Проект перепланировки квартиры что нужно знать владельцу?
Exspertiza.ru

Юридический портал

Проект перепланировки квартиры что нужно знать владельцу?

Все, что нужно знать о перепланировке квартиры

Перепланировка квартиры — это отличный способ сделать жилище более комфортным и уютным. Вот только закон разрешает делать это далеко не всем и не всегда. Рассказываем, что нужно знать, если вы собрались делать в своей квартире перепланировку.

Что такое перепланировка

Это изменение внутренних помещений жилища без затрагивания инженерных систем. Например, снос стены, новый дверной проем стене или объединение двух комнат в одну. А вот если вам нужно перенести кухню в другое помещение и провести туда водопровод, то это уже называется переустройство. Есть еще такое понятие как реконструкция помещения. Это когда вы, например, хотите продлить зал за счет объединения с лоджией. И на все эти процедуры необходимо разрешение.

В каких домах можно делать перепланировку

На самом деле, почти во всех. Есть лишь два исключения: дома, построенные до 70-х годов и дома, признанные памятниками архитектуры. Узнать статус своего дома можно на сайте Госреестра.

Кроме того, важно соблюсти необходимый метрах комнат после перепланировки. Например, в однушке гостиная должна быть не меньше 14 квадратных метров, а кухня — не менее 5 квадратных метров. В двухкомнатных и трехкомнатных добавляются еще и требования к спальне (не менее 8 квадратных метров на одного человека) и жилой комнате (ширина должна быть больше 2,5 метров).

Можно ли сделать из обычной квартиры студию

Да, но с некоторыми нюансами. Например, это вряд ли удастся в панельных и блочных домах. В них внутренние стены, как правило, являются несущими. Кроме того, после такой перепланировке в квартире все равно должна оставаться одна изолированная спальня с окном. И площадь ее должна быть не меньше 14 квадратных метров. Также обязательно должны быть отделены от жилой зоны кухня и туалет.

Нужно ли согласие соседей на перепланировку

Только в том случае, если задуманные вами работы будут затрагивать общедомовое имущество или изменять условия жизни соседей. Например, если вы живете на последнем этаже и хотите сделать себе мансарду за счет чердака. Он считается общим помещением, поэтому вам потребуется письменное согласие абсолютно всех жильцов подъезда.

Или, например, вы хотите сделать огороженный тамбур за счет пространства лестничной клетки. На этот проект вам придется получить разрешение от 2/3 владельцев квартир. А те работы, которые проводятся только в вашей квартире, не касаются соседей.

Что разрешено делать в перепланировке

  1. Новые перегородки.
  2. Арки и проемы в стенах.
  3. Расширение санузла, кухни или коридора.
  4. Остекление балконов.
  5. Замена пола.
  6. Смена дверей.
  7. Замена трубопровода и электросетей.
  8. Переустановка сантехники и т. д.

Что запрещено делать

  1. Сносить несущие стены.
  2. Делать проемы и арки в несущих стенах.
  3. Устанавливать батареи на лоджии.
  4. Увеличивать балкон за счет площади комнаты.
  5. Скрывать в стенах стояки на воду или газ.
  6. Делать теплый пол и подключать его к общей системе отопления.
  7. Объединять туалет с жилым помещением или переносить его в другие комнаты.
  8. Объединять комнату с кухней в однушке, если она газифицирована.
  9. Демонтировать или уменьшать вентиляционные короба.

Отметим, что за нарушение данного запрета вы можете нарваться на крупный штраф. А также вас обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид. Разумеется, за ваш же счет.

Как согласовать перепланировку квартиры

1. Разработайте дизайн-проект перепланировки

Его можно заказать у специалистов, но можно и придумать самим. Он нужен, чтобы вы представляли, как будет выглядеть ваша квартира после ремонта. Подавать этот документ для согласования перепланировки не нужно.

2. Заплатите госпошлину

А вот чек об оплате госпошлины обязательно нужно будет прикрепить к пакету документов для согласования перепланировки. Сумму госпошлины устанавливают региональные власти. Узнать ее можно в БТИ или на сайте администрации вашего города.

3. Закажите техническую документацию на квартиру

Речь идет о техпаспорте и поэтажном плане. Чтобы получить их (подойдет копия или документы в электронном формате), необходимо написать заявление по установленному образцу (его выдают в БТИ или МФЦ).

Также, кроме заявления, вам необходимо будет приложить следующие документы:

  • свой паспорт (если вы собственник),
  • документ, подтверждающий право собственности жилища,
  • чек об оплате госпошлины.

Эта услуга платная, но стоимость различается в разных регионах. В Москве, например, — 2400 рублей. Документы будут готовы в течение 10 дней.

4. Закажите проект перепланировки

Он нужен, если вы хотите затрагивать несущие стены. Стоимость такого проекта начинается от 15 тысяч рублей. А вот если перепланировка не затрагивает несущие конструкции, то вполне можно обойтись эскизом — сотрудник БТИ просто внесет изменения в копию техпаспорта.

Также можно взять за основу типовой проект — их довольно много. В таком случае вам достаточно будет просто указать в своем заявлении номер этого проекта. Важно помнить, что проект действителен лишь в течение года. Если за это время вы не успеете сделать ремонт, придется собирать и подавать заново все документы.

Если вы все же заказали индивидуальный проект у компании, обязательно заключите с ними и договор об авторском надзоре. Это когда специалисты контролируют все этапы работ и заносят их в специальный журнал работ. Заполнять его нужно обязательно, иначе потом могут возникнуть проблемы. Однако делать это самостоятельно вы не имеете права. Это должен делать лишь компания с допуском СРО.

5. Согласуйте перепланировку

Для этого вам нужно будет прийти лично в администрацию города или МФЦ или подать документы через портал Госуслуги. Подавать нужно следующий пакет документов:

  • паспорт собственника квартиры,
  • нотариально заверенное свидетельство о праве собственности,
  • техническая документация БТИ,
  • проект перепланировки и дополнительные разрешения (если они нужны),
  • письменное согласие на перепланировку всех совершеннолетних членов семьи.

После этого вам придется подождать около 45 дней. И тогда вы получите разрешение или отказ. Причем он обязательно должен быть мотивирован. При этом вместе с разрешением вам озвучат сроки, в которые вы должны уложиться с ремонтом. Обычно это не больше года.

6. Введите квартиру в эксплуатацию

По окончании ремонта вам обязательно нужно будет пригласить домой жилищную комиссию. Ее члены проверят, соответствуют ли сделанные работы изначальному проекту, и если все будет в порядке, они подпишут Акт о выполненной перепланировке. На основании этого документа в горадминистрации вам выдадут решение о том, что все было сделано законно. Его нужно будет отнести в БТИ и Технадзор, где вам вручат новый технический паспорт на квартиру.

Однако это еще не все. Чтобы ввести жилище в эксплуатацию и окончательно узаконить перепланировку, вам нужно будет написать соответствующее заявление в администрацию города. К нему приложите выданный БТИ Акт, копию своего паспорта, решение администрации о законности ремонта и новый техпаспорт. Разрешение на ввод в эксплуатацию вам выдадут примерно через месяц.

После этого вам останется лишь обновить сведения о своем жилище в Росреестре. Эта услуга платная, и стоимость тоже различается во всех регионах (в среднем, около 350 рублей). Для этого подайте в отделение Росреестра или в МФЦ следующие документы:

  • пакет документов, который вы собирали для перепланировки,
  • техдокументы на квартиру,
  • разрешение на ввод в эксплуатацию,
  • чек об оплате госпошлины,
  • само заявление.

Информация о вашей квартире обновится в течение недели. Вам выдадут выписку из ЕГРН и новый план квартиры. Поздравляем, теперь перепланировка полностью узаконена.

Ранее мы рассказывали, какие виды ремонта в вашей квартире коммунальщики должны делать бесплатно.

Ликбез: Какие чертежи нужны для перепланировки

Если собираетесь получить на нее официальное разрешение

1. Рисуете самикак умеете
Делаете чертежи (можно воспользоваться одной из программ типа Remplanner, Planner 5D) и обращаетесь в МФЦ. В больших городах согласование, как правило, можно сделать в режиме одного окна, но подождать все равно придется: по закону, на утверждение перепланировки отводится до 45 дней.

2. Рисуете только черновик
После чего приходите в бюро, которое занимается перепланировками: это либо проектно-архитектурные организации, либо архитектурно-юридические (негласно в сети их называют «согласователи» или «перепланировщики»). При таких бюро обычно есть дизайнер, который сделает профессиональный чертеж перепланировки по вашему эскизу — разумеется, если ваша идея осуществима с точки зрения закона. Если нет, вам посоветуют, как можно изменить планировку, чтобы она была безопасной и ее можно было узаконить.

Получается, не обязательно нанимать дизайнера интерьера?
Да, в простейших случаях с планом справится и владелец квартиры — сам или при помощи «согласователей».

Юлия Клюева, дизайнер: «Так происходит довольно часто: из-за отсутствия средств на специалиста дизайнера или архитектора чертеж делает сам владелец квартиры и через МФЦ отправляет в жилинспекцию. Служба одного окна предполагает возможность утверждения выполненной любым удобным способом перепланировки в рамках закона. Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня».

Однако, если вы придумали что-то нестандартное, велик риск, что перепланировка не согласуема. И вот тогда, чтобы придумать законный вариант и воплотить все ваши пожелания, может понадобиться дизайнер.

Дмитрий Долготер, дизайнер: « Чтобы сделать чертежи для перепланировки, дизайн-проект с архитектором делать не обязательно. Достаточно прийти в любую организацию, которая занимается согласованием перепланировки и принести свой набросок. Но задумка должна быть “правильной” с точки зрения согласования, т.е. не нарушать действующие нормы. Если набросок будет НЕ согласуемый, согласователи вам об этом скажут и посоветуют пойти ещё подумать, т.к. никто за вас рисовать много вариантов не будет. И вот как раз в этот момент обычно подключается дизайнер интерьера. Который ищет и предлагает законные варианты правильной планировки — той, что в дальнейшем можно согласовать » .

Как согласовать перепланировку в квартире «свободной планировки»?
Отдельная история — чертежи для ремонта в квартире, которая сдается застройщиком в свободной планировке, то есть без межкомнатных перегородок. Они намечены на полу, но до потолка не возведены.

Кажется, что в такой квартире можно делать все что угодно — на то ведь и слово « свободная » в названии формата жилья. Но на самом деле это не так: даже если квартира изначально была без стен, поставить свои, где хочется, — нельзя. Вы обязаны либо возвести стены их за свой счет так, как это задумано застройщиком, либо придумать и согласовать перепланировку на общих основаниях — будто бы в вашей квартире уже были стены.

Читать еще:  Как приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?

Поэтому перед тем, как делать ремонт в квартире свободной планировки, нужно подать чертежи будущей планировки в свою управляющую компанию. Представители УК должны согласовать все мокрые зоны и проверить, чтобы, грубо говоря, на пятом этаже не сделали туалет там, где на четвертом — кухня.

После того как управляющая компания и застройщик поставят свою одобрительную визу, можно будет начинать ремонт. И только когда уже будут возведены все перегородки и поставлена сантехника, можно приглашать специалиста из БТИ, чтобы он сверил чертежи с реальным положением вещей и утвердил технический план квартиры.

Ксения Моспан, руководитель студии дизайна и комплектации : « Если речь идет о застройщике, который работает четко по закону, он должен визировать все предварительные планы ремонтов и проверять, чтобы мокрые зоны по стоякам совпадали и не накладывались друг на друга. Кроме того, представители управляющей компании должны следить, как ведется ремонт, и если он идет без согласованного планаопечатать квартиру и потребовать от владельца чертежи и документы на ремонт » .

Как обычно выглядят чертежи для перепланировки?
Чертежи, которые подаются в официальные инстанции, должны быть сделаны четко по нормам ГОСТ: цветные яркие визуализации и прочие « красивости » здесь не актуальны. Впрочем, допускается выделение цветом отдельных моментов в чертежах.

Слева — пример чертежа из папки документов на согласование перепланировки, авторы — « Архитектурно-проектная мастерская №1 » (Москва).

Какие чертежи нужны, чтобы согласовать перепланировку?
Видов перепланировок — десятки, для согласования каждой требуется свой перечень документов. Уточнить его можно в профессиональном проектном или архитектурном бюро, а также у дизайнеров или юристов, которые специализируются на согласовании перепланировок.

Даже если речь идет о простейшем перемещении перегородок, чертежей должно быть минимум три:

  • план помещений до перепланировки;
  • план демонтируемых и вновь возводимых конструкций;
  • план помещений квартиры после перепланировки.

Эти чертежи для жилинспекции и БТИ делаются на основе нескольких дизайнерских (или самодельных) чертежей: обмерного чертежа, плана демонтажа стен, плана монтажа стен и плана расстановки мебели.

Ниже — четыре чертежа по перепланировке квартиры, на основании которых согласовали присоединение коридора к кухне-гостиной. По этим дизайнерским чертежам были сделаны чертежи перепланировки для БТИ. План расстановки мебели, в частности, нужен для того, чтобы показать, что к жилой комнате присоединяется площадь коридора. Авторы чертежей — « Архитектурно-проектная мастерская №1 » (Москва).

Дмитрий Долготер, дизайнер: « По одному плану демонтажа согласовать проект нельзя. Минимальный набор планов — больше . И помимо этих планов разрабатывается проект примерно на 2030 листов. Слева — пример содержания проекта перепланировки / переустройства квартиры ».

Кто корректирует чертежи, когда в них что-то не так?
Чертежи корректирует дизайнер или архитектор. Иногда проект перепланировки приходится менять кардинально, особенно если речь идет о ремонте в домах дореволюционной постройки: в процессе согласования может выясниться масса особенностей дома.

План монтажа и демонтажа для жилинспекции чертится без особых подробностей — не так детально, как для строителей. А итоговый техпаспорт квартиры выдает инспектор БТИ, когда уже новые перегородки возведены — он приезжает для сверки и замеров.

Ксения Моспан, руководитель студии дизайна и комплектации: « Если производилась перепланировка существующего помещения, то после приемки комиссией Мосжилинспекции они должны направить акт в БТИ. В БТИ направляется план расстановки и монтажный план (со всеми размерами). Приезжает техник из БТИ и проверяет, соответствуют ли эти планы реальности + просит показать акт от Мосжилинспекции + разрешение на перепланировку ».

Дмитрий Долготер, дизайнер: « Дизайнер корректирует чертежи до полного согласования с заказчиком, а затем уже передает их дальше, в работу согласователям. Тут важно, чтобы дизайнер знал все нормы и правила перепланировки — без этого не будет грамотных планировочных решений. Что касается планов демонтажа и монтажа, то мы передаем строителям планы из дизайн-проекта, т.к. они более информативны. Планы для МЖИ не нуждаются в такой точности » .

Юлия Клюева, дизайнер: « Что-то не так — это когда появляются обстоятельства непреодолимой силы в виде скрытых несущих конструкций или сетей. Иногда приходится менять проект кардинально ».

Сколько стоят чертежи и согласование проекта
Зависит от региона. Услуга согласования проекта перепланировки в Москве под ключ стоит в районе 70 – 100 000 руб. Если проект действительно сложный, например, будут вноситься изменения в несущие конструкции дома или самому дому потребуется усиление (допустим, вы захотели поставить себе ванну из оникса, которая весит больше тонны), проект должен рассчитываться в бюро, имеющем сертификат СРО.

Юлия Клюева, дизайнер: « Согласовать перепланировку можно по чертежам любого бюро и даже самого владельца квартиры, если это не требует проекта, затрагивающего несущие стены или расширение, перенос проемов. Во всех иных случаях требуется экспертиза и инженерный проект от компаний, зарегистрированных СРО » .

Дмитрий Долготер, дизайнер, автор чертежа из проекта перепланировки на фото: « Проект переустройства / перепланировки помещения может выполнять только лицензированная компания, имеющая СРО. Дизайнер может сделать планы и передать их далее соответствующей организации, у которой есть допуск СРО » .

Как долго действует разрешение на перепланировку?
Пока идет согласование (оно занимает от 15 до 45 дней), ремонтные работы начинать нельзя. Если перепланировка согласована, у вас есть один год на проведение ремонтных работ. Потом разрешение утрачивает силу. Продлить его можно только одноразово, на полгода. Дальше потребуется все начинать сначала.

Важно: правила постоянно меняются
Жилищный кодекс требует вносить в техпаспорт квартиры все перепланировки (действия, которые изменяют площадь помещений или их назначения) и переустройства (переделки вроде переноса газовой плиты, изменения вентканалов и т.п.). К самым частым относятся:

  • разделение или объединение санузла;
  • увеличение санузла за счет площади коридора;
  • снос перегородки или перемещение проема между комнатой и кухней;
  • изменение конструкции полов;
  • установка электрической плиты вместо газовой;
  • утепление лоджий.

При этом в каждом регионе могут быть свои нюансы согласования. Кроме того, время от времени появляются новые нормативы — вводятся одни технические ограничения и снимаются другие. Например,
недавно в московском регионе жестче стали трактовать норму о душевых трапах в квартире и почти перестали согласовывать присоединение лоджии без французской двери. О текущих ограничениях вы можете узнать в формате разовой консультации (с почасовой оплатой) в архитектурном бюро или обратившись к «согласователям».

Проект перепланировки квартиры. Зачем нужен и как составить?

Устали читать «воду» о ремонте? Мы подготовили подробный и понятный обзор темы о проекте перепланировки квартиры. Вы узнаете, как его разрабатывают, какие плюсы получает владелец квартиры, кому поручить работу.

Что считается перепланировкой?

Во время комплексного ремонта квартиры часто возникает необходимость что-то добавить, убрать, перенести. Подобные радикальные изменения требуют не только сложных расчетов, но и документально подтвержденного разрешения.

Люди путают дизайн-проект и план изменения планировки помещения. В чем разница? В первом случае речь идет об изменениях, не требующих разрешения. Это смена гаммы, обновление отделки, замена осветительных приборов. Также могут быть установлены новые окна, двери, настелен паркет или ламинат. Заказчик и дизайнер обсуждают выбор материалов, общее оформление. При создании дизайн-проекта используются чертежи и 3D-визуализация.

Если поставлена задача изменить внутреннее пространство — расширить его, установить или снести перегородки – требуется получить разрешение. Точную трактовку этого понятия дает Жилищный кодекс РФ. В ст. 24 указано, что перепланировкой считаются изменения конфигурации помещения, которые необходимо вносить в техпаспорт. Есть и другие законы и нормативные акты, расширяющие это определение. В частности, в них говорится о переносе и разборке дверных проемов и расширении комнат за счет других помещений, устройстве дополнительных санузлов и кухонь.

Но вернемся к тому, с чего начали. Дизайн-проект – красивая маркетинговая картинка, которая должна вам понравиться. Насколько результат соответствует строительным нормам и требованиям — неизвестно. Поэтому он может использоваться только в качестве базы для составления будущего проекта перепланировки. Важно, чтобы к нему составлялась спецификация, подготавливалась пояснительная записка. В ней содержится информация по материалам, используемым в ходе ремонта: тип, количество, характеристики, примерная стоимость. Пояснительная записка подробно описывает концепцию подготовленного проекта. Она содержит функциональные, технические и эстетические нюансы разработанного дизайна.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Помните, что наличие хороших специалистов в области 3D-моделирования и проектирования не означает, что компания сможет подготовить проект, одобренный проверяющими организациями. Распространенное явление – технологические нарушения, которые легко определяются при первой же проверке. Иногда непрофессионализм в инженерной сфере может привести к аварийным ситуациям. Тогда обычный ремонт превращается в устранение последствий такой халатности. Если нарушений много, вы заплатите штраф, а Жилищная инспекция обяжет вас вернуть все на свои места. Делать это придется за свой счет и быстро. Нарушения СНиП всегда попадают под жесткие санкции.

Причина таких ситуаций в том, что созданием дизайн-проекта может заниматься любая компания. Она не несет юридической ответственности за соответствие результата нормам. Нет и требований по лицензированию такой деятельности. Для сравнения проект перепланировки всегда обладает юридической силой, согласован в органах надзора, разработан специалистами, имеющими свидетельства о допуске к подобным работам. Обращаясь к ним, вы уверены, что перепланировка будет согласована без проблем или с внесением минимальных правок.

Идеальный вариант – обратиться к надежной строительной компании, у которой вы сможете не только получить профессиональную консультацию архитектора по перепланировке, но и заказать качественный капитальный ремонт после ее согласования. Таким образом, вы сэкономите время, деньги и нервы.

Работы и разделы вашего проекта

Разделы, вносимые в проект

Снос или перенос внутренних перегородок. Разъединение или создание совмещенного санузла.

Понадобятся дополнения по освещению и электрике, отопительной и вентиляционной системам. Также составляется пояснительная записка, перечень архитектурных решений.

Обустройство дверных проемов, арок в несущих стенах помещения.

Понадобится проведение экспертизы конструктивных решений, их перечень для железобетонных и металлических конструкций, техобследование строительных конструкций.

Изменение количества помещений (разделение или объединение комнат, перенос кухни).

Коэффициент инсоляции, естественного освещения.

Документация

Для согласования вам потребуется следующий список документов:

Читать еще:  Акт выполненных работ по договору

заявление, заполненное по установленной форме;

согласие всех собственников квартиры;

заключение от специалистов, работавших над проектом дома (если планируется вмешательство в несущие конструкции);

сам план (текстовая и графическая часть).

Второй пункт часто вызывает множество сложностей. Люди могут временно выезжать, но числиться зарегистрированными. Также иногда жильцы пребывают в местах лишения свободы, сохраняя права на жилплощадь. Вам также придется с ними связаться и получить письменное согласие.

В каких случаях вам могут отказать в согласовании?

Угроза прочности несущих конструкций или их разрушения.

Перевод помещения в нежилое состояние.

Значительное изменение эксплуатационных свойств дома, усложнение получения доступа к коммуникациям.

Изменение сечения вентиляционных каналов (уменьшение) или их демонтаж.

Изменение (увеличение) общей нагрузки на любые несущие конструкции.

Перенос радиаторов на балкон, лоджию или внесение изменений в общедомовую отопительную систему.

Подключение теплого пола к отопительному контуру дома или системе водоснабжения.

Объединение жилого помещения с газифицированным или обустройство между ними проема без надежной двери.

Работы, приводящие к изменениям внешнего вида многоквартирного жилого дома.

Действия, приводящие к нарушению пожарных, эксплуатационных, строительных или санитарно-гигиенических норм.

Важная информация! Органы местного самоуправления принимают решение по проекту перепланировки квартиры в срок до 45 рабочих дней. Повлиять на эти сроки вы не можете. Не стоит пытаться узаконить изменения задним числом. В этом случае вы можете потратить время на судебные заседания, чтобы доказать, что ваши действия законны.

Любое решение сообщается в срок до трех рабочих дней с момента принятия. Отказы можно оспорить в судебном порядке. Если они связаны с нехваткой каких-либо документов, всегда можно обратиться повторно.

Правильный порядок действий при подготовке проекта определяет ваш успех.

Для начала вам понадобится определить, к какому типу относится дом. Затем отправляйтесь к авторам проекта самого здания или организации, являющейся их правоприемником. Следующий этап – справка о характере запланированных изменений и заключение из санстанции. Придется получить письменное согласие в свободной форме от всех владельцев квартиры. Если квартира заложена, необходимо будет обратиться к заемщику.

Для неприватизированного жилья работы согласуются с администрацией населенного пункта. Старые здания и объекты в списке охраняемых архитектурных памятников находятся под контролем охранных органов. Они должны получить от вас копии документов, проверить, что вы ничего не нарушаете.

Где и как заказать проект?

Всегда действуйте в соответствии с ЖК РФ. Идеальный вариант – обратиться к организации, проектировавшей дом. Однако такая возможность есть не всегда. Потому при планировании проекта перепланировки квартиры понадобится помощь экспертов. Они подготовят типовой проект, проверят его на соответствие СНиП, санитарно-гигиеническим и другим нормам. Стоимость услуг будет зависеть от сложности. Если планируются работы с несущими конструкциями, задача будет сложнее.

Часто требуется доработать жилье в новостройке. Квартира сдается в черновой отделке, без части коммуникаций, перегородок. Часто застройщики позволяют покупателям самостоятельно определить внутреннее обустройство. Оно согласовывается, проводятся необходимые работы. Затем владельцам жилья выдается паспорт квартир, и объект вводится в эксплуатацию.

Обращаясь в инженерно-проектировочные организации, всегда проверяйте их документы. Компания должна быть лицензирована, иметь допуски. Иначе подготовленный ею проект забракуют. Профессионалы сделают все быстро, юридически и технически правильно. Вам не придется платить дважды.

Надежным вариантом станет обращение к компании, которая выполняет капитальный ремонт. При его заказе услуга создания планировки бесплатна для клиента.Архитектор компании сможет профессионально проконсультировать вас. После согласования перепланировки специалисты отремонтируют вашу квартиру в соответствии с требованиями СНиП и другими нормативными актами, предоставив гарантию на свою работу. Таким образом, вы решаете сразу несколько задач, сотрудничая с одним подрядчиком.

С чего начать и как правильно оформить перепланировку в квартире самостоятельно? Куда обращаться и что нужно?

Каждый из нас волен пользоваться собственным жильем по своему усмотрению.

Однако, существуют определенные правила и законы, нормирующие фантазии обладателей квартир.

Как правильно оформить перепланировку в квартире и узаконить её, и чем грозит незарегистрированная самостоятельная перепланировка квартиры? Об этом и пойдет речь в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Идея и реализация

В случае с «первичкой» — то есть, с покупкой жилья в новостройке — вопрос с чего начать оформление перепланировки квартиры, порядок переделки отпадает в принципе. Куда сложнее обстоит ситуация на вторичном рынке недвижимости.

Ведь здесь зачастую, покупая квартиру типовой застройки советских времен, а тем более в так называемом «старом фонде», будущий владелец планирует различные переделки. Только вот не все фантазии покупателя законно можно претворить в жизнь!

Представьте, что вы купили квартиру и, по каким-то причинам, геометрия жилой площади перестала вас удовлетворять. Бригада рабочих знает, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, но не в БТИ.

Но нужно еще помнить правила перепланировок квартир:

  • если вы не являетесь архитектором или проектировщиком данного конкретного здания — можете ли вы безопасно осуществить свой план? Не рухнет ли здание?
  • незарегистрированная в инвентаризационном бюро перепланировка не несет за собой уголовной и даже административной ответственности. С одним только «НО» — если вы не соберетесь эту квартиру продавать, дарить, завещать;

С чего начать оформление?

Любая серьезная работа по перепланировке жилого помещения требует согласования с соответствующими надзорными органами. Никто не требует фиксации незначительных изменений, вроде переделки кладовки в гардеробную или удаления антресолей.

Но все, что касается изменения геометрии помещения, касающегося несущих и капитальных конструкций, обязательно должно быть согласовано.

Посмотрим типовой алгоритм, как оформить перепланировку в квартире.

Куда обращаться?


Перепланировка квартиры: куда обращаться? Для фиксации проведенных работ по перепланировке необходимо обратиться в районное инвентаризационное бюро, специализирующееся на учете объектов жилой или коммерческой недвижимости.

Для начала вы должны знать, кто занимается перепланировкой квартир.

В зависимости от региона, организации подобного типа могут иметь различные названия:

  1. Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  2. ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро).
  3. Служба государственного кадастра.

Где еще оформить?

С относительно недавних пор для решения вопросов, связанных с перепланировкой, стало вовсе не обязательно обращаться в специализированные государственные организации.

Если вы не знаете, как провести перепланировку квартиры обратитесь в МФЦ (Многофункциональный Центр). Сначала в крупных городах, а потом – и в более скромных населенных пунктах стали активно развиваться их сети. Они работают по принципу «одного окна», в котором можно и за свет заплатить, и сделку с недвижимостью провести. Они знают, как сделать перепланировку хрущевки, в которой вы проживаете.

Услуги МФЦ имеют фиксированную государственную стоимость, а время ожидания приема специалистом, как правило, не превышает 20 минут.

Что нужно?

Все хотят знать с чего начать перепланировку в квартире? Надо собрать документы. В специализированное государственное учреждение необходимо обращаться, имея на руках установленный пакет справок. В него входят:

  • заявление на проведение перепланировки;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • нотариально заверенное согласие всех сособственников (в том числе – и несовершеннолетних членов семьи);
  • выписку из домовой книги (инструкция, где и как получить выписку) или справку о прописке (так называемую «форму №9), где, помимо прочего, будет стоять «живая» печать бухгалтерии об отсутствии задолженностей;

Оформление

После чего необходимо будет дождаться визита техника-смотрителя. Он является на объект с техническим паспортом, где указана не только основная техническая информация, но и подробный план объекта, представленный в виде проектного чертежа.

Если проведенные в квартире работы не противоречат требованиям техники безопасности и нормам действующего законодательства, в инвентаризационные документы вносятся соответствующие изменения и выдается новый технический паспорт, а также официально зарегистрированное свидетельство о перепланировке.

В противном случае владельца объекта недвижимости обязывают устранить допущенные нарушения.

Ожидать представителя инвентаризационного органа придется от одной до трех недель (в зависимости от региона). За это время можно успеть оплатить государственную пошлину, которая составляет от 600 до 1 500 рублей.

Теперь остается только дождаться получения в БТИ или ПИБ нового технического паспорта, свидетельствующего о том, что самостоятельная перепланировка квартиры официально узаконена.

Как узаконить?

Чтобы знать, как сделать перепланировку в квартире законной следует выбрать один из вариантов узаконивания. Зачастую собственники помещений допускают одну и ту же типичную ошибку при планировке помещений, выбирая эскиз на свой вкус, вместо обоснованного архитектурно-технического проекта. Порядок перепланировки квартиры начните с создания проекта.

  • эскиз перепланировки является упрощенной формой перепланировки сооружения, не затрагивающим работы по изменению конфигурации несущих конструкций и перекрытий, характеристики инженерно-технических коммуникаций и многие другие аспекты.

Эскиз позволяет снести или возвести не несущие стены и перегородки, изменить размер окон или дверных проемов;
проект, выполненный профессионалами, содержит необходимые расчеты, технические параметры и соответствует всем требованиям, связанным с техникой безопасности.

Именно такой проект вызывает у представителей контролирующих инвентаризационных государственных органов куда более лояльное отношение, нежели эскиз;

В последнее время практически все серьезные компании, специализирующиеся на предоставлении услуг по перепланировке жилых или коммерческих помещений предлагают создание именно архитектурно-технического проекта.

Практика показывает, что даже несмотря на то, что такая работа стоит ощутимо дороже, она окупается хотя бы за счет почти гарантированного успешного результата. Помните, что неузаконенная перепланировка может серьезно усложнить жизнь. Например, продажа такого жилья может вызвать определенные трудности.

Какие виды запрещены?

Согласно действующем Жилищному кодексу, законодательству и подзаконным актам, владельцам жилья запрещено проводить следующие изменения в конструктивных и архитектурных особенностях построек:

  1. Снос или демонтаж несущих стен, конструкций и перекрытий.
  2. Увеличение более чем на 25% общей площади кухни или санузла за счет жилого помещения.
  3. Обустройство арки между кухней и жилой комнатой при наличии газовой плиты.
  4. Расширение площади балкона или лоджии за счет комнаты. При этом обустройство арки, ведущей на балкон, не запрещено, если ширина прохода не превышает 1 метра.
  5. Установка ванной и другого сантехнического оборудования в местах, не предназначенных для этого. Самовольная замена труб, радиаторов отопления и прочего инженерно-технического оборудования, работающего от общедомовых коммуникаций.

Советы по перепланировке двухкомнатной квартиры читайте здесь.

А знаете ли вы, сколько стоит пристроить балкон на первом этаже? Прочитав статью https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pereplanirovka/stoimost-balkona.html вы будете знать почему не каждый может позволить себе пристроить балкон.

Стоимость

В зависимости от вида и характера работ по перепланировке, стоимость цикла работ по перепланировке помещения может достаточно существенно различаться. Но типичный прейскурант выглядит следующим образом:

  • стоимость оформления технического паспорта (включая визит техника) составляет 900 рублей. стоимость кадастрового паспорта – 500;
  • средняя стоимость разработки проекта перепланировки колеблется в диапазоне от 4 до 10 тысяч;
  • к этому необходимо прибавить стоимость ремонтных работ и цену строительных материалов. Здесь указать конкретные рамки невозможно;

Таким образом, владельцам жилых или офисных помещений необходимо учитывать следующие нюансы:

    Любая серьезная перепланировка обязательно должна быть зарегистрирована соответствующей контролирующей организацией.

Это связано и с вопросами общей безопасности, и с соблюдением правил проживания и использования помещений того или иного типа, и с возможностью совершать сделками с имеющимися квадратными метрами.
Любой объект недвижимости невозможно переделать по своему желанию.

Разумеется, факт перепланировки можно, до поры, до времени, скрывать от надзорных органов, но рано или поздно придется не только устранять последствия самовольных действий, но и нести административную ответственность.

  • Основаниями для законности перепланировки могут служить только соответствующие изменения, внесенный в государственный реестр объектов недвижимости специально уполномоченным лицом. Во всех других случаях перепланировка считается незаконной.
  • Видео

    Далее смотрите видео, как произвести перепланировку квартиры без согласования и как узаконить ее.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Перепланировка квартиры: начальные действия

    Чтобы перепланировать жилье без проблем, важно получить все необходимые разрешения. Самодеятельность способна обернуться крупными штрафами и даже требованием вернуть квадратным метрам прежний вид.

    Собираясь провести перепланировку квартиры, важно знать, с чего начать оформление документов. Если все подготовительные этапы провести правильно, то претензий со стороны контролирующих органов к вам не будет, и ремонтные работы пройдут без нарушения строительных норм.

    С чего начать оформление

    Основной момент, с чего нужно начинать подготовку к перепланировке, выяснить: необходимо ли согласование ваших действий или нет. Некоторые работы не являются опасными для конструкции здания и не влияют на теплоизоляцию, увеличение или уменьшение площадей. А, значит, их вы можете выполнить самостоятельно без всяких разрешений. К изменениям, не считающимся перепланировкой, относят:

    • замену стеновых, половых и потолочных покрытий;
    • установку новой сантехники;
    • возведение перегородок, которые можно демонтировать без проблем;
    • монтаж встроенной мебели.

    К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок.

    В этих случаях получить разрешение проще, достаточно будет создания эскиза и корректировка техплана, что делается в БТИ. Если же происходит сложная трансформация пространства, то потребуется создание проекта, что увеличит затраты и время на подготовку.

    Подобные работы включают:

    • устройство дверных проемов в капитальных стенках;
    • соединение нескольких квартир в одну;
    • изменение конфигурации полов;
    • монтаж вентиляционной системы;
    • возведение тяжелых перегородок.

    Если же перемены касаются сантехнического оборудования, приборов для приготовления пищи или изменения водопроводных, отопительных сетей, их относят к переустройству. В большинстве случаев их также надо согласовать, а сложные работы тоже требуют составления проекта.

    Определив план работ, начните приводить документы в порядок. Вам потребуются техплан квартиры, паспорт гражданина РФ, а также выписка из Росреестра, говорящая о праве собственности на недвижимость.

    Перепланировку может провести только собственник квадратов, а вот переустройство доступно и владельцу квартиры в ипотеке, но он должен предварительно уведомить об этом банк.

    Если предполагается сложная трансформация помещения, лучше уже на этом этапе обратиться в проектное бюро. Специалисты пошагово подскажут, с чего начать перепланировку вторичного жилья. При обращении в бюро на руках нужно иметь техпаспорт, поэтажный план дома, экспликацию помещений. А также документацию формы 5 и 1-А, которые нужно оформить в Бюро техинвентаризации.

    Куда обращаться

    Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.

    К таким службам относятся:

    Организация Какой документ выдает Дополнительные нюансы
    Росреестр Выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности. После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные.
    БТИ Технический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки. Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить.
    Роспотребнадзор и Роспожнадзор Разрешения на переустройство. Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов.

    Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.

    Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.

    Что нужно

    Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:

    • выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
    • технический паспорт на квартиру;
    • проектную документацию;
    • разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).

    Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.

    Если перепланировать предстоит нежилое помещение, согласно законодательству потребуется документ, подтверждающий учреждение ООО или ИП.

    Когда разрешение на проведение изменений получено, можно нанимать мастеров и начинать ремонт. При незначительных изменениях возможно сделать перепланировку и самостоятельно. Но если требуются серьезные перемены, желательно обратиться к профессионалам, которые могут произвести выдачу акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

    После выполнения всех ремонтных работ, их соответствие проекту проверяет специальная приемная комиссия. Только после проведения экспертной приемки, возможно внести изменения в техплан и ЕГРН.

    Стоимость

    Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 5000 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2000 рублей, а по времени займет 10 суток.

    Серьезная перепланировка требует создания индивидуального проекта. Он обычно стоит от 10000 рублей и выше.

    Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.

    Оформление

    Если перепланировать помещение на свой страх и риск, без создания проекта и эскиза, а также последующего согласования, можно получить много проблем. Такие действия законодательно наказуемы.

    Владельцев могут оштрафовать, заставить вернуть квартире прежний вид и даже изъять жилье. Без должного оформления перепланировочных действий помещение невозможно продать, а также обзавестись кадастровым и техническим паспортами.

    Как оформить перепланировку квартиры – пошаговая инструкция:

    1. Сбор необходимой документации, создание проекта.
    2. Заполнение заявления.
    3. Осмотр жилплощади специалистами жилотдела администрации, представителями застройщика, сотрудниками коммунальных организаций.
    4. Составление акта техосмотра помещения.
    5. Получение разрешения или отказа.
    6. Заключение договора на выполнение строительно-ремонтных работ и их выполнение.
    7. Проверка приемочной комиссии с оформлением акта приемки.

    Затем ведется оформление нового технического паспорта, после чего перепланировку нужно утвердить путем изменения данных Росреестра.

    После приема заявления до вынесения решения должно пройти не более 45 календарных дней. При подаче через МФЦ учитываются еще несколько суток, которые требуются для передачи бумаг в жилищный отдел администрации либо в жилинспекцию.

    Проводить перепланировочные работы можно в продолжение ближайших шести месяцев. Собственник в заявлении указывает приблизительную дату окончания ремонта. После этого в квартиру прибывает экспертная комиссия, которая выписывает акт приемки. Несколько дней потребуется для получения нового техпаспорта, и неделя – на внесение изменений в Росреестр.

    Как узаконить

    Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.

    Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.

    Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.

    Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.

    Обычно реально сделать законными следующие изменения:

    • демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
    • перенос дверей, создание арок;
    • увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
    • трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
    • монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
    • застекление балконных конструкций и лоджий.

    При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.

    Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.

    Какие виды запрещены

    До того, как начинать сбор документов, нужно оценить возможность задуманной перепланировки. Законодательно запрещены следующие изменения:

    • уменьшение жилых площадей более чем на 25 процентов;
    • снос капитальных стенок;
    • объединение комнаты и кухни в однокомнатной квартире, снащенной газом;
    • установка теплого пола путем отведения тепла от общего обогревательного стояка;
    • увеличение площади лоджии за счет жилой комнаты;
    • перенос «мокрых» мест в санузлах и на кухне.

    Увеличить кухонное помещение за счет санитарного узла можно в квартире на верхнем этаже.

    Все эти сложности связаны не с бюрократической волокитой. Изменения конструктивных составляющих жилья или инженерных коммуникаций могут создать риск для проживания людей не только в перепланируемой квартире, но и во всем доме. Чтобы избежать опасности, необходимо проведение только разрешенных работ по трансформации пространства.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector