Можно ли приватизировать коммерческое жилье?
Exspertiza.ru

Юридический портал

Можно ли приватизировать коммерческое жилье?

Приватизация квартиры по договору коммерческого найма

Expert Последние изменения: февраль, 2020 Оформление 0 631 Время чтения: 3 мин.

Зачастую к адвокатам по жилищным вопросам приходят с вопросом, как приватизировать квартиру по договору коммерческого найма. ЖК нашей страны не предполагает такую возможность. Дело в том, что рассматриваемый договор дает возможность гражданину только временно проживать в квартире (то есть на срок, который установлен в соответствующей сделке). Также он имеет право на регистрацию в данном объекте. А вот чтобы приватизировать недвижимость в дальнейшем, необходимо иметь на руках договор социального найма, а не коммерческого.

Основные параметры для договоров коммерческого найма

Регламент таков, что участвовать в приватизации могут только те граждане, которые получили жилье согласно условиям социального найма. То есть если у них на руках имеется такой договор, то они могут без ограничений по срокам проживать в полученной квартире. А вот для договоров коммерческого найма существуют принципиально другие параметры:

  • Оформленные бумаги предоставляют право только временно пользоваться жилыми помещениями. Все пункты касаемо сроков проживания прописываются в договоре.
  • Согласно условиям договора, люди получают квартиру, невзирая на постановку в муниципальную очередь в своем регионе тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий.
  • Коммерческий найм представляет собой, прежде всего, гражданскую сделку. А вот все пункты договора социального найма относятся к регламенту ЖК.

При обращении в местную администрацию гражданин, который собирается приватизировать нужную ему недвижимость, обязательно должен предоставить бумаги, свидетельствующие о том, что он наниматель. То есть первостепенным документом выступает как раз договор социального найма вкупе со справкой о составе семьи. Если Вы приходите в местную администрацию, имея на руках договор коммерческого найма, то на успех можно не рассчитывать. Вам стопроцентно откажут, компетентные органы не имеют право удовлетворять подобное заявление.

Что делать гражданам?

Юристы советуют людям, которые проживают в квартире по бумагам коммерческого найма, встать в очередь через компетентные органы. Это в будущем даст возможность получить жилье в постоянное пользование, согласно общепринятым правилам, посредством социального найма. Стоит учитывать, что тот временной промежуток, когда люди будут проживать в помещении, никак не рассматривается компетентными органами как улучшение условий для проживания. Здесь действует другой регламент.

Исключения, о которых необходимо знать каждому

Исключения касаются далеко не всех категорий граждан. А только тех, которые вынуждены были переселиться в другое жилье в связи со сносом многоквартирного дома (допустим, по причине аварийного состояния). При этом есть важные моменты. При переселении в другую квартиру с гражданами заключается договор коммерческого найма, несмотря на то, что до этого у них имелся договор социального найма (то есть они могли приватизировать предыдущее жилье). Только в таком случае граждане имеют право приватизировать квартиру, имея на руках даже договор коммерческого найма.

Но и при этом исключении есть свои «подводные камни». Многие граждане почему-то считают, что процесс приватизации происходит едва ли не в автоматическом режиме. То есть они обратятся в компетентные органы, имея на руках всю необходимую документацию, и легко приватизируют недвижимость. Это заблуждение. В столице, например, несмотря на описанную выше ситуацию, гражданам зачастую отказывают. Отчаиваться не стоит, так как посредством суда Вы можете восстановить справедливость. Для этого нужно доказать, что в квартире дома, который снесли, Вы проживали по условиям именно социального найма. Перед обращением в судебные инстанции юристы советуют посетить Департамент городского имущества. Возможно, там Вы получите положительный ответ, и необходимость в сложных судебных разбирательствах отпадет.

Гражданам рекомендуется консультироваться с юристами по всем вопросам, связанным с приватизацией. Важно понимать отличия между договорами социального и коммерческого наймов. Это ключевые документы, влияющие на возможность приватизации.

Подытожим. В нашей стране приватизировать квартиру согласно договору коммерческого найма нельзя. Нужен другой документ, доказывающий, что человек проживает на условиях социального найма. Но есть определенные исключения. Если человек переселен вынужденно в другое жилье (предыдущий дом снесли), при этом был заключен договор социального найма, то, несмотря на проживание в новом жилье на условиях коммерческого найма, он может рассчитывать на приватизацию.

Как приватизировать жилье, находящееся в коммерческом найме

Designed by Freepik

Приватизация муниципального недвижимого имущества осуществляется только при наличии у выгодоприобретателя договора соцнайма. Указанный документ удостоверяет право гражданина на использование квадратных метров, расположенных в жилом фонде, собственником которого является муниципальное образование. Однако в некоторых случаях между человеком и администрацией заключается соглашение о возмездном пользовании жилплощадью. В статье будет подробно рассказано о том, как приватизировать квартиру по договору коммерческого найма.

Читать еще:  Как лучше оплатить покупку квартиры?

Что собой представляет соглашение коммерческого найма, какие нюансы с ним связаны?

Пик подобных правоотношений выпал на 2005 год. В то время законодательство содержало множество пробелов в данной сфере. Из-за них граждане не понимали в чем состоит разница между двумя простыми, на первый взгляд, понятиями. В дальнейшем это стало основной причиной проблем в отношениях между муниципалитетом и физическими лицами.

Согласно действующему законодательству договор социального найма заключается исключительно с физическими лицами. Он оформляется бессрочно и предоставляет выгодоприобретателям право пользоваться жилплощадью в соответствии с ее предназначением. Члены семьи нанимателя также вправе прописаться в квартире. Отношения не имеют ограничений по строкам, что свидетельствует о возникновении пожизненного права на проживание. Однако одна семья может оставаться на обозначенной в документе территории даже после смерти нанимателя, переоформив договор с муниципалитетом. Социальное соглашение предполагает безвозмездный характер отношений и не требует оплаты аренды, равно как и взносов в фонд капремонта, налогов.

Коммерческий наем, в свою очередь, отличается от указанного выше акта. Он заключается на определенный срок. Выгодоприобретателем являются как физические, так и юридические лица. Члены семейства нанимателя могут прописаться в объекте и пользоваться им только в том случае, если это прямо прописано в тексте договора. При этом пользование квадратными метрами оплачивается.

Оба соглашения предназначены для обеспечения заинтересованных лиц жильем. Чаще всего подобные отношения предполагают выделение определенных помещений при постановке в очередь. Процесс предоставления жилища нуждающимся гражданам и переселенцам (собственникам ветхого и аварийного жилища, признанного непригодным для проживания) определяется действующими правовыми актами субъекта РФ. Таким образом, отличия рассматриваемых видов соглашений заключается в статусе документа, а также в условиях, на которых он подписывается.

Можно ли получить квартиру, находящуюся в собственности муниципального образования?

Наличие соглашения о коммерческом найме не дает права участвовать в приватизационных мероприятиях. Все правоотношения, построенные на основе указанного акта, урегулированы Гражданским кодексом РФ. Такая сделка основывается на принципах, подобных арендным отношениям. Последние, в свою очередь, не предусматривают права перехода объекта в частные руки.

Приватизация возможна при наличии подписанного собственником жилища и нанимателем документа. При этом участниками процесса являются все члены семьи лица, подписавшего бумагу. Для этого они должны проживать вместе и быть прописаны по данному адресу. Процедура четко регламентирована федеральным законодательством и административными регламентами, принятыми на местном уровне.

Какие особенности приватизации существуют в текущем году?

После внесения изменений в действующие правовые акты процедура стала проводиться бессрочно. То есть граждане смогут подавать заявки в удобное для них время. Все требования остались прежними. Есть несколько обязательных условий, которые нужно соблюсти. Например, человек не должен проводить оформление государственного жилья повторно. То есть при наличии подобных действий ранее от администрации поступит категорический отказ. Из данного правила есть исключение. Если гражданин, участвовавший ранее в аналогичной процедуре, на тот момент не достиг четырнадцатилетия, то повторная приватизация в совершеннолетнем возрасте допускается.

Процедура проводится только на принципе доброй воли. Любое принуждение ведет к аннулированию сделки при выявлении соответствующих фактов. Граждане могут свободно выразить отказ. Если они не препятствуют остальным жильцам, но не желают владеть имуществом, то подписывается согласие на приватизацию без собственного участия.

Важно! Несовершеннолетние отпрыски, зарегистрированные по адресу также обязаны участвовать в процессе. Их отказ, составленный родителями, должен согласовываться с органами опеки.

Оформление сделки допускается только при наличии прошения и пакета бумаг, собранного нанимателем. Процедура не предполагает внесения платы. В качестве инициатора всегда выступает жилец. Он подает соответствующее заявление в администрацию местного органа самоуправления. Чаще всего подобными вопросами занимается отдел по решению жилищных вопросов. Документация рассматривается в отведенное регламентом время. Информация о зарегистрированных в жилье лицах тщательно изучается специалистами и на основании представленных сведений выносится итоговое решение.

К жилью также предъявляются требования. К ним относятся пригодность недвижимости к проживанию (дом не должен быть аварийным или находиться в ветхом состоянии); квартира не должна обременяться статусом, запрещающим проведение сделки, например, числиться на балансе учреждения или располагаться на территории закрытого поселения.

Документацию нужно собрать и передать в уполномоченный орган на рассмотрение любым удобным способом. Основным является личное посещение структуры или МФЦ. Также некоторые выгодоприобретатели пользуются услугами представителя. Для этого достаточно оформить на последнего нотариальную доверенность. Жители Москвы вправе обратиться в муниципалитет через сайт Мэра города. Однако при подаче заявки в электронном виде действует ряд ограничений. Так, семьи с несовершеннолетними или совершеннолетними недееспособными гражданами не смогут осуществить процедуру удаленно. Принятие решения о возможности приватизации квадратных метров и заключение соглашения производятся в течение 2 месяцев. Далее, гражданам потребуется лишь зарегистрировать право собственности в ЕГРН.

Читать еще:  Риски ипотеки для заемщика

Как переоформить жилище при коммерческом найме?

Действующим законодательством не предполагается приватизация площадей, находящихся в собственности муниципального образования и используемая гражданами в рамках указанных отношений. Однако такой статус не препятствует возможности выкупа квадратных метров. Подобное право также должно прописываться в документе. Согласно общепринятым требованиям указанный акт содержит основные разделы, включающие:

  • сведения о месте и дате составления бумаги;
  • разрешение на осуществление регистрационных действий;
  • допустимость проведения сделок по субаренде;
  • наличие возможности выкупа жилых площадей.

Пролонгация соглашения осуществляется по согласованию сторон или в автоматическом режиме в момент окончания срока действия. Муниципалитет не может разорвать отношения, не имея на это достаточных причин. Основания должны подкрепляться документальными свидетельствами. Наниматель жилплощади имеет приоритет при переоформлении права проживания.

Важно! Получить шанс на приватизацию можно только с учетом заключения договора соцнайма. Оформить последний бывает сложно, поскольку для этого требуется получить статус нуждающегося в жилой площади. Чтобы осуществить задуманное нужно встать в очередь и ожидать решения администрации.

В чем разница между приватизированным жильем и квартирой, полученной по коммерческому найму?

После приватизации жилища или его выкупа в соответствии с условиями администрации человек становится полноправным владельцем квадратных метров. В этом заключается основное преимущество подобного решения. Человек вправе свободно распоряжаться имуществом, в том числе сдавать его в аренду, продавать, наследовать. К сожалению, не обходится и без недостатков. К таковым стоит отнести появления обязательств по уплате налога на имущество, сборов в счет капремонта многоквартирного дома. Последний факт нередко заставляет нанимателей передумать, отказавшись от переоформления объекта.

Договор коммерческого найма, в свою очередь, выгоден с точки зрения условий проживания. Размер аренды ниже, нежели при поиске жилья, сдаваемого физлицами на рынке. Особенности погашения долга по квартплате также могут устанавливаться с некоторыми поблажками.

Что дает коммерческий наем?

Подобная форма отношений позволяет человеку свободно съехать, предупредив об этом собственника (муниципалитет) за 3 месяца до смены места жительства. Муниципальный орган не может расторгнуть договор без веских оснований, то есть наниматель полностью защищен, если соблюдает прописанные в документе условия. Выселение допускается только при наличии документальных доказательств и с привлечением судебной инстанции. Так, лишиться жилплощади можно только при собственных систематических ошибках и недобросовестном отношении к обязанностям, прописанным в бумагах.

Заключение

Таким образом, приватизировать жилье по договору коммерческого найма невозможно. При этом допускается выкуп квадратных метров или перезаключение соглашения на условиях социального найма. Тем не менее указанный документ может быть полезен при поиске недорогого жилья. Условия не допускают выселения жильцов без веских оснований, а плата за жилую площадь намного меньше, нежели рыночная.

Можно ли приватизировать коммерческое жилье?

В странах Западной Европы арендное жилье уже не является чем-то необычным. Многие семьи отказываются от строительства собственных домов и квартир в пользу найма. Это привело к тому, что в Скандинавии «арендные» метры составляют около 70% рынка недвижимости. В Беларуси это направление еще только приобретает популярность. Кто может получить коммерческое жилье, как рассчитать его цену и какие условия проживания выставляет арендодатель? Самому разобраться в законодательных мелочах довольно сложно. Корреспондент МЛЫН.BY побеседовал с начальником отдела жилищной политики Пуховичского райисполкома Ольгой Лукашонок и нашел ответы на самые распространенные вопросы.

Что такое арендное жилье?

— Вообще, определение «арендное жилье» не совсем верное. Более правильно такие квартиры называть коммерческими. В нашей стране подобный тип жилых помещений появился несколько лет назад, когда вступил в силу Указ Президента №512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда». После этого в Беларуси начали строить многоэтажки и даже целые кварталы арендного жилья.

Фонд формируется следующим образом. Например, в Марьиной Горке осталось много домов в бывшем военном городке. Часть помещений в них переведено в статус арендных. Также коммерческими стали те квартиры, которые не успели приватизировать до 1 июля 2016 года.

А кто его можно получить?

Читать еще:  Как заполнить договор дарения квартиры самостоятельно?

— По факту любой гражданин. Правда, нужно понимать, что некоторые категории людей имеют первичное право на получение арендного жилья. Например, согласно Указу Президента №563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений», преимущество имеют судьи, военнослужащие, преподаватели вузов, молодые специалисты, обучавшиеся по целевому направлению и др. Указанные категории не должны занимать более 40% коммерческого жилья (силовики — не больше 10%). На остальные квартиры могут претендовать граждане, находящиеся в очереди на улучшение жилищных условий. Если таких семей несколько, то помещение получат те, кто встал на учет раньше. В случае отсутствия таких соискателей квартира предоставляется остальным.

Отмечу, что такой порядок свойственен для всей страны.

Стоит знать: Если вы стояли на очереди на улучшение жилищных условий и получили арендные метры, то очередность автоматически аннулируется.

Какие нужны документы?

— Паспорт и заявление, которое имеет определенную форму и подается в службу «Одно окно». Это необходимо сделать в течение 15 дней со дня опубликования информации о свободных квартирах. Потом в течение месяца оно рассматривается и выносится соответствующее решение. В случае получения квартиры, специалисты вышлют заказное письмо. Если в течение 15 дней на него не будет реакции, это расценят как отказ от предоставленного жилья.

Стоит знать: узнать о наличии квартир коммерческого использования, можно на сайте вашего райисполкома. Обычный список находится в разделе, посвященном жилищной политике. Там вы сможете уточнить, какой категории граждан предоставляется указанное помещение, а также его приблизительная стоимость.

На какой срок предоставления можно рассчитывать?

— Договор можно заключить на срок до пяти лет. Но на практике сначала заключается на год. Потом можно продолжить.

Жилья можно лишиться?

— И довольно легко. Достаточно несколько раз не внести плату за аренду (или коммуналку) или нарушить правила проживания в квартире. Тогда человека могут выселить без предоставления альтернативы. Но это крайний случай.

Есть спрос в регионах?

— На примере нашего района могу сказать, что да. И довольно немалый. Однако есть несколько нюансов. Жилое помещение, которое предоставляется для аренды, обычно разное по типу, состоянию и метражу. Надо понимать: квартира может находиться в неприглядном виде. Одной семье она может подойти, другой — нет. Поэтому, предсказать спрос на конкретные «метры» не всегда возможно.

Приведу несколько примеров. Сейчас в Марьиной Горке в коммерческое пользование предоставляется двухкомнатная квартира с хорошим ремонтом по улице Крыничной. На нее претендуют уже 12 человек. Это можно назвать средним показателем. Бывает больше, бывает меньше.

А несколько месяцев назад к нам обращалась семья, которая искала жилье, несмотря на его состояние и параметры. Они были готовы провести модернизацию собственными силами.

Сколько придется заплатить?

— Месячная плата рассчитывается по следующей формуле: базовая величина (25,5 рублей) умножается на базовую ставку (0,2 от базовой величины за каждый м2) и площадь квартиры. Наконец, полученный результат умножаем на коэффициент. Он устанавливается областными властями в зависимости от численности населения. Мариной Горке присвоен коэффициент 0,5, как и другим городам, где количество жителей находится в пределах от 20 да 50 тысяч человек. За пример возьмем 40 квадратных метров:

25,5 х 0,2 х 40 х 0,5 — получаем 102 рубля.

И, конечно, не забываем про коммунальные платежи.

Стоит знать: если в доме отсутствует горячая вода, отопление или канализация, коэффициент снижается на определенный процент. Также предлагается снизить индекс для граждан, получивших коммерческую квартиру во время трудовых отношений, или тех, кто не успел приватизировать жилье.

Можно ли получить коммерческую квартиру в пожизненное пользование или выкупить?

— В первом случае теоретически возможно. Все, как мы говорили выше, зависит от отношения арендатора к своим платежным обязательствам. Если квартирант прилежно оплачивает счет за пользование квартирой, а также коммунальные платежи, то он будет иметь преимущество при заключении нового договора.

А вот с выкупом ничего не получится. Это регламентирует Указ № 563, который запрещает приватизацию такого типа квартир.

Дополнительно

Согласно постановлению Совета Министров № 987, в текущем году в Беларуси планируется построить около 135 тыс. м кв. арендного жилья. Больше всего на Гродненщине — 33,25 тыс. м кв. В Минской области показатель составляет лишь 10,5 тысячи квадратных метров, один из низших в республике. А вот общий метраж превысит миллион «квадратов» — 1,115 тыс. м кв. Это более четверти республиканского плана.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector