Риски при покупке недвижимости
Exspertiza.ru

Юридический портал

Риски при покупке недвижимости

Юрист по недвижимости: какие риски при покупке недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке в 2019 году

Всего юристы насчитывают более 100 рисков и обстоятельств, которые могут привести к утрате права собственности. Расскажем о самых популярных причинах, которые ставят под угрозу сделки на вторичном рынке.

Квартира имеет нарушения в процессе приватизации

Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев.

Скрытые жильцы в квартире

Даже спустя несколько лет в вашу квартиру могут вселиться жильцы. А именно, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и ещё в ряде обстоятельств.

Квартира была получена по наследству или договору дарения

После покупки квартиры есть вероятность возникновения наследников, претендующих на жилье. Оспорить дарственную можно через суд с признанием ничтожности договора дарения.

Продажа квартиры с ущемлением интересов сторон

Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, а также если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора.

Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру

Например, если продавец не предоставит архивную выписку из домовой книги или согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.

Как выявить эти риски?

По статистике, 70% сделок на вторичном рынке могут быть расторгнуты по суду, поэтому рекомендуем обратиться за проверкой к юристам. Правовая экспертиза поможет вам принять решение, стоит покупать выбранную квартиру или нет.

Что проверяют юристы?

  • Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
  • Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
  • Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
  • Наличие обременений и арестов
  • Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
  • Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
  • Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
  • Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
  • Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки

Проверить квартиру

При отсутствии рисков вы будете уверены, что приобретаете надежное жильё. Если же юристы выявят риски, вы можете выполнить их рекомендации и обезопасить сделку.

Подпишитесь на рассылку и получайте всё лучшее из нашего журнала

Хм. а как насчёт рисков того, что сотрудники банка тупо не проверят паспорта участников сделки?? P.S. Павлин говоришь?! Хэххх))))))

Добрый день! Есть всего несколько категорий лиц, у которых может возникнуть право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением.

1. Лица, отказавшиеся от участия в приватизации жилого помещения. Чтобы узнать информацию о них, нужно смотреть договор передачи жилого помещения в собственность, архивную выписку из домовой книги. Нужно выяснить, был ли этот человек прописан в квартире ДО приватизации. В этом вам может помочь Форма 12. Если человек был прописан, но от приватизации отказался, то право пользования пожизненное (до того момента, как он сам снимется с регистрации и пропишется в другом месте). Если этот человек был прописан в квартире уже ПОСЛЕ приватизации, пожизненного права пользования у него нет.

2. Получатели завещательного отказа. Согласно ст. 1137 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При этом завещательный отказ должен быть установлен в самом завещании. Если вы не столкнулись с наличием завещательного отказа, значит говорить о нем смысла нет.

3. Последняя категория лиц – получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Вам стоит проверить, не является ли кто отказником от приватизации, если не является – обращайтесь в суд с иском о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта и выселении.

Типовые риски при покупке квартиры

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена. А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к Откроется в новой вкладке.”>признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).

Что касается Продавца, то у него забота одна – Откроется в новой вкладке.”>как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует. Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на Откроется в новой вкладке.”>первичном и на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Откроется в новой вкладке.”>Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют:

  • «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
  • Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального Откроется в новой вкладке.”>компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай (подробнее – по ссылке).
  • «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по Откроется в новой вкладке.”>договору ДДУ).
  • «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение ДевелоперамиОткроется в новой вкладке.”>договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
  • Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Откроется в новой вкладке.”>Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
  • Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, Откроется в новой вкладке.”>как правильно принимать квартиру в новостройке (см. по ссылке). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИОткроется в новой вкладке.”>«Знакомимся с Застройщиком».

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски. Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.). Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

Читать еще:  Ипотека в регионах России

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному Откроется в новой вкладке.”>признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):

  • Нарушение прав Откроется в новой вкладке.”>несовершеннолетних (в т.ч. детей, которые только прописаны в квартире и не являются ее собственниками), нарушение правил Откроется в новой вкладке.”>использования материнского капитала.
  • Нарушения прав Откроется в новой вкладке.”>наследников (как по завещанию, так и по закону).
  • Нарушение прав так называемых Откроется в новой вкладке.”>«третьих лиц», в т.ч. отсутствие Откроется в новой вкладке.”>согласия на сделку супруги Продавца, получателя ренты или залогодержателя.
  • Нарушение Откроется в новой вкладке.”>преимущественного права покупки (при покупке комнат или долей квартир).
  • Откроется в новой вкладке.”>Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки (со стороны Продавца).
  • Нарушения, допущенные при Откроется в новой вкладке.”>приватизации жилья (в т.ч. права тех, кто отказался от приватизации).
  • Умышленный обман Покупателя Продавцом, в т.ч. продажа квартиры по поддельным документам (см. Откроется в новой вкладке.”>«Проверка паспорта»).
  • Нарушение прав предыдущих собственников квартиры (если квартира Откроется в новой вкладке.”>перепродавалась неоднократно).
  • и другие случаи, делающие Откроется в новой вкладке.”>сделку оспоримой или Откроется в новой вкладке.”>ничтожной.

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного Откроется в новой вкладке.”>права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с Откроется в новой вкладке.”>правами пользования (правом проживания в квартире). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем. Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный > “Первичка” >> “Знакомимся с Застройщиком”.
Откроется в новой вкладке.”>выбор компании-застройщика
. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого Откроется в новой вкладке.”>компенсационного фонда застройщиков и специальных Откроется в новой вкладке.”>эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю. Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат. И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный > “Вторичка” >> “Пакет документов для покупки квартиры”.
Откроется в новой вкладке.”>анализ документов
для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для > “Вторичка” >> “Проверка личности Продавца”.
Откроется в новой вкладке.”>изучения личности
и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст. 432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» налогообложение.

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавцапредставителя продавца на совершение сделки. Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке. Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта). В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях. Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

Читать еще:  Расчет ипотеки под коммерческую недвижимость

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта. Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же – запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым – покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности);

е) риски, связанные с приобретением объекта культурного наследия;

ж) риск оспаривания продавцом факта оплаты объекта (оформляйте и сохраняйте расписки, фиксируйте факт оплаты в договоре, акте);

Как избежать рисков при покупке недвижимости

Спорами о правах на недвижимость сейчас никого не удивишь. Причем в группе риска не только владельцы коммерческой недвижимости, но и частные лица – владельцы земли и даже квартир. Они тоже при определенных обстоятельствах могут лишиться своей собственности. Причем противостоять государству, как показывает практика, крайне сложно. Как выяснили «Ведомости», только в Московском регионе рассматриваются десятки исков о сносе строений площадью десятки тысяч квадратных метров и изъятии сотен гектаров земель. Иногда, как в случае со сносом торговых объектов в Москве, речь идет о превышении полномочий властями, иногда – об ошибках в документах, но чаще всего покупатели рискуют остаться без недвижимости из-за нарушений, допущенных застройщиками. Как избежать таких рисков?

Ограничение задним числом

Шесть лет назад фонд GHP Russia Real Estate Development приобрел территорию завода «Вулкан» на наб. Адмирала Лазарева в Санкт-Петербурге. Под управлением фонда $400 млн, а среди инвесторов – Qatar Investment Authority, который планировал вложить около $1,5 млрд в проекты в России, включая развитие аэропорта «Пулково» в Санкт-Петербурге. Здесь GHP Russia Real Estate Development построил бизнес-центр Trinity, площади в котором сданы в аренду «Газпрому». Недавно на свободном участке фонд начал строить элитный жилой комплекс One Trinity Place.

Но в январе 2018 г. Законодательное собрание Санкт-Петербурга внесло поправки в закон «О зеленых насаждениях общего пользования». Согласно им четыре участка в Петроградском районе, в том числе и принадлежащий GHP Russia Real Estate Development, неожиданно перешли в категорию скверов.

Фонд получил все разрешения на строительство, подписал договор с генподрядчиком и даже продал часть квартир, рассказывает управляющий партнер GHP Group Real Estate Олег Мышкин. По его словам, компания специально выбрала именно Санкт-Петербург. Ведь здесь можно купить землю в собственность, тогда как московские власти предпочитают предоставлять ее девелоперам в аренду.

Выходцы из фонда Fleming Partners вложат в строительство бизнес-центров в Петербурге $500 млн

Всего в развитие участка инвестор вложил более 10 млрд руб., говорит Мышкин. Однокомнатные апартаменты в комплексе стоят около 29 млн руб., а цена пентхауса начинается от 170 млн руб.

По мнению Мышкина, инициатива властей Санкт-Петербурга – удар по инвестиционному климату как самого города, так и страны в целом. «Иностранные инвесторы и так все реже вкладывают в проекты на территории России, причем не только из-за санкций и ухудшения экономической ситуации, но в том числе и из-за таких вот историй», – говорит он.

Участок неподалеку приобрела ГК «Балтийская коммерция». На нем построен автоцентр, говорит директор по развитию компании Иван Архипов. «Теперь совершенно не ясно, что мы должны с этим автоцентром делать. Снести? Засадить деревьями?» – разводит он руками. В похожей ситуации «Аквилон-инвест», который строит жилой комплекс «Кингдом»; гендиректор компании Александр Рогатых на вопросы «Ведомостей» не ответил.

Законопроект «соответствует действующему законодательству»; решение о поправках было принято единогласным решением депутатов, сказал «Ведомостям» представитель управления по информации и общественным связям аппарата Законодательного собрания Петербурга.

Включение участков, находящихся в частной собственности, в земли общего пользования не приводит к их изъятию, но влечет запрет на новое строительство, предупреждает старший юрист юридической группы «Стрижак и партнеры» Александр Лысяков. Владельцы участков должны идти в суд и выигрывать, считает он, для этого им необходимо доказать, что решение властей нарушает права на свободное владение и пользование участком, а также право на участие в публичных слушаниях по изменению назначения участка. Согласно закону уполномоченные органы власти Санкт-Петербурга должны были инициировать такие слушания, но их не было.

ГК «Балтийская коммерция» и структура «Аквилон-инвест» уже подали иски в городской суд. Первая инстанция их удовлетворила. GHP Russia Real Estate Development тоже подала иск, но он пока не рассмотрен. Впрочем, местные власти отступать не намерены. Спикер Законодательного собрания Санкт-Петербурга Вячеслава Макаров обещал обжаловать решения суда. «Я слышал, мол, теперь разрешена стройка. Этого не будет на Петроградской стороне», – цитирует его «Коммерсантъ».

Сам построил – сам снес

Если случаи внезапного изменения назначения земли часто зависят от политической обстановки, то дела о признании объектов самовольными постройками рассматриваются судами очень часто, указывает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. Нередко в этом виноваты застройщики, которые начинают строить и продавать квартиры, не получив весь пакет разрешительной документации. Иногда им удается через суд легализовать объекты уже после окончания строительства. К примеру, Институт минералогии, геохимии и кристаллохимии редких элементов построил в Москве на ул. Ивана Франко несколько гаражей. Московский арбитражный суд признал их самостроем, но территориальное управление Росимущества по Москве обратилось в суд с иском о признании прав собственности на эти объекты, так как они «соответствовали строительным и санитарным нормам» и «не угрожали жизни и здоровью граждан». Суд заявление удовлетворил.

Правительство Москвы добивается сноса части апарткомплекса на севере столицы

А вот девелоперу апарт-комплекса Loft River в районе Покровское-Стрешнево будет сложнее доказать свою правоту. Межрайонная природоохранная прокуратура Москвы в Тушинском районном суде добивается признания апарт-комплекса самовольной постройкой и его сноса, следует из информации на сайте прокуратуры. Ответчиками по этому иску являются как сам застройщик, так и покупатели этого комплекса. Loft River был построен компанией Ler Group (по данным ЕГРЮЛа, она принадлежит Наире Торосян) на месте двух складских комплексов. По версии прокуратуры, компания еще в 2013–2015 гг. без разрешения на строительство и положительного заключения экологической экспертизы возвела в границах особо охраняемой природной территории «Природно-исторический парк «Москворецкий» два четырехэтажных здания площадью 6000 кв. м. Информацию об отсутствии разрешения на строительство подтвердил представитель Мосгосстройнадзора; представитель Ler Group отказался от комментариев.

Покупатели недвижимости в Loft River вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи на апартаменты и взыскании с застройщика денежных средств, говорит партнер адвокатского бюро «Деловой фарватер» Роман Терехин. Теоретически они также могут подать встречный иск о признании прав собственности на самовольную постройку, указывает он. Поскольку комплекс был построен на территории парка, существует высокая вероятность сноса жилья, предупреждает партнер юридической фирмы SILA International Lawyers Екатерина Яковлева. «Если строительство осуществлялось без разрешительной документации на участке, не предназначенном для этих целей, да еще в природоохранной зоне, то это классический случай самовольной постройки», – соглашается Евгений Пугачев из юридической фирмы «Интеллектуальный капитал».

В ряде случаев ответственность могли бы нести и власти, считает управляющий партнер компании «Рустам Курмаев и партнеры» Рустам Курмаев. Он приводит в пример ситуацию с комплексом апартаментов в Сокольниках Loft Garden. Застройщик вместо реконструкции построил новое здание, а впоследствии обанкротился, не оплатив аренду земли. Москва сначала подала иск о сносе, но после погашения покупателями квартир задолженности отказалась от него. «Где были все контролирующие органы на стадии возведения и сдачи в эксплуатацию указанных объектов?» – удивляется Курмаев.

Природа берет свое

Часто спорными оказываются участки, попавшие в природоохранные зоны и лесные хозяйства. Природоохранная прокуратура Москвы еще в 2015 г. подала иски в районные суды о признании прав собственности более чем на 424 га. Из них около 50 га в поселке Коммунарка принадлежало компании «Масштаб» (ее владельцем на тот момент был Вадим Мошкович), 10 га в Троицке – девелоперской компании «Эспро». Позже аналогичные иски были поданы и к ряду других компаний: группе «Абсолют» Александра Светакова (47,2 га на Калужском шоссе), Агентству по страхованию вкладов (83,15 га в новой Москве) и т. д. Самый крупный участок, права на который оспаривались, был у ВТБ. Прокуратура потребовала аннулировать права на 270 га из 1200 внутри береговой полосы Москвы-реки по Рублево-Успенскому направлению. Но ВТБ удалось сохранить большую часть спорных земель, отмежевав береговую линию, рассказывал представитель банка. Береговая полоса этих участков занимает 9,4 га, сообщала природоохранная прокуратура. Так же поступили и некоторые другие ответчики, например «Масштаб» и «Эспро».

Читать еще:  Какие нужны документы для оформления дарственной на квартиру

Семь распространенных рисков при совершении сделки на вторичном рынке

Поскольку каждая сделка при покупке недвижимости уникальна, составить одну подходящую для всех случаев схему проверки юридической чистоты квартиры нереально, но можно постараться выделить наиболее распространенные риски.

1. Не наделили детей долей в собственности

На первом месте среди существующих рисков эксперты назвали тот, что связан с покупкой квартиры, для приобретения которой сам продавец ранее использовал средства материнского капитала.

Согласно требованиям законодательства, если для покупки квартиры привлекаются «материнские» средства, все члены семьи должны быть наделены в ней собственностью, в том числе несовершеннолетние дети. Однако при ипотечной сделке далеко не все банки идут на то, чтобы включить в число собственников детей. В таком случае обычно родители предоставляют в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство включить детей в число собственников после погашения кредита. Но далеко не все родители это обязательство исполняют, и то, соблюдается ли это условие родителями, никто не отслеживает. Риск заключается в том, что в дальнейшем при продаже квартиры такая сделка может быть расторгнута органами опеки, или прокуратурой по решению суда, или же самими выросшими детьми, которые, узнав, что у них, оказывается, были права на квартиру, могут добиваться в суде аннулирования сделки.

«Это действительно серьезные риски, — объясняет юрисконсульт « Красноярского Инвестиционного Агентства Недвижимости» (КИАН) Светлана Ильященко. — Во-первых, в силу их распространенности: за последние несколько лет сделки с квартирами, которые приобретались в ипотеку и при покупке которых использовались средства материнского капитала, приобрели массовый характер. Во-вторых, особенность этих сделок заключается в том, что факт использования материнского капитала очень сложно установить. Выявить его можно единственным способом: если продавец квартиры, в семье которого есть двое или более детей, предоставит на сделку справку из Пенсионного фонда о том, что при покупке квартиры не были использованы средства материнского капитала и все средства еще находятся на счету. Если средства были использованы все-таки на приобретение квартиры, нужно настаивать, чтобы продавцы — родители после гашения кредита и снятия обременения с квартиры наделили детей любыми долями в праве собственности на эту квартиру и только после этого продавали объект».

2. В квартире есть лица, не участвовавшие в приватизации

Проблемные моменты могут быть связаны с наличием в квартире лиц, которые дали отказ от участия в приватизации. Такой риск возникает, если не все, кто проживал в квартире на дату приватизации и был зарегистрирован в ней, реализовали свое право на приватизацию. В этом случае человек давал согласие на приватизацию квартиры и отказывался от участия в ней. При этом на момент сделки он может как проживать в этой квартире, так и выбыть из нее временно, например в связи с трудоустройством в другом городе или для прохождения срочной службы в армии. Такой человек сохраняет пожизненное право пользования данным жилым помещением. В случае приобретения такой квартиры, где проживают и состоят на регистрационном учете лица, отказавшиеся от участия в приватизации, и в случае их отказа после продажи квартиры добровольно освободить ее их невозможно будет выселить из квартиры даже в судебном порядке.

«Наличие в квартире такого человека можно проверить, для этого нужно заказать выписку из домовой книги и сопоставить, кто на момент приватизации жил в квартире, — советует юрист компании « Кром» Ролена Мепаришвили. — Если есть какие-то лица, которые были прописаны в квартире до приватизации и не являются собственниками на сегодняшний день, возникает закономерный вопрос: а почему они не собственники, отказывались ли эти лица от приватизации и где проживают теперь? Есть ли у них желание продавать эту квартиру? Такие вещи при подготовке сделки нужно выяснять обязательно».

Универсальное правило, которому советуют следовать юристы: на момент проведения сделки в квартире не должно оставаться зарегистрированных лиц.

3. Продавец может оказаться банкротом

Со вступлением в силу закона о личном банкротстве физических лиц в прошлом году появился еще один риск — купить квартиру банкрота. Риск этот заключается в том, что совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными в дальнейшем. Если продавший сегодня квартиру человек будет признан банкротом, могут быть аннулированы сделки, совершенные им за три предшествующих года до момента признания банкротом.

Для того чтобы подстраховаться в такой ситуации, юристы советуют проверять, значится ли продавец на сайте арбитражного суда Красноярского края в списках тех, кто подал заявление о банкротстве, а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru). Ряд специалистов советуют дополнительно проверять на сайте службы судебных приставов Красноярского края, числится ли за человеком задолженность более 500 тысяч рублей (подать заявление о банкротстве можно, имея именно такую сумму долга).

«Но даже проведя такую проверку, получить абсолютную, стопроцентную уверенность, что продавец в ближайшее время не будет признан банкротом, невозможно, — объясняет Ролена Мепаришвили. — На момент сделки на сайте судебных приставов может не быть информации о долгах продавца, а буквально через неделю после продажи квартиры эти данные могут быть опубликованы. В этой ситуации можно посоветовать покупателям включить в качестве одного из условий в договор купли-продажи пункт о том, что человек не объявил себя банкротом на сегодняшний день и не планирует делать этого в дальнейшем. Кроме того, хранить распечатку с информацией с сайта судебных приставов, которая будет являться подтверждением, что в процессе подготовки к сделке покупатель постарался провести всю необходимую проверку. Тогда в случае возникновения проблем он может быть признан в суде добросовестным приобретателем. В целом судебная практика по таким случаям еще не сложилась, пока нет разъяснений вышестоящих судов по таким искам, поэтому очень сложно сейчас сказать, каким образом лучше защититься от подобных ситуаций».

4. Ущемлены права наследников

Главный риск, связанный с покупкой полученной в наследство квартиры, заключается в возможности появления не учтенных ранее наследников, права которых были ущемлены. Если наследники докажут, что они не знали о существовании наследства (а это возможно, например, если они живут в разных городах с наследодателем), они могут заявить о своих правах и добиваться признания своей доли в праве собственности на квартиру в суде. Это может привести к признанию судом всех последующих сделок с квартирой недействительными.

5. Квартира слишком часто меняла собственников

Специалисты советуют для проведения сделки заказывать простую и расширенную выписку из ЕГРП. Из первой можно получить информацию о том, кто собственник квартиры, один собственник у объекта или же их несколько и наложены ли на объект аресты или обременения. В качестве такого обременения может выступать ипотека или залог недвижимости (есть примеры, когда люди получают займы в различных организациях, закладывая свои квартиры или комнаты в общежитии. Это обременение, и перед сделкой его нужно каким-то образом снимать).

Заказать выписку из ЕГРП, для того чтобы проверить наличие обременений, может любое лицо. Из расширенной выписки из ЕГРП станет известно, как часто квартира меняла собственников, в течение какого срока каждый из них владел этим имуществом, основания возникновения права (была квартира куплена, приватизирована, получена по наследству, подарена и так далее). В отличие от простой выписки из ЕГРП, получить расширенную выписку вправе только сам собственник. Покупатель может попросить продавца предоставить эту информацию для сделки.

«Я рекомендую заказать в отношении покупаемого объекта расширенную выписку из Единого государственного реестра прав, и если покупатели видят, что предыдущие собственники владели квартирой короткое время и в отношении квартиры в течение небольшого срока было осуществлено несколько сделок, то в таком случае стоит проявить осмотрительность, — рассказывает адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — Также должно насторожить наличие зарегистрированных в квартире граждан, которые «кочуют» из сделки в сделку».

6. Квартиры, продаваемые по доверенности

Встречаются случаи, когда арендаторы подделывают доверенности от собственника и продают квартиры. Поэтому, если квартира продается по доверенности, необходимо установить, действительно ли собственник эту доверенность выдавал и по какой причине потребовалось участие представителя. Особенно внимательно нужно подойти к проверке доверенности в тех случаях, когда доверитель живет в одном городе с тем, кто представляет его интересы при проведении сделки.

7. Продавец может быть признан недееспособным

Кроме того, велика вероятность возникновения проблем, если сделка была совершена недееспособным лицом. Рекомендуем прочитать статью Проверка дееспособности продавца

«В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам относится сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ), — объясняет Юлия Михайлова. — К сожалению, на сто процентов убедиться в психическом здоровье второй стороны сделки невозможно, но попросить продавца предоставить на сделку справку из психоневрологического диспансера покупатель вправе».

При этом, подчеркивают эксперты, все перечисленное совсем не означает, что если в истории сделок с квартирой на каком-то этапе было наследство или дарение, то обязательно нужно отказаться от покупки этого объекта. Работа специалистов агентства недвижимости состоит в том, чтобы при подготовке сделки анализировать ситуацию с конкретной квартирой, понять, существуют ли риски и насколько они в данном случае велики, и уже исходя из этого, выдавать рекомендации клиенту.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector