Покупка доли в квартире подводные камни
Exspertiza.ru

Юридический портал

Покупка доли в квартире подводные камни

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

При покупке квартиры целиком нередко возникают спорные ситуации и другие проблемы, связанные с деятельностью мошенников или просто невнимательностью покупателя. Эта же ситуация еще больше усугубляется при приобретении доли в квартире, ведь требований к ней больше. Рассмотрим данную проблему подробнее, чтобы минимизировать возможные риски.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.

Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.

Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.

Подводные камни и риски при покупке долей

Любая сделка с покупкой-продажей недвижимости или ее доли обязательно должна проходить с нотариальным заверением договора. Это требование законодательства и если продавец предлагает «сэкономить» и не обращаться к нотариусу – это мошенник. Он потом с легкостью оспаривает договор в суде и возвращает себе недвижимость. А деньги с него стребовать будет практически невозможно.

Кроме того, при покупке доли в квартире нужно уточнять следующую информацию:

  • Фактическое наличие права собственности на жилье. Оно должно подтверждаться «свежей» выпиской из ЕГРН и каким-то правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, договор дарения, завещание и так далее).
  • Дееспособность продавца. Он должен подтвердить тот факт, что является полностью дееспособным. В противном случае может оспорить договор в суде на том основании, что просто не отдавал себе отчета тогда, когда соглашался на сделку.
  • Наличие временно или постоянно прописанных лиц. Если выписать их до заключения сделки по каким-то причинам невозможно, необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, согласно которому все прописанные лица обязаны быть выписаны в определенный срок.

Помимо всего прочего, обязательно нужно пообщаться с другими совладельцами. Это нужно для того, чтобы точно убедиться, что они не собираются пользоваться преимущественным правом, а также для того, чтобы заранее понять, какие правила действуют в квартире (им придется подчиняться). Вполне вероятно, что правила настолько неприемлемые, что именно из-за них доля и продается.

Преимущественное право

Про преимущественное право нужно сказать отдельно. В соответствии со ст.250 ГК РФ, совладельцы квартиры имеют право на покупку доли с большим приоритетом.

Пример: Прежде чем продавать долю третьему лицу, продавец должен сначала предложить купить эту долю другим совладельцам. И только если они откажутся или не смогут ее приобрести, продавец сможет продать ее другому человеку.

Обычно подобные предложения оформляются в письменном виде и выдаются владельцам под роспись. Если в течение 10 дней они не изъявили желание купить долю, ее можно продавать «на сторону». При покупке доли обязательно нужно требовать отказы от преимущественного права или, как минимум, предложения, переданные другим собственникам с их подписью о том, что они с ними ознакомлены.

Несовершеннолетний собственник

Несовершеннолетние собственники могут продавать долю в квартире, но только при условии, что от их лица будут действовать официальные представители-опекуны (например, родители). Но и этого мало. Требуется еще разрешение от органов опеки. Этот документ также нужно требовать, иначе сделка опять-таки может быть признана недействительной.

Порядок покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире выполняется примерно таким же способом, как и приобретение всей недвижимости в целом.

Порядок действий

  1. Затребовать от собственника всех указанные выше документы и проверить их подлинность. Не допускается предоставление копий. Все бумаги должны быть оригинальными. Вполне логично, что продавец может отказаться передавать оригиналы документов. В такой ситуации можно сделать копии, но только лично контролируя, что они делаются именно с оригиналов, а не с каких-то других копий или иных сомнительных бумаг.
  2. Подготовить договор купли-продажи. Этим может заниматься как собственник, так и покупатель. В любом случае, его нужно очень внимательно прочитать. Любой сомнительный пункт – причина отказаться от сделки или потребовать его пересмотра.
  3. Подписать и заверить договор у нотариуса. Выбирать можно любого, какой-то территориальной привязки не существует. Однако каждый нотариус выставляет цены на свои услуги в индивидуальном порядке. Потому логично, что обращаться стоит к тому нотариусу, который просит меньше всего.
  4. Передать продавцу сумму, в которую он оценил долю в квартире.
  5. На основании договора купли-продажи внести изменения в Росреестре и оплатить госпошлину.
  6. Получить выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник доли в квартире.

Документы

Для сделки нужно подготовить следующие бумаги:

  • Паспорта сторон (оригиналы и копии).
  • Свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки (актуально для несовершеннолетних).
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Отказы от реализации преимущественного права от других собственников (если есть).

Расходы, налоги и сроки

Ждать придется только 10 дней, чтобы совладельцы точно не воспользовались своим преимущественным правом. Все остальное, при условии наличия всех документов на руках, можно реализовать буквально за 1 день.

Примерный перечень расходов:

Тип расхода Сумма
Стоимость доли Индивидуально
Услуги нотариуса От 2 тысяч рублей
Госпошлина в Росреестре 2000 за каждого собственника

Помимо всего прочего, новый владелец будет вынужден ежегодно платить налог на недвижимость. Вопрос с НДФЛ за продажу доли будет решать уже продавец, покупателя этот момент волновать не должен.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Возникающие риски при покупке доли в праве собственности на квартиру

Покупка доли в квартире – одна из самых сложных сделок приобретения жилой недвижимости, поскольку собственники долей квартиры довольно часто не имеют возможности решить вопросы мирным путем, помимо этого границы владений никак не определены физически.

Но при этом стоимость доли в квартире сильно занижена относительно среднерыночной цены за квадратный метр, поэтому такие сделки довольно распространены.

Доля, как правило, приобретается с целью выкупа оставшейся доли у совладельцев в будущем.

Нормативная база

Гражданский кодекс РФ определяет права собственников недвижимости, находящейся в совместном владении или долевой собственности, и регламентирует порядок совершения сделки купли-продажи, определяя порядок действий и содержание договора.

Согласно законодательству РФ, а именно ст. 551 ГК, сделки такого рода подлежат обязательной государственной регистрации.

Положения ГК РФ об общей собственности (гл. 16 ГК РФ) призваны защитить интересы всех собственников долей объекта недвижимости, а также свести к минимуму вероятность мошеннических действий.

Правила пользования жилплощадью регламентированы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ и подразумевают, что владение, пользование, распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению собственников с учетом их прав и интересов.

Размеры сборов и пошлин определены в НК РФ.

Порядок действий при приобретении доли в квартире

1. Проверить личность продавца

Стоит удостовериться в дееспособности продавца, а также в дееспособности лица, выписавшего доверенность, если сделка совершается доверенным лицом.

Доверенность должна быть нотариально заверена, обязательно необходимо проверить срок действия доверенности и уточнить у нотариуса, не отозвана ли она.

2. Проверить правоустанавливающие документы продавца

3. Собрать необходимые документы:

  • выписку из реестра прав на данный объект собственности. Имеет смысл ознакомиться с документом, в котором будет видно, как часто и какие сделки совершались с недвижимым имуществом, а также имеют ли место обременения и ограничения. Для получения такой выписки необходимо обратиться в регистрационную палату или МФЦ с заявлением или направить такое заявление посредством телекоммуникационных каналов связи, предварительно оплатив пошлину.
  • кадастровый паспорт. Его можно получить, направив запрос через форму на сайте Росреестра или обратившись с заявлением лично в кадастровую палату или МФЦ, предварительно оплатив пошлину. В случае если квартира не зарегистрирована, с заявлением о постановке на кадастровый учет может обратиться только собственник.
  • технический паспорт и справку об отчуждении имущества – документ может получить только собственник, обратившись в БТИ.

4. Известить в письменной форме всех собственников квартиры о продаже и получить письменный отказ от покупки:

Он может быть заверен нотариально или же собственники могут подписать его в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Альтернативным документом может быть свидетельство нотариуса о передаче собственникам извещения о продаже доли в квартире, в том случае если не последовало ответа (участники долевой собственности обязаны в тридцатидневный срок с момента передачи им извещения приобрести долю в квартире, выставленную на продажу, либо подписать отказ от ее приобретения).

Вас может заинтересовать с чего начать восстановление документов о праве собственности на объект недвижимости

Как происходит регистрация сделки с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

5. Согласие супруга

Получить согласие супруга на приобретение недвижимости, проверить наличие такого согласия у продавца (если участники сделки состоят в браке).

Согласие необходимо заверить у нотариуса.

Покупателя закон не обязывает получать согласие супруга, но регистраторы, как правило, его запрашивают.

6. Составить договор купли — продажи

Он должен быть оформлен в письменном виде и содержать подписи сторон.

Обязательными к указанию в договоре являются сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, а именно: адрес, вид, площадь.

В договоре прописывается полная стоимость (то есть именно та сумма, которая фактически передается продавцу).

Если ранее судом был определен порядок пользования, то эти условия можно прописать в договоре купли-продажи.

Впрочем, на нового собственника решение суда не распространяется, если кого-то из собственников определенный порядок не устраивает, он вправе обратиться в суд.

В договор рекомендуется включить акт приема — передачи.

7. Регистрация

Договор купли — продажи доли в праве собственности на квартиру подлежит обязательной регистрации.

С целью регистрации права собственности на недвижимость участники сделки могут обратиться лично в регистрационную палату или МФЦ, отправить документы в электронном виде или посредством Почты России.

Комплект документов для регистрации:

  • заявление о государственной регистрации;
  • паспорта участников сделки. В случаях когда имеются несовершеннолетние зарегистрированные собственники, потребуются их свидетельства о рождении;
  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт и справка на отчуждение жилья;
  • кадастровый паспорт;
  • подтверждение направления извещения о продаже всем участникам долевой собственности или письменный отказ совладельцев от покупки указанной доли;
  • нотариально заверенное согласие супругов или заявление участника сделки о том, что он не состоит в браке. При наличии брачного договора о раздельной собственности потребуется его копия;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и перед ФНС;
  • нотариально заверенная доверенность при участии в сделке представителя одной или обеих сторон.

В регистрирующем органе могут потребовать дополнительные документы: например, в случае если один из собственников недееспособный, ограниченно дееспособный или не достиг 18-летнего возраста, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки.

Дополнительные документы потребуются и в том случае, если у регистратора возникнут сомнения в подлинности предоставленных документов или верности указанных в них сведений.

Затраты при совершении сделки

Получение кадастрового паспорта обойдется в сумму от 200 до 600 рублей (в зависимости от того, является заявитель юридическим или физическим лицом, а также в каком виде предоставляется документ: на бумажном или электронном носителе), которую, как правило, оплачивает продавец.

Аналогично стоимости получения кадастрового паспорта варьируется сумма государственной пошлины на получение выписки из ЕГРП – от 150 до 600 рублей (оплачивает продавец).

Размер государственной пошлины за регистрацию прав будет различаться для физических и юридических лиц и составит соответственно 2000 или 22000 рублей (сумма распределяется между участниками сделки).

Оформление отказа совладельцев на покупку – 100 руб. без учета сборов на техническую работу нотариуса (оплачивает продавец).

К основным расходам могут добавиться дополнительные: при оформлении письменного согласия супруга на приобретение жилья (за правовую работу придется заплатить 500 руб., сборы за техническую работу разнятся и могут составлять от 500 до 1500 руб.) или при обращении в юридическую службу за консультацией или оформлением договора и проверкой правоустанавливающих документов продавца.

Полное сопровождение сделки обойдется в 30 000 – 50 000 рублей, половину стоимости составляет услуга проверки юридической чистоты сделки.

Выгода покупки доли в квартире

Возможна продажа доли только приватизированной квартиры, что гарантирует свободу распоряжения приобретаемым объектом жилой недвижимости.

Вместе с покупкой доли в квартире покупатель приобретает и право приоритетной покупки в случае, если совладельцы решат продать свою часть.

Итоговая стоимость покупки квартиры частями будет значительно меньше покупки аналогичной квартиры целиком.

Даже комната в коммунальной квартире будет дороже, не говоря уже об отдельной однокомнатной квартире.

Часто приобретение доли в квартире является единственным законным способом получить прописку.

Доля в квартире, как объект недвижимости, может выступать в качестве инвестиционного инструмента, поскольку недвижимость постоянно растет в цене.

Единственное – стоит заранее уточнить, сможет ли будущий владелец свою долю продать в дальнейшем (т. е. обратить внимание на состояние недвижимости, узнать, кто проживает по соседству, насколько развита инфраструктура в районе, где расположен объект и т. д.).

Риски при покупке доли в квартире

Как правило, со сложностями при оформлении сделки купли-продажи доли в квартире сталкивается продавец, который обязан получить у совладельцев отказ от покупки.

Часто возникают ситуации, когда с совладельцами просто невозможно связаться.

Выходом в такой ситуации будет оформления дарственной, что крайне нежелательно.

Если покупатель согласится на оформление договора дарения или договора мены вместо договора купли — продажи, то в случае выявления существенных недостатков приобретенной недвижимости по завершении сделки даже при обращении в суд взыскать с продавца ничего не удастся.

Если доля приобретается для проживания, стоит уточнить, с кем придется проживать в одной квартире, даже если продавец утверждает, что совладельцы проживают на отдельной территории, есть риск, что придется жить в напряженной психологической обстановке с крайне неприятными соседями.

Если доля приобретается с целью выкупа квартиры в дальнейшем, покупатель может столкнуться с несогласием совладельцев продавать свою часть собственности, в этом случае придется либо продавать свою долю, либо соглашаться на нежелательное соседство с остальными собственниками.

При совершении сделки, а главное, до момента передачи денежных средств стоит убедиться в личности продавца, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что договор купли — продажи подписан недееспособным лицом.

Особенно внимательно необходимо проверять документы представителя: лицо, выписавшее доверенность, может являться недееспособным или на момент заключения сделки может не находиться в живых.

Совершение сделки купли — продажи доли в праве собственности на квартиру предполагает получение от совладельцев отказа от покупки приобретаемой доли, подписание договора купли — продажи с передачей денег за имущество и государственную регистрацию прав.

При приобретении доли в квартире оформлять доли рекомендуется отдельно на каждого, кто в ней собирается регистрироваться и проживать.

Для регистрации третьих лиц, в том числе членов семьи, потребуется согласие всех собственников, собственник же имеет право прописаться в квартире, не получая согласия совладельцев.

Единственным допустимым вариантом приобретения доли в квартире должно быть совершение сделки купли — продажи с оформлением соответствующего договора.

Договоры дарения или мены, если имеет место передача денежных средств за приобретаемую собственность, подписывать настоятельно не рекомендуется.

Продажа доли в праве собственности на объект недвижимого имущества

Покупка доли в квартире: риски и проблемы

Долей в жилом помещении называется некоторый процент от общей площади, оформленный по закону. Такая форма собственности отличается от совместного владения тем, что совладельцы определяют размер части, принадлежащей каждому. Сложными считаются продажа и покупка доли в квартире: риски и проблемы, связанные с этой процедурой, считаются максимальными среди сделок с недвижимостью.

Отличия долевой собственности

Один объект недвижимости может быть закреплён за несколькими собственниками по-разному:

  • совместное владение: жилплощадь по документам закреплена за одним человеком, но по факту собственников два, так как они оба участвовали в приобретении. Например, квартира, купленная супругами: продать или поменять её возможно только с согласия обоих;
  • доли, выделенные в натуре, иным словами, «коммунальная» квартира: площадь документально разделена на несколько объектов, каждый собственник платит за свою комнату по специальному счёту в коммунальных службах и имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению (однако, при продаже он обязан сначала получить от остальных собственников отказ от преимущественного права покупки);
  • долевое владение: каждый владелец имеет документ на свою часть квартиры, при этом объект недвижимости остаётся единым. Обычно часть обозначается в процентах: половина, треть, четверть. У доли нет материального выражения в виде конкретной комнаты. Это незримая часть, подтверждающая, что владелец вложил свои деньги в покупку или получил её в дар.

Долю можно продать, обменять, подарить.

Для покупателя эта сделка связана с большим количеством рисков и подводных камней.

Правила покупки доли

Есть несколько обязательных условий, без соблюдения которых в сделке купли-продажи может быть отказано, либо она будет легко признана недействительной.

Документальное оформление

Для начала долевое право должно быть зарегистрировано в Росреестре. При совместном владении продать свою часть не получится: прежде право нужно оформить. Основаниями для регистрации в Росреестре могут быть:

  • свидетельство о праве на наследство. Квартира, доставшаяся наследникам, будет поделена между ними в равных долях, если они сами не решат вопрос по-другому до дня закрытия наследственного дела. Получив свидетельство о наследовании, человек может оформить его в Росреестре, и тогда он будет записан в ЕГРП как собственник доли;
  • совместная покупка квартиры. В момент, когда несколько человек вскладчину приобретают жильё, они могут выбрать, как его зарегистрировать: на одного человека или за каждым закрепить долю. Это касается и покупки жилья супругами: тогда их имена будут фигурировать не только в договоре купли-продажи, но и в ЕГРП;
  • договор дарения. Если жилое помещение было подарено нескольким лицам одновременно, они становятся собственниками каждый своей доли, как в случае с получением наследства;
  • договор купли-продажи. Собственник может продать часть квартиры другому лицу. В договоре купли-продажи прописывается процент от общей площади, который по праву ему переходит. Этот договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Главное – чтобы собственник доли был отражён в данных Единого Государственного Реестра Права. Только в этом случае он может распоряжаться своим процентом от квартиры.

Опасность для покупателя: мошенник может предложить выкупить его часть квартиры, хотя не является собственником ни доли, ни всей жилплощади.

Способ избежать проблему: покупатель должен получить выписку из ЕГРП о том, что продаваемая часть квартиры действительно находится во владении продавца.

Личность продавца

Долю в квартире может продать лицо:

  • совершеннолетнее;
  • дееспособное;
  • не находящееся под давлением.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему, сделка может быть осуществлена только с согласия его законного представителя (родитель, опекун) и органов опеки. Последние следят за тем, чтобы сделка не оказалась невыгодной для ребёнка.

Опасность для покупателя: если покупку удаётся оформить без разрешительной бумаги от органов опеки, позже сделка может быть признана недействительной.

Способ избежать проблему: требовать предъявления документов из опеки, если собственник – несовершеннолетнее лицо.

Под дееспособностью понимается возможность контролировать свои действия и отвечать за поступки. Если человек в момент продажи находился в состоянии аффекта, не был достаточно адекватным, а так же если на его решение влияли другие лица (угрозами, шантажом), сделка может быть признана недействительной. Главное – предоставить судье доказательства этих фактов.

Опасность для покупателя: мошенники нередко используют эту схему – продают свою долю, а затем доказывают свою недееспособность.

Решением суда сделка признаётся недействительной, продавца обязуют вернуть полученные деньги, но если они уже потрачены, сделать это будет практически невозможно. Вместо вложения денег покупатель доли теряет время и лишается денег.

Способ избежать проблему: все этапы сделки производить в присутствии нотариуса. Не совершать покупку при наличии любых сомнений в добропорядочности продавца. От сомнительной сделки лучше отказаться сразу.

Право преимущественного выкупа

Прежде чем продать свою долю в жилом помещении, владелец должен предложить её покупку остальным собственникам. В идеале от каждого нужно получить письменный отказ от выкупа: он одновременно станет доказательством того, что владелец проинформирован и не против продажи доли третьим лицам. Сложность в том, что отказ должен быть оформлен по правилам: личной явкой собственника в Росреестр или заверением бумаги у нотариуса. Не все владельцы своих долей готовы тратить на это время и деньги. Владелец вовсе может проживать в другом городе.

К документальному отказу от права преимущественного выкупа относят:

  • заявление, переданное лично собственником в Росреестр;
  • нотариально заверенная бумага;
  • отправка заказного письма с информацией о будущей продаже доли и подтверждение его получения (если в течение 30 дней не был получен ответ от собственника).

Опасность для покупателя: если кто-то из собственников не дал своего отказа от покупки оставшейся части квартиры, он может потребовать признать сделку недействительной.

Способ избежать проблемы: прежде чем купить долю, нужно проверить, есть ли отказы от всех оставшихся владельцев помещения.

Примечание: если владельца квартиры найти вовсе не удалось, продажа не состоится. В этом случае собственник доли может её подарить. Однако, такая сделка будет признана притворной, если найдутся доказательства. Лучше отказаться от покупки, если недостаточно бумаг.

Заключение

Основной риск при покупке доли в квартире – возможность признания сделки недействительной. Как минимум, покупатель потеряет время. Но вместе с ним могут пропасть и деньги, отданные за долю, если продавец их уже потратил.

Если выкуп доли осуществляется в «коммуналке», и в купленной комнате предстоит жить, нужно проверить соседей на адекватность: не будет ли проблем с проникновением на свою жилплощадь. Они могут причинять неудобства, отказываться впускать нового собственника, а решение этого вопроса затянется на годы.

Чтобы не нарваться на проблемы, нужно:

  1. понимать, для чего покупается доля: чтобы жить в комнате, или просто вложить деньги;
  2. все этапы проходить под контролем юриста и нотариуса;
  3. проверять документы на подлинность;
  4. интересоваться личностью продавца. В идеале покупать долю только у проверенных, знакомых и добропорядочных граждан.

Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

— Собираюсь купить квартиру-малосемейку с долями. Какие подводные камни ожидают?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

У Вас слишком объемный вопрос — надо смотреть Ваши документы. Во-первых, если квартира имеет несколько хозяев, то сделка должна проходить через нотариуса. Во-вторых, следует обратить внимание на неузаконенные перепланировки, а также на отсутствие зарегистрированных в квартире на дату продажи третьих лиц.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

При покупке такой квартиры нужно проверить, принадлежат ли доли в ней несовершеннолетним детям. Если принадлежат, то необходимо проконтролировать, чтобы их родители получили согласие от органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Если покупаются не все доли, а только часть, то необходимо, чтобы собственников остальных долей письменно уведомили о продаже, а также чтобы они дали согласие на продажу.

Очень важно также выяснить, состоит ли собственник в браке. Если да, то нужно запросить у него нотариально удостоверенное согласие его супруга. В противном случае сделку могут признать недействительной, в связи с чем доли вернутся прежнему собственнику.

Перед оформлением сделки необходимо проверить собственника на его адекватность. Для этого нужно просто побеседовать. Еще можно запросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии его постановки на учет.

Документы о праве собственности на доли, а также другие официальные бумаги нужно тщательно проверить. Это поможет избежать мошенничества. Кроме этого, необходимо опросить других жильцов дома о том, кто в этой квартире проживает и как его можно охарактеризовать.

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

При покупке студии (малосемейки) в квартире можно столкнуться с массой проблем. Первая — это вопрос, утверждена ли перепланировка и соответствуют ли стены планам, а площади долям. Также важно, узаконено ли расположение в комнатах санузлов и подключение коммуникаций. Может выясниться, что нет, и тогда Вам грозит отключение от воды, например. Квартиры над жилыми помещениями, то есть над другими квартирами, не могут быть переделаны законным образом: это запрещено. А самое главное то, что это не квартира, а комната со всеми вытекающими последствиями. Например, здесь есть соседи, и такой площадью невозможно распоряжаться без согласия собственников.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Дело в том, что владельцы долей наделены приоритетным правом выкупа в том случае, если один из собственников намерен продать свою долю. Перед покупкой квартиры, находящейся в общей долевой собственности, первым делом нужно убедиться в отказе других собственников от покупки и в том, что они были уведомлены о продаже одной из долей квартиры и ее стоимости. Если есть документально подтвержденные отказы от покупки или уведомления о продаже, можно приступать к сделке (в противном случае ее могут оспорить).

Стоит также помнить, что далеко не все банки одобряют ипотеку на доли и немногие — на последнюю долю в квартире (если приобретаются доли, составляющие 100% квартиры, то это неважно).

Сделки с участием имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному сопровождению.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

При покупке квартиры-малосемейки нужно придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Очень важно проверить полноту и достоверность документов на квартиру. Если собственник их прячет, то это является основанием для недоверия.
  2. Продавца нужно проверить на его дееспособность. Для этого нужно потребовать у него справку из нарко- и психдиспансера.
  3. Продавец, если он состоит в браке, в нотариальной форме должен получить согласие от жены (мужа) на продажу жилья.
  4. Если доля в квартире принадлежит ребенку, то продавец обязательно должен получить письменное разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Это нужно проконтролировать.
  5. В случае, когда покупка не охватывает все доли в квартире, а только часть из них, продавец должен известить других долевых собственников о продаже и получить от них соответствующее согласие.
  6. Также желательно познакомиться с соседями, чтобы узнать, адекватны ли они. Их потенциальная незаконопослушность может заставить передумать о покупке данной квартиры.

Несоблюдение этих рекомендаций может повлечь различные неблагоприятные последствия для покупателя (к примеру, признание договора купли-продажи недействительным).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Покупка доли в квартире: подводные камни и ответы на все важные вопросы

Покупка доли в квартире со всеми подводными камнями и непонятными правилами кажется слишком сложной или даже невозможной. Многие опасаются мошенников, выживающих своих соседей и вынуждающих их продавать свою часть за бесценок. Риск действительно есть, и он велик, но с другой стороны у такого решения много плюсов. Оно прекрасно подходит тем, кто устал платить арендную плату и решил обзавестись своим жильем. Если средств на покупку «двушки» или «однушки» не хватает, этот способ становится вполне приемлемым. Закон, руководящий этим процессом, основан на одном простом принципе — при любой финансовой операции с недвижимостью должны соблюдаться интересы всех ее владельцев. Даже если они не участвуют в сделке.

Все о покупке доли в квартире

1. В чем отличия совместной и долевой собственности?

Основные определения устанавливает Гражданский кодекс РФ.

  • При долевой собственности каждому из владельцев принадлежит своя отдельная часть. Только в этом случае ее можно купить или продать.
  • При совместной — объект находится в общем владении. Его можно разделить с согласия сторон либо по решению суда, когда хотя бы одна из сторон на этом настаивает. Жилье, как правило, приобретается в браке и является совместно нажитым имуществом.

Следует заметить, что планировка городских многоэтажных домов не предусматривает второго отдельного выхода на лестничную клетку или на улицу. Согласовать подобную перепланировку довольно сложно. Площадь, как правило, случаев остается единой.

2. Кто имеет преимущественное право покупки доли в квартире?

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ все владельцы имеют приоритетное право покупки квадратных метров по цене, назначенной при продаже. Публичные торги и передача на безвозмездной основе являются исключениями. По закону продавец должен послать остальным собственникам письменные уведомления с указанием цены и других условий. На покупку им отводится один месяц, после чего продавец получает возможность заключения сделки с третьим лицом. Они могут подать письменное заявление с отказом от своих притязаний. В этом случае долго ждать не придется. Если предложение меняется, об этом также необходимо сообщить.

Когда появляется сразу несколько первоочередных претендентов, выделенные метры получает тот, кто предлагает лучшие условия. Это может быть муж, жена или человек, не являющийся родственником. Никаких привилегий, зависящих от степени родства, не предусмотрено.

При нарушении статьи 250 в течение трех месяцев можно подать иск в районное отделение суда.

Попытки обойти закон не всегда заканчиваются успешно. Оформляя акт дарения на третье лицо, есть риск не получить от него положенную сумму денег. Кроме того, даже получив обещанную плату, продавцы остаются ни с чем. Ведь по сути такая операция представляет собой акт купли-продажи. Доказать это в суде совсем не сложно.

Чтобы не стать жертвой мошенников или не совершить ошибку самому, лучше заручиться поддержкой юриста. Некоторые решения, правильные на первый взгляд, часто приводят к нежелательным последствиям.

3. Что делать, если в квартире прописан ребенок?

Если на площади прописан ребенок, нужно получить согласия на отчуждение от органов опеки. Это необходимо, чтобы обезопасить его от действий потенциального преступника и защитить от конфликтов. Срок действия согласия — один месяц, поэтому оформляют его в последнюю очередь.

Пакет документов для органов опеки

  • Паспорт опекуна.
  • Свидетельство о рождении.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Заявление о разрешении на проведение сделки.

Не исключено, что потребуются и другие бумаги.

4. Как купить долю ребенка?

Необходимо проверить, соблюдает ли продавец правила, не скрывает ли он факт того, что одним из претендентов на квадратные метры является несовершеннолетний.

Условия продажи доли

  • У ребенка есть другое жилье. Нельзя допускать, чтобы он остался на улице.
  • У него будет постоянная прописка по новому адресу.
  • После оформления договора купли-продажи доли в квартире условия проживания на новом месте должны быть не хуже прежних.

Для продажи доли ребенка нужно также собрать бумаги из списка предыдущего пункта. Потребуются правоустанавливающие документы на новое жилье.

5. Как купить долю в квартире с незаконной перепланировкой?

Любые изменения, требующие отображение в техническом паспорте или на плане БТИ, должны быть согласованы в государственных учреждениях. Некоторые изменения согласовать невозможно. Все разрешенные мероприятия выполняются по проекту, который нужно заказывать в инжиниринговой организации, обладающей лицензией на проведение проектных работ. Часто жильцы проводят перепланировку своими силами. Если она не относится к запрещенным мероприятиям, и никакого вреда не несет, ее можно узаконить. Иначе продать квадратные метры не удастся.

Конечно же, лучше воздержаться от подобных действий. Во-первых, они противозаконны, а во-вторых, при обследовании часто выявляются нарушения, которые невозможно обнаружить самостоятельно. В результате новый владелец вынужден на свои средства проводить капитальный ремонт.

Покупатель, как правило, вызывает сотрудника из БТИ. Тот производит осмотр, замер и отмечает все несоответствия с паспортом и планом. Совершать сделки с недвижимостью при обнаружении нарушений запрещено. В редких случаях продавцу удается договориться с покупателем без осмотра. В этом есть смысл только тогда, когда состоянию дома и комфорту соседей ничего не угрожает. Например, хозяева снесли стенной шкаф и расширили проем в перегородке, не испытывающей никаких нагрузок, кроме собственной массы. Разработка проектной документации и согласование займут больше месяца, а времени на ожидание нет — въехать надо срочно.

6. Как быть с долгами по коммунальным платежам?

При выкупе доли в квартире необходимо уделить особое внимание оплаченным квитанциям по коммунальным услугам. При их отсутствии следует обратиться в МФЦ и взять выписку об отсутствии задолженностей.

Чтобы упростить дальнейшие расчеты, новый владелец может обратиться в управляющую кампанию и попросить обнулить все счетчики.

Старые долги после подписания договора купли-продажи должен оплачивать бывший владелец.

Чтобы не пришлось решать этот вопрос через суд, лучше проверить все заранее. Суд почти всегда выносит решение в пользу нового хозяина, однако разбирательства отнимают много сил и средств. Кроме того, пока будет идти процесс, есть риск остаться без воды и электричества.

7. Что делать, если есть обременения?

Они накладываются как на всю площадь, так и на ее часть. Чтобы узнать, есть ли они, нужно внимательно прочесть выписку из ЕГРН. Для ее получения следует обратиться в МФЦ. Услуга платная. Ее средняя стоимость составляет 350 руб., но это единственный способ узнать правду о приобретаемом объекте недвижимости.

Ипотека является обременением. В этом случае для проведения сделки необходимо не только согласие собственников, но еще и банка, выдавшего кредит. Финансовые учреждения часто отвечают отказом, так как не хотят брать на себя риск, связанный со сменой владельца.

Самое простое решение — досрочное погашение долга, но оно не всегда осуществимо. Если покупателем является лицо с преимущественным правом, риск сводится к минимуму.

8. Как получить свою долю из общей собственности?

Совладелец объекта недвижимости может требовать выдела своей части. При отказе других совладельцев ему следует обратиться в суд и настаивать на принудительном выкупе доли в квартире. Объект можно разделить не всегда.

Возникают ситуации, когда ограничения накладывает закон или планировка жилья. Тогда лицо, подавшее иск, получает компенсацию, равную стоимости его квадратных метров. Компенсация также выплачивается при несоразмерности участка. Выплата производится в обязательном порядке вместо выдела квадратных метров.

Условия выплаты компенсации

  • Доля является незначительной.
  • Ее нельзя выделить и отграничить от остальной территории.
  • Лицо, подавшее иск, не имеет существенного интереса в ней. Наличие существенного интереса определяется судом. Чтобы его выявить, потребуются доказательства того, что лицо нуждается в объекте в силу возраста, профессиональной деятельности, других обстоятельств.

В остальных случаях от денежной выплаты можно отказаться в пользу получения своей части.

9. Нужно ли согласие супругов при покупке?

Любая площадь, приобретаемая семьей, считается общим имуществом. Это правило распространяется на все, что нажито в браке. Квадратные метры, купленные до или после брака, принадлежат тому, кто за них заплатил и оформил свои права.

В статье 35 Семейного кодекса РФ говорится, что при регистрации может понадобиться нотариально заверенное письменное согласие мужа или жены. Суд признает акт купли-продажи недействительным по требованию мужа или жены и если есть доказательства того, что один из членов семьи был против соглашения.

Супруг может подать иск в течение года со дня, когда ему стало известно и подписании договора.

10. Как правильно оформить сделку?

Сначала продавец должен выделить свою часть из общей собственности. Она считается выделенной с момента оформления на нее выписки из ЕГРН.

Следует проверить, есть ли обременения, незаконные перепланировки или другие факторы, препятствующие приобретению. Необходимо провести обследование, пригласив сотрудника БТИ и экспертов из инжиниринговой кампании. Желательно составить акт осмотра или опись.

При выкупе доли в квартире у родственников либо других совладельцев продавцу не нужно рассылать уведомления с указанием цены и других условий. В остальных случаях сделать это необходимо, чтобы они могли реализовать свое преимущественное право без затруднений. С момента размещения рекламного объявления должен пройти месяц, по истечении которого преимущественное право утрачивает свою силу. Вопрос решится быстрее, если совладельцы напишут уведомление о том, что они не претендуют на выделенные квадратные метры.

При изменении условий придется ждать еще один месяц. Покупатель, настаивая на их изменении, рискует остаться ни с чем, поскольку более выгодные условия могут устроить жильцов. Чтобы застраховать себя от нежелательных последствий, лучше потребовать копии отказов всех владельцев.

Когда объект проверен и все бумаги собраны, стороны заключают договор купли-продажи. Он составляется по стандартному образцу.

Обязательные пункты договора купли-продажи

  • Паспортные данные всех участников.
  • Информация об объекте — адрес, площадь, другие параметры.
  • Данные остальных жильцов.
  • Права и обязанности сторон.
  • Порядок расчетов.
  • Иные условия — по желанию сторон.

Бумага заверяется у нотариуса. Он может помочь в ее составлении и обеспечить техническое сопровождение сделки. Затем оформляется выписка из ЕРГН.

В новостройке, не введенной в эксплуатацию, нужно будет подписать акт приема-передачи площади. Производится расчет. Оформляется расписка в получении средств. Единого образца для нее нет.

Пакет документов для продавца

  • Паспорт.
  • Выписку из ЕГРН, акт купли-продажи, дарения, завещания и т. д. Возможно, акт дарения содержит условия, при которых продажа невозможна. Не исключено, что в акте приватизации указано, что лица, отказавшиеся от своей доли, сохранили возможность проживания на площади.
  • Выписку из домовой книги — из нее можно узнать, не прописан ли несовершеннолетний.
  • Технический паспорт и план БТИ — чтобы проверить, нет ли незаконных переустройства или перепланировки.
  • Нотариально заверенное согласие второго супруга.
  • Отказы всех совладельцев.
  • Разрешение органов опеки.
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам — выдается управляющей компанией.

За регистрацию прав на жилье надо будет заплатить госпошлину в размере 2 000 руб. с каждого нового собственника. Следует заранее выяснить, кто оплачивает услуги инжиниринговой компании, агентства, разместившего у себя рекламу и занимавшегося поиском клиентов. Часто бывшие владельцы предлагают оплатить эти расходы пополам. Чтобы избежать недоразумений, лучше решить этот вопрос в первую очередь.

Читать еще:  Декларация о продаже и покупке квартиры
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector