Как продать квартиру дорого?
Exspertiza.ru

Юридический портал

Как продать квартиру дорого?

Как продать квартиру дороже рыночной цены

Продаете квартиру? Хотите заработать на продаже как можно больше? Это можно сделать, если использовать несколько приемов. Покупатель, не торгуясь, выложит деньги, и будет счастлив, что совершил такую выгодную сделку. Сколько на самом деле стоит ваша квартира, будете знать только вы.

Три правила продаж

Вы видели, как женщины наносят макияж? Сначала смотрят на себя в зеркало, видят все недостатки, а потом начинают превращаться в конфетку – скрывают мелкие недостатки, а крупные – превращают в достоинства. Выходят на улицу и несут себя с таким достоинством, как если бы были произведением искусства. Точно так же нужно поступать и со своим товаром, даже если это недвижимость.

  1. Точно знать все о недостатках продаваемой квартиры, дома, в которой она находится и прилегающей территории.
  2. Превратить все недостатки в достоинства, о некоторых умолчать.
  3. Выставить товар в таком свете, чтобы покупатель понимал, насколько ему повезло, какой он молодец, что нашел такую чудесную квартиру – дом мечты.

Важно! В период подготовки к продаже, обзвоните риэлторские компании и выясните для себя среднюю стоимость таких же квартир, в похожем районе. Уточните, сколько стоит подобное жилье с ремонтом, без него.

Увеличивайте стоимость в ценовых пределах стоимости жилья подобного класса.

Еще несколько общепринятых правил, о которых не нужно забывать, чтобы цена не упала:

Опрятность Грязная квартира падает в цене:

Обязательно помойте все, особенно ванну комнату и туалет и кухню. Все должно блестеть.

Желто-коричневые обои от сигаретного дыма, запах алкоголя и грязи – повод сделать косметический ремонт и поменять обои.

Если не сделать, то цена резко упадет.

Запахи Любой неприятный запах, сигарет, кошек, сантехники, запах в подъезде – нужно избавляться от них.
Старая утварь, мебель, посуда Выбросьте все, что уже не может нести своих функций, порвалось, не отмывается, не имеет антикварной ценности или не может быть использовано в винтажном стиле (не забудьте убрать или сменить половичок).
Излишняя заинтересованность Не нужно уподобляться отцу старой девы, к которой наконец-то посватались и падать в ноги к пришедшим со словами: «Спасибо, избавитель ты наш!»

Просто и с достоинством в меру хвалите, продавайте ваш товар.

Не ругайте соседей Все соседи прекрасные порядочные люди и вы горды, что знакомы с ними (если нет очень явных недостатков).
Приведите в порядок документы на квартиру Юридическая чистота квартиры, законные перепланировки и другие вопросы, например, с прописанными в квартире людьми, должны быть вами решены.
Точно посчитайте, сколько минут от вашей квартиры до остановок транспорта, где можно парковаться, как далеко находятся магазины, школы, садик, секции и т. д. Инфраструктуру микрорайона вы должны знать, чтобы ответить на любой вопрос покупателя.

Кроме простых правил, которые применяют все (даже если не знают, то все равно покупатель это все посмотрит и обо всем расспросит), есть и другие, психологические моменты, которые влияют на решение покупателя.

Например, цветовая гамма квартиры, ощущение уюта.

Что поднимет стоимость квартиры

За что платит покупатель? Думаете, то только за помещение? Нет. Цена может вырасти на 50000 – 100 тыс. руб. на квартиру эконом-класса за:

  • удобную планировку;
  • застекленную лоджию с проведенным отоплением (дополнительная полноценная жилая комната);
  • за балкон, лоджию;
  • квартиры за 3 – 6 этажах всегда дороже, чем на первом или последнем;
  • прекрасный вид из окон;
  • развитая инфраструктура, все в шаговой доступности (для элитного жилья – это обязательное условие);
  • парковочное место у дома, удобный заезд (для элитного жилья охраняемая парковка у дома или подземная – безусловна);
  • чистый подъезд. Некоторые продавцы, перед показом квартиры не только все убирают и вымывают в квартире, но и проделывают то же самое в подъезде. Кроме этого, ставят горшки с цветами на лестничной площадке (в элитном доме, консьерж и чистота обязательно присутствуют).

Стоимость элитного жилья можно повысить на 300 – 500 тыс. руб. за счет:

  • дорого ремонта;
  • паркета из натурального дерева, дорогого интерьера;
  • выдающихся соседей (очень многие граждане заплатят высокую цену, чтобы жить по соседству с известными персонами, звездами эстрады, кино, политиками, и т. д.);
  • престижности района города.

Цена обязательно выше, если покупатель хочет купить именно эту квартиру. Например, дочь желает поселиться на одной лестничной площадке с престарелой матерью. Или человек решает вернуться в дом своего детства и покупает жилье именно в этом доме. Причин может быть много. Но суть одна – люди готовы выложить намного больше, чем стоит квартира, лишь бы их желание исполнилось, и продавец согласился продать квартиру мечты.

Что еще влияет на стоимость квартиры

Чтобы продать жилье подороже, нужно придать ему товарный вид. Для этого делают ремонт. Помните, что на квартиры определенного класса всегда есть собственные потенциальные покупатели. Например, шикарный евроремонт в жилье эконом-класса – это убыток для продавца. Сама планировка, район, многоквартирный дом не предполагают, что новые жильцы будут при больших деньгах. И наоборот, элитное жилье подразумевает современный модный ремонт из дорогих материалов и привлечением дизайнера. Такая квартира вырастет в цене.

Цвет комнат

Компании по продаже недвижимости в Соединенных Штатах Америки провели статистические наблюдения, сравнили рейтинги продаж домов с белыми стенами по сравнению с другими цветами и сделали выводы – лучше всего продаются дома с голубыми и синими ванными комнатами, синими и сине-серыми гостиными и кухнями. Например, американцы платят на 5400$ больше, если входные двери синего цвета. А в российских деревнях стоят белые дома с синими ставнями и дверями. И это считается старомодным.

К России эти статистические результаты не подходят. Наши соотечественники, наверно, более темпераментны, наделены большим оптимизмом и душевностью. Поэтому, несмотря на модные веяния, самым любимым цветом для общих комнат и гостиных у россиян стали теплый персиковый, абрикосовый, бежевый – веяние французских стилей. Эти оттенки подходят под любой вкус каждого члена семьи.

Цвет спальни, который понравится конкретному покупателю, вы не можете угадать. Поэтому используйте пастельные тона, мягкие, ненавязчивые. Большинство покупателей предпочитает сделать ремонт по своему вкусу и заставить жилье новой мебелью. Стены пастельных тонов легко перекрасить (если это рогожа), но обычно, людям нравится спокойная спальня.

Кухня. Цветовое решение кухни зависит от уровня освещенности. Как бы не переделывала ее новая хозяйка, нужно, чтобы первое ощущение при осмотре квартиры было связано с чистотой, простором, уютом.

Туалет и ванная комната всегда должны отличаться блеском и чистотой. Сейчас много бытовой химии – удалить можно любые загрязнения. Главное, чтобы нигде ничего не подтекало, не было плесени, сливной бачок был исправен.

Дело в том, что покупатель точно представляет, как будет выглядеть его новое жилье. А ваша задача помочь ему увидеть свою мечту в продаваемой вами квартире.

Как составить объявление

После того, как вы полностью подготовите к осмотру квартиру, составьте и опубликуйте объявление. Первое, что увидит читатель – это заголовок и фотографии. Как правильно писать объявление – это, конечно, наука, но есть главное правило: хвалите квартиру с выгодой для покупателя. Например, вы поставили новые стеклопакеты (пластиковые окна) и очень рады тому, что в квартире стало теплее, меньше шума с улицы доходит. Желаете передать это словами? Скажите, что жильцам будет тепло и уютно за счет современных стеклопакетов.

Не пишите, что кухня маленькая – скажите, что она уютная.

Если городской транспорт расположен далеко от дома, напишите, что находитесь в экологически чистой зоне, дети будут в полной безопасности. Применяйте метод «стакан скорее наполовину полон, чем пуст», помните, что у каждой медали две стороны и всегда можно найти кучу плюсов на один минус.

Важно! Самое первое впечатление и предпоследние слова запоминаются! Приведите покупателя к мысли, что он получил Джек-пот в виде этой квартиры и именно ее хочет купить.

Фотографии для объявления

Очень важно правильно преподнести фотографии. Вы знаете, сколько женщин выходит замуж по фотографии, только потому, что они сделаны профессионалами? В жизни эти дамы выглядят намного, мягко говоря, скромнее. Но в памяти остается прекрасная фотка. Хотите продать квартиру подороже – сфотографируйте ее в правильном ракурсе. Например, северная сторона, плохой свет, значит, проведите фотосессию ночью при искусственном освещении. Комнаты маленькие – выберите правильный ракурс и расширьте пространство. Нужно выставить 10 – 12 фото. Можете пригласить фотографа.

Выводы

Соберем в таблицу все нюансы, которые влияют на стоимость при продаже квартиры:

Опрятность и отсутствие запахов На это уходит минимум материальных затрат, но нужно выделить время
Чистота в подъезде Сделайте исключение и наведите порядок на лестничных пролетах и площадке перед квартирой
Ремонт В зависимости от класса квартиры. Помните, что слишком дорогой ремонт для квартир средней и ниже цены практически не окупится – вложитесь по разумному минимуму
Пространство в квартире Уберите лишние вещи, мебель. Пусть квартира кажется более просторной
Наведите лоск Посмотрите пару-тройку дизайнерских решений, повесьте временно занавески, поставьте вазы с цветами, где нужно. Пусть квартира кажется максимально привлекательной
Влекущее объявление Все слова должны быть точными, а предложения короткими. Завлеките покупателя. Пусть захочет посмотреть
Удачные фотографии интерьера Фотографии комнат должны быть красивыми.
Приятное, но деловое впечатление по телефону По телефону будет слышен только ваш голос, слова и интонации. Поэтому потренируйтесь, чтобы с вами захотелось пообщаться о квартире при личной встрече.
Нейтральные обои, цветовое решение, которые нравятся всем Не наклеивайте обои в цветочек, если делаете косметический ремонт Такой решение нравится не всем. Большинство семей хотят что-то модное
Подготовленные документы на квартиру, бланки договора купли-продажи Если сделать все заранее, то вероятность совершить ошибку будет минимальной. Все должно быть готово
Удобный въезд, парковки, детские площадки, озеленение, инфраструктура, район города За счет этого можно поднять стоимость, но немного.
Знаменитые соседи, историческая значимость дома Престижность за счет соседей, жителей, прошлого

Все эти факторы помогут вам продать квартиру дороже, чем за нее предлагают «как есть».

Совет. Не устанавливайте баснословные цены. Рынок недвижимости полон предложений. Высокая стоимость затянет время поиска клиента.

Вопросы и ответы

В январе 2018 года выставил квартиру-трешку на продажу. Все сделал, как надо – ремонт небольшой. Район не очень престижный, но пятый этаж, есть балкон. Уже лето, а я продать никак не могу. Что не так делаю?

Скорее всего дело не в вас. Сейчас вообще рынок недвижимости «стоит». Даже бывалые риэлторы отмечают застой в продажах. Тем более, что «трешки» и так достаточно трудно продаются. Помните, что трехкомнатную квартиру покупают только семьи с детьми. Переделайте свое объявление под эту категорию покупателей. Если решите переждать какое-то время, то сдавайте в аренду каждую комнату, студентам, например.

Продать квартиру дорого или выгодно. Что выбираем?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Часто в своей работе сталкиваемся с ситуацией, когда клиент желая продать недвижимость, назначает за нее цену по своему усмотрению. И вот, проходят дни, месяцы, а иногда и годы, а «воз и ныне там».

На предложения снизить стоимость до приемлемой – рыночной, клиент отвечает отказом , типа: – Дешево продавать не хочу, да и не тороплюсь.

Примеры из нашей практики:

1. Продажа дома в 2014 году. Дом стоил 3 млн. руб. по оценке агентства. Продавали 3-и года. Клиент хотела 3 200 000. Продали за 3 150 000 руб. в 2017 году.

По ее мнению, продали дорого – хорошо. По нашему мнению, если бы продали в течение года, то клиентка заработала бы минимум 700 000 руб. на процентах в банке за те дополнительных 2-ва года, что шла продажа.

2. Продажа квартиры в 2018 году. Квартира по оценке агентства стоила 3 600 000 руб. Нужна была подобная с ремонтом за счет доплаты. Стоимость выполнения ремонта в данной квартире была оценена от 900 000 до 1 000 000 руб.

В этом же подъезде на лучшем этаже выставили на продажу подобную квартиру с ремонтом за 4,2 млн. руб. Покупателя на свою за неделю нашли по цене 3,55 млн. руб. Сторговали с покупаемой квартиры 50 000 руб. Но продавец не захотел продавать квартиру дешевле 3,65 млн. руб. Та квартира ушла. Эта стоит.

Если бы продали квартиру дешевле и быстро, клиент получил бы такую же квартиру в привычном месте с уже проведенным ремонтом с доплатой в 600 тыс. руб. Выгода от 300 до 400 тыс. руб.

3. Сейчас продаем квартиру со встречной покупкой. Клиент готов потратить до 600 000 руб. на доплату. При этом снижать цену на свою квартиру до продажной не хочет. Хотя квартиры, которые он может рассмотреть в покупку, стоят всего на 400 тыс. руб. дороже. Но, продать свою квартиру дешево (по его мнению) продавец не готов.

Когда цены на квартиры подрастут, мы, конечно, продадим его квартиру по его цене, но и купить он сможет уже только с доплатой точно не менее 600 000 руб. В результате убыток составит от 200 000 руб.

Рисуем для продавцов схемы на бумаге, считаем прибыль и убытки, пытаемся объяснить, что продать дорого, это не всегда одно и то же, что продать выгодно. Но очень часто в таких объяснениях терпим фиаско. «- Хочу не дешевле, чем сосед продал!»

Вот и стоят годами в объявлениях нереализованные мечты…

> Продажа дома в 2014 году.
Тут нужно чётко учитывать время. В начале 2015 г. было очень выгодно вкладываться в “кэш”. Со ставками 15-20%. Можно было открывать вклад на 3 года с такой ставкой. Посчитать доход по процентам и поделить вклады в рамках страховой суммы. Это если не заморачиваться с акциями/облигациями и подобным.
Но это было исключительно в то время и всё-таки уже в 2015 году.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

За 20-ва года даже при нынешней ставке в 6% с 3 млн. рублей сумма получилась бы больше, чем те 150 тыс. плюсом, за которые мы продали. Да еще учитывая коммунальные платежи (в доме уже никто не жил на момент продажи)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну.В России идиотов еще немеренно осталось. Пусть продают. Лично я с такими не работаю и слава Богу не работал ни разу..А стажеры пусть учатся. Бедолаги

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Как не работаете? Прямо сразу с лета понимаете, что именно по этой цене именно у этого клиента вы ничего не продадите? За 11 лет практики насмотрелись такого и напродавались всякого. И продажи бывают выше рынка довольно часто. Если не брать в работу клиентов с ИХ запросами, с кем же тогда работать? И мы вроде не написали в посте, что сделки по таким клиентам не проходят. Речь о том, получают ли клиенты в процессе лучший результат от продажи?

С покупателями которые хотят неадекватную цену не работаю вообще. И не понимаю сути вопроса почему. Вот лично мне геморой не нужен. А Вам? Понимание работать или нет очень простое: делается анализ рынка аналогичных квартир, смотрятся документы, условия продажи и “Продавцу” делается адекватное предложение по поводу его “дворца счастья”. Если гражданин адекватен. то прислушивается и мы дружим. Если начинается что то типа “а мне обещали столько то” -идите к тем кто обещал, только потом спросите с них. почему обещали и не продали. А что до лучшего результата. По мне лучший результат это продажа по лучшей цене в кратчайшие сроки или(если перед вами неадекват)-отказ от продажи. Что бы было понятно о чем говорю , приведу пример: однажды ко мне обратился некий гражданин желающий продать 1 к.кв.40м2 в Колтушах..Было это лет пять тому назад. Лично я против Колтушей ничего не имею, продавал там двушки(в стройке в районе 2600 за 63м2, продавал готовое жилье (однушки по 40м2 по 2400) а тут гражданин захотел за свои 40м2 4млн(за эти деньги можно было купить 1-ку в СПб , даже двушку в стройке-по 3300 продавли тогда 2к.кв.65м2 в Горелово). Стоимость квартиры он мотивировал шикарным ремонтом(частое заблуждение продавцов).Ремонт там действительно был. шикарный..Но. Колтуши и дом от Униста Петросталь . В общем обьяснил я гражданину что максимум что можно в такой ситуации сделать-продать это чудо за 3300(если найдется второй такой чудик) на что мне был дан категорический отказ и за сим мы и распрощались.. И второй случай когда ко мне обратился гражданин(по рекомендации) который уже работал с “агентом”..Суть: ипотечная квартира в Кудрово. Двушка 53м2.Долг банку 70% стоимости квартиры. Средняя цена такой квартиры(*без обременений) 5400, агент пообещал Продавцу продать квартиру за 5800-дороже рынка.При этом Продавец честно объяснил” агенту” что деньги нужны и побыстрее..В результате 1.5месяца продажи(реклама на двух сайтах), 1 просмотр и звонок мне. Ну, проведя анализ я предложил продать сие “чудо” за 5150(это максимум) -т.е. с разницей в 750 т. от первоначальной цены. продавец согласился, послал предыдущего “сказочника” и мы продали эту квартиру за 0,5 года по указанной цене. -В данном случае лучшим результатом явилась правдивая информация продавцу о цене его квартиры, в первом случае-отказ от работы с продавцом. Я категорически против, когда агенты берутся за любую . “квартиру” не соотнося ее цену с рынком а “танцуя под желания собственника”.Квартира не продастся а агент, а в его лице все остальные агенты будут обвинены в некомпетентности. Пусть продает сам-может чего поймет. Есть конечно эксклюзивные квартиры по этажу, метражу, расположению. виду, которые можно продать дороже рынка, но это уже совсем другая история

Как выгодно продать квартиру на вторичном рынке?

Все собственники недвижимости хотят продать свою квартиру выгодно и быстро, но выгодно — в первую очередь. Для многих выгодно = дорого. Отчасти это верно, но фактор времени тоже сильно влияет на прибыльность продажи. О тонкостях продажи квартиры на вторичном рынке рассказывает директор по связям с общественностью технологичного агентства Homeapp Анна Нехорошева.

Все собственники недвижимости хотят продать свою квартиру выгодно и быстро, но выгодно — в первую очередь. Для многих выгодно = дорого. Отчасти это верно, но фактор времени тоже сильно влияет на прибыльность продажи.

Часто люди, которые приходят с заведомо завышенной ценой в голове, не хотят принимать никакие обоснования для ее снижения и приводят аргумент «Я не спешу». Но они не понимают, что по завышенной цене можно продавать бесконечно долго. Потом они все равно снизят цену. Может быть, даже придется это делать дважды и лишь затем удастся продать. Продавать, конечно, будут не спеша, но в итоге квартира все равно уйдет по той цене, по которой они могли бы реализовать ее за 1–2 месяца, если поставили бы данный ценник сразу.

Но перед тем, как мы перейдем к оценке и подготовке квартиры к продаже, давайте уточним, когда же продавать квартиру на вторичном рынке лучше всего.

Важна ли сезонность?

Для ликвидной квартиры нет сезонности, она будет востребована всегда. Но есть традиционные периоды спада покупательской активности, которые нужно учитывать при продаже, — это месяцы каникул и отпусков, т. е. январь, май и лето. Но бывают и исключения. Так, например, в этом году, по данным аналитики Homeapp, самыми активными месяцами с точки зрения продаж стали март и июль.

Если же обобщить информацию, когда выгоднее продавать квартиру, то можно сказать:

  • январь, май — затишье;
  • февраль — середина марта, летние месяцы; зимой слишком холодно, летом все в отпусках, спрос падает. Поэтому покупатели больше торгуются и рассчитывают на скидки;
  • весна и осень — пик деловой активности. Особенно это касается осени, когда все отдохнули и готовы к новым переменам в жизни. Спрос превышает предложение, возможен торг на повышение, так что для продавцов это хороший период для выгодной продажи своей жилой недвижимости.

Теперь перейдем к важным этапам в процессе продажи квартиры.

Оценка

Первый вариант: самостоятельно провести анализ рынка на основе текущих предложений на сайтах-агрегаторах объявлений, сравнить цены на аналогичные объекты в районе расположения квартиры. Но это будут лишь цены, которые хотят получить собственники здесь и сейчас, при этом 80% объявлений представлены по завышенной цене. К тому же вы не поймете, как долго квартира находится в продаже и какова динамика ее цены.

Рынок меняется, и довольно быстро, поэтому желательно делать переоценку каждую неделю. Это полезно для процесса продажи, т. к. вы в курсе всех конкурентов, но есть большой минус — нужно разбираться в рынке, очень многое учитывать, просмотреть несколько баз, нужно свести данные по нескольким домам, убрать дубли, убрать всю нереальную информацию, потратить на это минимум 3–5 часов.

Второй вариант: воспользоваться автоматической массовой оценкой, которую предоставляют некоторые сайты по недвижимости при просмотре объявления. Автоматическая оценка появляется, если дом не очень новый и в базе есть какая-то информация по нему. Данные цифры выводятся на основании квартир в похожих домах в этом районе, и диапазон цифр может быть очень большой. Такой вид оценки не учитывает многих параметров и совсем не учитывает параметры вашей квартиры, например ремонт. Полностью ориентироваться только на них нельзя, но, чтобы получить примерную оценку, сколько стоят квартиры в таких домах, насколько цены отличаются, можно использовать и такой алгоритм.

Третий вариант: индивидуальная автоматическая оценка в формате калькулятора недвижимости. Вводите адрес, метраж, количество комнат и далее видите результат в виде оценки. Иногда есть возможность учесть дополнительные параметры (например, ремонт). Впрочем, здесь не совсем ясно, на основе каких объектов был расчет.

Выгодно = быстро

Рассчитайте свои расходы в зависимости от срока продажи квартиры. Ведь чем дольше вы продаете, тем больше теряете:

  • оплата коммунальных платежей;
  • налоги;
  • переплата и дополнительные платежи по кредиту (если вы уже купили новое жилье);
  • упущенная выгода — посчитайте, сколько бы вы заработали, положив эти деньги в банк.

Предпродажная подготовка

Квартира должна выглядеть максимально эстетично, и это не всегда зависит от качества ремонта. Уберите в квартире, вымойте окна, приведите в порядок бытовые приборы и сантехнику, выкиньте лишний хлам или сложите его в одном месте. Уборка необходима как перед фотосессией квартиры, так и перед каждым ее просмотром. Первое впечатление от квартиры — самое важное. Конечно, потенциальные покупатели спрашивают, что остается, что вы забираете при продаже, но для полной и ясной картины лучше показывать максимально чистые и свободные помещения без вашего «присутствия» (личные фото, вещи, посуда и т. д.).

Если квартира непрезентабельна — старая мебель, грязные обои, неопрятные шторы, — рекомендуем провести косметический ремонт. Не планируете забирать с собой мебель, лучше выкиньте. Также поклейте светлые обои, обновите шторы, замажьте штукатуркой небольшие трещины, замаскируйте изъяны; что нельзя заменить или дорого, просто отмойте. Все перечисленные мероприятия можно сделать довольно бюджетно. Свободная светлая квартира всегда выглядит лучше, чем захламленная. Покупатель сразу видит полный объем и все возможные недостатки.

Фотосессия

Правильные фотографии — залог успеха. «Встречают по одежке» — актуально и при продаже квартир. Потенциальные покупатели, выбирая жилье, смотрят большое количество объявлений на сайтах-агрегаторах. И привлечь их внимание в первую очередь можно фотографиями. Идеальный вариант — пригласить профессионального фотографа. Эти затраты потом окупятся в цене и сроках продажи.

Перед фотосессией проведите уборку. В кадре не должно быть лишних вещей, кровати должны быть заправлены, столы пустые, раковина без посуды, телевизоры выключены. Как уже говорилось выше, нужно минимизировать присутствие человека.

Реклама

Следующим этапом является подготовка объявления, публикация объекта на площадках и регулирование процесса продажи.

Первое — напишите объявление. Оно должно быть интересным, отличаться от конкурентов. Можно не повторять в тексте факты, которые уже есть в карточке объекта, такие как площадь, этаж и другие. Лучше написать ключевые преимущества именно вашей квартиры:

  • окна во двор — нет шума с улицы;
  • большая лоджия — можно устроить зимний сад или кабинет;
  • описание техники, которая остается;
  • квартира «распашонка» — легко проветрить, и солнце всегда в помещении.

Поставьте 8–10 фотографий вашей квартиры, подъезда и дома. Большим плюсом будет наличие планировки, т. к. по фотографиям сложно понять, где какие помещения. Потенциальный покупатель сможет сразу представить себя в пространстве квартиры, сможет мысленно расставить мебель.

Второе — используйте разные рекламные ресурсы. Все размещают свои тексты на тематических площадках, но надо понимать, что ваше объявление будет одним из многих и потенциальный покупатель не всегда сможет опуститься до него в поиске. Чтобы привлечь внимание именно к своей квартире, используйте платное продвижение. Какое? Все зависит от уровня конкуренции в конкретный момент времени, поэтому рекламу нужно контролировать как минимум раз в неделю.

Следующий момент. На агрегаторах покупатель ищет квартиру по определенным фильтрам, и в ряде случаев ваша квартира просто может не подойти, не попасть в выборку. Но при этом большинство из потенциальных покупателей часто готовы рассмотреть соседние районы, немного другую площадь или заплатить на 1–2 млн больше (спасибо ипотеке). А многие люди вообще не ищут или очень редко смотрят на агрегаторах, но при этом именно они принимают решения. Классическая ситуация: жена ищет квартиру, а решение принимает муж, но он не заходит на агрегаторы объявлений или делает это очень редко. Для перечисленных выше случаев существует инструмент таргетированной рекламы, которая позволяет «догнать» таких покупателей на просторах интернета, в соцсетях.

Документы

Подготовьте все необходимые документы заранее (из обязательных можно назвать документ-основание, свидетельство или выписку ЕГРН; если вы в браке, то еще потребуется согласие супруги(а). Это позволит провести сделку в кратчайшие сроки, покажет вас как ответственного продавца. Любые проблемы с документами — это повод для торга. Постарайтесь решить все сложности заранее.

Рынок недвижимости по праву называется рынком, т. к. в 95% случаев покупатель, который реально хочет купить квартиру, начинает торговаться. Четких правил по поводу торга нет, но, по статистике, стандартный справедливый торг при реальной рыночной цене предложения составляет 2–5%. Сильно завышать цену продажи на торг не рекомендуем, потому как вы уменьшите количество обращений по вашей квартире и увеличите срок продажи.

Начиная продавать квартиру на вторичном рынке, собственник часто совершает типичную ошибку: «Я только начал продавать и никуда не спешу». Но очень часто первый настоящий покупатель предлагает лучшую цену. Оцените свою перспективу дальнейшей продажи, возможные потери и принимайте решение — соглашаться или нет.

И еще один интересный вопрос: «А как быть с налогами при продаже квартиры на вторичном рынке?» Давайте разбираться вместе.

Налоги

Выгода от продажи квартиры означает также минимум налогов или освобождение от их уплаты. В каких случаях можно вообще не платить? Если вы…

  • стали собственником до 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 3 лет;
  • стали собственником после 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 5 лет;
  • получили квартиру по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации — срок владения для освобождения от налогов при продаже составляет 3 года;
  • владеете квартирой 3 года, и это единственное ваше жилье (поправка в НК РФ вступает в силу с января 2020 года).

Отдельные условия прописаны для владельцев квартир, полученных по реновации, — для них в минимальный срок владения засчитывается срок владения предыдущего жилья, а дальше действуют стандартные для всех сроки в 3 и 5 лет.

Если продать нужно срочно и вы не хотите ждать 3 или 5 лет, то в этом случае придется платить налог. Если стоимость квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет рассчитан от 70%. Если стоимость больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в договоре. Но и эту сумму можно уменьшить одним из двух способов:

  1. Получить налоговый вычет в размере 1 млн руб. — это выгодно, когда вы не можете подтвердить расходы на приобретение: например, вы получили это жилье в наследство.
  2. Вычесть из цены квартиры расходы на ее приобретение — в этом случае можно учесть все расходы: такие, как стоимость покупки, кредит и проценты по нему.

Если вам нужно продать квартиру на вторичном рынке, подготовьте ее к продаже, сделайте красивые фотографии и напишите продающий текст объявления, установите правильную цену, контролируйте рекламную кампанию. Тогда ваш покупатель обязательно появится. Причем произойдет это довольно быстро.

Как продать квартиру дорого, или Что важнее — форма или содержание

Если вы решили продавать квартиру, то наверняка заинтересованы в том, чтобы получить по договору как можно большую сумму денег. Как продать квартиру дорого и быстро? Попробуем разобраться, проанализировав потребности покупателей: узнаем, что влияет на впечатление от просмотра жилого помещения, а в результате — на стоимость жилья.

Мифы продавцов

Вначале разберём самые распространённые заблуждения продавцов недвижимости, которые не помогают, а только вредят выгодной продаже жилья.

№ 1. Поставим цену подороже — рано или поздно квартиру кто-нибудь купит

Собственники, решившие самостоятельно продать квартиру, чтобы определить её стоимость, часто используют следующий способ. Они изучают действительные предложения на сайтах, в газетах и из прочих информационных средств. Затем выставляют на продажу свою квартиру, увеличив её стоимость тысяч на сто-двести.

Такой подход в корне неверен. Вот почему. Дело в том, что большинство объявлений подаются риелторами, уже с учётом комиссии агентства. То есть реальная стоимость этого жилья дешевле на 100250 тысяч. Кроме того, они торгуются, часто снижая размер комиссионных, делая своеобразную скидку покупателям.

Что делает покупатель? Он изучает все предложения на рынке, и из подходящих ему квартир выбирает ту, что окажется наиболее дешёвой. А вы, завысив стоимость жилья, можете и вовсе не дождаться ни единого звонка.

Вывод: в стремлении продать квартиру подороже не завышайте стоимость искусственно — лучше воспользуйтесь нашими рекомендациями, которые опишем ниже.

№ 2. Я продам квартиру легко и без помощи риелтора

Как продать квартиру быстро и дорого? Квартира без посредников может долго простаивать в ожидании своего покупателя. Непонятно, почему некоторые собственники категорически против сотрудничества с агентствами недвижимости — ведь оно исключительно выгодно.

Виной тому, скорее всего, миф о том, что риелторы не делают ничего, а лишь «легко» зарабатывают комиссию, беря деньги с клиентов. На самом деле это совсем не так.

Что делает риелтор? Он создаёт базу с квартирами, подаёт рекламу, чтобы они нашли покупателей. Он занимается проверкой чистоты сделки. Он консультирует вас по всем возникающим вопросам, занимается оформлением документов. Словом, делает всё, чтобы сэкономить время продавца. К тому же продать квартиру подороже ему выгодно — чем выше стоимость отчуждаемого объекта недвижимости, тем больше, соответственно заработает посредник.

К тому же он обучен навыкам продаж и сможет в выгодном свете представить объект продажи покупателю — оценив его потребности, акцентировать внимание на определённых особенностях вашей квартиры.

№ 3. Моя квартира — самая лучшая

Часто собственники необъективно оценивают состояние своего жилья и требуют от риелтора продать свою квартиру за цену, намного превышающую её реальную стоимость. Поэтому, прислушивайтесь к мнению профессионалов — если они говорят, что ваша «трёшка» на окраине не может стоить как аналогичная квартира в центре, значит, так оно и есть.

Риелтор пытается убедить вас снизить цену не для того, чтобы побыстрее продать квартиру, а чтобы в принципе её продать.

№ 4. Мне надо разменять свою «двушку» на две однокомнатных

Продажа недвижимости — это наука, но отнюдь не схожая с математикой: правило 1+1=2 здесь не действует. Невозможно разменять, скажем, двухкомнатную квартиру, на две однокомнатные — это противоречит всем законам рынка недвижимости. В лучшем случае, вы сможете приобрести на вырученные деньги пару комнат в коммуналке. Поэтому, разменивая большую квартиру на несколько меньших, будьте готовы внести доплату.

Как продать квартиру дорого: рекомендации от экспертов

В общем, для выгодной продажи квартиры недостаточно искусственного завышения её стоимости и ожидания покупателя. Приведём конкретные рекомендации, которые помогут вас реально увеличить цену продаваемого жилья и заинтересовать покупателей.

№ 1. Реклама

Чем больше потенциальных покупателей увидят ваше объявление, тем быстрее вы продадите квартиру. Поэтому используйте всевозможные средства для информирования: объявления в газетах, на разных сайтах, оповещение знакомых, расклейка объявлений.

Информация о квартире должна быть максимально полной, а к объявлениям в интернете обязательно прилагайте фотографии жилья.

№ 2. Документы

Приведите в порядок документы: они должны быть полностью готовы к заключению договора купли-продажи. Не одна сделка сорвалась из-за того, что покупатель не желал ждать, пока продавец завершит сбор и оформление бумаг.

Поэтому: выпишите из квартиры всех жильцов, получите согласие органов опеки при необходимости, восстановите правоустанавливающий документ, если он был утерян, и так далее.

№ 3. Ремонт

Если состояние продаваемого жилья оставляет желать лучшего, вы вряд ли сможете продать квартиру дорого. Если нет средств на основательный ремонт, постарайтесь хотя бы придать визуально «приличный» вид квартире: оклейте стены недорогими обоями, побелите потолок, замените окна на пластиковые, при возможности — остеклите балкон. Даже такие незначительные финансовые вложения смогут значительно увеличить стоимость вашей квартиры.

№ 4. Показ квартиры

Первое впечатление покупателя порой оказывает значительное влияние на его решение. Поэтому придерживайтесь следующих советов:

  • показывайте квартиру днём, если она в хорошем состоянии;
  • в сумерках — если состояние не очень;
  • если вид из окна оставляет желать лучшего, прикройте окна занавесками;
  • для устранения неприятных запахов непосредственно перед показом опрыскайте воздух освежителем и расставьте везде открытые банки с кофе;
  • если это не помогает — покрасьте стены: запах краски ассоциируется со «свежим» ремонтом и производит благоприятное впечатление;
  • приберитесь в подъезде — можно даже расставить горшки с цветами, покрасить стены (затраты незначительны, но способствуют созданию благоприятного впечатления).

Как видите, выполнить все эти рекомендации не так уж и сложно.

Как продать квартиру дорого: инструкция 2019 и советы эксперта

Expert Последние изменения: февраль, 2020 Продажа 0 315 Время чтения: 5 мин.

Перед тем, как продать квартиру дорого, собственнику необходимо не только произвести предпродажную подготовку, но и осуществить ряд других мероприятий.

В частности, придется проанализировать предложения конкурентов – таких же частных собственников, выбрать способ продажи (через риэлторов или самостоятельно) и собрать пакет правоустанавливающих документов.

Правила продажи квартиры по цене выше среднерыночной

Продавцу жилой недвижимости нужно следовать советам, подготовленным специалистами нашей редакции.

ШАГ 1. Определение цены

Перед тем, как устанавливать свой ценник за квадратные метры, рекомендуется проанализировать предложения конкурентов.

Сделать это можно:

  1. самостоятельно;
  2. через агентства недвижимости;
  3. посредством обращения в оценочные организации.

Самостоятельный анализ цен осуществляется просто:

  • заходим на любой сайт объявлений (Авито, Циан и другие);
  • вводим в поиск технические характеристики и параметры жилья, аналогичные продаваемой недвижимости (то есть такую же площадь, этаж, количество комнат, качество отделки, район города и др.);
  • смотрим цены.

Также можно получить информацию о примерной стоимости и через агентства недвижимости. Все, что нужно сделать – представиться их клиентом и вызвать риэлтора для оценки. После просмотра специалист подскажет – за сколько примерно можно продать.

Наконец, платный способ – обращение к оценщикам . Их услуги недешевы – в столице за отчет об оценке потребуют не меньше 5000 рублей. Преимущество способа – получение наиболее точных сведений об актуальной рыночной цене на конкретный недвижимый объект.

После определения средних расценок можно установить свою цену. Поскольку нам нужно выставить стоимость квартиры выше рынка, потребуется произвести дополнительные действия (см. ниже).

ШАГ 2. Предварительная презентация объекта недвижимости посредством фотографий

На объявление о продаже квартиры по цене выше рынка может откликнуться даже больше потенциальных покупателей, чем на объявление о продаже аналогичного объекта, но по более умеренным расценкам.

Такая ситуация возможна, если владелец недвижимости, выставленной по более высокой цене, сделает правильные фотографии.

Фото должны быть:

  1. в хорошем разрешении;
  2. сделаны при естественном освещении (лучше днем);
  3. сняты на качественную фототехнику.

Рекомендуется сделать как можно больше фотографий. Оптимально, если сфотографирована будет каждая комната. В кадре не должно присутствовать лишних деталей. Перед фотографированием следует привести квартиру в полный порядок – убрать раскиданные вещи, сделать влажную уборку и др.

ШАГ 3. Составление грамотного объявления

Очевидно, что квартира, выставленная по более низкой цене, но с сухой сопровождающей информацией (“Продаю квартиру. Звонить по номеру телефона”), еще долго будет искать своего покупателя.

А вот объект недвижимости с более высоким ценником, но грамотно составленным объявлением, вполне может продаться уже в день подачи объявления. А все потому, что оно действительно грамотно составлено.

При составлении следует:

  • как можно более подробно описать квартиру – этажность, количество комнат, площадь, качество внутренней отделки и др.;
  • перечислить достоинства и правильно представить их;
  • указать какую-либо “фишку”, которая позволит сделать покупателю выбор в пользу именно этого объекта жилья.

ШАГ 4. Предпродажная подготовка

Известно, что покупатели как движимого, так и недвижимого имущества, первым делом обращают внимание на внешнее состояние.

Поэтому продать можно и дороже рынка, если надлежащим образом произвести предпродажную подготовку.

В перечень мероприятий перед продажей входят:

  1. осуществление косметического ремонта;
  2. уборка в квартире, вывоз ненужных или старых вещей, портящих интерьер и впечатление;
  3. маскировка явных дефектов;
  4. при необходимости — замена сантехнических узлов и агрегатов, старых деревянных окон на пластиковые.

ШАГ 5. Юридические процедуры

Очевидно, что продать недвижимость с долгами дорого не получится. Поэтому высокий ценник можно устанавливать только в случае отсутствия каких-либо обременений и прочих проблем с законом.

Соответственно, перед продажей квартира не должна находиться в залоге у банка и под арестом. Полезно также снять себя и иных жильцов с регистрационного учета. Если ранее производилась перепланировка, она должна быть узаконена в установленном порядке.

ШАГ 6. Приведение подъезда в надлежащее состояние

Подъезд – это первое место, куда входит потенциальный покупатель. Разумеется, отставшая штукатурка от стен и слезшая краска вряд ли настроят его на нужный лад. Делать полный ремонт в подъезде, конечно, не следует, однако минимальную подготовку все же нужно сделать.

В частности, рекомендуется осуществить сухую и влажную уборку, убрать окурки и прочий мусор. Особое внимание следует уделить той лестничной площадке, где находится продаваемый объект.

ШАГ 7. Дополнительные принадлежности

Продать объект недвижимости по вышерыночной цене можно и в случае, если предложить покупателю включить в стоимость договора купли-продажи цену за дополнительные принадлежности и аксессуары.

Например, можно оставить в квартире мебель, холодильник, стиральную машину и другую бытовую технику. Многие покупатели с радостью согласятся заплатить дополнительные деньги, чтобы избавиться от множества хлопот, связанных с переездом и транспортировкой предметов первой необходимости.

ШАГ 8. Осмотр недвижимости

Потенциальные покупатели будут смотреть квартиру лично. Важно уже в ходе телефонного разговора расположить к себе покупателя. В этом могут помочь нехитрые психологические уловки:

  • соблюдение правил делового общения, этикета и манеры разговора;
  • приятная, “ненатянутая” улыбка;
  • открытость позы;
  • зрительный контакт с покупателем;
  • максимально правдивые и полные ответы на все возникающие вопросы.

Процесс торга

Очевидно, что по цене, указанной в объявлении, движимые и недвижимые объекты покупают редко. В основном, конечная стоимость снижается за счет торга.

Поэтому изначально цену нужно указывать с учетом данного фактора – разумеется, в разумных пределах.

Потерять меньше при торге можно при как можно меньшем количестве недостатков, за которые цена может быть снижена. Именно поэтому предпродажная подготовка и маскировка скрытых дефектов – самая важная составляющая в процессе реализации жилья по цене выше рынка.

Распространенные ошибки продавцов

Реализаторы недвижимости зачастую настолько увлекаются стремлением выручить как можно больше денег за свою квартиру, что подчас продают объект и год, и два, и три.

А все потому, что продавец забывает о простых вещах. Квартира так и не найдет своего покупателя, если продавец будет руководствоваться следующими утверждениями.

“Ничего делать не буду, просто поставлю цену подороже – рано или поздно все равно купят”

Просто ставить цену выше рынка нельзя. Сначала нужно произвести подготовительные мероприятия (см. выше). Поставив себя на место покупателя, продавец сразу же поймет, что этим утверждением руководствоваться уж точно не стоит. Действительно, смысл покупателю приобретать квартиру за более высокую цену, когда есть точно такой же объект, но на 100 или 200 тысяч дешевле.

“Риэлторы ничего не делают, просто берут деньги, лучше продавать самому”

На самом деле, опытный агент по недвижимости может продать жилье по более высокой цене, чем это бы сделал продавец самостоятельно. И это с учетом комиссионного вознаграждения, которое выплачивается ему в виде процента со сделки.

Более того, самому риэлтору выгодно продать квартиру дороже, ведь тогда и его гонорар будет выше. Поэтому пренебрегать посредниками не стоит.

“Моя квартира – самая лучшая”

Каждый продавец думает, что его жилье – самое-самое, а значит, и заслуживает быть проданным по максимальной цене. Однако непредвзятое мнение стороннего человека быстро покажет – это далеко не так. Поэтому искусственное завышение цены за несуществующие достоинства – не самый лучший маркетинговый ход.

Итак, продать квартиру по максимально возможной цене желает каждый, но не каждый знает, как правильно это сделать. Чтобы найти покупателя, готового заплатить большие деньги, нужно не только грамотно составить объявление и произвести предпродажную подготовку, но и действительно обозначить реальные достоинства, которые помогут повысить итоговый ценник.

Читать еще:  Какие документы нужны для продажи квартиры в 2016 году
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector