в большой квартире (минимум двухкомнатной) и в процессе приватизации получали свидетельство о праве собственности именно на отдельную комнату, а не на всю квартиру;
• Собственники, которые получили комнату в квартире в наследство или приобрели её до изменения жилищного законодательства (ст. 82 ЖК РФ), запретившего разделение лицевых счетов в 2005 году, то есть с того периода, когда был прекращен перевод единых квартир в разряд коммунального жилья.

Среди покупателей так же выделяется несколько категорий, которым интересна не квартира целиком, а именно комната.
К ним относятся:
• Бывшие супруги, после развода и раздела (продажи) совместной собственности не имеющие средств на покупку отдельной квартиры;
• Держатели сертификатов материнского капитала, желающие инвестировать полученные средства в недвижимость;
• Студенты, для которых индивидуальное жилье необходимо только на период обучения в ВУЗе;
• Люди, часто бывающие в городе по служебной необходимости (в командировках) и не желающие пользоваться гостиницами или съёмным жильем.

Как продать квартиру в коммуналке

Существует мнение, что продажа коммунальной квартиры – очень сложная процедура.
Отчасти оно верно. Причем, основные трудности возникают не столько с юридическим оформлением сделки купли-продажи как таковой, а с подготовительным периодом, предшествующим продаже. Вторым фактором выступает то, что далеко не все риэлторские агентства берутся за сопровождение подобных сделок, так как не хотят связываться со сбором необходимых документов и затягивать сроки продажи.
Основной сложностью является получение согласия всех собственников к коммунальной квартире на продажу.
Согласно законодательству для осуществления любой операции с недвижимостью находящейся в долевой собственности необходимо согласие всех собственников. Второй усложняющий фактор – владельцы доли (комнаты) в коммунальной квартире имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли по цене продажи. Третий фактор – стоимость комнаты в коммунальной квартире значительно ниже стоимости аналогичной по площади недвижимости в обособленном помещении.
Учитывая эти факторы можно составить алгоритм действий по продаже коммунальной квартиры.

Первый вариант.
Если проживающие в квартире собственники заинтересованы в получении денег от продажи и не связаны тем, что комната в коммуналке – их единственное жилье, самым рациональным является продажа всей квартиры целиком. Это значительно повышает её стоимость и позволяет выручить большие денежные средства (примерно на 30-40% дороже).
Для этого необходимо составить соглашение о продаже своих долей в коммунальной квартире. Определится со стоимостью и вырученные средства разделить пропорционально размеру долей в квартире (с учетом помещений общего пользования).

Второй вариант.
Собственник, желающий продать свою комнату, заручается согласием остальных жильцов на продажу своей комнаты. Это согласие оформляется следующим образом:
Определяется рыночная стоимость комнаты в коммунальной квартире с учетом места расположения, этажности, наличием дополнительных удобств, коэффициентом износа жилого дома и иными факторами.
Собственникам других комнат направляется письмо с уведомлением о продаже. Сделать это необходимо письмом с уведомлением о вручении. Это принципиально важно в тех случаях, когда возникают споры о продаже и требуются доказательства в суде.
Предложение о покупке должно быть сделано по той цене, по которой планируется продажа. Для этого необходимо заручится актом оценки риэлторского агентства или независимого оценщика, либо зафиксировать цену, удостоверив уведомление у нотариуса.
После этого необходимо выждать месячный срок, в течение которого другие собственники вправе принять решение о выкупе (покупке) комнаты.
Если в течение этого времени ни один из жильцов коммунальной квартиры не изъявит желания выкупить комнату – она поступает в свободную продажу.

Документы, необходимые для продажи коммунальной квартиры (комнаты в коммуналке)

Перечень документов включает «стандартный» пакет, который собирается для оформления сделки купли-продажи любой квартиры:

  • Правоуснанавливающие документы (документы, подтверждающие факт владения комнатой – договор дарения, наследования, приватизации и прочее);
  • Свидетельство государственной регистрации права (с 01.01.2017 г. – выписка из Органа регистрации прав на недвижимость);
  • Нотариальные отказы соседей от покупки доли;
  • Если хотя бы одна из долей оформлена на несовершеннолетнего, то потребуется разрешение на продажу, выданное муниципалитетом (согласие на продажу от органов опеки и попечительства);
  • Техническое свидетельство и кадастровый паспорт;
  • Если комната была куплена или получена в браке, то следует получить согласие второго супруга на продажу;
  • паспорт продавца.

Существует позиция, согласно которой, при продаже доли (комнаты) в коммунальной квартире одному из собственников направлять уведомление не надо. Это действительно только в том случае, если владельцев комнат в коммуналке двое.
Если их число больше – направлять уведомление необходимо каждому из собственников (за исключением несовершеннолетних детей, за которых совершают сделки родители/опекуны).

Виду значительных сложностей при продаже, связанных с получением согласия на продажу от других жильцов, и вероятностью судебного разрешения спора между жильцами – осуществлять сделку по продаже коммунальной квартиры (комнаты) самостоятельно следует лишь в тех случаях, когда вы обладаете соответствующими навыками в составлении документов, имеете достаточно свободного времени на сбор, удостоверение и оформление всех сопутствующих сделке документов.

Читайте также:

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector