Предварительный договор об ипотеке
Exspertiza.ru

Юридический портал

Предварительный договор об ипотеке

Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке.

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости.

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

  • На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
  • Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
  • Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
  • Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
  • Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)

При ипотеке в силу закона

  • Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
  • Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
  • Залогодержателем по данному залогу является банк

4. Подписание кредитных документов

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю.

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

5. Передача документов на регистрацию в Росреестр

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя – последующий залог объекта недвижимости.

6. Получение кредита покупателем

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение – по кредитам продавца и покупателя.

Банк выдает кредит на счет покупателя.

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца.

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя.

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

8. Снятие обременения по кредиту продавца

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке.

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается.

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу

✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)

✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит

✅Если клиент хочет купить залоговый объект за наличные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения

Что такое предварительный договор ипотеки?

Обращаясь в банковское учреждение за согласованием оформления и выдачи ипотечного кредита, клиент должен быть уверен, что сделка купли-продажи по заранее выбранной им жилой площади не сорвется. Именно для этого юристы рекомендуют оформлять предварительный договор ипотеки, на основе которого и будет выдаваться банковский ипотечный кредит.

Необходимость заключения предварительного договора ипотеки

После того, как клиент подобрал себе жилье, оговорил исключительно все нюансы предполагаемой сделки, он должен осознать, что любые устные договоренности не несут в себе никакой юридической силы. В данном случае, отсутствует уверенность в том, что недвижимость не будет продана раньше или же не изменятся условия внесения за нее оплаты. Следовательно, наиболее благоразумный выход из данной ситуации – это оформление предварительного договора ипотеки.

Этот документ выступает в качестве своеобразной гарантии того, что в прописанные сроки одна сторона внесет требуемый размер средств, а вторая сторона полностью передаст право на владение недвижимостью. Настоятельно рекомендуется в момент оформления ипотеки оформлять данное соглашение, поскольку в дальнейшем это позволит избежать возникновения разного рода проблем.

В некоторых случаях клиент уверен, что оплата задаточной части средств станет гарантией дальнейшего приобретения жилья. Однако данное действие выполняется совершенно на личный страх и риск покупателя, так как предварительное соглашение не предусматривает в себе подобный пункт. В том случае, если покупатель все-таки внес задаток, необходимо потребовать расписку и прописать это действие в договоре. Если же продавец не исполняет свои обязательства и совершение сделки стоит под вопросом, он обязан в полном объеме вернуть денежные средства. В ином случае, если покупатель не сдержал своих обязательств и соглашение потеряло силу, получить обратно средства он уже не вправе.

Пункты предварительного договора по ипотеке

Следует отметить, что предварительный договор включает в себя обязательное заполнение следующих пунктов:

  • паспортные данные, а также личную информацию всех участников сделки;
  • техническая характеристика и полное описание жилой площади: точное месторасположение, общая площадь, дата проведения и окончания строительных работ и т.д.;
  • документальные доказательства того, что продавец вправе распоряжаться данной жилой недвижимостью;
  • определенный день непосредственной передачи покупателем денежных средств за квартиру в полном объеме;
  • предварительная дата подписания завершающего варианта соглашения на покупку жилой недвижимости.
Читать еще:  Земля особо охраняемых территорий и объектов

Отметим, что заключение договора должно осуществляться в полном соответствии с действующим законодательством. Непосредственно обе стороны несут полную ответственность за законность и правомерность совершения сделки. Предварительный договор ипотеки выступает в качестве основы для оформления окончательного соглашения, а также выступает гарантией того, что в итоге покупатель получит во владение свое жилье.

Оформление предварительного соглашения

Для того чтобы исключить возникновение каких-либо трудностей, клиент должен обратиться в отделение банка до подписания предварительного договора, и со специалистом обсудить все тонкости его оформления. Как правило, банк требует предоставление предварительной информации о жилой недвижимости, а именно:

  • оценочная стоимость недвижимости, то есть потребуется отчет от эксперта со всеми актуальными данными;
  • сведения, касающиеся всех лиц, которые имеют право на долю жилья, в том числе прописанные в нем;
  • документ, подтверждающий тот факт, что недвижимость не выступает в качестве залогового имущества в любых других кредитных организациях.

После того как все пункты, подтверждающие чистоту сделки, будут проверены, банковское учреждение согласовывает выбранную недвижимость.

Как только предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке будет оформлен, покупатель должен дополнительно использовать методы, которые полностью его обезопасят. В частности, документы на квартиру могут быть переданы на хранение нотариусу или же положены в банковскую ячейку. Отметим, что при этом всем, иметь доступ будут обе стороны, но исключительно при условии одновременного обращения, если оформлена ячейка «для осуществления сделок, связанных с недвижимостью». Подобной услугой чаще всего пользуются риелторы, которые проводят крупные сделки, таким образом, обеспечивая себе безопасность, а клиенту дополнительные гарантии.

После того, как оформляется предварительный договор, выбранный клиентом банк выдает ему ипотеку. Завершающий этап – это подписание ипотечного соглашения купли-продажи.

Предварительный договор — генеральная репетиция основного

Вкратце рабочая схема действий приобретения жилья в ипотеку выглядит следующим образом:

  • выбор объекта сделки;
  • подписание предварительного ДКП;
  • обращение в банк с заявкой на кредит;
  • получение одобрения;
  • подписание кредитного договора с банком;
  • заключение основного ДКП с продавцом;
  • регистрация перехода права собственности и договора ипотеки;
  • окончательный расчет с продавцом.

Если продавцом является застройщик (или его представитель), а покупатель приобретает новостройку по ДДУ, порядок действий тот же. Разница в том, что в Росреестре вместе с ипотекой регистрируется не право собственности, а переход прав по ДДУ. То есть когда дом будет сдан и акт приема-передачи квартиры подписан, вам потребуется еще раз посетить Росреестр уже для регистрации права собственности на новую недвижимость.

Для чего нужен предварительный договор по ипотеке? Использование этого документа помогает «застолбить» за собой определенный объект недвижимости. Устная договоренность и любые обещания, не закрепленные письменным соглашением, не имеют никакой юридической силы, а значит не могут служить гарантией ответственности ни одной из сторон.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в новостройке может содержать сведения о сумме, которую покупатель вносит с целью брони понравившегося объекта.

Сразу уточните, входит ли эта сумма в стоимость квартиры, чтобы спланировать расходы заранее.

Для вторичного жилья такую роль выполняет задаток или аванс. Нужно помнить о принципиальной разнице этих юридических понятий:

  • если покупатель откажется от приобретения недвижимости, задаток остается продавцу;
  • если продавец откажется продавать недвижимость, ему придется уплатить пострадавшей стороне двойную сумму задатка;
  • аванс является только предоплатой и не выполняет другие функции задатка, если иное не указано в предварительном ДКП или договоре аванса.

Если вы решили внести задаток, а продавец или его представитель настаивают на авансе, утверждая, что разницы между ними никакой нет, можно согласиться и на аванс, но прописать в договоре условия расторжения.

Предварительный договор купли-продажи: разбор по составу

Не составляет особого труда найти в интернете образец предварительного ипотечного договора купли-продажи. Некоторые банки без лишних вопросов выдают своим клиентам типовую форму предварительного ДКП по запросу.

Требования к предварительному документу такие же, как и к основному, и он имеет идентичную юридическую силу после того, как будет подписан.

Основное отличие — после подписания основного договора можно отправляться в Росреестр и подавать документы на регистрацию перехода права, а после предварительного нужно идти в банк для получения ипотечной ссуды.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки должен содержать следующие сведения:

  • паспортные данные и личная информация каждого участника;
  • описание самого акта купли-продажи, который планируется к исполнению;
  • основные характеристики объекта сделки: точный адрес, кадастровый номер, общая площадь, категория земель (если это земельный участок), тип строения (жилое или нежилое помещение), другие особенности;
  • фиксированная стоимость недвижимости (чтобы у продавца не было возможности ее изменить перед сделкой);
  • документы, подтверждающие право собственности продавца относительно объекта сделки;
  • сроки и способ окончательного расчета покупателя за приобретаемую недвижимость (факт расчета закрепляется распиской в получении денег по договору купли-продажи, которую пишет продавец в момент расчета);
  • сроки подписания сторонами окончательного ДКП недвижимости;
  • ответственность сторон за неисполнение предварительного договора купли-продажи (штрафы, пени и другие меры взыскания по желанию сторон);
  • сроки передачи недвижимости и способ (чаще всего окончательную точку во взаимоотношениях продавца и покупателя ставит подписание акта приема-передачи недвижимости);
  • сведения о задатке (авансе), если таковой имеется.

После того, как обе стороны подписали предварительный договор купли-продажи по ипотеке, можно смело отправляться в банк за кредитом.

После того, как банк одобрит подписанный предварительный ДКП, происходит подписание основного договора.

Как было упомянуто ранее, с подписанным основным ДКП на руках можно отправляться на государственную регистрацию права собственности. При этом расчет будет происходить за счет кредитных средств, что должно быть зафиксировано в ДКП. Вот пример сведений, касающихся участия банка в сделке:

  • окончательный расчет производится за счет кредитных средств;
  • эти средства получены от банка;
  • основанием для получения средств является кредитный договор № такой-то.

В предварительном договоре эти данные могут быть опущены, но в основном они должны быть обязательно.

Передача денег и регистрация права собственности: сначала стулья?

Только после подписания договора, сопутствующих актов и передачи пакета документов на государственную регистрацию можно считать, что основные этапы сделки пройдены. Если на недвижимость не наложены аресты или обременения, можно не сомневаться в том, что регистрация прав нового собственника пройдет без проблем. Но прежде необходимо проверить все пункты договора и убедиться, что права сторон не могут быть ущемлены в ходе исполнения достигнутого соглашения.

Читать еще:  Форма доверенности на заключение договора аренды

Большую роль играет то, какой способ расчета с продавцом выбран.

Нередко из-за несогласия относительно именно этого пункта ДКП сделка разваливается, и покупателю приходится искать другую недвижимость, а продавцу — другого покупателя.

Существует немало способов расчета при сделках с недвижимостью:

  • наличными;
  • через банковскую ячейку;
  • с помощью перевода со счета на счет;
  • через посредника (например, риелтора).

Отметим сразу, что в случае с ипотекой передача денег любым из перечисленных способов до государственной регистрации перехода права собственности невозможна. Способ оплаты наличными связан с повышенными рисками. В случае с военной ипотекой наличный расчет исключен в принципе. Аккредитив при ипотеке используется редко. Поэтому рассмотрим расчет через ячейку.

Деньги в ячейку закладывает покупатель при продавце, при этом с банком заключается трехсторонний договор, в котором указываются условия получения продавцом доступа к ячейке. Важным моментом является вопрос о том, кто именно будет хранить ключи от заветной ячейки.

Даже если вы перевели деньги продавцу, и у вас есть подтверждение транзакции из банка (или подтверждение того, что продавец побывал в банковской ячейке), окончательную точку в ваших взаиморасчетах может поставить только расписка от продавца в получении всей суммы денег за проданную недвижимость. При отсутствии этого документа возможно возникновение прецедента, когда продавец будет утверждать, что окончательный расчет не был произведен.

Лучше, если предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке содержит информацию о способе расчета со всеми подробностями. Таким образом вы сохраните нервы и себе, и продавцу, а это дорогого стоит.

Необходимо четко прописать способ расчета по сделке.

Предварительный ДКП и военная ипотека

Предварительный договор купли-продажи квартиры по военной ипотеке ничем не отличается от аналогичного соглашения при покупке жилья в кредит рядовым гражданином. В нем должны быть указаны все те же сведения, о которых упоминалось ранее. Однако есть и свои особенности:

  • для приобретения недвижимости в других регионах военнослужащие часто пользуются помощью доверенного лица при покупке жилья, не имея возможности присутствовать на сделке лично;
  • процесс расчета включает ожидание перевода денег в банк из Росвоенипотеки, продавец должен быть к этому готов.

Что касается приобретения жилья в разных регионах, это одно из преимуществ программы Росвоенипотеки. От доверенного лица на сделке необходима нотариально заверенная доверенность: либо генеральная, либо с указанием всех действий, которые представитель покупатель может выполнить от его имени.

Предварительный ипотечный договор выполняет функцию триггера для перехода к основным этапам сделки. Важно, что даже если количество средств, накопленных военнослужащим, достаточно для приобретения жилья без ипотеки, перевод денег в любом случае осуществляется через банк. Это связано с тем, что выдача наличных средств на руки военнослужащему не предусмотрена в связи с целевым назначением начислений.

По военной ипотеке оплата наличными исключена.

Как сберечь свои нервы и не совершать ошибок

Предварительный договор купли-продажи квартиры, дома с участком или иной недвижимости в ипотеку может содержать подводные камни, которые без специальной юридической подготовки заметить весьма непросто. То же самое касается кредитного соглашения с банком и основного договора ДКП. Как обезопасить себя от неприятных неожиданностей?

Можно посвятить большое количество времени чтению тематических форумов и сбору информации в сети. Но в таком случае проверка безопасности сделки ложится на ваши плечи. Готовы ли вы взять на себя такую ответственность?

Для того чтобы упростить заемщику жизнь, существуют ипотечные брокеры.

В Санкт-Петербурге наиболее компетентные и опытные представители этой сравнительно молодой профессии трудятся в агентстве «Ипотекарь». Именно туда вам стоит обратиться, если вас интересуют их услуги:

  • подготовка всех бумаг для ипотеки «без шума и пыли» в кратчайшие сроки;
  • уникальные предложения от ведущих банков, лучшие ставки на ипотеку в СПб и области;
  • одобрение кредита несмотря на сложности с кредитной историей и другие нюансы;
  • оплата по факту получения результата, а не после первой консультации.

Хотите знать больше — не сомневайтесь, а запишитесь на консультацию в «Ипотекарь»!

Ипотечный договор

Ипотечный договор предусматривает оформление недвижимого имущества в качестве залога. В процессе оформления кредита предметом залога выступают в основном квартиры или дома. Документ подписывается двумя сторонами – заемщиком или несколькими созаемщиками (залогодатель), а также коммерческим или государственным банком, который и выдал кредит (залогодержатель). Важным условием считается дееспособность и правоспособность сторон. В роли залогодателя не разрешается выступать гражданам, не достигшим 18 летнего возраста. В учредительных документах юридических лиц не должны содержаться ограничения, которые касаются передачи в ипотеку имущества.

Ипотечный договор

При оформлении ипотечного договора к нему в обязательном порядке выдвигаются конкретные требования по указанию следующих пунктов:

  1. Предмет ипотеки и его оценочная стоимость.
  2. Срок, размер и существо исполнения обязательств с обеспечением в виде ипотеки.
  3. Аренда, собственность или другое право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю.
  4. Государственное учреждение, зарегистрировавшее соответствующее право.

Перед подписанием ипотечный договор рекомендуется подробно вычитать на предмет двусмысленных формулировок и других «подводных камней» не в пользу залогодателя. Поручить выполнение этой задачи рекомендуется профессиональному ипотечному брокеру или юристу.

Ипотечный договор купли продажи

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Заключение ипотечного договора

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Читать еще:  Расприватизация доли в квартире что это?

Ипотечный договор займа

В ипотечных договорах оценка предмета нередко приводится, как сейчас принято говорить, в двух версиях. Первый вариант – по итогам расчетов, проведенных БТИ, вторая сумма по результатам заключений, которые выносит оценочная компания. В сложившейся ситуации сторонам рекомендуется выбрать тот вариант оценки, о котором имеется предварительная договоренность по взаимному согласию. В противном случае договор ипотеки могут признать ничтожным.

В тех случаях, когда ипотека используется в качестве обеспечения обязательства, в договоре в обязательном порядке прописывается порядок погашения, размер ежемесячного платежа, сроки, процентная ставка, а также сумма кредита.

Регистрация ипотечного договора

Регистрация документа в письменной форме проводится государственным учреждением в обязательном порядке с привязкой к адресу, по которому располагается имущество, ставшее предметом ипотеки. Обязательное удостоверение у нотариуса ипотечному договору не требуется, но возможно по согласованию сторон. Законную силу документ приобретает после успешного прохождения процедуры государственной регистрации.

Расторжение ипотечного договора

В случае прекращения действия договора или его исполнения запись о регистрации документа подлежит погашению в обязательном порядке. Процедура предусматривает совместную подачу заявления от лица залогодержателя и залогодателя. Альтернативный вариант – решение суда о необходимости прекратить действие договора ипотеки. При выдаче закладной погашение записи о государственной регистрации предусматривает аннулирование документа с последующей передачей лицу, которое несло обязательства по документу при подаче соответствующего требования.

Предварительный ипотечный договор

Предварительный договор ипотеки вкратце описывает отношения, которые возникли между потенциальным заемщиком и банком, предоставляющим финансовую услугу. В начале документа в обязательном порядке указываются адреса сторон, паспортные данные, а также другие важные реквизиты, включая данные доверенности при наличии таковой. Главная цель составления предварительного договора – согласовать и утвердить основные положения текста документа с банковским учреждением. Предварительный договор разрешается составить в самостоятельном порядке или при помощи юриста. Самый простой вариант – получить заранее подготовленный экземпляр в отделении банка-кредитора.

Совет от Сравни.ру: Не ознакомиться с условиями договора ипотеки до его подписания все равно, что взобраться на столб с надписью: «Не влезай, убьет!» Самостоятельное прочтение документа не помешает, но гораздо лучше доверить работу профессиональному юристу. Опытный специалист поможет избежать распространенных ошибок, оптимизирует основные условия договора с учетом защиты ваших интересов, а также предоставит подробную информацию относительно прав и обязанностей сторон, а также специфики погашения ипотечного кредита.

Предварительный договор ипотеки: миф или реальность!

Зачастую приобретение квартиры для большинства из нас оборачивается решением главного вопроса: брать ипотеку или все-таки не стоит?

Ипотека, или залог – это обременение, при невозможности погашения которого все права на квартиру, уже любимую и как бы совсем свою, переходят к кредитору.

И на практике часто мы не готовы сию минуту решить вопрос брать ипотеку или нет, а интересные предложения, как известно расходятся как горячие пирожки. Так что времени на раздумье часто не остается и приходится принимать решения быстро. И тут в памяти всплывает удобная конструкция предварительного договора, предусмотренная ст. 429 ГК РФ. И хотя конструкция предварительного договора сама по себе не является панацей, многие по каким-то непонятным причинам возлагают на него очень большие надежды. В связи с этим часто люди задаются вопросом: а можно ли заключить предварительный договор, а потом если что отказаться?

Для начала стоит сказать, что отказ от предварительного договора законодательством не предусмотрен, т.к. ваш контрагент может обратиться в суд с иском о понуждении вас к заключению договора, и будет прав, если еще и убытки возместить потребует.

И все-таки этот вопрос рождает другой непонятный вопрос: интересно, насколько совместима конструкция предварительного договора с таким обязательством как ипотека?

Судебная практика на вопрос можно ли заключить предварительный договор ипотеки отвечает однозначно – нельзя. Обоснование такое, что, мол, для предварительного договора предусмотрены лишь некоторые виды обязательств и перечень их исчерпывающий. Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор может быть заключен лишь о передаче имущества, выполнение работ и оказание услуг. И только. А ипотека это способ исполнения обязательства, который носит аксессорный характер, т.е. дополнительный к основному договору.

Кроме того по договору ипотеки заложить можно только имущество, право на которое УЖЕ зарегистрировано. Следовательно, если договор долевого участия в строительстве не зарегистрирован, то нельзя и заложить права требования участника долевого строительства

Важно также понимать, что в договоре ипотеки должно быть обязательно указано ПРАВО, в силу которого имущество являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Это существенное условие договора ипотеки.

Обращаясь к п. 3 ст. 429 ГК РФ, узнаем, что в предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора.

Таким образом, если речь идет о предварительном договоре ипотеки, когда покупка квартиры – лишь в мыслях и сердце вашем, а договор купли-продажи еще не заключался, то тут совершенно невозможно говорить о предварительном договоре, поскольку не будет соблюдено существенное условие, указанное выше.

Выхода из данной ситуации на самом деле два.

Во-первых, приобретая новое жилье, что называется, «в ипотеку», вы можете в качестве предмета ипотеки указать иное жилье, принадлежащее Вам, а не приобретаемое только-только. Об этом говорит ч. 5 ст. 10 Закона об ипотеке. Простыми словами один и тот же объект недвижимого имущества, предоставленный в обеспечение возврата кредита или займа, выданных на погашение ранее предоставленных кредитов или займов на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, может быть предметом нескольких договоров ипотечного кредитования. В таких случаях, прежде чем зарегистрировать заключение договора ипотечного жилищного кредитования и выдачу закладной, необходимо погасить ранее действовавшую ипотеку и аннулировать закладную. Оба процесса могут проходить одновременно. В таких случаях в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должна быть предоставлена закладная.

Во-вторых, если у вас уже есть договор ипотеки, которым не запрещено заключение последующей ипотеки, то такая последующая ипотека и может стать выходом из сложившейся ситуации номер два.

Ч. 1 ст. 43 того же Закона об ипотеке говорит о том, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Таким образом, если нет запретов в предыдущих договорах, то смело заключайте договор последующей ипотеки.

Так что о предварительном договоре ипотеки забудьте, как о несбыточной мечте, и действуйте в своих интересах и в рамках правового поля.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector