Оценка рыночной стоимости квартиры и доли в квартире
Exspertiza.ru

Юридический портал

Оценка рыночной стоимости квартиры и доли в квартире

Как оценить долю в квартире: для продажи или выкупа

Expert Последние изменения: январь, 2020 Продажа 0 586 Время чтения: 3 мин.

Перед продажей или выкупом жилья перед собственниками встает вопрос, как оценить долю в квартире. Многие владельцы считают, что ее стоимость можно рассчитать, умножив рыночную цену квартиры на размер доли в дробном выражении. В результате цена долевой собственности часто завышается. Рассмотрим, как правильно провести оценку доли.

Порядок продажи долевой недвижимости

Сделки с долевой собственностью требуют соблюдения определенных требований:

  • квартира не может быть продана третьим лицам без разрешения других совладельцев;
  • уведомление о продаже доли для других собственников рекомендуется подавать в письменном виде, можно попросить их написать ответ, который подтвердит получение извещения;
  • на раздумья совладельцам дается 1 месяц, после они должны выразить согласие или отказаться от покупки, отказ документируется.

Если выкупить долю готовы сразу несколько собственников, то продавец имеет право выбрать, с кем из них заключить сделку.

Как рассчитать стоимость доли?

Многие владельцы долевой собственности допускают одну и ту же ошибку. Выкупают или продают долю по стоимости, рассчитанной с учетом рыночной цены жилья и размера части.

СД – стоимость доли;
Ц – цена квартиры или общая сумма, вырученная за продажу объекта недвижимости;
РД – размер доли в дробном выражении

Если совладелец недвижимости или третье лицо желает выкупить долю, то ее рыночная стоимость должна быть меньше. Приведенный выше арифметический расчет использовать нельзя. Это обусловлено влиянием ряда факторов:

  1. действующие рыночные расценки на доли в квартирах значительно ниже стоимости, вычисленной арифметически;
  2. возникновение трудностей при пользовании жилплощади – данный вопрос часто переносится в суд;
  3. покупатель приобретает только долю в квартире, а не право на конкретную комнату, затем порядок пользования он обсуждает с другими жильцами или решает в судебном порядке.

Формула для расчета рыночной цены доли

Оценка доли в квартире является сложной процедурой, поэтому многие владельцы обращаются к профессиональным участникам рынка. Независимая оценка долевой собственности обязательна, если планируется продажа доли третьему лицу.

Для расчета рыночной стоимости доли (СД) специалисты в сфере недвижимости используют следующую формулу:

РС кв. – рыночная цена квартиры, в которой оценивается доля;
РД – размер доли в дробном выражении;
К – понижающий коэффициент, который отражает не ликвидность доли

Коэффициент понижения рассчитывается предварительно с учетом ряда факторов. Размер коэффициента зависит от размера доли, количества комнат, возможности установления порядка пользования комнатой с юридической точки зрения. Как правило, показатель варьируется в пределах от 0,1 до 0,5, но может выходить за интервал.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Без опыта работы в сфере недвижимости оценить стоимость доли чрезвычайно сложно, так как необходимо учесть многие нюансы и выявить показатели ликвидности объекта. Рассмотрим, на какие факторы стоит обратить внимание в первую очередь.

Порядок пользования общим жильем В 98% случаев определить порядок пользования квартирой в долевом владении не представляется возможным. Установление порядка позволяет существенно увеличить стоимости доли. Для подтверждения используются два документа:

  • письменное соглашение между дольщиками, обязательно заверенное нотариально;
  • судебное решение, определяющее порядок пользования недвижимостью.
Свободный доступ в квартиру Если совладельцы долей выступают против продажи и вселения нового собственника, то рыночная стоимость доли падает. Продать долю без согласия других собственников достаточно сложно. Покупатель пообщается с ними и поймет, что ему придется вселяться через суд.
Большая площадь, приходящаяся на долю Большая площадь долевой собственности – это положительный фактор, позволяющий поднять цену практически на треть. В будущем жильцы смогут разменять 2-х, 3-х комнатную квартиру и разъехаться
На каждого собственника приходится по комнате Цену доли можно увеличить на 20-50%, если в квартире есть отдельная комната для каждого из собственников. Например, покупатель приобретет 1/3 трехкомнатной квартиры и получит изолированную жилплощадь.
Количество собственников и жильцов Чем больше владельцев и жильцов в квартире, тем меньше рыночная стоимость доли. Повысить цену на 20% можно, если помимо покупателя, недвижимостью владеет один дольщик.
Стоимость стоит увеличить в 2 раза, если в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. При наличии 3-5 прописанных граждан спрос и ценник резко падает.
Несовершеннолетний дольщик Наличие несовершеннолетнего собственника доли осложняет процесс размена и продажи жилья. Потребуется разрешение органов опеки. Чтобы продать долю, придется снизить цену на 40-50%.
Дороговизна недвижимости Продажа доли в элитном доме невыгодна, так как придется занизить ее рыночную стоимость. Многие покупатели предпочтут приобрести недорогую отдельную квартиру, чем долю дорогой недвижимости.

Кроме вышеперечисленных факторов, на ценообразование влияет форма сделки, санитарное и техническое состояние объекта, размер кухни, расположение дома, экологическая ситуация и инфраструктура района и т.д.

Агентства по недвижимости требуют снижения цены, если другие собственники не проживают в квартире, доля часто перепродавалась, есть несовершеннолетние, пожилые, недееспособные совладельцы, стоящие на учете у нарколога или психиатра.

Заключение

Оценка доли в квартире для продажи или выкупа проводится с учетом многочисленных деталей: числа дольщиков, прописанных жильцов, площади, количества комнат и т.д. Основной проблемой является сложность выделения доли, то есть личной территории каждого собственника.

Оценка доли в квартире

Для совершения имущественных сделок с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли рассчитывается путем проведения оценки. В каких же случаях применяется данная процедура, и из каких факторов складывается цена доли жилья?

Когда требуется определение стоимости доли

Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.

Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долю совладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.

Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.

Определить, сколько стоит доля в жилом помещении, также потребуется в следующих ситуациях:

  • совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
  • разделение имущества между супругами или наследниками;
  • страхование собственности;
  • оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
  • использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости. Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости. Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.

Читать еще:  Как организовать ТСЖ: в многоквартирном или старом доме

При расчете стоимости целой квартиры, которую решают продать сразу все дольщики, необходимо учитывать следующие показатели:

  1. Площадь.
  2. Этажность.
  3. Количество комнат.
  4. Наличие ремонта.
  5. Месторасположение.
  6. Тип дома и год его возведения.
  7. Окружающая инфраструктура.

После проведения сделки купли-продажи каждый дольщик получит такое количество денежных средств, которое рассчитывается по формуле «рыночная цена всей квартиры ÷ количество всех долей *размер своей доли».

Пример. 4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс). Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).

Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.

Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу

Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.

Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.

Факторы, влияющие на цену положительно

Даже несмотря на понижающий дисконт, некоторые доли все равно оцениваются выше, чем другие. Это объясняется наличием следующих ценообразующих факторов:

Описание, выгода для покупателя

Свободный доступ к жилому помещению (до +30% к изначально рассчитанной цене).

Это означает, что приобретатель может начать сразу же пользоваться своей частью жилого помещения – без проблем и препон, например, со стороны агрессивно настроенных совладельцев.

Если же потенциальный покупатель рискует иметь проблемы с заселением в квартиру, то это обернется падением стоимости объекта продажи.

Соответствие количества комнат и количества собственников/общего числа долей (до +50% к цене).

Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.

Например, идеальным вариантом для продажи считается:

  • ½ доля в 2-комнатной квартире;
  • 1/3 доля в 3-комнатной квартире. Здесь может быть 3 собственника (по 1/3 доли на каждого) или только 2 собственника – c 1/3 и 2/3 долями соответственно. Важно, что количество комнат все равно соответствует общему числу долей.

Большой метраж квартиры (до +30% к цене).

Достаточная площадь – это возможность совершения различных операций с недвижимостью в будущем.

Другими словами, даже если покупатель приобретает долю в квартире 80 кв. м. для заселения, в дальнейшем он сможет предложить другим собственникам «обменять» ее на 2 квартиры по 40 кв. м. С жилым помещением маленького метража (например, скромной «однушкой») такого сделать не удастся.

Только 1 содольщик (до +20% к цене).

Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».

Содольщик имеет другую недвижимость, хотя и проживает в квартире, где продается доля.

Для некоторых покупателей этот фактор становится приятным бонусом, ведь он означает, что в будущем другой содольщик может просто съехать. Кроме того, приобретатели воспринимают сособственников, владеющих другой недвижимостью, как людей бесконфликтных – ведь в случае чего, у них всегда будет запасная крыша над головой.

Квартира, в которой продается доля, полностью свободна (до +100% к цене).

Такой вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже несмотря на то, что отсутствие жильцов в квартире может быть временным явлением. Так, оно может длиться, пока другой совладелец не достигнет совершеннолетия, не вернется из длительной заграничной поездки и пр. И все же за приобретение доли в такой квартире нередко возникает конкуренция.

Факторы, влияющие на цену отрицательно

Напротив, оценить другие доли высоко не удается по определению. Вокруг них складываются обстоятельства, которые не благоприятствуют будущему процессу продажи. Речь идет про:

Описание, ущерб для покупателя

Наличие несовершеннолетних жильцов/несовершеннолетних собственников (до -50% от изначально рассчитанной цены).

Несовершеннолетние, особенно малолетние жильцы и/или собственники, – это потенциальная необходимость для покупателя связываться с Органами опеки и попечительства.

Если в будущем человек решит совершить какую-либо имущественную сделку с целой недвижимостью, то ему будет мало получить согласие от законного представителя ребенка. ООП также обяжут сособственников приобрести для несовершеннолетнего равноценную долю. Это может свести на «нет» всю материальную выгоду от совершения сделки.

Наличие содольщиков-жильцов, ожидающих получения квартиры от государства (до -30% от цены).

Несмотря на то, что иногда данный фактор пытаются преподнести как преимущество и перспективу скорейшего разъезда, в действительности это оказывается совсем не так. В большинстве случаев собственники, живущие в ожидании получения квартиры, «застревают» в очереди на целые десятилетия.

Читать еще:  Можно ли приватизировать часть муниципальной квартиры?

Дороговизна исходного жилья или самой доли.

Доли в дорогих квартирах в принципе продаются очень редко. Причина кроется в том, что спроса на такие предложения у массового покупателя нет.

Для примера можно представить квартиру за 100 млн. рублей с 2 собственниками. С одной стороны, продавец не захочет реализовывать принадлежащую ему ½ долю за чисто символическую плату. С другой стороны, долю за 50 млн. рублей никто и не приобретет, ведь если у покупателя есть такие деньги, он вложит их в более выгодное предложение.

В большинстве случаев сделки по продаже отдельных долей совершаются с квартирами низких или средних ценовых категорий. Стоимость долей не выходит за рамки 5-6 млн. рублей.

Наличие большого числа проживающих/прописанных лиц (до -30% от цены).

Густонаселенная квартира – непривлекательный вариант, ведь совместное пользование таким жильем способно превратиться в большую проблему. Еще больше ситуация усугубляется, если среди жильцов есть дети или пожилые люди.

Серьезные трудности с продажей доли возникают, если в квартире прописано/проживает более 3-4 человек.

Невозможность осмотра жилого помещения (до -30% от цены).

Если приобретатель не имеет возможности предварительно осмотреть объект сделки, это может отпугнуть его от предложения.

Неравное соотношение долей.

Когда дольщики имеют в праве общей собственности равные или примерно равные доли (например, по 1/3 доли на 3 человек, по ½ доли на 2 человек и пр.), они подсознательно относятся друг к другу более уважительно. Такое соотношение долей уверяет владельцев во мнении, что их права полностью одинаковы (несмотря на то, что их права полностью одинаковы даже при абсолютно неравном соотношении долей).

Некоторые покупатели не хотят приобретать малую часть недвижимости, если оставшейся большей частью (например, «целыми 5/6 доли!») владеет другой собственник. Другие же сами не хотят забирать во владение почти всю квартиру, полагая, что вместе с большой долей они получают и большую ответственность.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Оценка рыночной стоимости квартиры и доли в квартире

Совершается ли сделка купли-продажи, обмена жилья, определяется ли залоговая стоимость для получения кредита – без оценки стоимости квартиры осуществить эти процедуры невозможно.

Оценить рыночную стоимость квартиры или ее доли не так уж просто. Чтобы не допустить ошибок важно учесть все факторы, определяющие ее реальную стоимость.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Каковы критерии оценки квартиры?

Перед тем, как самому оценить рыночную стоимость квартиры, нужно узнать критерии оценки жилья. К таковым относятся:

  • Месторасположение. На стоимость квартиры повлияет удаленность спального района от центра города, близость к автостраде или парку. Ценится больше то жилье, рядом с которым есть школа, детский сад, районная поликлиника, магазины.
  • Параметры площади. Основной элемент, определяющий стоимость жилья в целом и 1 кв.м.
  • Особенности планировки. Различия в проектировании формально равнозначных квартир могут сказаться на ценовой разнице. К примеру, квартира с кухней большего размера будет пользоваться более высоким спросом.
  • Проведенные отделочные работы. Чтобы приобрести квартиру подешевле, можно выбрать вариант без капитального ремонта. Вкладывать в отделку придется так или иначе.
  • Типология постройки. Квартира из элитного дома не может иметь эквивалентную стоимость с равноценным по метражу жильем в «хрущевке».
  • Этажность. Первый и последний этажи всегда более доступны по цене, чем остальные.

В качестве дополнительных факторов могут выступать наличие телефонной линии, интернета, кабельного ТВ. Балкон, пластиковые окна, металлическая дверь, а иногда и социальный статус соседей влияют на оценку жилья, пусть и косвенно.

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?

Самостоятельная оценка стоимости квартиры предполагает в качестве одного из самых распространенных методов использование упрощенной схемы сравнительного анализа выставленных на продажу квартир с аналогичными характеристиками.

    Тщательно изучается база аналогов оцениваемой квартиры, предложенных к продаже. Информацию можно получить в крупных агентствах недвижимости, а также в газетах «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и т.п. Подобранные 5-6 похожих на оцениваемый объект квартир должны быть равноценны по местоположению, строительной конструкции дома, классу отделки, числу комнат, ремонтному состоянию, этажностью, габаритам кухни, наличию балкона.

Рассмотрим на примере, как правильно оценить стоимость квартиры:

Разделив найденные величины на площадь каждой из квартир, получаем цену за 1 кв.м.

8427 тыс. руб. / 53 кв.м = 159 тыс. руб.
8000 тыс. руб./ 50 кв.м = 160 тыс. руб.
8580 тыс. руб. / 52 кв.м = 165 тыс. руб.
8400 тыс. руб./ 50 кв.м = 168 тыс. руб.
9010 тыс. руб./ 53 кв.м = 170 тыс. руб.
11000 тыс. руб./ 50 кв.м = 220 тыс. руб.

Последняя квартира из списка исключается из-за превышения значения более, чем на 20%.

Вычисляем среднее арифметическое найденных значений: (159+160+165+168+170) / 5 = 164 400 руб. Умножаем на площадь оцениваемого жилья: 164, 4 т.р. *50 = 8220 т.р.

Итак, рыночная стоимость квартиры в 50 кв.м составляет 8220 тысяч рублей.

Существует еще один метод, который поможет оценить рыночную стоимость квартиры – «прощупывание рынка». Первоначально квартира предлагается по завышенной в сравнении с рыночной ценой. При отсутствии предложений цена потихоньку снижается до появления первых покупателей.

Как правильно оценить стоимость доли в квартире?

В случае выкупа доли, оформления наследства или раздела имущества возникает необходимость оценки стоимости доли в квартире. Если собственником доли является несовершеннолетний ребенок, то за оценкой его доли осуществляется контроль государственными органами опеки и попечительства.

Для доли в квартире, готовящейся к продаже, должна быть определена ее рыночная стоимость. При этом стоит учесть факт непропорциональности стоимости квартирной доли по отношению к стоимости целого «аналога»: 1 кв.м целой квартиры стоит дороже, чем 1 кв.м доли в этой же квартире. Это связано с неудобствами, получаемыми при покупке коммунального, а не индивидуального жилья. Размер скидки в этом случае определяется возможными рисками, условиями проживания, площадью доли в квартире. Среднее ее значение достигает 30-40%.

В ситуации с выкупом доли одной квартиры одним из собственников у другого стоимость должна рассчитываться прямо пропорционально величине самой доли. Равные условия продавца и покупателя должны быть соблюдены. Только обоюдное согласие сторон сделки гарантирует справедливое решение вопроса. В противном случае речь заходит об определении рыночной стоимости квартирной доли.

Делать ли ремонт перед продажей квартиры? Читайте здесь

Сравнительный метод при оценке рыночной стоимости доли в квартире применять сложно, так как найти продаваемые аналоги довольно проблематично. В связи с этим процедура оценки доли проводится в 2 этапа:

  • Определяется стоимость 1 кв.м всей квартиры, доля из которой будет оцениваться. Здесь применим сравнительный метод аналоговых квартир и расчет среднего арифметического. Не забывают о том, что стоимость доли ниже стоимости всей квартиры.
  • Рассчитывается скидка, которая впоследствии при умножении на стоимость 1 кв.м всей квартиры и количество квадратных метров, занимаемых долей, поможет в определении рыночной стоимости доли.
Читать еще:  Открытие аккредитива при покупке квартиры

В расчете применяется метод парных сравнений. Для сравнения берутся две равноценные квартиры, только одну продают полностью, в другой – только долю. Рыночное значение скидки будет равно процентной разнице в цене 1 кв.м квартиры и 1 кв.м доли. Чтобы значение было максимально точным, стоит провести анализ 5-6 подобных пар. Вычислить среднее значение дисконта можно двумя путями:

  1. Исходя из среднего арифметического каждой из пар.
  2. Математическим взвешиванием, которое заключается в присвоении веса каждой из сравниваемых пар (число от 0 до 1). Сумма весов должна быть равной 1.

Цена за 1 кв.м доли зависит от размера доли. Для начала рассматриваются доли, максимально приближенные по размеру к оцениваемой. Вес таких пар будет наибольшим. По формуле рассчитывают взвешенную величину дисконта:

где Д – взвешенная величина дисконта, Д1…Д5 – скидка по каждой из сравниваемых пар, В1…В5 – вес одной из пар.

Этот способ, немногим отличающийся от первого, позволяет найти наиболее точное значение скидки, учитывая нюансы возможной разницы между продаваемой долей и ее аналогами. Это особенно важно, когда наиболее близкие по размеру доли на рынке недвижимости найти сложно.

Оценка рыночной стоимости квартиры профессиональными оценщиками

Результаты работы специалистов-оценщиков могут оказаться разными. Все зависит от используемых в оценке методов:

  • Сравнительного. Популярный и недорогой метод, суть которого – в сравнении аналогичных квартир с продаваемым объектом.
  • Затратного. Стоимость рассчитывается с учетом затрат на ремонт, включающий транспортировку стройматериалов, зарплату строителям, налоги, принимая во внимание инфляцию и другие важные факторы.
  • Доходного. Этот метод менее всего подходит для оценки квартиры. Он предполагает расчет потенциальной прибыли, которую владелец сможет получить с данной недвижимости.

Как увеличить стоимость квартиры?

Каждый продавец недвижимости желает получить как можно большую прибыль. Если учесть ряд важных нюансов, увеличить стоимость квартиры вполне возможно.

  1. Досконально проверить пакет документов на квартиру. (см. Необходимые документы для продажи квартиры) Наряду с правоустанавливающими документами в порядке должны быть квитанции по оплате коммунальных услуг и переоформленные лицевые счета.
  2. Ремонт перед продажей произведет необходимое впечатление на потенциального покупателя. (см.Делать ли ремонт перед продажей квартиры)
  3. Внешний вид подъезда не должен отпугнуть своей запущенностью и обшарпанностью и повлиять на снижение стоимости.

Оценка доли в квартире

Иногда собственники заказывают оценку доли в квартире. Причины для этого бывают разными, но процедура мало отличается от собственно оценки недвижимости в целом.

Когда требуется оценка стоимости доли в квартире

Случаи, для чего может потребоваться такая оценка, бывают разными. Рассмотрим самые распространённые:

  • Раздел имущества, например, при разводе супругов.
  • Наследство.

Обе эти ситуации похожи тем, что квартира оказывается в собственности двух или нескольких человек. Естественно, кто-нибудь из них желает выкупить доли остальных и стать единственным собственником всей жилплощади.

Возможен и другой вариант – квартира выставляется на продажу, и требуется провести полную оценку её рыночной стоимости, а также рассчитать доли каждого из собственников. Ведь вся сумма после продажи будет делиться между ними.

Особенности оценки при разводе

В таком случае заказывают оценку тоже с разными целями. Бывают ситуации, когда супруги делят имущество самостоятельно, просто договорившись друг с другом. Оценка стоимости доли в квартире при этом заказывается просто для информации.

Если супруги делят имущество через суд, оценка доли в квартире для каждого из них становится обязательной. Этот документ будет представлен в суде и сыграет свою роль.

Таким образом, хотя оценка доли в этих случаях и производится одинаково, но цели разные. В итоге собственники всегда получают официальный документ, где зафиксирована рыночная стоимость квартиры, подсчитанная экспертом.

Особенности оценки при наследстве

Это несколько другая ситуация, и отличается она обязательностью. То есть оценка стоимости имущества, в том числе и квартиры, требуется всегда. Особенно это необходимо, когда наследников несколько, а это самый распространённый случай.

Здесь, как и при разводе, возможны различные варианты:

  • Оценка для нотариуса – это делается всегда, даже если наследник всего один. Это нужно для определения размера государственной пошлины при вступлении в наследство.
  • Раздел имущества – здесь принципиальных отличий от случая с разводом нет. Когда наследников несколько, они могут выкупать друг у друга доли квартиры или пожелать продать её и поделить полученные средства. Также они могут не договориться между собой и тогда раздел будет происходить в суде. В любом случае требуется экспертная оценка стоимости квартиры, на основе которой потом происходит расчёт доли каждого наследника, добровольно или в судебном порядке.

Таким образом, оценка при вступлении в наследство требуется всегда, хотя бы для нотариуса. Можно провести её заодно и с целью последующего выкупа долей других наследников. Наши специалисты имеют большой опыт в таких оценках.

Как проводится оценка стоимости доли в квартире

В этой процедуре нет ничего сложного для вас, как клиента:

Обращаетесь в оценочную компанию.

  • Предоставляете необходимые документы, которые потребуются оценщику. В разных случаях – развод, наследство, судебное разбирательство или добровольный раздел, набор документов может быть разным.
  • Договариваетесь об осмотре в удобное время.
  • Оценщик приезжает по адресу, проводит осмотр и фотографирование.
  • Вы отчёт с оценкой рыночной стоимости квартиры. Если этот документ требуется для какой-нибудь организации, например, для суда, оценщик может направить его прямо туда.

Ваше участие в этом сводится только к предоставлению документов и встрече оценщика в квартире для проведения собственно осмотра. Это не отнимает много времени.

Важные моменты, влияющие на стоимость долей в квартире

Многие считают, что посчитать долю каждого супруга или наследника просто – достаточно взять калькулятор и поделить стоимость квартиры. Да, это так и есть, но только в самом простом случае, когда раздел проводится при обоюдном согласии и добровольно.

Когда ситуация сложнее и в дело вмешивается суд, всё может получиться иначе. Стоимости долей всех участников могут быть уменьшены или увеличены. Это бывает в таких ситуациях:

  • Если на некоторые доли наложены некоторые обременения или ограничения.
  • Когда количество претендентов больше двух.
  • Когда комнат в квартире меньше, чем количество долей.
  • Если оценка затруднена, например, не предоставляется доступ.
  • Когда в деле замешаны несовершеннолетние дети.

Всё это обычно решается через суд. Оценка общей стоимости квартиры принимается им за исходную точку.

Также некоторые считают, что оценщики могут работать бесплатно, и это большая ошибка. Если вам предлагают такую услугу или вы видите её в объявлении, это должно вас насторожить. Такие ребята проведут «осмотр» вашей квартиры, но цель у них будет с криминальным уклоном. Работа эксперта не так проста, и имеет свою стоимость, притом это совсем недорого и всем доступно.

Обращайтесь к специалистам, имеющим лицензию, и получите гарантированно точный результат и правильно подготовленные документы. Но даже оценщики могут иметь разную специализацию, поэтому обращайтесь в компанию, где имеют опыт работы с такими случаями, как ваш. В компании «Ярвиль» работают как раз такие специалисты, и вы очень просто можете связаться с ними прямо сейчас.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector