Согласование с администрацией перепланировки нежилого помещения
Exspertiza.ru

Юридический портал

Согласование с администрацией перепланировки нежилого помещения

Согласование перепланировки нежилых помещений

Основная цель перепланировки заключается в улучшении качества и эксплуатационных условий нежилого помещения, а также изменении его функционального назначения.

За счет этого оно обретает вид, соответствующий как функциональным требованиям предприятия, так и законодательными нормам. ГК РФ предусматривает особый порядок согласования таких изменений.

Как проходит согласование перепланировки нежилого помещения?

Существует два возможных варианта. Первый заключается в изменении конфигурации помещения, расположенного в отдельно стоящем здании нежилого типа. В этом случае собственник должен пройти обязательное согласование в БТИ.

Второй вариант предполагает изменение помещений, располагающихся на первых этажах многоквартирных жилых домов, что требует согласования в жилищной инспекции.

Если помещение расположено в жилом доме, также необходимо письменное согласие жильцов

Согласованию подлежит перепланировка следующих видов:

  • с сохранением коммуникаций и функциональных особенностей;
  • с внесением изменений и со сменой профиля.

Перечень мероприятий может включать в себя:

  • изменение площади внутреннего пространства и расположения основных помещений;
  • демонтаж, создание дополнительных проемов для дверей и окон;
  • снос;
  • расширение пространства с определенным целевым назначением.

Документы для согласования

Процедура требует оформления пакета обязательных документов. Сначала необходимо написать заявление на согласование перепланировки от имени заказчика и сделать копии документов о праве собственности на текущий объект недвижимости с заверением у нотариуса. Также понадобится заверить копии учредительных бумаг юридического лица и оформить письменное согласие на работы от управляющего зданием.

Управляющий должен сообщить владельцам или арендаторами смежных помещений о планируемых работах в них и составить акты технического осмотра.

Собственнику требуется составить проект перепланировки нежилых помещений и предоставить договор на авторский надзор за производством, если планируется внесение изменений в несущие конструкции, инженерные коммуникации, архитектурный облик здания. Кроме того, понадобятся разрешающие документы на дальнейшую возможность использования объекта недвижимости по иному целевому назначению в случае его изменения.

Следует подписать договор со страховой компанией о страховании гражданской ответственности при выполнении работ

Наконец, если помещения расположены в жилом доме, нужно инициировать сбор подписей жильцов о согласии на перепланировку. Оформление всех документов осуществляется согласно действующим санитарным и строительным нормам.

Порядок согласования

В зависимости от вида перепланировки (в отдельно стоящем офисном здании или многоквартирном жилом доме) собранные документы подаются в Бюро технической инвентаризации или городскую жилищную инспекцию. Соответствующие органы оформляют разрешение на выполнение работ по перепланировке. После окончания всех предусмотренных планом действий составляется акт, его подписывают собственник и подрядчик.

Акт о проведенных работах должен пройти согласование с:

  • управляющим зданием;
  • представителями проектной организации, которая готовила план изменений;
  • представителями организации, отвечающей за эксплуатацию и состояние здания;
  • представителями службы госпожнадзора.

В процессе приемки работ по перепланировке нежилого помещения все эти лица обязаны проверить соответствие всех работ представленному ранее проекту, убедиться в наличии действующего разрешения от контролирующих органов. Проверяется наличие свободного доступа ко всем инженерным коммуникациям, находящимся в общедомовом пользовании.

Все выполненные работы, включая скрытые и экстренные, должны быть отмечены в специальном журнале производства работ по перепланировке.

Подписанный акт передается в контролирующие органы, после чего вносятся необходимые изменения в кадастровый паспорт, и оформляются новые документы с учетом выполненной перепланировки.

Всего должны быть подписаны три экземпляра акта, один из которых сохраняет собственник, второй остается у представителей жилищной инспекции и БТИ, а третий будет находиться в жилищном архиве

Резюме

Перепланировка нежилых помещений может понадобиться в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Законодательство обязывает собственников предварительно согласовывать процедуру с контролирующими органами.

При соблюдении норм жилищного и гражданского законодательства процедура выполняется строго в обозначенные временные рамки и по установленному порядку.

Следует обратиться в БТИ или жилищную инспекцию в зависимости от того, где находится помещение, — в отдельно стоящем здании нежилого типа или в многоквартирном доме.

Комментарии

Добрый день, подскажите, какой порядок перепланировки нежилого помещения в жилом многоквартирном дом?

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Согласование перепланировки нежилого помещения

Всегда ли требуется согласовать перепланировку?

На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:

  • текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
  • графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.

Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.

Этого требуют следующие случаи:

  • снос или возведение перегородок, формирование проемов;
  • манипуляции с несущими конструкциями;
  • перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
  • изменение других инженерных систем помещения;
  • объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.
Читать еще:  Предмет договора аренды торгового павильона

Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.

Как правило, существенным признается любое вмешательство в конфигурацию помещения. Таким образом, если есть сомнения по этому поводу, следует проконсультироваться в БТИ или жилищной инспекции по территории.

Законодательство 2019 года

Если говорить о том, как следует согласовывать перепланировку нежилого помещения, то нормативная база по данному вопросу все еще не структурирована. Нужные правила придется искать в следующих актах:

  • главе 4 Жилищного кодекса РФ (если помещение находится в многоквартирном доме);
  • административных регламентах города (если речь идет об офисном, торговом или ином нежилом здании).

В конце 2018 года в ЖК были внесены изменения, которые распространили его применение не только на квартиры, но и на нежилые помещения в МКД. Таким образом, теперь перепланировка магазинов, ателье, парикмахерских и других помещений, расположенных на первых этажах МКД, также регулируется Жилищным кодексом.

Однако ознакомиться с местным административным регламентом, разработанным под согласование перепланировок, собственнику следует в любом случае. Данный акт не только уточняет общие положения федерального законодательства, но и устанавливает конкретные требования к документам, порядку действий и срокам предоставления услуги.

Список документов

Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):

  1. Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
  2. Паспорт заявителя.
  3. Устав (если заявитель — фирма).
  4. Доверенность (если заявление подает представитель).
  5. Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
    • к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
    • ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  6. Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
  7. Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
  8. Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
  9. Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.

Если помещение расположено в МКД, в большинстве случаев этого комплекта бывает достаточно. Для офисных же и торговых зданий федерального регламента не существует. При этом стоит учесть, что административные регламенты на местах могут потребовать дополнительно заключение СЭС, Ростехнадзора и МЧС о соответствии проекта санитарно-гигиеническим, техническим и противопожарным правилам.

Особенности согласования перепланировки в жилом доме

Строже всего закон относится к согласованию перепланировки нежилого помещения в жилом доме. Если кафе, ателье, магазин, аптека, парикмахерская, стоматологический кабинет или любое другое коммерческое помещение находится в МКД, в некоторых случаях требуется организовать общее собрание жильцов по вопросу допустимости перепланировки.

Без этого не обойтись, если в ходе переустройства намечается использование общего имущества:

  • крыши;
  • зоны лестничной клетки, подъезда;
  • общего тамбура;
  • подвала и т. д.

По итогам собрания следует взять у председателя или секретаря протокол.

Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД отличается еще и тем, что проект не требуется передавать на экспертизу в Роспотребнадзор, технадзор или пожарным. Перечень документов, указанных в ст. 26 ЖК, является закрытым, заключения же указанных ведомств в него не входят.

Более того, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК, можно не представлять в этом случае и другие документы (администрация запросит их самостоятельно):

  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • техпаспорт;
  • заключение отдела по охране исторических и архитектурных памятников.

Порядок действий

Процедура согласования перепланировки нежилых помещений требует:

  1. Собрать пакет необходимых документов.
  2. Передать документацию в администрацию населенного пункта (уполномоченным отделом чаще всего является департамент/отдел по жилищной политике). Сделать это можно как напрямую, так и через МФЦ (в народе — «Мои документы»).
  3. Получить спустя 45 дней решение о согласовании, после чего можно приступать к работам.
  4. Пригласить после завершения работ приемочную комиссию для составления акта приемки. На основании акта приемки администрация самостоятельно направит сведения о перепланировке на регистрацию в ЕГРН.
  5. Получить по завершении всех работ новый технический паспорт и выписку из ЕГРН с обновленными данными.

Указанный порядок согласования перепланировки помещений разработан для помещений в многоквартирных домах. Если помещение находится в торговом или офисном здании, план действий может немного отличаться.

ВАЖНО! Согласование — бесплатная процедура. Уплачивать госпошлину не нужно.

Особенности согласования в нежилом здании

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании может отличаться от приведенного выше. Правовая регламентация переустройства таких помещений на федеральном уровне отсутствует, однако собственникам помещений, расположенных в торговых центрах, коммерческих зданиях, гостиницах и других нежилых объектах недвижимости, нужно учесть следующие моменты:

  1. Если перепланировкой занимается арендатор, потребуется письменное согласие собственника объекта на производство работ.
  2. Проект перепланировки нужно отдать на экспертизу в надзорные ведомства (СЭС, МЧС, Ростехнадзор).
  3. Если специального регламента по узакониванию нет, то согласование заключается в осмотре здания до и после перепланировки и выдаче сотрудником БТИ нового техпаспорта с изменениями.
  4. Внесением изменений в ЕГРН (Росреестр) собственник занимается самостоятельно.

ВНИМАНИЕ! Перед согласованием перепланировки рекомендуется проконсультироваться с чиновниками местной администрации.

Причины отказа

Отказать в согласовании перепланировки могут, если:

  • документы представлены не в полном комплекте;
  • по межведомственному запросу пришел отрицательный ответ;
  • документы поступили в ненадлежащий орган;
  • проект перепланировки не соответствует требованиям закона.

Предотвратить отказ поможет внимательный сбор документов. Действующий административный регламент можно посмотреть на стендах местной администрации (префектуры). Там же сотрудники соответствующего отдела дают консультации по комплектности документов.

Отказ выдается заявителю в письменном виде. Как и любое другое решение административного органа, его можно обжаловать в судебном порядке. Правда, делать это имеет смысл только тогда, когда отказ вынесен явно незаконно. В иной ситуации лучше исправить недостатки и подать документы повторно.

Узаконивание самовольной перепланировки

Если перепланировку уже провели, а документы вовремя не получили, ремонт считается незаконным. По общему правилу собственник такого помещения должен привести его в прежний вид в соответствии с документами технического учета. Однако он может также попросить узаконить перепланировку по факту.

Для этого в районный суд подается исковое заявление о сохранении помещения в новом виде. К заявлению нужно будет приложить проект перепланировки и другие документы, свидетельствующие о соблюдении норм закона.

Главной задачей истца в процессе будет доказать, что перепланировка:

  • соответствует санитарным, техническим и пожарным требованиям;
  • не нарушает прав третьих лиц;
  • не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих.

Также следует знать, что незаконная перепланировка влечет наложение административного штрафа.

Итак, вмешательство в конфигурацию нежилого помещения требует предварительного согласования в органах власти. Собственнику или арендатору при этом нужно собрать определенный комплект документов, представить их в администрацию города и получить письменное решение. Порядок действий для МКД и коммерческих зданий различается, однако законодательство в этой сфере активно реформируется и вполне возможно, что в скором времени оно станет более единообразным.

Еще больше материалов по теме в рубрике «Перепланировка».

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

  • разборку и перенос окон и дверей;
  • разбор и перенос перегородок;
  • изменение площади;
  • прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

  • инженерных коммуникаций;
  • сантехники;
  • электрооборудования;
  • других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

  • характеристики объекта;
  • перечень работ;
  • требования к безопасности;
  • планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Читать еще:  Договор сервитута земельного участка

Потребуется предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • проектную документацию;
  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт (для граждан);
  • учредительные документы (для юридических лиц);
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Проведение работ по перепланировке (шаг 4)

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре (шаг 7)

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Ответственность за самовольную перепланировку

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:

Нарушение Наказание
ч. 2 ст. 7.24 – распоряжение федеральной собственностью граждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • проектную документацию;
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов;
  • технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Подведем итоги

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

Бесплатная консультация!
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обратитесь к нашему юристу в онлайн-чат справа, в форму ниже, или звоните по телефону (круглосуточно):

+7 (499) 110-95-76 – Москва и Московская обл.
+7 (812) 407-30-62 – Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
8 (800) 550-46-35 – Остальные регионы России

Согласование перепланировки нежилых помещений

Помимо перепланировки и/или переустройства, проводимых в квартирах, часто объектами перепланировки становятся нежилые помещения.

Точного определение нежилого помещения в законодательстве нет, но сложившаяся юридическая практика к ним относит помещения, не предназначенные для постоянного проживания и не являющиеся общедомовой собственностью (подвалом, чердаком).

Для жилых и нежилых помещений требуется согласовывать мероприятия, приводящие к отличию итоговой планировки от первоначального плана БТИ.

В данной статье мы рассмотрим основные моменты, связанные с согласованием перепланировки нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях и в многоквартирных домах.

Расположение нежилых помещений

Важным фактором с точки зрения согласования работ в нежилом помещении является его расположение, так как от этого зависит, в какой надзорный орган требуется обращаться за согласованием.

Примеры расположения нежилых помещений

Для помещений, расположенных в отдельно стоящем нежилом здании, главным надзорным органом является Бюро технической инвентаризации.

Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Москвы, основным надзорным органом, осуществляющим согласование, является Государственная жилищная инспекция г. Москвы.

Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Подмосковья, главным надзорным органом в сфере согласования перепланировки является Управление архитектуры и градостроительства в лице администрации города (городского округа).

Состав документации, необходимой для согласования, в зависимости от места расположения объекта будет отличаться. По окончании ремонтно-строительных работ приемочная комиссия надзорного органа осуществляет визуальный осмотр выполненных изменений, проверяет их на соответствие согласованному проекту.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилых домах Москвы

Основополагающим документом, регламентирующим процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству, является постановление Правительства Москвы №508-ПП. Кроме этого, учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

В настоящее время в Москве существует возможность согласования планируемых и выполненных работ.

Остановимся подробнее на различиях в составе документации, необходимой для согласования перепланировки и/или переустройства нежилого помещения, до начала работ и «по факту»:

  • Для планируемых работ требуется разработка проектной документации в составе проекта перепланировки и/или переустройства помещения и технического заключения «о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ».

Проект перепланировки и техническое заключение, в том случае, если работы не затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома, может разработать организация с допуском СРО (например, наша).

Если планируемые работы требуют изменения несущих конструкций здания, то разработку технического заключения должен выполнить автор-проектировщик многоквартирного дома или замещающая его организация.

На сегодня в Москве авторов-проектировщиков домов замещает ГБУ «Экспертный центр».

  • Для согласования выполненных работ требуется разработка проектной документации в составе проекта перепланировки и/или переустройства помещения и технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

Если не затронуты несущие конструкции дома, проект перепланировки и техническое заключение сможет разработать организация с допуском СРО.

В случае изменения несущих конструкций здания разработку технического заключения должен выполнить автор-проектировщик многоквартирного дома или замещающая его организация.

При согласовании перепланировки «по факту» нежилого помещения в жилом доме собственнику предстоит выплатить штраф за самовольно выполненные работы, который для физических лиц составляет на сегодня 2-2,5 тысячи рублей, а для юридических – от 300 до 350 тысяч рублей.

Пример проекта перепланировки нежилого помещения

Более подробно с примером проектной документацией для согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме возможно познакомиться здесь.

Особенность согласования ремонтных работ в нежилых помещениях, расположенных в жилых домах, в том, что вне зависимости от функционального назначения перепланируемого помещения требуется анализ проектной документации со стороны Роспотребнадзора. В случае положительного заключения на проект собственник /арендатор помещения направляет проектную документацию для согласования в надзорный орган.

В некоторых случаях проектная документация требует дополнения, что определяется будущим функциональным назначением помещения:

• размещение предприятий общественного питания;

• размещение детских учреждений;

• размещение аптек и медицинских учреждений.

В этих случаях проектная документация дополняется разделом «Технология», в котором развернуто описывается как само помещение (уровень освещенности, цвет стен, материалы, цветовое решение полов и т. д.), так и состав проводимых мероприятий. В большинстве случаев раздел «Технология» значительно увеличивает объем проектной документации.

Необходимым условием для получения согласования перепланировки является наличие отдельного (обособленного) входа в нежилое помещение.

В том случае, если при перепланировке планируется/выполнено устройство отдельного входа, то в проектную документацию надлежит добавить раздел «Архитектура». Кроме того, этот раздел необходим в случае любых изменений, касающихся фасада здания, таких как:

  • замена окон витринами;
  • устройство внешних тамбуров и козырьков;
  • устройство пандусов и дебаркадеров;
  • пристройка крылец и лестниц, а также многое другое.

Проектная документация с мероприятиями, вносящими изменения в архитектурный облик здания, направляется не только в Мосжилинспекцию, но и в главное архитектурное управление города.

Самым сложным для согласования вариантом является перепланировка нежилого помещения, расположенного в доме с деревянными или смешанными межэтажными перекрытиями.

Перепланировка в таких зданиях, выполняемая без согласования, является крайне рискованной во всех отношениях. Кроме риска возникновения трещин и иных повреждений здания, высока вероятность проведения масштабных и дорогостоящих восстановительных работ по предписанию надзорного органа.

Кроме того, здания «старого фонда» часто являются (оформленными или выявленными) памятниками архитектуры, что требует уже разработки проектной документации по «приспособлению объекта культурного наследия для современного использования». Проектная документация и сами работы в данном случае контролируются Министерством Культуры.

Подробнее об отличиях перепланировки в домах с деревянными или смешанными перекрытиями написано в этой статье.

Согласование перепланировки нежилых помещений в отдельно стоящем здании

При данном расположении объекта для согласования перепланировки нежилого помещения готовится проектная документация в составе:

► Для предстоящей перепланировки – технического заключения «о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ»

► Для выполненной перепланировки – технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

Документы для согласования предоставляются в надзорный орган (в данном случае это БТИ), после чего изменения фиксируются техником БТИ при проведении итогового обследования с обмерами объекта.

Пример проектной документации для согласования перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании

Более подробно с примером проектной документацией для согласования перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем здании возможно познакомиться здесь.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилых домах Подмосковья

Согласование перепланировки нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях, в Москве и Московской области практически не имеет отличий. В данном случае согласование осуществляет БТИ области.

Читать еще:  Аннулирование договора дарения

Для согласования перепланировки и/или переустройства в нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах Московской области, существует внутренний муниципальный регламент. При этом внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различны. Наряду с регламентом также применяются нормы Жилищного кодекса РФ, санитарные и строительные правила.

В большинстве районов Московской области комплект документов, подаваемый на согласование, не отличается от Москвы – потребуется проект перепланировки и техническое заключение (в некоторых районах Подмосковья достаточно только проекта).

На этапе планирования работ на объекте, расположенном в Подмосковье, будет не лишним обратиться в надзорный орган для консультации и оценки допустимости проектного решения.

Проектная документация для объектов Подмосковья также разрабатывается организацией с допуском СРО.

Процесс согласования перепланировки в Московской области отличается еще и тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов Подмосковья, не предусматривает узаконивания ранее выполненных ремонтных работ. Поэтому перепланировку/переустройство с надзорным органом возможно согласовать только как планируемые мероприятия. А уже выполненную перепланировку возможно сохранить лишь на основании решения суда.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки также возможно получить в нашей организации. Наши специалисты работают с объектами, расположенными как в Москве, так и в Московской области.

Вы можете направить на нашу электронную почту план помещения из БТИ с его состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых мероприятий.

Дополнительно к планам необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и что от нас необходимо: консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки нежилого помещения «под ключ».

Помимо электронной почты вы можете задать вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн-чате, а также по телефону.

Перепланировка нежилого помещения – когда нужно согласование работ и как проходит процедура?

Часто для создания удобных условий для бизнеса нужно переустроить здание, к примеру, расширить помещение для торгового зала или обустроить кабинет директора и т.п. Такие изменения называются – перепланировкой.

Читайте далее, где можно получить одобрение на переделку помещения, в каких случаях требуется согласование, а в каких — нет, что нужно для регистрации внесенных изменений и другие важные моменты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Одобрение переустройства площади, не предназначенной для заселения в жилом доме

Согласование перепланировки в нежилом помещении заключается в создании проекта и одобрении его государственными органами контроля. Узаконить нужно проект изменений для офисов или магазинов в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании (подробнее о том, как узаконить перепланировку нежилого помещения можно узнать тут). Делать это нужно во избежание опасных ситуаций.

К примеру, можно повредить несущую стену, что потенциально опасно для всего дома, жизни и здоровья его жильцов. В связи с этим нужно согласовать проект в нескольких структурах.

Для возможности внесения изменений в проект необходимо получить разрешение в таких органах:

  1. Разрешение от пожарного надзора. Проверяют вентиляцию, наличие горючих материалов и запасного выхода.
  2. Разрешение от органов потребительского надзора. Проверяется возможность нахождения людей в помещении – наличие хорошей освещенности, площади и т.п.
  3. Отдел архитектуры.

Когда не нужно согласовывать работы?

Есть виды перепланировки, не требующие согласования с государственными органами:

  • установка стекла на балконах и лоджиях;
  • заделка дверных проёмов на ненесущих стенах помещения;
  • сделать дверной проём в ненесущих стенах;
  • создать дополнительную перегородку;
  • частичное или полное изменение тамбуров, в том случае, если не нарушаются внешние размеры.

На законодательном уровне вопрос о легализации перепланировок практически не урегулирован, и отдельного закона, который бы определял общие правила, пока нет. Власти каждого отельного региона могут выдавать подзаконные акты по этому поводу. Ими и нужно руководствоваться при согласовании проекта внесения изменений. В 2014 году был подан проект закона N 550627-6 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации», но на сегодняшний день его так и не приняли.

Как согласовать?

Перед тем как приступать к работам, нужно взять согласие Жилищной инспекции. Согласование можно делать и после ремонта, но если он сделан с какими-либо нарушениями, то можно заплатить штраф в размере от 2 до 2.5 тысяч рублей согласно статье 7.21 КоАП РФ.

Рассматривается документация по согласованию уже после ремонта в течение 3 месяцев, а предварительная – через 1 месяц.

  1. Сбор документации. Для начала необходимо проверить наличие всей технической документации на право владения, распоряжения и пользования имуществом. Как правило, это свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если такой документ потерян, то его нужно обязательно восстановить в БТИ.
  2. Проектная документация. Если нужно делать реконструкцию, связанную со снесением несущих конструкций, то такие изменения можно делать только после согласования проекта. Сам проект можно сделать в соответственных организациях (государственных или частных), которые имеют лицензию на проведение подобных работ. Фирма, занимающаяся подготовкой проектной документации, сделает все в соответствии с техническими требованиями и подготовит соответствующее заключение (более детально о составлении проекта перепланировки нежилого помещения можно узнать тут).
  3. Согласование. После получения проекта работ его необходимо согласовать с государственными органами. Их есть несколько, но общее количество будет зависеть от каждого отдельного случая и сложности выполнения работ. В число таких организаций могут входить следующие:

  • Роспотребнадзор.
  • ГУ МЧС России (противопожарная служба).
  • Жилищная инспекция.
  • Служба по экологическому, техническому и атомному надзору.
  • Служба, в которой на балансе находится дом.
  • Архитектурная организация.
  • Служба, охраняющая культурное наследие.
  • Городская администрация.
  • Согласование с администрацией. Дальше необходимо обратиться в территориальную администрацию и представить такие документы:

    • заявление о перепланировке в установленной форме;
    • свидетельство о праве собственности;
    • проектная документация;
    • технический паспорт;
    • заключение органа по охране памятников архитектуры о возможности проведения таких работ, если дом является культурным наследием.

    Согласовываются документы в межведомственной комиссии. Это государственный орган уполномоченный решать вопрос соответствия перепланировки с действующими законами и техникой безопасности.

    Порядок формирования комиссии регулируется подзаконными актами каждого региона отдельно. Но, как правило, она должна формироваться из председателя, заместителя председателя, секретаря и членов комиссии (не менее 5 человек).

    Стоимость таких работ будет зависеть от их сложности. Единого тарифа в частных и государственных проектных организация нет. Межведомственная комиссия выдает решение на протяжении 45 дней.

    О том, как проходит оформление перепланировки нежилого помещения, читайте в нашей статье.

    Как выглядит документ?

    Документ содержит следующие элементы:

    1. Посередине сверху документа находится герб.
    2. Название органа государственной службы, который выдает документ.
    3. Посередине – распоряжение.
    4. С левой стороны – дата, с правой – идентификационный номер документа.
    5. Ниже с левой стороны детальное название документа и адрес рассматриваемого объекта.
    6. Дальше текст решения – реквизиты предприятия, срок согласования, детальное описание перепланировки (что и где будут менять) и т. п.
    7. Внизу под текстом решения дата, ФИО главы комиссии и его подпись.

    Регистрация изменений, внесенных в планировку

    Регистрация внесенных изменений в перепланировку происходит в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Для этого необходимо:

    • предоставить решение комиссии о согласовании изменений в проект здания;
    • на основании этого решения БТИ выдает новый технический паспорт здания согласно перепланировке;
    • в кадастровую палату необходимо подать заявление о внесении изменений для перерегистрации объекта капитальной застройки и получить кадастровый паспорт;
    • с кадастровым паспортом обратиться в отделение ФРС для внесения изменений в Единый государственный реестр.

    Процедура одобрения переустройства площади в здании, не предназначенном для заселения, и в жилом доме

    Если нежилое помещение находится в жилом доме, то его перепланировкой занимается Государственная жилищная инспекция. Для согласования нужно:

    • подготовить проектную документацию;
    • получить от архитектора данного дома заключение о состоянии несущих конструкций;
    • подать документы в МФЦ;
    • получить положительное решение.

    В том случае, когда нежилое помещение расположено в нежилом доме, то здесь есть два варианта развития событий (более детально о перепланировке НП в нежилом доме можно узнать здесь).

    Если не были затронуты при перепланировке несущие конструкции, то можно, без каких-либо согласований вызвать сотрудника БТИ и сделать новые документы. Специалист сделает документы без красных линий, и проект будет одобрен (красными линиями отмечаются незаконные изменения).

    Что делать в случае отказа?

    Если выдано решение с отказом, то для начала необходимо разобраться с причиной такого постановления. Жилищные комиссии в большинстве случаев весьма точно указывают почему выдан отказ.

    Разобравшись с причиной, можно действовать несколькими способами:

    1. Указанные в отказе причины необходимо устранить, и собрать новый комплект документов. Ожидать на решение комиссии.
    2. Пойти на приём к руководителю жилищной инспекции и постараться объяснить свою позицию. Но для того, чтобы добиться результата, она действительно должна быть уважительной.
    3. Обращение в суд. Это последняя надежда на положительное решение. Если два предыдущих пункта не сработали, то суд может помочь, но здесь тоже нужно правильно объяснить свою ситуацию.

    Обжалование отказа на перепланировку – сложная процедура, но иногда она заканчивается хорошо для владельца имущества.

    Можно сделать вывод, что сделать перепланировку нежилого помещения в жилом доме нелегко, особенно с юридической стороны. Законодательство в этой части несовершенное, и в каждом регионе нужно обращаться к подзаконным нормативно-правовым актам. Деятельность жилищной комиссии одним законом не регулируется, что усложняет процесс выдачи разрешения для перепланировки.

    Полезное видео

    Из видео узнаете, как проводится согласование перепланировки нежилого помещения, куда обращаться и что для этого нужно:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector