Обязательно ли приватизировать квартиру при продаже?
Exspertiza.ru

Юридический портал

Обязательно ли приватизировать квартиру при продаже?

Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?

— Купили квартиру на вторичке, нужно ли нам приватизировать ее?

Отвечает директор по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николай Яценко:

Вопрос непонятен, поскольку невозможно купить неприватизированную квартиру. То есть если Вы ее купили, значит она уже приватизирована. Скорее всего, Вы приобрели квартиру по иным основаниям, которые не являются договором купли-продажи. В данном случае Вы можете ее приватизировать.

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Если квартира приобретена по договору купли-продажи, в УФРС зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи, то более делать Вам ничего не нужно. Вы уже являетесь неоспоримым правообладателем квартиры. Приватизации подлежат квартиры, переданные гражданам органами местного самоуправления или Министерством обороны по договору социального найма.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, то у Вас должна быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) на простой белой бумаге с синей печатью. Там написано, что правообладателем квартиры по такому адресу являетесь Вы. Также у Вас должен быть экземпляр договора купли-продажи квартиры, подписанный Вами и продавцом, с квадратной синей печатью сзади, где прописан регистрационный номер, совпадающий с выпиской из ЕГРН. Это означает, что собственность на Вас оформлена правильно и Вы являетесь собственником квартиры, никакие дополнительные «приватизации» Вам не нужны. Приватизация — это безвозмездная передача государственной собственности, то есть квартиры, в собственность людей, в ней проживающих по договору социального найма. К Вашей ситуации это отношения не имеет.

Отвечает к. ю. н, генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:

Суть приватизации заключается в приобретении лицом имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность. Причем приватизации подлежит только то жилье, которым гражданин пользуется по договору социального найма.

Для чего проводится процедура приватизации? Главным образом — для получения возможности распоряжаться недвижимым имуществом: продавать, дарить, обменивать, завещать. Купив квартиру на вторичном рынке жилья, Вы приобрели чье-то право собственности. В результате этого сами стали собственником помещения и автоматически получили право распоряжаться приобретенной недвижимостью. Причем неважно, кому принадлежало право собственности первоначально: конкретному лицу или публичному образованию (государству или муниципальному органу власти). Вы, нынешний владелец, можете делать со своей квартирой все, что захотите.

Следовательно, приватизировать купленное жилье не нужно, а точнее, невозможно. Квартира и так уже находится в Вашей частной собственности. И это право перешло к Вам — в результате сделки купли-продажи от предыдущего собственника. Как им было приобретено право собственности на квартиру в результате приватизации или иной сделки — значения не имеет. Помещение уже находится в частных руках, а потому сама суть процедуры приватизации, очевидно, теряется.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Приватизации подлежит лишь государственное имущество. Поэтому если квартира была получена по договору социального найма и находится в собственности города, то у человека возникает право на ее приватизацию по своему усмотрению.

При покупке жилья на вторичном рынке в приватизации нет необходимости, если Вы купили квартиру за деньги и был заключен договор купли-продажи, на основании которого Вы уже являетесь собственником.

Стоит напомнить, что правом на приватизацию можно воспользоваться лишь один раз. Но оно необходимо, если Вы планируете продавать или обменивать Вашу собственность или же передавать ее в наследство. В приватизации есть и свои минусы: так, собственник обязан платить ежегодный налог на недвижимость, а плата за коммунальные услуги будет значительно выше.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Приватизация — это переход из муниципальной (государственной) собственности в частную. Основная волна приватизации в нашей стране прошла, однако этим правом до сих пор пользуются некоторые категории граждан, например сироты. Благодаря приватизации можно впоследствии распорядиться имуществом: передавать в наследство, продавать, дарить.

Приватизация купленной на вторичном рынке жилья квартиры не требуется, поскольку такое имущество уже находится в частной собственности граждан. В этом случае заключается гражданская сделка, государство в ней не является непосредственным участником. При переходе права собственности в ЕГРН будет обычным образом внесена отметка о смене владельца недвижимости.

Важно заметить, что не имеет значения, была ли куплена квартира в ипотеку или нет. До полного погашения ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, однако право собственности наступает сразу после оформления. Так что ипотека также не является причиной для дальнейшей приватизации. После погашения кредита залог аннулируется, и в этом случае любую сделку с недвижимостью можно совершить уже без участия банка. До этого момента требуется согласие банка на продажу, сдачу в аренду. В некоторых случаях требуется согласие банка и на прописку третьих лиц в квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продажа приватизированной квартиры

Возможность и порядок продажи квартиры, полученной в результате приватизации, порождает множество вопросов со стороны владельцев подобной недвижимости. Законна ли будет сделка купли-продажи? Нужно ли уплачивать налог? Какие следует подготовить документы?

Можно ли продать приватизированную квартиру

Процедура приватизации подразумевает оформление права собственности на недвижимость, что подкрепляется внесением соответствующей записи в Росреестр. Гражданин становится полноправным собственником, поэтому вправе пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению:

Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации

Продать приватизированное жилье можно в любое время после получения выписки из ЕГРН, что подтверждает право собственности. Но при владении недвижимостью менее 3-х лет возникает обязательство по уплате НДФЛ с продажи – 13% от суммы сделки. При этом не имеет значения, кому продается квартира: никаких льгот по налогообложению не предусмотрено (например, как в случае дарения или наследования близкими родственниками).

Избежать налогообложения на законных основаниях можно при соблюдении минимального срока владения приватизированной недвижимостью (ст. 217.1 НК РФ) – 3 года с даты выдачи документов о праве собственности. Поэтому целесообразно будет подождать с продажей до этого момента.

Особенности налогообложения

Если ждать положенное время нет возможности, при уплате НДФЛ продавец не может предъявить расходы на покупку жилья для уменьшения налогооблагаемой базы, поскольку недвижимость досталась ему бесплатно. Но может оптимизировать сумму налога одним из следующих способов:

  1. Использовать 1 млн. руб. вычета. Эта сумма вычитается из цены недвижимости, а налог насчитывается на остаток, что позволяет существенно уменьшить налоговую базу. К тому же для приватизированных объектов с рыночной стоимостью до 1 млн. руб. включительно необходимость уплаты НДФЛ вообще отпадает.

Пример. Квартира продается за 2,8 млн. руб. При использовании вычета налогооблагаемая база будет 1,8 млн. руб. (2,8 – 1), а сумма налога 234 000 руб. (1,8 млн. руб.*0,13).

При этом искусственно занижать цену по документам для ухода от налогообложения практически нет смысла. Она должна составлять минимум 70% кадастровой стоимости, иначе именно этот показатель будет использоваться для расчета размера налога.

  1. Купить в этом же налоговом периоде (году) другое жилье. В таком случае фактически продавец может не платить налог за счет взаимозачета НДФЛ с продажи и имущественного вычета при покупке. Этот вариант подходит только для граждан, которые уплачивают НДФЛ (наемных работников, ИП) и ранее не использовали свое право на вычет в полном объеме. Он составляет 13% от стоимости покупаемого жилья, но в рамках 2 млн. руб., то есть максимально возможная к получению сумма – 260 000 руб.

Как влияет вид собственности на ход сделки

Проще всего продать приватизированное жилье в единоличной собственности. Оно принадлежит одному человеку, который, принимая решение о продаже, не зависит от третьих лиц. В других случаях нужно будет учесть индивидуальные особенности сделки.

Совместная собственность

Если недвижимость принадлежит на праве собственности нескольким людям, они могут распоряжаться ею только с согласия друг друга. Наиболее распространенный вариант – принадлежность обоим супругам. Продать такое жилье можно только при условии согласия второго супруга на сделку, которое оформляется в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса.

Долевая собственность

Продавая долю в приватизированной квартире, следует соблюдать право ее преимущественной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка возможна по одному из следующих сценариев (независимо от того, в какой форме выделены доли – в натуре или в процентах):

  1. Долю продает один из собственников и предлагает ее другим владельцам. В результате один из них соглашается выкупить долю. При этом предлагаемая цена не должна отличаться для «своих» и «чужих» покупателей.
  2. Долю продает один из собственников, все другие отказываются от покупки, подтверждая свое решение письменным отказом. Сделка проходит с посторонним покупателем.
  3. Собственники одновременно продают свои доли стороннему покупателю с составлением общего или индивидуальных договоров купли-продажи (ДКП). С учетом налогообложения в таком случае выгоднее продавать каждому свою часть по отдельности (одному покупателю).

С несовершеннолетними детьми

Продажа жилплощади, где в число собственников входят несовершеннолетние дети, возможна только при наличии письменного разрешения органов опеки и попечительства, иначе сделку признают недействительной. Последним нужно предоставить доказательства того, что в итоге объем имущества ребенка не уменьшится, и он получит в собственность недвижимость не хуже имеющейся. Это может быть:

  • Выделение доли ребенку (не менее имеющейся) в другой квартире.
  • Покупка за вырученные деньги другого жилья. Оно должно быть не хуже предыдущего: иметь такую же или большую площадь, более выгодное расположение и т. д.

Порядок действий при продаже

Процедура продажи приватизированного жилья аналогична сделкам с обычной недвижимостью. Примерная последовательность действий:

  • Определить цену недвижимости. Ориентироваться нужно на средние показатели по рынку среди жилья с аналогичными характеристиками. Также можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
  • Подготовить к продаже квартиру и документы. Здесь подразумевается, как визуальная привлекательность для покупателей, так и порядок с необходимыми документами.
  • Найти покупателя и согласовать условия сделки. Для поиска можно разместить объявления на интернет-досках объявлений, в печатных изданиях или воспользоваться услугами риэлтора.
  • Заключить предварительный договор(если есть необходимость). Документ будет актуален, когда нужно зафиксировать внесение каких-либо форм предоплаты от покупателя или отсрочить проведение основной сделки по определенным причинам (в том числе, когда процедура приватизации еще не завершена).
  • Составить и подписать договор купли-продажи.
  • Зарегистрировать смену собственника в Росреестре. Для регистрационных действий стороны пишут заявление, прилагают пакет документов, а будущий собственник также уплачивает госпошлину в размере 2000 руб.
  • Оформить передачу недвижимости с помощью акта приема-передачи. После его подписания ответственность за состояние квартиры ложится на плечи покупателя.
  • Провести окончательные расчеты. Продавец составляет расписку с указанием суммы, полученной от покупателя.
Читать еще:  Риски при альтернативной сделке покупки квартиры

Необходимые документы

Для покупателя единственным документом для сделки будет паспорт как подтверждение личности. Продавцу необходимо, кроме паспорта, подготовить пакет бумаг, касающихся самой квартиры и подтверждения ее «юридической чистоты»:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает действительное право собственности продавца, отсутствие других собственников и обременений.
  • Договор приватизации. Правоустанавливающий документ, который стал для продавца основанием для получения права собственности на жилплощадь.
  • Техпаспорт. Подтверждает отсутствие неузаконенных перепланировок.
  • Архивная выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире, а также были выписаны перед сделкой. При выписке несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления взамен нового места регистрации возникает риск признания сделки недействительной в судебном порядке.
  • Выписка по лицевым счетам. Подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Дополнительные разрешительные документы (от второго супруга, от органов опеки и пр.).

Договор купли продажи приватизированной квартиры

Для договора предусмотрена простая письменная форма. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и мошеннических действий одной из сторон. Количество экземпляров документа – минимум 3 (для продавца, покупателя и подачи в Росреестр).

В ДКП указываются:

  • Название, дата и место составления.
  • Личные данные продавца и покупателя: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта.
  • Описание предмета договора – квартиры (полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и любые другие характеристики по договоренности участников сделки).
  • Цена продажи (цифрами и прописью). Важно указывать полную стоимость, поскольку в случае споров и судебных разбирательств гарантированно можно вернуть только сумму, указанную по документам.
  • Права и обязанности сторон. Могут быть указаны любые действия, которые следует совершить продавцу и покупателю. Например, обязательство продавца выписать зарегистрированных лиц или освободить жилье в определенный срок.
  • Порядок оплаты и расчетов. Определяются сроки и способ передачи денег. Наиболее безопасными вариантами считается использование банковской ячейки или безналичный перевод на банковский спецсчет.
  • Подписи сторон.

Образец договора купли-продажи приватизированной квартиры

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи

Если один из зарегистрированных жильцов не принимал участия в процедуре приватизации, у него остается право на пожизненное пользование (но не распоряжение!) жильем – фактически бессрочное проживание независимо от смены собственника. На покупку квартиры с таким условием согласится далеко не каждый покупатель, поскольку не вправе будет принудительно выписать или выселить такого жильца.

Если «отказник» не согласен на добровольную выписку, ее можно провести только в судебном порядке при наличии определенных оснований:

  • непроживание в квартире длительное время;
  • фактическое проживание на постоянной основе по другому адресу (не на время командировки, учебы и пр.);
  • добровольный выезд;
  • отсутствие каких-либо попыток вернуться и препятствий этому возвращению со стороны других собственников;
  • неуплата своей части коммунальных платежей.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Можно ли продать квартиру без её приватизации?

Согласно российскому законодательству продажа муниципального жилья невозможна.

Пока жилплощадь не приватизирована, закон запрещает жильцам продавать, завещать и совершать прочие действия с квартирой, поскольку фактически она принадлежит государству.

Программа по приватизации жилья и прочей недвижимости уже давно вошла в жизнь граждан, однако, на деле, порядка 20% всей жилой недвижимости до сих пор находится в распоряжении государства.

Это не удивительно, так многие просто не видят в этом смысла, так как плата по найму всё равно остаётся ниже налога на недвижимость, да и какой смысл в приватизации жилья, если оно и так находится в бессрочном пользовании.

Но как быть, если вам требуется срочно продать не приватизированную квартиру? Есть ли процедура, которая позволит продать муниципальное жильё? Ответы на эти и многие другие вопросы, связанные с продажей муниципальной квартиры, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли продать по закону

По закону продавать имущество может только собственник. Это вполне оправдано, ведь в том случае если недвижимость стоит на балансе у государства, то все заботы, по его содержанию ложатся также на администрацию. Сюда входит капитальный и косметический ремонт жилья, обслуживание коммуникаций, организация всех возможных работ по уходу за прилегающей территорией.

Частично программа бесплатной приватизации была инициирована исходя из этих соображений, к тому же выплаты по найму редко способны покрыть ремонт и устранение поломок, в старом жилфонде, которых с каждым годом становится всё больше. Оформляя квартиру в собственность, вы берёте на себя все обязательства, в этих вопросах, а точнее их берёт на себя ТСЖ, к которому принадлежит ваша квартира и дом в целом.

Невозможно закрыть глаза на то, что многие товарищества являются простыми коммерческими организациями, в чьих интересах стоит не устранение неполадок, а извлечение выгоды, что делает такую форму организации бытового сообщества крайне не привлекательной. В связи с чем, многие так и не хотят приватизировать квартиру, что бы не попасть в лапы к аферистам. К тому же жить на муниципальной собственности по договору найма вы можете совершенно беспрепятственно, так зачем же приватизировать квартиру.

Приватизация необходима в первую очередь тем людям, которые хотят сменить жильё, или передать его по договору дарения, завещать конкретному родственнику. Для осуществления этих операций необходимым будет приватизировать квартиру. Однако касаясь вопроса продажи, есть возможность избежать этой необходимости.

Как продать

Существует 2 варианта действий, которые вы можете произвести, для продажи квартиры, не оформленной в собственность.

Оба они вполне законны, но, так или иначе, связаны с рисками. Однако прежде чем приступать к продаже стоит убедиться, что приватизация вашей квартиры вообще возможна.

Существуют случаи, в которых приватизация не может быть проведена:

  • Жильё признано аварийным;
  • Отсутствие договора найма;
  • Бесхозное жильё. Редко, но случается такое, что по разным причинам собственник у объекта недвижимости отсутствует;
  • Жильё принадлежит не муниципалитету. Такое тоже бывает, к примеру, в тех случаях, когда дом строился для сотрудников НИИ, университета, завода;
  • Повторное участие в приватизации. В таком случае вам нужно будет заплатить за процедуру, т. к. своим бесплатным правом вы уже воспользовались;
  • Несоответствие документов и отказ одного из прописанных, не дадут вам права пройти приватизацию.

Выяснив своё право на приватизацию, вы можете приступать к осуществлению одного из вариантов продажи. Здесь:

  • Обмен квартиры;
  • Оформление приватизации вместе с покупателем.

Оба эти варианта вполне законны, но при этом совершенно разные. Давайте разберёмся с каждым подробно.

Обмен квартиры

Этот вариант связан с большими рисками, но при этом вам не потребуется приватизировать своё жильё. На начальных этапах эта задача не потребует вмешательства компаний и организаций, но дальнейшие действия и исход ситуации будет, всё же зависеть от риелторской компании.

Дело в том, что обмен является таковым только на бумагах, на деле это продажа с буфером. Буфер – это недвижимость, которая находится в собственности у риелторской конторы. При осуществлении продажи, покупатель, сперва приобретает буферную жилплощадь, после чего меняется с вами, и по итогам сделки получает вашу квартиру, а вы в свою очередь получаете деньги от риелторов, по обратной процедуре купли-продажи.

Риски здесь связаны в первую очередь с тем, что агентство может оказаться недобросовестным, в результате чего вы останетесь и без квартиры и без денег.

Рекомендуем вам при обмене муниципальной квартиры поинтересоваться историей организации. Если вы обнаружите несоответствия, то стоит отказаться от услуг такой компании.

Доверяйте только проверенным риелторам, у которых есть клиентская база и достойные рекомендации.

Конечно, можно обойтись без услуг риелторской конторы и найти частного продавца, который согласится на то, что бы его жильё послужило буфером в вашей сделке, однако это довольно сложно и долго.

Касаемо сроков проведения такой сделки, то точно их прогнозировать просто невозможно. На начальном этапе вам необходимо будет найти покупателя, который согласится приобрести муниципальное жильё. Заняться этим вы можете, как самостоятельно, так и при помощи риелторов, однако важно помнить, что оформление обмена происходит, чуть ли ни при консультации и пока будет происходить поиск заинтересованного в обмене лица, ваши документы будут в руках у агента по недвижимости, что тоже довольно рисково.

Срок совершения обмена жилья на основании ордера варьируется в районе 10 дней, что гораздо быстрее покупки приватизированной квартиры и является несомненным плюсом.

Документы для обмена

Для осуществления обмена муниципальной квартиры вам потребуется полный пакет документов на квартиру и некоторые справки, предоставление которых потребуется в администрацию, для получения разрешения на обмен. Вам понадобится:

  • Паспорта всех прописанных в квартире;
  • Справка о составе семьи, выписывается из домовой книги в ЖКУ;
  • Выписка с лицевого счёта, подтверждающая отсутствие задолженностей;
  • Льготные справки, если таковые имеются;
  • Ордер или договор найма;
  • Документы, подтверждающие ваше право на приватизацию;
  • Кадастровые документы, в том числе копия кадастрового плана квартиры;
  • Отказ от приватизации, заверенный нотариусом;

Кроме пакета документов обязательных к предоставлению, вам понадобится соблюсти следующие условия:

  • Все лица, прописанные в квартире должны иметь адрес, по которому они будут прописаны после сделки, при этом количество выписываемых жильцов должно соответствовать количеству прописываемых;
  • Обмениваемая жилплощадь должна быть больше 15 квадратных метров.

Как приступить к обмену

По факту обращения в риэлторскую компанию, вы вместе с агентом составляете заявление, в котором обозначается ваше желание обменять жилплощадь, на буферную недвижимость.

Данное заявление будет подано в администрацию вместе с аналогичным заявлением от покупателя, где буферная недвижимость будет обозначена, как его собственность.

Риелтор находит клиента, желающего приобрести вашу жилплощадь, после чего, между клиентом и компанией оформляется сделка купли-продажи буфера. Здесь важно заметить, что далеко не все способны оценить плюсы покупки муниципальной недвижимости, хотя их довольно много.

Так, к примеру, покупая муниципальную недвижимость вы можете быть уверены, что сделку никто не отменит, и в том, что имущество не находится в аресте. Наряду с этим есть и минусы, которые связаны в основном с тем, что приватизацию придётся производить самостоятельно, а при оформлении ордера на нового нанимателя, необходимо, что бы старые жильцы были выписаны.

После этого заявление на обмен недвижимости подаётся в Росреестр, который, после недельного рассмотрения выдвигает ответ. Отказы в этих случаях могут произойти в тех же случаях, в которых не возможна приватизация, в остальном проблем возникнуть не должно.

Читать еще:  Как правильно оформить квартиру по наследству?

После этого между продавцом и покупателем составляется договор обмена, который предоставит вам агент по недвижимости. Покупатель, так же может настоять на том, что бы вы обозначили сроки выписки в этом или отдельном документе, на что имеет полное право.

Затем, вы и риелторское агентство расторгаете договор купли-продажи, в результате вы получаете деньги, а риелтор обратно буферную недвижимость. При обращении в риелторскую контору, потребуйте заключить договор, в котором будут подробно прописаны все этапы совершаемой вами сделки. Это поможет обезопасить вас и покупателя от мошеннических действий.

Приватизация вместе с покупателем

Здесь всё происходит согласно обычной процедуре оформления недвижимости в собственность за исключением небольшой разницы.

Разница состоит лишь в том, что поскольку, приватизация происходит по причине продажи недвижимости, то и расходы, связанные с оформлением данной сделки, должен взять на себя он.

Для этого необходимо найти человека, который заинтересован в покупке конкретно вашей квартиры, ведь с него придётся взять задаток, что может не понравиться клиенту.

Сперва, вам необходимо будет собрать все документы, необходимые для приватизации. Этот пакет будет таким же, как и при осуществлении процесса обмена, за одним лишь исключением.

Все прописанные в квартире лица, а так же лица, выписавшиеся из квартиры после 1991 года должны дать своё согласие на приватизацию жилья. Оформляется согласие в письменном виде и направляется в администрацию вместе со всеми документами. Так же необходимо будет предоставить квитанцию об оплате госпошлины

После рассмотрения вашего обращения администрация выдаст вам свидетельство о праве собственности, что позволит вам продолжить оформление квартиры. Пройдя процедуру получения свидетельства, вам стоит обратиться к нотариусу, для составления договора приватизации и его заверения.

Сроки

Затянуть описанную сделку может отсутствие некоторых документов, восстановление которых потребует времени. Рекомендуем вам воспользоваться услугами МФЦ при подаче документов на приватизацию, это минимизирует временные затраты. В среднем процесс приватизации занимает порядка 2 месяцев. Сроки осуществления договора купли-продажи стоит предусмотреть самостоятельно.

Риски

В данном случае, вы, как продавец можете столкнуться с тем, что покупатель передумает. Приватизация в данном случае уже будет запущена и обратить её будет нельзя. Рекомендуем вам, предусмотреть такое развитие событий и заключить с покупателем предварительное соглашение с задатком. Это позволит вам не прогадать и удостовериться в благонадёжности клиента.

Итог

Сегодня во многих населённых пунктах открывают организации МФЦ. Данная система нацелена на систематизированную подачу документов, по принципу «одного окна». Обратившись сюда, вы сможете в наиболее короткий срок приватизировать свою недвижимость.

Предварительная приватизация позволит вам заранее предусмотреть факт продажи, а в случае если вы проживёте в квартире ещё 3 года, то сможете сэкономить ещё и на налоге.

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки

Как продать или купить приватизированную квартиру без рисков, проблем и осложнений

Юридический статус приватизированного жилья

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Допустим, сын становится военным и получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации сейчас, у него сохранится право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Например, у квартиры 4 собственника с равными долями — по 1,5 млн рублей каждая. Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет: 1,5 млн — 1 млн = 500 тыс. Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс. рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета. Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту , составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск, проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.

Родители отказываются от приватизации в пользу сына, но не выписываются из квартиры сами. Сын пытается продать квартиру как собственник, но в ней по-прежнему прописаны родители и другого жилья у них них. Сын предлагает выписать их после продажи, но по закону так сделать нельзя — пока они не пропишутся в другом месте они сохранят за собой пожизненное право проживать в квартире.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте. Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.

В семье Ивановых отец-пьяница Валера отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но нигде не прописался. После продажи квартиры, Валера обратился в суд, с претензией на то, что его сделали бездомным. Суд решил, прописать Валеру обратно с правом пожизненного проживания и вернул ему долю.

Читать еще:  Подарили квартиру что делать дальше?

Таких случаев много. У квартиры могут быть все документы, отказы других собственников, никто не прописан, но внезапно объявляется нигде не прописанный бывший собственник и получает право проживания.

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.

Борис узнал у Василия, что доля продана дешевле цены, которую он указал в отказе — а ведь за 1,5 миллиона он бы и сам купил. Борис обращается в суд, вносит 1,5 миллиона и в судебном порядке становится собственником всей квартиры. Ивану все равно — он ничего не потерял. Борису хорошо — он купил квартиру. Василию плохо — он потерял деньги.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее) это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации?

Наличие приватизации допускает проводить с недвижимостью всевозможные действия, включая сдачу в аренду и продажу. Как скоро можно осуществлять эти мероприятия, является актуальным вопросом, так как при некоторых ситуациях требуется за короткое время перевести государственное жилье в собственность и сразу его продать.

Через сколько можно продать

Согласно законодательству и общепринятым правовым нормам, официально приватизированную квартиру допускается продавать в любое время. Обязательное условие — наличиеправоустанавливающих документов, включая выписку ЕГРН. Как только выписка будет выдана, проведены соответствующие отметки, владелец вправе подготавливать договор купли-продажи.

Откладывать продажу приватизированной квартиры часто приходиться из-за организационных вопросов, в связи со сбором необходимых свидетельств, бумаг, спорных ситуаций с наследованием.

Можно ли сразу после приватизации

Выжидать регламентированный период после приватизации квартиры не нужно. Как только недвижимость переходит в собственность одному или нескольким владельцам, так доступными становятся другие манипуляции с недвижимостью. Это не только продажа, но и аренда, дарение, передача по завещанию и другие сделки. При готовности участвующих сторон, наличии соответствующих документов приватизировать и продать жилье можно сразу в этот или наследующий день.

Процедуры, связанные с изменением вида собственности, а также с использованием недвижимости, предполагают документальное подтверждение. Договоры или соглашения оформляются при условии подписания фигурирующих сторон, преимущественно с привлечением нотариуса. Если необходимо срочно реализовать квартиру, то собственник должен знать о некоторых нюансах сделки,в частности, об оплате налога.

Налогообложение

Приватизация или переход в собственность квартиры, которая изначально принадлежала государству, числилась у граждан в социальном найме продолжительное время, не требует уплаты налога при переоформлении. Предполагается оплата госпошлины, за кадастровый паспорт, а также некоторые другие расходы. Являясь уже собственником, требуется ежегодно вносить налог на недвижимость.

Если продается квартира, то необходимость оплаты налога будет зависеть от ряда обстоятельств. Эти особенности требуется знать каждому владельцу приватизированного жилья, чтобы понимать, какие дополнительные материальные вложения предстоят.

Когда нужно платить налоги

При определенных условиях договор купли-продажи и последующая процедура переоформления приватизированной квартиры сопровождается выплатой налога. Действия основывается на том, что физическое лицо в результате сделки получает деньги, рассматриваемые, как доход. К таким ситуациям относится:

  • Продажа квартиры сразу после приватизации. Если квартира продается сразу после оформления приватизации, то требуется оплатить налог в 13% от стоимости жилья. Процесс рассматривается в виде получения прибыли, регламентируется НК РФ Статья 208.
  • Продажа квартиры в период до 5 лет. Еще до 2016 года этот срок составляет до 3 лет, но на основании вступивших изменений, согласно N 382-ФЗ, это период продлили до 5 лет. От стоимости недвижимости, обозначенной в договоре, оплачиваетсяНДФЛв размере 13%, если другое не обозначено иными условиями.

Оплата налогов регламентируется законодательством, за уклонение предусматриваются штрафы, в особых случаях уголовное наказание. Как освободиться от уплаты или снизить размер выплат в спорных ситуациях – способен проконсультировать юрист, соответствующей квалификации.

Освобождение от уплаты

Предусматриваются обстоятельства, при которых можно не платить налоги или сократить их величину. Важно делать это законно, так как уклонение о неуплаты предусматривает штраф, а также взыскание сбора, что в сумме получается дороже, если ранее было бы выплачено только НДФЛ.

Освобождение от уплаты налога при продаже приватизированной квартиры предусмотрено в следующих случаях:

  • Стоимость квартиры или доли менее 1 млн рублей. Ситуации характерны преимущественно для сельской местности, где недвижимостьдешевле, чем в городах. При специальном занижении цены квартиры для уклонения от налога, когда рыночная стоимость превышает заявленную в договоре, сделка признается недействительной. Если полная цена квартиры превышает 1 млн рублей, но жилье поделено между собственниками, доли стоят менее 1 млн рублей, то налог не оплачивается. Получается, что каждый владелец отвечает перед налоговой по отдельности, отчитывается только за продажу своей части недвижимости.
  • Владение собственностью более 5 лет. Если с даты приватизации, указанной в свидетельстве, прошло более пяти лет, то продажа уже не рассматривается законодательством, как получение прибыли и не облагается НДФЛ.
  • Получение имущественного вычета, но при условии, что ранее это право не использовалось. В этом случае получается, что предусмотренныйзаконом налог на продажу имущества перекрывается полученным вычетом, что позволяет не платить взнос при первоначальной сделке. Это при условии, что продажа квартиры и приобретение новой происходит в течение года. Официально трудоустроенные граждане способны получить своеобразный возврат НДФЛ при покупке недвижимости. Учитывается стоимость новой квартиры, от которой возвращается 13%. Важно понимать, что выплата не будет превышать 260 тыс, что исчисляется максимальной суммой в 2 млн. Это означает, что за квартиру в 2,5 млн и 5 млн имущественный вычет будет одинаковым. Чтобы за счет имущественного вычета перекрыть НДФЛ при продаже квартиры и не платить его, сделку совершают в течение года. Если так сделать не получается, то налог оплачивается сразу, а уже потом при приобретении нового жилья используется право возврата 13%.

Освобождение от уплаты организуется в рамках закона. При возникновении спорных или неоднозначных ситуаций, например, разницы между указанной и рыночной стоимостью жилья, лучше дополнительно проконсультироваться у специалистов недвижимости, нотариуса.

Налоги для пенсионеров

Сделки с приватизированным жильем при участии пенсионеров по схеме не отличаются от мероприятий, проводимых с трудоспособными гражданами.Отдельные льготы при купле-продаже не предусмотрены. Пенсионер способен воспользоваться налоговым вычетом или выдержав срок не менее пяти лет продать жилье.

Освобождаются пенсионеры только от ежегодного налога на недвижимость, если квартира или ее часть оформлена в собственность.Исключение — дорогостоящее имущество, ценностью не менее 300 млн рублей.

Какие документы нужны для продажи

Для продажи приватизированной квартиры подготавливается пакет документов. Процедуру рекомендовано организовывать под контролем нотариуса, с проверкой и заверением предоставленных бумаг. Это поможет обезопасить сделку, так как в процессе оформления могут возникать неоднозначные вопросы. Важно удостовериться в собственности недвижимости, при долевом владении требуется согласие всех участников. Выясняются вопросы относительно несовершеннолетних или недееспособных, если они прописаны или числятся собственниками. Нюансов относительно много, важно их своевременно учесть.

Для осуществления законной сделки потребуются следующие документы:

  1. Паспорт собственника или всех владельцев недвижимости.
  2. Свидетельство, подтверждающее право собственности, выписка ЕГРН.
  3. Договор, заключенные при приватизации.
  4. Кадастровый паспорт, при необходимости технический.
  5. Выписку с домовой книги по месту регистрации.
  6. Согласие зарегистрированных собственников, если квартира приватизирована на нескольких граждан.
  7. Справка об отсутствии обременения, задолженностей по ЖКХ.

В зависимости от обозначенных в договоре условий оплаты, проводится взаиморасчет. При использовании средств материнского капитала предусматривается предоставление дополнительных официальных бумаг.

Можно ли продать неприватизированное жилье

Проводить манипуляции с недвижимостью, неявляющейся собственностью, юридически невозможно. По закону и бумагам владельцем квартиры считается государство или муниципалитет. Несмотря на это, есть способы, когда неприватизированная квартира может быть продана. Варианты законные, но имеет ряд особенностей и рисков, поэтому если есть возможность провести приватизацию, то лучше перед продажей сделать это самостоятельно.

При отсутствии приватизации квартира может быть реализована следующими способами:

  • Продажа с одновременной приватизацией. Предполагается подача запроса на приватизацию, при положительном решении муниципалитета или государственного органа, проводится регистрация права собственности. Впоследствии заключается договор купли-продажи. На этапе оформления приватизации рекомендовано взятие предоплаты, размер выбирается по индивидуальным условиям. Процедура не отличается быстротой, требуется проведение ряда юридических процедур, важны доверительные взаимоотношения сторон, часто такие сделки заключаются между родственниками, проверенными знакомыми.
  • Продажа через прописку. Вариант выгоден для продавца, так как собственник получает деньги, передает жилье, снимает с себя ответственность за приватизацию. Покупатель регистрируется в квартире, прописка удостоверяется и отмечается у нотариуса, продавец выписывается. Передача денежных средств, а также само соглашение фиксируется на бумажном носителе. Взаимоотношения рискованные, есть риски для обеих сторон, найти покупателя на стороне для такой продажи сложно, не каждая нотариальная контора работает с подобными процессами.
  • Обмен. Законодательством разрешается менять неприватизированную квартиру на приватизированную, регламентируются действия ЖК РФ. Для проведения обмена привлекается третье лицо, имеющее в собственности буферное жилье. Схема предполагает: выкуп буферной недвижимости, обмен ее на неприватизированную, агентская квартира снова продается прежним владельцам, происходит получение денежных средств, покупателем приватизируется жилье. Манипуляции имеют высокие риски, агентства с буферным жильем могут быть и мошенниками.

Перед проведением манипуляций, направленных на сделку с неприватизированной квартирой, требуется подтверждение, что недвижимость подлежит переходу в собственность.

Купля или продажи квартиры предполагает множество юридических особенностей, соответствий ЖК и СК, поэтому проводить такие серьезные сделки нужно совместно с юристом, риелтором или другим проверенным специалистом, уполномоченным грамотно и законно решать подобные вопросы.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector