Лишаются ли квартир добросовестные приобретатели?
Exspertiza.ru

Юридический портал

Лишаются ли квартир добросовестные приобретатели?

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

Квартирный вопрос

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

В апелляции, Мосгорсуде, (определение от 30 июля 2018 года) решение первой инстанции отменили и приняли новое. В нем отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные. Суд решил, что надо забрать квартиру у Верцаева, признать право собственности за Москвой и выселить жильцов. При этом доводы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд отклонил. В определении указали, что ему следовало проверить целый ряд обстоятельств и документов. Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой. Он бы узнал, что она неоднократно меняла паспорт, в том числе незадолго до совершения сделки, не проживала с наследодателем и находилась не в Москве. Это, заключили в Мосгорсуде, заставило бы Верцаева усомниться в том, что Жарикова владеет квартирой законно. Но покупатель «не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора», решил суд. Также суд отметил, что квартира была приобретена по заниженной стоимости.

Мосгорсуд предъявил приобретателю такие требования, которые делают приобретение невозможным. Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Александр Латыев, партнер Intellect

Пределы осмотрительности

В том, что такое «должная осмотрительность» при покупке жилья, пришлось разобраться коллегии Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина (дело № 5-КГ19-88). В ВС указали, что ситуацию, по сути, создало бездействие самого истца: когда ДГИ не оформляет выморочное имущество вовремя, создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нынешнем деле ситуация аналогичная: ДГИ Москвы вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено).

По оценке Юлии Бузановой, партнера Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × , отмененный акт суда апелляционной инстанции носит весьма поверхностный характер. Суд не дает оценку действиям и бездействию ДГИ, что приводит к результату в виде акта, не основанного на анализе фактических обстоятельств. Это ставит вторую сторону настоящего процесса в заведомо проигрышное положение. «При рассмотрении аналогичных споров на результат влияет каждая деталь. Если бы судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений, то это породило бы множественные злоупотребления со стороны уполномоченных органов власти в части выморочного имущества», – замечает Бузанова.

По мнению Александра Латыева, партнера INTELLECT INTELLECT Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ 16 место По количеству юристов 26 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 40 место По выручке Профайл компании × , московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами. Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца. Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.

Как быть добросовестным

При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно. Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью. Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался. А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

По мнению Александра Латыева, проблема судебных претензий Москвы к приобретателям выморочного имущества во многом основана на том, что ДГИ превратно понимает цель признания имущества выморочным. «Выморочное имущество – это не способ пополнения городской казны, а всего лишь определение крайнего наследника, чтобы никогда не складывалось такой ситуации, что кто-то умер без наследников», – замечает юрист. Отсутствие наследников создает проблему для кредиторов умершего, поскольку непонятно, к кому предъявлять претензии. А если наследство выморочное, то претензии предъявляются к городу. Именно поэтому закон запрещает отказываться от выморочного наследства и не требует его принятия, разъясняет юрист.

Нормы о выморочном имуществе направлены не на обогащение публичного субъекта, а на защиту интересов наследников умершего.

*– имена участников процесса изменены редакцией.

Лишаются ли квартир добросовестные приобретатели?

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! При заключении сделок с недвижимостью, права собственности добросовестного приобретателя защищены законом куда лучше, чем права тех, кто не удосужился досконально проверить юридическую чистоту своей сделки.

Читать еще:  Что значит переуступка при покупке квартиры?

Обо всех нюансах вам расскажет Александра Сергеева и начальник юридического отдела группы компаний «ЮРИНФО» Александр Петренко.

Александра: Александр Николаевич, здравствуйте! Расскажите, что такое добросовестный покупатель/приобретатель, и откуда вообще появилось это понятие?

Александр: Это понятие введено ст. 302 ГК РФ. Оно означает следующее. Добросовестным приобретателем является лицо, которое возмездно приобрело имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Имеется в виду, что он приобрел это имущество у ненадлежащего собственника.

Александра: Для чего необходимо это разделение на добросовестных и недобросовестных покупателей?

Александр: Для добросовестных покупателей и приобретателей законом введена особая защита их прав. Даже если установлено, что есть основания признать эту сделку недействительной, но это имущество выбыло из владения надлежащего собственника по его воле, то оно не может быть истребовано у добросовестного приобретателя.

Что значит «выбыло помимо воли»? Это утерянное имущество собственником, украденное у него или это какой-то психологический порок воли или нахождение человека в состоянии наркотического, алкогольного опьянения, когда человек не мог свою волю в полном объеме реализовывать.

В остальных случаях, имущество выбывает по воле. На практике, конечно, чаще всего, мы сталкиваемся именно с тем, что человек в силу либо психических заболеваний, либо преклонного возраста, на момент совершения сделки не мог понимать значения своих действий и руководить ими.

В этих случаях, даже права добросовестного приобретателя не дают защиту от истребования имущества в пользу надлежащего собственника.

Александра: В каких случаях сделку с недвижимостью могут признать недействительной, и в суде придется доказывать собственную добросовестность?

Александр: Это практически любые основания, установленные Гражданским кодексом для признания сделки недействительной или применения последствий недействительности или ничтожности сделки мнимой или притворной сделки, противоречащей закону и основам правопорядка, нравственности, сделки, совершенной под влиянием заблуждения или принуждения.

Опять же, сделка, совершенная гражданином, который не мог понимать значения своих действий и руководить ими, сделка, совершенная гражданином, недееспособным или ограниченным в дееспособности в нарушение действующих положений закона.

Александра: Как доказать в суде свою добросовестность? Какие бумаги и документы для этого нужны? Может свидетели?

Александр: Чем больше человек приложит усилий к тому, чтобы проверить, что он приобретает объект у надлежащего лица, тем лучше. Во всяком случае, он должен удостовериться в наличии у продавца, у которого он покупает объект, надлежащих правоустанавливающих документов.

Это договор и свидетельство о праве собственности. Обязательно нужно получать выписку из ЕГРП перед сделкой. Этот документ подтверждает на момент его выдачи отсутствие зарегистрированных обременений, ограничений, запретов и арестов права собственности на объект продавца.

Его обязательно нужно получать. Причиной тому служит судебная практика, где сложилась устоявшаяся тенденция, согласно которой если приобретатель не получил выписку из ЕГРП, совершая сделку, но если бы он ее получил, он мог бы из нее увидеть, что там есть судебный арест, право притязания и т. д., что впоследствии привело к оспариванию сделки, то он не признается добросовестным приобретателем.

То есть элементарного единственного необходимого действия этот приобретатель не сделал. Поэтому во всех случаях, советуем обязательно получать выписку из ЕГРП, тем более что ее может заказать не только продавец, а абсолютно любое лицо.

Александра: И именно это будет защитой?

Александр: Да, в том случае, если в этой выписке вы увидите наличие каких-то обременений, ограничений, вы, очевидно, откажетесь от совершения этой сделки.

А вот если вы не закажете эту выписку, не получите и из-за этого не узнаете о наличии, то вы лишите себя права быть признанным судом добросовестным приобретателем.

Можно ли лишить собственника доли в квартире?

О выселении из муниципального жилья читайте тут.

Но, соответственно, если вы уж заказали юридическую экспертизу по документам продавца или воспользовались услугами юриста по юридическому сопровождению сделки адвокатом, то, безусловно, это максимальный способ успешно доказать в суде, что вы предприняли все меры для того, чтобы убедиться в том, что покупаете объект у надлежащего лица.

Александра: А что будет, если не получилось доказать свою добросовестность?

Александр: Будет сделка признана недействительной, у недобросовестного приобретателя будет объект истребован в пользу надлежащего собственника.

Важно обратить внимание, что речь идет о возмездном приобретении, то есть это покупка, мена. Если же жилье досталось вам по дарению, в любом случае, вы не будете в части этой сделки добросовестным приобретателем, поскольку получили этот объект безвозмездно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Лишаются ли квартир добросовестные приобретатели?

Для того чтобы вернуть деньги, когда сделка с недвижимостью признается недействительной,

покупателю придется в суде доказывать свою добросовестность. При этом судьи оперируют несколькими формальными признаками. Соблюсти их нетрудно.

Редко кто из покупателей недвижимости на вторичном рынке не испытывал страхов, что его новое жилье окажется с темным прошлым. Некое заинтересованное лицо обратится в суд с требованием признать сделку недействительной – суд квартиру отберет, а нового владельца

выставят на улицу.

Как важно быть добросовестным

В судебной практике сделки купли – продажи признаются недействительными достаточно

Так, сделки могут оказаться ничтожными, то есть незаконными, изначально. Например, квартиру продают мошенники. Или объект выставил на продажу один из супругов, не получив согласия от второго владельца совместно нажитого имущества. Кроме того, многие сделки являются оспоримыми. Иначе говоря, их легальность или незаконность определяет суд в

ходе долгого разбирательства, взвешивая аргументы сторон.

Нередки ситуации, когда изъятие квартиры пытается провести госорган на том основании, что в ней была проведена незаконная приватизация. При этом, признает московский адвокат Наталья Лещук, невиновный человек остается без «купленной квартиры, не имея реальной

возможности взыскать уплаченные за квартиру денежные средства с продавца, зачастую без вести пропавшего или уже истратившего средства».

Впрочем, если покупатель при сделке выступал добросовестным приобретателем, он сохраняет определенные шансы на дальнейшее владение имуществом или на возврат денег

и возмещение убытков при истребовании имущества (см. справку).

В Федеральный закон от 21 июля 1997 года No 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2004 году была внесена статья 3 1.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права

собственности на жилое помещение», которая начала действовать с 2005 года.

Согласно ст. 31.1. собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, при соблюдении

определенных условий имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Источник: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое и мущество и сделок с ним»

Напомним, что согласно статье 302 ГК РФ добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его

отчуждать. Однако определить, является ли покупатель добросовестным, может только суд. Проще говоря, ответчику придется в суде доказывать свое право на титул «добросовестного

И даже статус добросовестного приобретателя не делает все сделки безопасными. «Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать,

собственник вправе истребовать имущество во всех случаях», – говорится в Гражданском кодексе РФ. Кроме того, квартиру придется вернуть, если она выбыла из владения вопреки

воле прежних владельцев.

Со своей стороны государство время от времени делает шаги, укрепляющие позиции честных покупателей. Например, согласно вступившим в силу с 1 сентября 2013 года поправкам в Гражданский кодекс РФ (ФЗ – 100 от 7 мая 2013 года) заметно сужен круг лиц, имеющих право

опротестовать сделку в судебном порядке.

Дом, где не разбиваются сердца

Другим документом, серьезно влияющим на правоприменительную практику по добросовестным и недобросовестным сделкам, является опубликованный Президиумом Верховного Суда РФ 1 октября 2014 года «Обзор судебной практики по делам, связанным с

Читать еще:  Как молодой семье бесплатно получить квартиру от государства

истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам

государственных органов и органов местного самоуправления».

Кроме вопросов по искам госорганов в «Обзоре» рассматривается ряд крайне важн ых для поднятой темы позиций. Прежде всего Президиум ВС РФ уточняет, кого следует относить к добросовестным покупателям (см. справку).

Обстоятельства, на основании которых суд определяет добросовестность

Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять, является ли приобретатель добросовестным:
– факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому

оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли ;
– возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
– знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Источник: Правовая база «Гарант»

В частности, по мнению Верховного Суда, покупателю следует проверять не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества. Суды обязаны выяснять, «была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т. д».

«О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества», – считают авторы документа.

«Если покупатель лично не осматривал приобретаемое жилье, суд будет считать это

признаком недобросовестности. Также поводом к непризнанию добро совестности служит явно заниженная цена объекта, – подсказывает генеральный директор “Консультационного Центра

по Долевому Строительству и Недвижимости” Анна Максимова. – С другой стороны, в зачет идет покупка при посредничестве агентства недвижимости. Судьи верят, что агенты

добросовестно проверяли чистоту объекта».

«Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца – продолжает действовать, –

возмущается адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин. – Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при

покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».

Также в «Обзоре» разъясняется, что для обсуждаемых судебных споров является сроком исковой давности (см. справку).

Срок давности по искам об истребовании недвижимого имущества

К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения

применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, составляющий три года. Как разъяснено в пункте 57 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. No 10/22, течение срока исковой давности по

искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Эти положения применимы и при рассмотрении дел по искам об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества. Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРП о

праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права, постольку момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела.

Источник: Правовая база «Гарант»

Следующим, защищающим права покупателей, нормативным актом является вступивший в силу 1 января 2015 года ФЗ No 457. Этот закон внес ряд существенных изменений в нотариальную практику. Из новшеств наиболее важным многие нотариусы считают

повышение доказательной силы нотариального акта.

То есть в Гражданский кодекс РФ внесены поправки, согласно которым усложняется оспаривание заверенных нотариусом документов. Прежде, как отмечает нотариус

Нотариальной палаты Санкт – Петербурга Алексей Комаров, судьи придерживались позиции, что никакое доказательство не имеет для суда заранее установленной силы.

Теперь заверенные обстоятельства не требуют лишних доказательств. По сути, нотариальное удостоверение по юридическому статусу само приравнено к судебному решению. Правда, судебный корпус, как отмечает президент Нотариальной палаты Санкт – Петербурга Петр

Герасименко, воспринял нововведение без энтузиазма.

Тем не менее, по словам петербургского нотариуса Юлии Липатовой, теперь стороне, которая желает оспорить акт, бессмысленно заявлять, будто участник сделки являлся

недееспособным, либо вообще это был кто – то другой с украденными документами. Остается лишь доказывать подложность самого документа, дескать, фальсифицирована подпись

участника сделки или подпись и печать нотариуса. Или настаивать, что происходило нарушение порядка нотариальных действий. Причем основания для таких претензий должны

быть существенными (см. справку).

Повышенная доказательная сила нотариального акта

Согласно ФЗ No 457 в Гражданский процессуальный кодекс РФ внесены изменения, которые

устанавливают повышенную доказательственную силу для нотариальных документов. То есть их оспаривание станет возможным только в особом порядке, что посл ужит дополнительной защитой прав и законных интересов граждан, нотариально удостоверивших документ, сделку и т. д. Это обусловлено тем, что такие обстоятельства, как время, место, характер и содержание акта волеизъявления

происходят только при непосредственном участии нотариуса и устанавливаются им достоверно.

При этом нотариус реализует свои удостоверительные функции от имени Российской Федерации, действуя в интересах законности и всего общества, для обеспечения публичного интереса в гражданском обороте. А значит, преимущество нотариального акта перед простым свидетельством очевидно, а теперь и законодательно закреплено.

Источник: Федеральная нотариальная палата РФ

Таким образом, число судебных признаний покупателей добросовестными приобретателями будет расти. Но в целом, как констатирует генеральный директор АН «Невский простор»

Александр Гиновкер, права добросовестного приобретателя недвижимости к текущему моменту остаются не до конца защищенными. «Даже при регистрации сделки через нотариуса не появится стопроцентная гарантия, что сделка не будет оспорена», – негодует специалист.

Значит, гражданам, выбирающим квартиру на вторичке, не следует экономить силы при проверке юридической чистоты квартиры. Лень может обойтись слишком дорого.

События года 2019

Финансы

Страхование

Потребительский рынок

Энергетика

Транспорт

Здравоохранение

Технологии

Бизнес

Недвижимость

Образование

Жилье без жулья

В этих цифрах – и те собственники, кто стал жертвой обмана. Речь о людях, кто честно купил жилье, а потом, иногда спустя годы, вдруг выяснилось, что у приобретенной квартиры – темное прошлое. Такое прошлое означает, что права на квадратные метры оформили обманом, подделав документы. Больше всего воровали квартир у государства. После смерти хозяина муниципальной квартиры подделывали, к примеру, право на наследство. Теперь у добросовестных приобретателей жилья квартиру не отнимут.

До сих пор таким людям никто не мог помочь. По данным Росреестра, только за первое полугодие этого года в стране рассмотрели 9890 исков с требованием вернуть недвижимость. Из них 267 исков касались жилья. Рекордсмены по таким искам – Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Ростовская область. Жилье суды отнимали, и целые семьи оказывались, что называется, у разбитого корыта – и квартиры нет, и денег нет. Теперь благодаря новому закону ситуация изменится, причем кардинально.

Для того чтобы решить проблему пострадавших людей, работали многие – законодатели, судьи Конституционного суда РФ, юристы очень многих министерств и ведомств. Это была невидимая обывателям, но, поверьте, очень нелегкая работа. Особенно тяжело было тем, кто покупал такое жилье в ипотеку – оказавшись на улице, граждане вынуждены выплачивать банку деньги за отнятые квадратные метры. Все чиновники соглашались, что люди пострадали безвинно, они добросовестные приобретатели, но разводили руками – все по закону.

А теперь по порядку. Итак, с 1 января 2020 года начинает работать закон N 430. Он изменил некоторые статьи Гражданского кодекса РФ. Они касаются прав добросовестных приобретателей приватизированных квартир от “изъятия жилья в пользу государства”. Законопроект был внесен в Госдуму по требованию Конституционного суда.

Статья 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество пополнилась определением, кто является добросовестным приобретателем. Им признается приобретатель имущества, который основывался на сведениях из госреестра.

Изменили и статью 302 ГК РФ – “истребование имущества от добросовестного приобретателя”. Ее дополнили новым пунктом, по которому государство, субъект РФ, муниципалитет не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя. Это ограничение будет действовать и в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно (например, при наследовании или дарении) или выбыло из владения органов власти помимо их воли.

Читать еще:  Просмотр квартиры перед покупкой вторичка

При рассмотрении таких дел судами будет устанавливаться факт добросовестности покупки жилья. Это позволит защитить владельцев приватизированного жилья, которое украли у власти мошенники.

У государства при этом сохраняется право регрессного требования к мошенникам. Если их поймают.

Законопроект в Думе проходил трудно. Ко второму чтению внесли важные поправки, о которых говорила замминистра экономического развития РФ – руководитель Росреестра Виктория Абрамченко.

Установили презумпцию добросовестности, если приобретали жилье, основываясь на данных Росреестра. Уточнили правила, касающиеся сроков приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Течение срока начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение добросовестного приобретателя. А в случае если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя жилья, которым он владеет открыто, – не позднее момента госрегистрации такого права.

Добавилась и еще одна ключевая норма. Государство, субъект, муниципалитет не могут в суде требовать квартиру, если прошло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. Доказывать недобросовестность покупателя возлагается на власть.

В августе президент РФ Владимир Путин подписал поправки в Закон “О государственной регистрации недвижимости”, касающиеся выплаты компенсации добросовестным приобретателям за утрату права собственности на жилье, если такое все же происходит. Документ разработан по предписанию Конституционного суда.

Этот закон также начнет действовать с 1 января 2020 года. Нормы о компенсации имеют обратную силу. В течение трех лет после его вступления в силу те граждане, кто раньше лишился жилья, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации. Платить будет казна по выбору правообладателя – либо в размере суммы реального ущерба, либо исходя из кадастровой стоимости отнятой недвижимости.

Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству:

“Закон вместе с новыми нормами о компенсации позволит лучше защитить имущественные права добросовестных приобретателей недвижимости и предусмотреть дополнительные гарантии обеспечения конституционного права граждан на жилище”.

Лишаются ли квартир добросовестные приобретатели?

Редко кто из покупателей недвижимости на вторичном рынке не испытывал страхов, что его новое жилье окажется с темным прошлым. Некое заинтересованное лицо обратится в суд с требованием признать сделку недействительной – суд квартиру отберет, а нового владельца выставят на улицу.

Как важно быть добросовестным

В судебной практике сделки купли-продажи признаются недействительными достаточно часто.

Так, сделки могут оказаться ничтожными, то есть незаконными, изначально. Например, квартиру продают мошенники. Или объект выставил на продажу один из супругов, не получив согласия от второго владельца совместно нажитого имущества. Кроме того, многие сделки являются оспоримыми. Иначе говоря, их легальность или незаконность определяет суд в ходе долгого разбирательства, взвешивая аргументы сторон.

Нередки ситуации, когда изъятие квартиры пытается провести госорган на том основании, что в ней была проведена незаконная приватизация. При этом, признает московский адвокат Наталья Лещук, невиновный человек остается без «купленной квартиры, не имея реальной возможности взыскать уплаченные за квартиру денежные средства с продавца, зачастую без вести пропавшего или уже истратившего средства».

Впрочем, если покупатель при сделке выступал добросовестным приобретателем, он сохраняет определенные шансы на дальнейшее владение имуществом или на возврат денег и возмещение убытков при истребовании имущества (см. справку).

Напомним, что согласно статье 302 ГК РФ добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать. Однако определить, является ли покупатель добросовестным, может только суд. Проще говоря, ответчику придется в суде доказывать свое право на титул «добросовестного приобретателя».

И даже статус добросовестного приобретателя не делает все сделки безопасными. «Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях», – говорится в Гражданском кодексе РФ. Кроме того, квартиру придется вернуть, если она выбыла из владения вопреки воле прежних владельцев.

Со своей стороны государство время от времени делает шаги, укрепляющие позиции честных покупателей. Например, согласно вступившим в силу с 1 сентября 2013 года поправкам в Гражданский кодекс РФ (ФЗ-100 от 7 мая 2013 года) заметно сужен круг лиц, имеющих право опротестовать сделку в судебном порядке.

Дом, где не разбиваются сердца

Другим документом, серьезно влияющим на правоприменительную практику по добросовестным и недобросовестным сделкам, является опубликованный Президиумом Верховного Суда РФ 1 октября 2014 года «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления».

Кроме вопросов по искам госорганов в «Обзоре» рассматривается ряд крайне важных для поднятой темы позиций. Прежде всего Президиум ВС РФ уточняет, кого следует относить к добросовестным покупателям (см. справку).

В частности, по мнению Верховного Суда, покупателю следует проверять не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества. Суды обязаны выяснять, «была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т. д».

«О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества», – считают авторы документа.

«Если покупатель лично не осматривал приобретаемое жилье, суд будет считать это признаком недобросовестности. Также поводом к непризнанию добросовестности служит явно заниженная цена объекта, – подсказывает генеральный директор “Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости” Анна Максимова. – С другой стороны, в зачет идет покупка при посредничестве агентства недвижимости. Судьи верят, что агенты добросовестно проверяли чистоту объекта».

Как без проблем купить типовую «панельку» Квартиры в панельных домах – самый массовый товар на рынке жилья. Типовые «панельки» отличаются по планировкам, они бывают вполне «кондиционными» >> «Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца – продолжает действовать, – возмущается адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин. – Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».

Также в «Обзоре» разъясняется, что для обсуждаемых судебных споров является сроком исковой давности (см. справку).

Новостройку можно купить в лизинг. А вы знали?

Кого и за какие коммунальные долги могут выселить из квартиры

При срочной продаже квартиры оптимизм неуместен

«Дачная амнистия»: перезагрузка

Покупка жилья в долях: зачем это нужно?

Следующим, защищающим права покупателей, нормативным актом является вступивший в силу 1 января 2015 года ФЗ № 457. Этот закон внес ряд существенных изменений в нотариальную практику. Из новшеств наиболее важным многие нотариусы считают повышение доказательной силы нотариального акта.

То есть в Гражданский кодекс РФ внесены поправки, согласно которым усложняется оспаривание заверенных нотариусом документов. Прежде, как отмечает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, судьи придерживались позиции, что никакое доказательство не имеет для суда заранее установленной силы.

Теперь заверенные обстоятельства не требуют лишних доказательств. По сути, нотариальное удостоверение по юридическому статусу само приравнено к судебному решению. Правда, судебный корпус, как отмечает президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко, воспринял нововведение без энтузиазма.

Тем не менее, по словам петербургского нотариуса Юлии Липатовой, теперь стороне, которая желает оспорить акт, бессмысленно заявлять, будто участник сделки являлся недееспособным, либо вообще это был кто-то другой с украденными документами. Остается лишь доказывать подложность самого документа, дескать, фальсифицирована подпись участника сделки или подпись и печать нотариуса. Или настаивать, что происходило нарушение порядка нотариальных действий. Причем основания для таких претензий должны быть существенными (см. справку).

Таким образом, число судебных признаний покупателей добросовестными приобретателями будет расти. Но в целом, как констатирует генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер, права добросовестного приобретателя недвижимости к текущему моменту остаются не до конца защищенными. «Даже при регистрации сделки через нотариуса не появится стопроцентная гарантия, что сделка не будет оспорена», – негодует специалист.

Значит, гражданам, выбирающим квартиру на вторичке, не следует экономить силы при проверке юридической чистоты квартиры. Лень может обойтись слишком дорого.

Текст: Игорь Чубаха Фото: Алексей Александронок

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector