Документы для родственного обмена квартирами
Exspertiza.ru

Юридический портал

Документы для родственного обмена квартирами

Документы для родственного обмена квартирами

  • Что такое обмен квартирами, как его осуществить?
  • Налоги в процессе обмена
  • Документы для обмена
  • Куда подавать, случаи отказа, сроки рассмотрения
  • Обмен неприватизированного жилья
  • Обмен частного жилья на социальное: особенности оформления
  • Задайте вопрос юристу > бесплатная консультация ↓

Обмен недвижимым имуществом между родственниками (квартирами, долями в квартирах, земельными участками и домами) весьма распространенное явление на рынке жилья. Чтобы улучшить жилищные условия членов семьи либо решить конфликтную ситуацию путем расселения недовольных друг другом родственников, производится данная операция. Вариантов семейного обмена квартирами несколько. Для выбора наиболее подходящего в конкретной ситуации необходимо понимать, чем отличается обмен от купли-продажи, какие нюансы нужно учитывать и с чего начать.

Что такое обмен квартирами, как его осуществить?

Обмен недвижимостью предполагает передачу квартиры, доли в квартире, иного имущества второй стороне сделки и получение взамен другого объекта недвижимости. Объекты могут быть равноценными, а могут отличаться по стоимости. Стороны договариваются о мене с доплатой в последнем случае. Последствия обмена такие же, как и при купле-продаже. Отличием является отсутствие в сделке денежных средств.

Сразу оговоримся, что заключить договор мены могут как родственники, так и абсолютно посторонние люди. С точки зрения закона их статус одинаков. Каждый из заключающих сделку является одновременно продавцом своей недвижимости и покупателем чужой.

Распространены сделки родственного обмена по той причине, что найти посторонних людей, которых взаимно устроят квартиры, непросто. Поэтому более популярны среди не родственников сделки купли-продажи жилья.

Переход права собственности на недвижимое имущество путем обмена, а не купли-продажи, отличается тем, что документов оформлять придется меньше.

  1. Договор мены заключается один, а покупку и продажу придется оформлять двумя договорами. Это дополнительные затраты на государственную регистрацию и, если стороны решат воспользоваться услугами нотариуса, на нотариальное удостоверение договоров.
  2. Денежные средства не фигурируют при обмене, а это дополнительная гарантия безопасности сделки для сторон.

Налоги в процессе обмена

Что касается необходимости уплатить налог на доходы при оформлении обмена квартирами, то принципиальных отличий не имеет. Налоговое законодательство относится к мене как к двум встречным сделкам купли-продажи. В конечном итоге должен ли будет уплачивать налог каждый менщик рассчитывается отдельно. Это зависит от того, какие расходы он понес на приобретение жилья, которое затем им обменивается.

Следует помнить, что от уплаты налога освобождается физическое лицо, если квартира пробыла у него в собственности 3 года.

В случае, если трех лет еще не прошло, физическое лицо может претендовать на имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей.

Подробнее с нюансами уплаты налога на доход при оформлении мены квартиры можно ознакомиться после просмотра видео.

Обменяться жильем можно и путем оформления дарения. Вот здесь для близких родственников закон предусматривает послабление. Сделки дарения недвижимости, совершенные близкими родственниками, налогом не облагаются. Следует помнить, что дарение с доплатой невозможно. Поэтому, если предполагается обмен неравноценным жильем, вопрос с доплатой остается вне правового поля.

Близкими родственниками налоговое законодательство считает супруга, родственников по прямой восходящей и нисходящей линиям (дети, родители, бабушки, дедушки и внуки), братьев и сестер, включая неполнородных.

Документы для обмена

Если стороны достигли согласия по структуре сделки, необходимо оформить договор мены в количестве экземпляров, на 1 превышающем количество сторон. «Лишний» экземпляр необходимо будет подать в регистрирующий орган вместе со следующим комплектом бумаг:

  • Паспорта сторон сделки;
  • Договор мены. Он может быть как заверен нотариально, так и заключен в простой письменной форме;

Нотариальное удостоверение договоров обладает некоторым преимуществами. Нотариус проверяет договор на грамотное составление, либо сам его составляет, способствуя тем самым наилучшему соблюдению интересов сторон сделки. В случае утери договора факт его заверения у нотариуса послужит доказательством наличия такого документа. Это касается и рассмотрения споров в судебном порядке.

  • Если собственниками квартир являются не только их продавцы, но и другие лица, они должны предоставить согласие на заключение договора мены;
  • В обязательном порядке учитываются интересы детей и граждан, признанных недееспособными. В этом случае предоставляется согласие на мену от органов опеки и попечительства. Это послужит гарантией соблюдения прав социально незащищенных категорий граждан;
  • Документы о праве собственности на квартиры, соответствующие свидетельства предыдущей продажи, наследования, дарения;
  • Паспорта на квартиры, свидетельствующие о текущем состоянии недвижимости и отсутствии обременений. Среди них кадастровый паспорт и технический паспорт;
  • Квитанция об уплате налога, если применимо.

В случае оформления обмена путем дарения дополнительно потребуется доказать родственную связь. Это можно сделать при помощи таких документов: свидетельство о браке, рождении и проч.

Куда подавать, случаи отказа, сроки рассмотрения

Для регистрации сделки обмена квартирами документы должны быть поданы в отделение Росреестра. Это можно сделать, обратившись непосредственно в регистрирующий орган, либо через многофункциональные центры «Мои документы». В первом случае документы будут рассматриваться 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.

Отказать в регистрации сделок могут только в случае предоставления неполного комплекта документов, подаче недостоверных сведений либо при ущемлении прав сособственников и других защищаемых законом лиц. Отказ в регистрации можно обжаловать в судебном порядке.

Государственная пошлина за регистрацию договора составит 2000 рублей.

Обмен неприватизированного жилья

Все описанное выше относится к сделкам с жильем, которое находится в частной собственности. Ограничить право собственника распоряжаться судьбой своей недвижимости можно только по очень серьезным основаниям. Иная ситуация складывается с жильем, которое предоставлено в социальное распоряжение. Проще говоря, находится в муниципальной собственности и не приватизировано.

Социальное жилье тоже можно обменять, такая ситуация урегулирована Жилищным кодексом РФ. Сделать это можно путем заключения договора об обмене между нанимателями по соответствующим договорам с муниципалитетами. При этом неважно находится ли жилье в одном регионе. Главное, чтобы оно располагалось в пределах РФ. Количество участников обмена и объектов также не ограничивается рамками.

В каждый из муниципальных органов, заключивших договор найма с участниками сделки, помимо договора об обмене жилья, должны быть предоставлены документы:

  • Паспорта участников сделки, являющихся нанимателями по договору социального найма;
  • Согласие на обмен всех проживающих в квартирах лиц;
  • Документ о проживающих в каждой из квартир лицах;
  • Документы, подтверждающие социальный найм, договор и ордер на вселение;
  • Разрешение муниципалитета на вселение;
  • Согласие органов опеки, если в квартирах проживают несовершеннолетние либо недееспособные лица;
  • Заявление с просьбой одобрить планируемый обмен от нанимателя.

Срок для принятия решения об одобрении или отказе составляет не более 10 рабочих дней. При условии положительного решения должны быть расторгнуты существующие договоры найма по всем квартирам и заключены договоры с новыми нанимателями. Это происходит в течение 10 рабочих дней с обращения нанимателя в местную администрацию.

Отказать в одобрении обмена муниципалитеты могут только по предусмотренным кодексом основаниям. Отказ может быть обжалован в суд. Среди таких оснований:

  1. Планируемый снос дома, где находится подлежащее обмену помещение;
  2. Наличие у кого-либо из будущих квартирантов заболеваний, при которых контакт с другими людьми опасен для их здоровья (открытые формы туберкулеза, психические расстройства и прочие);
  3. Непригодность для проживания обмениваемых квартир;
  4. Наличие споров в отношении участвующего в сделке жилья.

Обмен частного жилья на социальное: особенности оформления

Приведенные ситуации, когда родственники обмениваются социальным жильем либо частной собственностью, особых вопросов не вызывают. Что же делать, если одна из квартир, участвующих в обмене, является приватизированной, а в отношении другой приватизация не оформлялась?

Очевидно, что напрямую обменяться такими квартирами нельзя. Но это не значит, что о мене нужно забыть. Если запастись временем и терпением, то можно воспользоваться одним из следующих вариантов оформления обмена.

  • Самым логичным способом является приватизация социального жилья. После того, как квартира станет частной собственностью, обмен можно произвести посредством купли-продажи или дарения, в общем порядке.
  • Более «хитрым» вариантом является обмен через регистрацию. В этом случае на приватизированную квартиру оформляется договор дарения. В социальную же регистрируется будущий ее владелец из частной собственности. После регистрации на него переоформляется договор социального найма, то есть меняется ответственный квартиросъемщик. Важно учитывать социальные нормы жилья (в Москве это не менее 10 квадратов на человека), иначе нового нанимателя попросту не зарегистрируют. В результате проведения указанных манипуляций владельцы частной и социальной квартир поменяются местами.

Как видно из настоящей статьи, обмен жильем не представляет сложностей для обычных граждан, при условии выбора правильного варианта оформления, сбора необходимых документов, учета всех указанных нюансов. При наличии сомнений в собственных силах, можно обратиться как к стороннему юристу, так и к нотариусу, записаться на прием в соответствующий государственный орган. Среди последних местная администрация, «Мои документы» либо отделение Росреестра, где вам помогут решить, с чего же начать.

Родственный обмен квартирами

Существует ли сегодня в жилищном законодательстве такое понятие, как «родственный обмен квартирами»? Документы и выписки нужно делать такие же, как при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними людьми или для родственников существуют какие-то льготы? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Читать еще:  Как проконтролировать выписку жильцов из квартиры?

Сразу стоит отметить, что обмен квартир между родственниками, по сути, ничем не отличается от обмена между посторонними лицами, поскольку в современной редакции Жилищного кодекса такое понятие, как «родственный обмен», фактически не существует. Поэтому данную тему мы будем рассматривать в соответствии с обменом квартир по общим правилам.

Родственный обмен квартиры социального найма

Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ. При этом, частью 5 указанной статьи установлено, что участники квартирного обмена вправе осуществлять мену жилья социального найма между двумя, а также тремя и более лицами, проживающими в одном поселке или городе либо в других населенных пунктах, расположенных на территории РФ. Для проведения обмена жилплощади составляется специальный договор, где указываются условия осуществления обмена. Договор составляется в трех экземплярах и подписывается лицами – участниками сделки. Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, именно он будет являться основным юридическим документом, который удостоверяет передачу жилплощади другому лицу. Часть 1 статьи 74 ЖК РФ предусматривает передачу оригинала договора обмена жилплощади каждого из участников в местные административные органы – представителям наймодателя с целью получения одобрения мены. При этом отказать в выдаче разрешения на обмен администрация вправе только в исключительных случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, это:

  1. если к одному из нанимателей обмениваемой жилплощади предъявлен иск о расторжении либо изменении условий договора социального найма жилого помещения;
  2. жилое помещение, подлежащее обмену, признано непригодным для проживания в установленном законом порядке;
  3. право пользования жилым помещением, подлежащим обмену, оспаривается в суде;
  4. принято решение о капитальном ремонте определенного дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену, с переустройством либо перепланировкой жилых помещений;
  5. принято решение о сносе дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену или его переоборудования для использования в других целях;
  6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, имеющий одно из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с текстом части 5 статьи 74 УК РФ обмен жилья социального найма предполагает аннулирование прежних договоров найма, заключенных ранее и заключением займодателями новых договоров о найме жилого помещения с нанимателями по договору обмена. Представители органов местного самоуправления обязаны своевременно расторгнуть прежний договор и заключить новый не позднее, чем в течении 10 дней с момента предоставления им договора обмена жилого помещения социального найма.

Документы для обмена квартиры социального найма

Осуществляя обмен жилой площади социального найма каждому квартиронанимателю необходимо подготовить и предоставить в местную администрацию вместе с договором обмена следующий пакет документов:

  1. заявление установленного образца с просьбой одобрить обмен помещений;
  2. документ, удостоверяющий личность нанимателя жилого объекта недвижимости и его копию;
  3. договор о социальном найме помещения;
  4. ордер на вселение в квартиру и соответствующую выписку решения о разрешении на вселение муниципального органа;
  5. справку о членах семьи нанимателя, которые прописаны в жилом помещении и проживают совместно с ним;
  6. письменное согласие всех членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире, на осуществление обмена;
  7. если в помещении, подлежащем обмену, проживают члены семьи нанимателя, не достигшие возраста 18 лет, а также граждане, признанные частично или полностью недееспособными, потребуется предоставление согласия на обмен органов опеки и попечительства.

Кроме того, не лишним будет подготовить справку от коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, поскольку взаимное предоставление такого документа участниками обмена жилплощадью позволит в дальнейшем избежать возможных претензий и разбирательств с обеих сторон.

Родственный обмен приватизированными квартирами

Обмен жилых помещений, которые находятся в собственности участников обмена, заключается в оформлении между участниками договора обмена с последующей регистрацией его в Реестре и перерегистрации объектов недвижимости в кадастровых органах. При этом заверять договор у нотариуса не требуется, после перерегистрации каждому участнику мены выдается новый технический паспорт. Стоит отметить, что последовательность проведения обмена квартирами между посторонними людьми является наиболее безопасным способом для участников совершить куплю-продажу своего имущества, поскольку позволяет учесть разницу в стоимости жилых объектов и исключает возможность обращения наличных денег. Однако, эту процедуру отнюдь нельзя назвать дешевой, как и при заключении договора купли-продажи жилого помещения, обмена, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, предусматривается обложение налогом денежных средств, полученных от продажи жилой недвижимость. То есть с точки зрения налогового законодательства, даже в случае обмена недвижимости, если она находится в собственности менее 3-х лет, передача ее третьим лицам считается продажей. Если участники обмена являются родственниками и доверяют друг другу, жилые помещения можно обменять через договор дарения, доходы от дарения налогом не облагаются, в случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях. Кроме того, до 01 марта 2013 г. договора дарения подлежали обязательной регистрации, однако закон № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г. данное условие отменил. Теперь пошлина вносится получателем дара в Росреестр при перерегистрации собственности на жилое недвижимое имущество. Документы для перерегистрации права собственности при дарении недвижимости:

  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП;
  • письменное согласие на продажу или дарение квартиры всех участников приватизации жилья;
  • выписка из кадастровых органов об отсутствии обременения на жилой объект и подтверждением его регистрации;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства, если в помещении, подлежащем продаже или дарению, проживают несовершеннолетние или лица с частичной или полностью утраченной дееспособностью;
  • технический паспорт с планом жилого помещения.

Родственный обмен квартиры в собственности на жилье по социальному найму

В российском законодательстве отсутствуют прямые указания по действиям при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную, следовательно, процесс это довольно сложный и трудоемкий. Однако, существует сразу несколько способов решения этой проблемы:

  1. Можно приватизировать квартиру, арендуемую у государства, и оформить обмен через куплю-продажу или дарение жилых помещений.
  2. В неприватизированную квартиру можно прописать совершеннолетнего члена семьи, сняв его с регистрационного учета в приватизированном жилье. Зарегистрировать его в квартире, арендуемой у государства, можно только если позволяют на то размеры жилплощади. После его регистрации нужно произвести смену главного квартиросъемщика, то есть новый зарегистрированный жилец должен заключить с администрацией новый договор социального найма. А непосредственно смену владельца приватизированной квартиры можно осуществить путем оформления договора дарения.

Родственный обмен квартирами: где оформлять, необходимые документы

Упрощается ли процедура обмена квартир, если эти объекты недвижимости принадлежат родственникам? Это достаточно популярный вопрос. В данной статье мы разберемся, есть ли разница в том, кто планирует обменивать свои жилищные площади. В Законодательных документах Российской Федерации отсутствует понятие «родственного обмена».

Жилищный кодекс оперирует понятием «обмен» без отсылки к родственными или не родственным отношениям. Но это не является помехой для совершения подобного обмена.

Обмен недвижимостью предполагает ряд этапов, на каждом из которых есть свои особенности и правила. В целом обмен жилыми площадями регламентируется 567 статье Гражданского Кодекса.

Варианты оформления сделки обмена

Но, при казалось бы, одинаковых условиях обмена для всех, для родственников есть несколько вариантов, которые могут быть использованы при обмене:

  1. Договор мены. То есть стороны, заключающие договор мены, одновременно выступают продавцами своей недвижимости и покупателями новой. Такая сделка может быть равноценной либо предполагать доплату разницы в стоимости недвижимости. Этот вопрос в каждом случае решается индивидуально. Такие сделки могут, как заверяться нотариусом, так и быть сразу предоставлены в Росреестр. Сделка мены предполагает уплату налога в 13% от общей суммы договора.
  2. Договор купли-продажи. Такой вариант более финансово затратный. В таком случае составляется 2 договора купли-продажи недвижимости для каждой стороны. Для юридической защищенности договоры могут быть заверены нотариусом. Далее сделка оформляется в Росрестре. Обе стороны обязаны уплатить налоги в размере 13% от своих сделок, на каждый договор о купле и продаже.
  3. Договор дарения. Это самый экономный вариант обмена, так как в случае дарения близким родственникам налогами не облагается. Так что если у вас близкие родственные отношения, то проще оформить 2 договора дарения и таким образом произвести обмен квартирами. Единственно, что при неравноценном обмене в договоре дарения нет возможности прописать пункт о доплате. Этот вопрос на законодательном уровне вы не сможете урегулировать, только при личной договоренности и ее дальнейшем соблюдении.

Этапы обмена жильем

  1. Договоритесь о проведении сделки, осмотрите помещения, обсудите условия. Примите окончательное решение об обмене.
  2. Подготовьте жилую недвижимость к продаже: выпишите жильцов, оплатите счета за ЖКХ, подготовьте техническую документацию на квартиру. Получите письменное согласие других собственников, при их наличии.
  3. Оцените стоимости жилья и определите, есть ли необходимость в доплате. Договоренность об оплате должна быть достигнута до начала подготовки всех документов.
  4. Подготовка договора. Это можно сделать самостоятельно, либо обратившись в нотариальную контору. Там же договору присвоят номер и внесут в Росреестр.
  5. Регистрация договора в Росреестре занимает от 3 до 10 дней
Читать еще:  Как приобрести патент на сдачу квартиры?

Какие документы нужны:

  • свидетельство о правах собственности на квартиру,
  • согласие собственников на продажу недвижимости,
  • технические документы на квартиру,
  • справка с БТИ,
  • копия домовой книги,
  • кадастровый паспорт,
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины,
  • договор мены.

Пакет документов на дарение недвижимости дополнительно будет в себя включать документы, на основе которых можно выявить степень родства, согласие на дарение всех участников приватизации данного жилья.

Родственный обмен муниципальных квартир

Договор для обмена жилыми площадями подготавливается и подписывается в трех экземплярах, один из которых предоставляется в уполномоченные органы регистрации.

Каждая сторона договора обязана предоставить договор в местные административные органы для одобрения сделки.

Отклонить сделку администрация может только в исключительном случае:

  • наличия иска к участнику процесса о расторжении либо изменении предыдущего договора соцнайма,
  • обмениваемое помещение признано непригодным для эксплуатации,
  • само право пользования жильем квартиросъемщиков уже оспаривается в судебном порядке,
  • дом подлежит капитальному ремонту в ближайшее время,
  • дом подлежит сносу,
  • в случае вселения по результатам обмена в помещение человека с одной из форм хронических заболеваний (пункт 4 статьи 2 Жилищного кодекса.

Документы для оформления обмена муниципальным жильем

В администрацию района необходимо помимо договора мена предоставить:

  • заявление по установленной форме с просьбой одобрить факт обмена,
  • паспорт или копия документов, удостоверяющих личность,
  • договор соцнайма,
  • ордер на вселение,
  • справку о прописанных людях в помещении на обмен,
  • согласие всех проживающих на обмен,
  • согласие органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних или недееспособных граждан,
  • документы об отсутствии долгов по коммунальным счетам.

Обмен приватизированной квартиры на квартиру в социальной найме

На данный момент есть два вариант решения данной ситуации:

  1. Приватизация квартиры из социального найма и оформление договора мены или дарения.
  2. Прописать в квартире социального найма дееспособного совершеннолетнего гражданина и передать ему права ответственного квартиросъемщика. Другую квартиру новому владельцу можно передать по договору мены или дарения.

В целом заключение сделок обмена недвижимостью между родственниками наиболее безопасный вид сделок с недвижимостью. При грамотном подходе он может стать самым экономичным и оперативным.

Родственный обмен квартиры на квартиру: документы, оформление

Expert Последние изменения: январь, 2020 Обмен 0 473 Время чтения: 5 мин.

В жизни может возникнуть ситуация, влекущая необходимость осуществить родственный обмен квартирами. В представленном случае сторонам процесса необходимо знать, как правильно совершить сделку, какие документы представить в Росреестр, а также в каком размере и как заплатить все предусмотренные действующим законодательством налоги и сборы.

Возможно ли обменять квартиру или иной объект недвижимости

Да, такая возможность предусмотрена действующим законодательством.

Обмен может быть произведен в отношении:

  1. неприватизированного жилья, пользование которым осуществляется по договору соцнайма, заключенному на условиях и в порядке предусмотренным Главой 8 ЖК РФ;
  2. приватизированной недвижимости.

Осуществление обмена происходит:

  • в отношении приватизированных квартир – по договору мены, заключаемому на условиях и в порядке, указанным в Главе 31 ГК РФ;
  • в отношении муниципального жилья – согласно нормативным положениям, представленным в ст. 72 – ст. 75 ЖК РФ.

Обмен по соглашению о мене

По соглашению о мене можно осуществить обмен исключительно приватизированных квартир или иных объектов недвижимости.

Если обе квартиры – в собственности, то стороны просто заключают договор мены в порядке и на условиях, которые указаны в ст. 567 – ст. 571 ГК РФ. После подписания контракта осуществляется госрегистрация перехода имущественного права в Росреестре в порядке, установленным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…” (далее – ФЗ № 218).

Нюансы, которые следует учесть при заключении договора мены:

  1. каждый из родственников выступает одновременно и покупателем, и продавцом (ч. 2 ст. 567 ГК);
  2. если в договоре не указано иное, то квартиры признаются равноценными, если же объекты неравноценны, сторонам отдельно нужно оговорить данный момент в условиях соглашения (ч. 1 ст. 568 ГК);
  3. к соглашению об обмене применяются правила, предусмотренные гражданским законодательством в отношении стандартных договоров купли-продажи (Глава 30 ГК).

Обмен неприватизированного жилого помещения

Если у одного родственника есть муниципальное жилье, пользование которым производится на основании соглашения о соцнайме, и у другого родственника тоже есть квартира от муниципалитета, то эти граждане вполне могут поменяться квартирами.

  1. по инициативе нанимателя жилого помещения;
  2. или по инициативе любого из вместе живущих с нанимателем членов его семьи (ч. 2 ст. 72 ЖК России).

Обмен допустим исключительно при условии получения:

  • согласия от наймодателя;
  • разрешения от всех вместе живущих с нанимателем членов семьи (в том числе, и отсутствующих временно).

Порядок того, как осуществить родственный обмен квартиры на квартиру (например, если с соответствующей инициативой выступает один из членов семьи какого-либо нанимателя):

  1. обратиться к своему нанимателю с требованием обмена;
  2. ждать, пока уже сам наниматель обратится к остальным членам семьи, и получит их одобрение;
  3. ждать, пока наниматель договорится с другим нанимателем (родственником), живущим в другой квартире, об обмене (и еще подождать, пока этот другой наниматель получит согласие на обмен уже от своих членов семьи).

Далее оформление происходит следующим образом:

  • наниматели заключают между собой договор об обмене жильем (ч. 1 ст. 74 ЖК России);
  • каждый из них предоставляет своему наймодателю копию этого договора с целью получения разрешения на обмен (ч. 3 ст. 74 ЖК России);
  • через 10 суток каждому из нанимателей их наймодатель выдает письменное разрешение на обмен или на отказ в обмене (отказ возможен исключительно в случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК России);
  • наконец, ранее заключенные договоры соцнайма расторгаются, и заключаются новые договоры – уже в отношении того жилья, которое каждый из нанимателей получил в порядке обмена (ч. 5 ст. 74 ЖК России).

Требуемые документы для оформления

Для государственной регистрации перехода имущественных прав на обмениваемые квартиры (если они приватизированы), в территориальный орган Росреестра подаются следующие документы:

  1. паспорт заявителя (и паспорт доверенного лица – если обращается представитель);
  2. заявление о госрегистрации прав, оформляемое в порядке, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 883 от 26-го ноября 2015-го года “Об установлении…”;
  3. доверенность (если обращается представитель лица, подавшего заявление на госрегистрацию) (п. 1 ч. 4 ст. 18 ФЗ № 218);
  4. документ, являющийся основанием для осуществления госрегистрации (договор мены – п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218);
  5. техническая документация на квартиру (кадастровый, технический паспорт, ордер);
  6. разрешительный документ от органов опеки и попечительства (если в обмениваемой квартире проживают несовершеннолетние дети, интересы которых могут быть затронуты соответствующей сделкой);
  7. квитанция об оплате государственной пошлины (п. 22 ст. 333.33. НК РФ);
  8. нотариально засвидетельствованное согласие от супруга – если гражданин, обменивающий квартиру, состоит в зарегистрированном браке (ч. 3 ст. 35 СК РФ).

Нужно ли платить налоги

При получении прибыли как в денежно-финансовой, так и в натуральной форме, физлицо обязано заплатить НДФЛ – налог на доходы (ч. 1 ст. 210 НК России).

Доход получают оба родственника, ведь в случае заключения договора мены оба из них признаются продавцами, а значит, оба получают прибыль в результате продажи.

Налоговая ставка стандартная и составляет 13 % от стоимости жилья, полученного в результате обмена (ч. 1 ст. 224 НК), кроме случаев, когда налогоплательщик является налоговым нерезидентом – тогда ставка составит 30 процентов с дохода.

Возможно ли освобождение от налогообложения

Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.

В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.

Представленный срок может составлять:

  1. либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
  2. либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.

Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.

Освобождение от налогообложения при обмене по договору дарения

Родственники могут обменяться квартирами несколько в другом порядке. Например, заключив договоры дарения.

То есть один родственник дарит другому свою квартиру, а этот другой – свою. При этом заключаются два договора дарения – в отношении каждой квартиры, передаваемой в дар.

Читать еще:  Как задекларировать доход от сдачи квартиры?

В представленном случае платить налоги не придется вообще (неважно, сколько лет пробыла квартира в собственности – 1, 2, 3, 4, 5 лет или свыше), если даритель и одаряемый – это:

  • или члены 1-й семьи;
  • или ближайшие родственники, признаваемые таковыми в соответствии с семейным законодательством (аб. 2 п. 18.1. ст. 217 НК).

Имущественные налоговые вычеты

В случае, если обмениваемая квартира находилась во владении менее минимального срока (3 года или 5 лет), налогоплательщику придется заплатить НДФЛ. Но есть один нюанс – сумму уплачиваемого налога можно уменьшить на размер предоставляемого имущественного вычета.

Существует два способа воспользоваться вычетом:

  1. уменьшить налогооблагаемую базу, то есть продажную или кадастровую (ч. 5 ст. 217.1. НК России) стоимость квартиры, на 1000000 рублей (аб. 2 п. 1 ч. 2 ст. 220 НК России);
  2. либо же понизить базу на сумму ранее понесенных трат на приобретение этой квартиры, подтвержденных документальным образом (п. 2 ч. 2 ст. 220 НК).

Например, гражданин решил обменять квартиру по договору мены со своим родственником. Обмениваемая квартира была в собственности менее 5 лет и ранее покупалась по договору купли-продажи. Соответственно, нужно заплатить подоходный налоговый сбор. Но есть право на вычет. Цена квартиры, указанная в договоре мены, составляет 2 000 000 рублей, что выше кадастровой стоимости. Значит, налоговая база определяется исходя из цены квартиры, указанной в договоре.

Итак, обмен недвижимости между родственными лицами производится по тому же алгоритму, что и между посторонними гражданами. Возможно обменять только приватизированную жилую квартиру на приватизированную, муниципальную на муниципальную, и никак иначе. В случае обмена в рамках договора дарения налоги платить вообще не нужно, если стороны сделки – близкие родственники.

Родственный обмен квартир: оформление документов и порядок мены жилья

Обмен квартирами между родственниками является одним из законных способов решить жилищную проблему одной или нескольких семей.

Различные варианты родственного обмена жилья могут предусматривать как совершение гражданско-правовых сделок, так и действия, не влекущие переход права собственности на недвижимость.

Законодательная база

Правовое регулирование обмена недвижимым имуществом, в том числе между гражданами с родственными отношениями, осуществляется в рамках следующих нормативных правовых актов:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ в части регистрации перехода права собственности.

Помимо этого, обмен квартир может осуществляться путем регистрации по новому месту проживания. В этом случае будут применяться нормативные акты, регламентирующие порядок проведения данной процедуры.

Главами 30 и 31 ГК РФ зафиксированы общие правила совершения сделок мены, который распространяется и на случаи родственного обмена квартир. По правилам гражданского законодательства совершаются сделки мены квартиры, которые принадлежат гражданам на праве собственности.

Регистрация подобных сделок осуществляется органами Росреестра на основании Федерального закона № 218-ФЗ. Однако, таким способом невозможно обменять муниципальную квартиру.

Если происходит обмен между родственниками, занимающими жилье на условиях соцнайма, ключевое значение приобретают нормы жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ устанавливает перечень прав и обязанностей нанимателя и собственника жилого фонда, которые будут реализованы при оформлении документов на обмен.

Какие варианты обмена чаще используют

Чаще всего родственники используют такой обмен:

  • квартиры на квартиру;
  • долями квартиры;
  • комнаты на квартиру.

Возможные способы обмена недвижимостью между близкими родственниками напрямую зависят от целей, которые преследуют граждане:

  • улучшение жилищных условий одной или обеих сторон;
  • получение имущественной выгоды, если обмен с родственниками приватизированными квартирами предусматривает денежную доплату;
  • переезд в другой населенный пункт или регион страны, если осуществляется междугородний обмен;
  • решение спора о совместном проживании, если гражданами начат принудительный размен квартиры.

Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового статуса объекта недвижимости.

Для квартир, находящихся в собственности родственников, таким способом будет совершение гражданско-правовой сделки со взаимной регистрацией прав на вновь приобретенные объекты.

Вариант осуществления мены с участием муниципальных квартир существенно ограничен обязательным требованием о получении согласия собственника фонда или наймодателя. В этом случае отсутствие разрешения не позволит гражданам обменять свою квартиру, ни при каких обстоятельствах.

Еще один способ обмена квартир между родственниками заключается не в оформлении документов с юридической силой на жилые помещения, а во взаимной выписке и прописки граждан.

Такие действия можно совершить только в отношении муниципальных квартир и с согласия наймодателя. Данный вариант является наиболее трудоемким и может быть реализован только при соблюдении множества формальностей.

С чего начинать?

Мена — это комплекс юридически значимых действий и решений, которые родственники должны совершить одновременно с двумя приватизированными квартирами.

Как сделать все правильно, с юридической точки зрения, и провести процесс обмена недвижимостью в короткие сроки? Такую процедуру начинают с определения правового статуса жилых помещений. Далее, граждане должны отдать предпочтение конкретному способу осуществления мены.

Если жилье принадлежит сторонам на праве собственности, совершение сделки начинается с подготовки документов и договора мены. Все необходимые действия при совершении мены между родственными семьями граждане могут осуществлять самостоятельно либо с помощью квалифицированного посредника, юриста или риелтора.

Вариант родственного обмена квартиры на квартиру, находящихся в муниципальной собственности, начинается с получения разрешения уполномоченных органов по распоряжению имуществом.

В этом случае первым этапом обмена будет выступать одновременное обращение граждан к собственнику или наймодателю жилищного фонда.

Куда необходимо обратиться?

Обмен жилых помещений между родственниками должен быть зафиксирован в уполномоченных органах.

Для этого стороны обмена должны обратиться в следующие органы и учреждения:

  • в органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения объектов недвижимого имущества — если происходит обмен собственных квартир;
  • органы по управлению муниципальным имуществом — если осуществляется обмен муниципальных жилых помещений между двумя родственными семьями.

Территориальные подразделения Росреестра зарегистрируют переход прав на объекты недвижимости и выдадут новые правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН).

Муниципальные учреждения по распоряжению имуществом произведут обмен путем переоформления договоров социального найма.

Какие нужны документы?

Необходимый перечень документов на совершение мены объектами недвижимости также будет отличаться в зависимости от правового статуса жилья и выбранного способа обмена.

В документацию на квартиру, находящуюся в собственности граждан, входят:

  • свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, на основании которого была приобретена квартира (договор купли-продажи, приватизационный договор и т. д.).

Данная документация на жилье должна быть собрана обеими сторонами обмена.

Для переоформления прав на муниципальные помещения от граждан потребуется представить договоры соцнайма и доказательства, что осуществляется родственный обмен квартирами на другую квартиру. Помимо этого, потребуется взять поквартирные карточки для обеих сторон данной процедуры.

Стоимость оформления и сроки

Сколько стоит и за что нужно платить? При совершении сделки мены стороны обмениваются недвижимыми помещениями одновременно, однако, процедура государственной регистрации проводится в срок 7 рабочих дней с даты обращения, а если документы поданы через МФЦ — 9 рабочих дней.

Для совершения регистрационных действий будет необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Если граждане проживают в квартирах на условиях соцнайма и обмениваются помещениями через муниципальные органы, срок оформления документов может устанавливаться местными органами власти.

Как правило, общая продолжительность работ не превышает двух месяцев. Порядок и размер уплаты необходимых сборов и пошлин также устанавливается для каждого муниципального образования.

Возможные причины отказа

Если граждане поменялись жилыми объектами, принадлежащими им на праве собственности, основанием для отказа может выступать только нарушения при составлении договоров. Собственники вправе самостоятельно распоряжаться своим жильем, а ограничение такого права может быть установлено только законом.

Для обмена муниципальным жильем причиной отказа может стать нежелание наймодателя проводить данную процедуру. Кроме того, в ходе проверки документов может быть установлено сознательное ухудшение жилищных условий для одной или обеих сторон, что также повлечет отказ в оформлении.

Некоторые особенности

Для обмена отдельными видами объектов предусмотрены особенности оформления документов. Чтобы обменять комнату в квартире на земельный участок или дом, необходимо чтобы такие разнородные объекты находились в собственности граждан.

Для совершения подобной сделки в отношении жилья при обмене доли квартиры будет необходимо дополнительно подготовить следующие документы:

  • кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН в отношении участка и дома;
  • нотариальное согласие владельцев долей в жилом помещении на отчуждении части квартиры.

Можно ли обменять ипотечное жилье без согласия банка? Установленное обременение (залог) в пользу кредитного учреждения требует обязательного согласия залогодержателя, что на практике является труднореализуемым действием.

Как обменять квартиру с приличным износом на новое жилое помещение? Законодательство не запрещает менять старую квартиру на новостройку. Условия таких договоров могут определять сами граждане.

При оформлении родственной квартиры в новостройке взамен старого жилья может быть установлена доплата, соответствующая разнице в рыночной стоимости объектов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector