Кто такой наймодатель и наниматель квартиры?
Exspertiza.ru

Юридический портал

Кто такой наймодатель и наниматель квартиры?

Наниматель и наймодатель жилого помещения — их права и обязанности

Общие положения о договорах найма жилья и нанимателях

Порядок найма коммерческого и социального жилья прописан в гл. 35 ГК РФ. Дополнительное регулирование порядка заключения таких контрактов определено разд. III ЖК РФ.

Первый вид найма — коммерческий. По ст. 672 ГК РФ в нем участвуют две стороны: одна получает изолированное жилье, передаваемое во временное владение и пользование за плату с целью проживания в нем (это наниматель жилого помещения), другая передает его (это наймодатель).

Основная особенность второго вида договоров — соглашений о соц. найме — заключается в специфике стороны наймодателя. Жилье находится не в частной собственности, а в государственном или муниципальном жилищном фонде, то есть принадлежит государству. Общие положения о таких сделках прописаны в ст. 673 ГК РФ. Наниматель, как и в случае с соглашением о коммерческом найме, заключает контракт с целью проживания в жилом помещении.

Особенностью статуса нанимателя при найме жилья по договору соц. найма является то, что он должен соответствовать определенным критериям для получения возможности заключить сделку (быть признанным нуждающимся, встав на соответствующий учет). Для договора коммерческого найма это нехарактерно.

Во всех случаях снимающим жилье может быть исключительно гражданин. Это связано с целью использования жилища — только для проживания. Если нанимателем является организация, с ней заключается договор не найма, а аренды.

Общие положения о наймодателях

Сдавать помещение на коммерческой основе могут как организации, так и граждане. Что же касается соцнайма, то в этом случае наймодателем всегда является государственная или муниципальная структура. Сдавать недвижимость может быть либо ее собственник, либо уполномоченное им лицо.

Собственник — это законный владелец, имеющий триаду правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Право собственности подтверждается наличием записи в ЕГРН. Проверить, является ли наймодатель собственником, можно путем запроса выписки из ЕГРН в МФЦ или органах Росреестра. Уполномоченные лица — это наймодатели, которые не имеют права собственности на объект недвижимости, но правомочны сдавать жилье ввиду наличия заключенного с его собственником договора (например, доверительного управления имуществом).

Какие правомочия вправе осуществлять наниматель на основании договора коммерческого найма жилого помещения?

Права нанимателя жилого помещения прописаны в различных статьях гл. 35 ЖК РФ (т. е. единой нормы, которая закрепляет перечень правомочий, не существует).

Проанализировав положения ГК, можно сделать вывод о том, что наниматель жилого помещения вправе:

  1. Владеть и пользоваться жильем (п. 1 ст. 672 ГК РФ).
  2. Пользоваться общим имуществом, перечень которого прописан в ст. 290 ГК РФ: общими помещениями дома, несущими конструкциями, общим санитарным и техническим оборудованием.
  3. Продолжать владеть и пользоваться недвижимостью даже в том случае, если право собственности на нее перешло от наймодателя к иному лицу (ст. 675 ГК РФ).
  4. Требовать от нанимателя привести жилье в состояние, пригодное для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).
  5. Вселять несовершеннолетних в квартиру без согласия наймодателя (ст. 679 ГК РФ).
  6. Вселять любых граждан в квартиру с согласия сдающего (ст. 679 ГК РФ).
  7. Производить реконструкцию и переустройство жилья при наличии на это согласия второй стороны сделки (ст. 678 ГК РФ).
  8. В преимущественном порядке заключить новое соглашение на следующий срок (ст. 684 ГК РФ).
  9. В любое время расторгнуть контракт, предупредив сдающего жилье за 3 месяца до этого момента (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
  10. Расторгнуть сделку через суд, если в жилище невозможно жить по причине его ненадлежащего благоустройства.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Обязанностям нанимателя посвящена ст. 678 ГК РФ, однако и иные статьи гл. 35 ГК РФ содержат упоминания о необходимости выполнения нанимателем тех или иных требований.

Читать еще:  Права жены на приватизированную квартиру мужа

Так, наниматель должен:

  1. Пользоваться жильем только для проживания (ст. 678 ГК РФ).
  2. Обеспечивать сохранность помещений (ст. 678 ГК РФ).
  3. Поддерживать жилище в нормальном состоянии (ст. 678 ГК РФ).
  4. Платить за пользование имуществом вовремя (ст. 678 ГК РФ).
  5. Вносить коммунальные платежи, если в договоре не указано, что услуги ЖКХ должен оплачивать наймодатель (ст. 678 ГК РФ).
  6. Не переустраивать и не реконструировать жилище, если на это нет согласия наймодателя (ст. 678).
  7. Не вселять других жильцов для постоянного проживания, если наниматель не согласен на это (ст. 679 ГК РФ). Эта обязанность не действует в отношении несовершеннолетних.
  8. Уведомить наймодателя о вселении временных жильцов (ст. 680 ГК РФ).
  9. Делать текущий ремонт жилья (ст. 681 ГК РФ), если в договоре не указано, что это обязан делать наймодатель.
  10. Перед заключением договора поднайма узнать мнение наймодателя по этому поводу (ст. 685 ГК РФ).

Следует отметить, что договором могут устанавливаться и иные обязанности, не противоречащие нормам ГК РФ, ввиду действия принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Права наймодателя по договору коммерческого найма

Отдельной нормы, посвященной правам наймодателя по договору найма жилого помещения, ГК РФ также не содержит. На практике они корреспондируют обязанностям нанимателя.

Соответственно, наймодатель вправе:

  1. Требовать от нанимателя использовать жилье исключительно для проживания.
  2. Получать платежи за жилье вовремя.
  3. Требовать от нанимателя своевременной уплаты коммунальных платежей.
  4. Расторгнуть договор, если наниматель использует квартиру не в соответствии с условиями соглашения.
  5. Получить жилище назад после окончания срока действия договора.

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма

Перечень обязанностей наймодателя изложен в ст. 676 ГК РФ, согласно которой он обязан:

  1. Передать жилье, в котором не проживают другие лица.
  2. Предоставить жилище, которое пригодно для жизни и соответствует всем нормам закона и установленным правилам.
  3. Обеспечивать предоставление за оплату коммунальных услуг.
  4. Производить капремонт, если в договоре не установлено, что это должен делать наниматель.
  5. Обеспечивать надлежащую эксплуатацию дома, в котором находится квартира.
  6. Заключить новый договор в случае, если у нанимателя есть на это преимущественное право и наймодатель не передумал сдавать жилье.

Права нанимателя по договору социального найма

Перечень прав нанимателя прописан в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ. Кроме того, необходимо иметь в виду, что постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 утвержден типовой договор соц. найма жилья (далее — Типовой договор), который развивает положения ст. 67 ГК РФ.

В итоге наниматель имеет право:

  1. Вселять в жилье других лиц.
  2. Сдавать жилое помещение в поднаем.
  3. Разрешить временным жильцам жить в квартире.
  4. Поменять жилье в случаях, предусмотренных законом.
  5. Требовать проведения капремонта от наймодателя, а также его участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг.
  6. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
  7. Сохранять право на жилье, если он и его члены семьи временно отсутствуют, т. е. не проживают в нем.
  8. Требовать изменить условия договора в случаях, предусмотренных законодательством.

Обязанности нанимателя по договору социального найма

Обязанности нанимателя по договору соц. найма отражены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, а также в разд. II Типового договора.

  1. Пользоваться жильем исключительно по назначению.
  2. Обеспечивать сохранность жилья.
  3. Поддерживать надлежащее состояние жилища.
  4. Проводить текущий ремонт.
  5. Вносить плату за жилье и коммунальные услуги вовремя.
  6. Уведомлять вторую сторону контракта, если условия сделки и основания для пользования жильем изменились.
  7. Принять жилье по акту приема-передачи в течение 10 дней после подписания соглашения.
  8. Переселиться на время проведения капремонта и реконструкции жилья в другое помещение, предоставленное наймодателем.
  9. После расторжения договора освободить помещение, сдав его по акту приема-передачи.
  10. Допускать представителей наймодателя, контролирующих целевое использование жилья.

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма

Права и обязанности наймодателя закреплены в ст. 65 ЖК РФ, а также пп. 5 и 8 Типового договора.

Читать еще:  Как не платить агенту при снятии квартиры?

Наймодатель имеет право:

  1. Требовать внесения платы за жилье и коммунальные услуги.
  2. Требовать допуска в жилье представителя для осмотра состояния помещения, проведения ремонтных работ, ликвидации аварий.
  3. Запретить вселение в жилье иных лиц (помимо нанимателя), если после вселения норма площади на одного члена семьи станет меньше учетной.

При этом наймодатель обязан:

  1. Передать жилье по акту приема-передачи в течение 10 дней после заключения контракта.
  2. Принимать участие в ремонте общего имущества дома и его содержании.
  3. Производить капремонт.
  4. Информировать нанимателя о проведении капремонта и реконструкции дома за месяц до начала работ.
  5. Обеспечивать нанимателя коммунальными услугами.
  6. Контролировать качество предоставления таких услуг.
  7. Информировать нанимателя об изменении цен на ремонт жилья, его содержание, коммунальные услуги.
  8. Принять жилье после расторжения договора по акту приема-передачи.

Таким образом, наниматели жилого помещения – это лица, получающие жилье во временное владение и пользование, а наймодатели — лица, передающее такое жилье первым. Законодательство достаточно четко определяет перечень прав и обязанностей обеих сторон по договорам коммерческого и социального найма жилых помещений, однако подробное изложение данных моментов в договорах также желательно, т. к. позволит избежать возникновения спорных ситуаций в дальнейшем.

Что такое договор найма квартиры и для чего он нужен?

Вы ищете квартиру, но боитесь столкнуться с недобросовестным арендодателем? Или хотите самостоятельно сдать жилье, но опасаетесь за сохранность своей собственности? Решение есть, и имя ему — договор найма! О том, что это и как этим пользоваться, читайте в нашей статье.

Договор найма квартиры заключается между наймодателем, владельцем жилья, и нанимателем, желающим это жилье снять. Договор найма не стоит путать с договором аренды — последний заключается только с юр.лицами.

Заключая договор найма, наниматель защищает себя от преждевременного выселения, необоснованного повышения арендной платы, частых визитов владельца без предупреждения и прочих сюрпризов. В свою очередь, владелец жилья защищает себя от недобросовестных съемщиков, порчи имущества, нарушения сроков оплаты и др. рисков.

Наличие договора упрощает процедуру ремонта, замены бытовой техники, санитарно-технического оборудования и т.д. Также договор регулирует штрафование за нарушение прописанных условий. Эти и другие действия выполняются на основании имеющейся письменной договоренности.

Таким образом, договор найма квартиры между физическими лицами в 2018 году — это возможность обеспечить выгодные, безопасные для обеих сторон условия найма, и привлечение риелтора для этого абсолютно не требуется.

Теперь более детально. Договор найма квартиры состоит из следующих пунктов:

1. Наименование сторон договора.

ФИО и паспортные данные нанимателя и наймодателя. Обратите внимание, совпадают ли паспортные данные наймодателя с данными в документе на собственность. Если паспортные данные наймодателя изменились, сверьте их со старыми — их можно найти на последней странице паспорта.

2. Предмет договора.

Что и где сдаётся, чем подтверждается право собственности владельца, кто будет жить вместе с нанимателем. Данные о сожителях указываются в этом пункте для того, чтобы не заключать договор на каждое проживающее лицо отдельно.

Важно удостовериться, что наймодатель действительно владеет предоставляемой недвижимостью — на основании договора дарения, купли-продажи, доверенности и т.п. Всю эту информацию можно найти в кадастровом паспорте.

3. Права и обязанности сторон.

Здесь указывается, кто и что кому должен, кто и что может себе позволить. В частности:

Наниматель:

  • обязан вовремя осуществлять все платежи, соблюдать правила проживания, возмещать причиненный ущерб и информировать наймодателя по всем вопросам, касающимся квартиры;
  • имеет право вернуть квартиру до истечения срока найма, заключить найм на новый срок, принимать временных жильцов.

Наймодатель:

  • обязан в течение оговоренного периода предоставить нанимателю квартиру, осуществить за свой счет капитальный ремонт и замену неисправного оборудования, не чинить нанимателю препятствий в комфортном проживании и своевременно информировать нанимателя обо всех вопросах, касающихся квартиры;
  • имеет право расторгнуть договор в случае неуплаты.
Читать еще:  Что проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

Обратите внимание: жилье должно быть в пригодном для проживания состоянии! Необходимые для этого ремонтные работы осуществляются наймодателем.

4. Расчеты по договору.

Здесь сосредоточены все денежные вопросы: когда и сколько нужно платить, по каким причинам может повыситься арендная плата или за что можно потребовать ее уменьшить. К таким обстоятельствам относятся, например, обнаружение во время проживания неоговоренных недостатков или неправомерные действия собственника. Учтите, что в стандартном договоре снижение арендной платы возможно не более одного раза в год.

5. Ответственность сторон по договору.

Кто виноват и что делать, если на нанимателя упадет шкаф? А если шкаф уронят буйные друзья?

В этом пункте регулируются вопросы об обязательствах в случае нанесения ущерба имуществу и оборудованию, о последствиях несвоевременного платежа и др. Например, в обоих случаях со шкафом ответственность несет наниматель. В первом случае договор освобождает наймодателя от ответственности за жизнь и здоровье нанимателя. Во втором — наниматель несет ответственность за действия приглашенных или проживающих с ним лиц.

Также здесь прописываются вопросы касательно коммунальных платежей и субаренды.

6. Изменение и расторжение договора.

В этом пункте уточняются вопросы о сроке действия договора, его продлении и расторжении. Обратите внимание на эти два пункта:

  1. Наниматель после окончания срока действия договора имеет преимущественное право на заключение нового.
  2. В случае отсутствия нанимателя более двух месяцев и неуплаты арендной платы, наймодатель имеет право вскрыть квартиру для описи находящегося там имущества и передачи жилья новому нанимателю.

Любые решения о продлении или расторжении договора должны быть письменно оформлены и отправлены за месяц до их исполнения.

7. Форс-мажор.

Если шкаф все-таки упал, и наниматель не может оплатить квартиру, т.к. сломал все конечности, вступает в силу именно этот пункт.

Наступление форс-мажорных обстоятельств должно быть подтверждено официальным органом РФ (например, торгово-промышленной палатой). Лицо, попавшее под такие обстоятельства, обязано предпринимать все возможные действия для их решения. О наступлении и прекращении форс-мажорных обстоятельств нужно сообщать в течение семи календарных дней.

8. Заключительные положения и подписи.

Здесь обговариваются оставшиеся вопросы, такие как: дополнительные соглашения, адреса для доставки письменных документов и т.д. Обратите внимание: согласно договору, возникшие спорные вопросы могут решаться путем переговоров в течение 15 календарных дней. В противном случае, вопросы предстоит решать через суд.

Все пункты договора найма квартиры при необходимости можно пересмотреть и подкорректировать под себя. Но перед подписанием вчитайтесь в каждую строчку, каждую букву. Это позволит сдать или снять квартиру выгодно и безопасно!

Напоследок, пара советов, как избежать возможных проблем:

  1. Чтобы в дальнейшем оградить себя от претензий и споров относительно испорченного/украденного имущества, составьте опись мебели и бытовой техники, в каком они состоянии, какие дефекты уже имеются (приложение к договору с описью имущества прикреплено к статье).
  2. Подписи должны стоять на каждой странице. Если подпись стоит только на последней странице, есть вероятность, что аферист заменит первые страницы.
  3. Еще раз подчеркнем важность указания обязательств по ремонту. Кто будет производить его, если имущество испортится в результате действий, не зависящих от нанимателя (затопили соседи, ребятня выбила окно, произошло замыкание в устаревшей проводке).
  4. Не помешает подписывать документ в присутствии свидетелей. Это будет защитой в случае угроз судебного разбирательства.
  5. Пропишите вещи, запрещенные для нанимателя. Например, ремонт без согласия владельца, пребывание в квартире дольше установленного срока, проживание питомцев и прочее.
  6. Зачастую в документе прописывается, что при возникновении форс-мажора, стороны будут прикладывать усилия для решения проблем путем переговоров. Укажите, что сторона, отказывающаяся сотрудничать, несет ответственность.

Полный текст договора прилагается к статье.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector