Корректировка на обременение ипотека
Exspertiza.ru

Юридический портал

Корректировка на обременение ипотека

Корректировка на обременение ипотека

Наталья
Редкий гость
Идентификатор: Daki

Номер сообщения: 1
Регистрация: 03-2007

Опубликовано Пятница, Март 09, 2007 – 09:10 am:

Прошу вас помочь в данном вопросе: оценивается помещение с обременением ипотекой. я понимаю, что полученная стоимость помещения должна быть уменьшена на стоимость обременения. Подскажите, как рассчитать в данном случае стоимость обременения. По договору ипотеки открыта кредитная линия, причем стоимость залодженного имущества в 10 раз меньше суммы кредита. Если взять в качестве стоимости обременения стоимость заложенного помещения , будет ли это правильно или нет?

Опубликовано Пятница, Март 09, 2007 – 09:53 am:

1). Сначала сдедайте рыночную стоимость БЕЗ ИПОТЕКИ
2). Разберитесь с ипотекой, с прошедшими платежами.
3). Постройте денежные потоки по возврату ипотеки.
4). Разберитесь со ставкой дисконтирования.
5). Приведите будущие платежи к дате оценки.
6). Отминусуйте их от рыночной стоимости

Мисовец
Опытный участник
Идентификатор: Мисовец

Номер сообщения: 380
Регистрация: 11-2006

Рейтинг:
Голосов: 1 (Голосовать!)

Опубликовано Пятница, Март 09, 2007 – 10:11 am:

Всё зависит от того, какая предполагается сделка, т.е. от задачи оценки. В большинстве случаев в РФ при отчуждении обремененной залогом недвижимости кредит гасится. В этом случае, хотя на дату оценки имеется ипотека, на дату сделки вопрос по ней будет решен. Сделав от отчете соответствующие предположения, таким образом, можно ипотеку никак не учитывать.

С другой стороны, если реально предполагается, скажем, продажа или вторая закладная без снятия обременения ипотекой (это сравнительно редкие случаи), тогда это снижение РС носит название эффекта закладной и его учет подробно описан в ряде учебников как ипотечно-инвестиционный анализ.
Ранее вопрос уже обсуждался.

Наталья
Редкий гость
Идентификатор: Daki

Номер сообщения: 2
Регистрация: 03-2007

Опубликовано Пятница, Март 09, 2007 – 10:19 am:

Большое спасибо за помощь.

VAN032_A
Редкий гость
Идентификатор: van032

Номер сообщения: 1
Регистрация: 02-2009

Опубликовано Понедельник, Февраль 16, 2009 – 09:41 pm:

И все же касаемо обременения ипотекой. Возник следующий спор с заказчиком. Имеется недвижимость – ТЦ. Стоимость его условно 500 ед. Под эту недвижимость был взят кредит – 200 ед. При оценке РС учитываем этот долг и получаем итоговую величину 300 ед. (с учетом обременения). Является ли эта стоимость рыночной или у нее есть какое-либо определение.
Логика заказчика такова: у меня есть квартира за 100 ед. и долг в 99 ед., значит РС моей квартиры 1 ед? На рынке она стоит 100 ед. и это и есть РС, а то что на ней долги-это уже другой момент-это проблемы продавца или покупателя (в зависимости от договоренностей между ними)Главное, что такая квартира стоит 100 ед., а долги это другое.
С одной стороны он прав. Квартира то стоит 100 ед., но с другой стороны 99 ед. возвращать придется либо ему, либо покупателю, что скажется на цене.
Вопрос: как грамотно обосновать вычет суммы обременения и какая стоимость получется после такого вычета – рыночная или какя-то другая?
Разъясните пожалуйста коллеги.Спор принципиальный.

Опубликовано Вторник, Февраль 17, 2009 – 08:06 pm:

Причем здесь долг?

Ситуация.
Квартира стоит – 100 у.е. У ее владельца – Иванова И.И. – долг перед банком – 90 у.е. Кредит взят под залог квартиры.
Когда Иванов будет продавать квартиру – он продаст ее за 100 у.е., погасит долг и себе оставит 10 у.е. Или не отдаст, а сбежит со всеми 100 у.е. заграницу.
Покупателю глубоко пофиг на взаимоотношения Иванова с банком – в любом случае он приобретет необремененное право собственности.

VAN032_A
Редкий гость
Идентификатор: van032

Номер сообщения: 2
Регистрация: 02-2009

Опубликовано Среда, Февраль 18, 2009 – 08:52 am:

Значит, получается, что рыночная стоимость 100 у.е. и обременения здесь не играют никакой роли.
Тогда все же вопрос: как тогда учесть это обременение или этого в принципе делать не нужно?

Виктор Федосеев
Кандидат
Идентификатор: Виктор_Федосеев

Номер сообщения: 68
Регистрация: 05-2007

Опубликовано Среда, Февраль 18, 2009 – 11:07 am:

Павел_Л:
Когда Иванов будет продавать квартиру – он продаст ее за 100 у.е., погасит долг и себе оставит 10 у.е. Или не отдаст, а сбежит со всеми 100 у.е. заграницу .

Нормальный покупатель,ес-но., потребует от продавца или сам запросит выписку из ЕГРП по квартире. И с “хвостом” не купит.
Обсуждалось:
http://www.labrate.ru/discus/messages/5/935.html?1214389585 –>

Марина Лантвоева
Член сообщества
Идентификатор: Марина_Лантвоева

Номер сообщения: 674
Регистрация: 11-2006

Опубликовано Среда, Февраль 18, 2009 – 11:07 am:

Реалиовать квартиру, на которую заключен договор ипотеки, без разрешения банка невозможно! Как правило, такие сделки производятся с согласия банка, чтобы погасить кредитную задолженность. Реализация поводится обычно по ликвидационной стоиомсти (вынужденность сделки, сжатые сроки, неадекватный маркетинг и т.п.) Вот и делайте выводы.

Читать еще:  Правила проживания в многоквартирном доме
Опубликовано Среда, Февраль 18, 2009 – 12:35 pm:

Ясно дело мы не рассматривам криминал.
В выписке из ЕГРП все будет написано.

Марина Лантвоева,
кошмарить заемщиков банкам запретил сам ВВП!
Так что на практике распространена и будет распространена схема, когда банк дает согласие заемщику на реализацию квартиры под его банка контролем.
А уж сам заемщик старается продать ее по максимально возможной цене.
А обременение будет снято одновременно с погашением кредита за счет средств нового покупателя.
Так что новый покупатель никаких хвостов иметь не будет.

Нужно или нет делать корректировку?

Дорогие оценщики нужен ваш совет! Оцениваю офисное помещения в процедуре конкурсного производства. Помещение находится в залоге у банка. Вышел небольшой спор с директором по этому поводу, нужно или нет делать корректировку на это! Я считаю, что да, т.к. какая разница банкротство это или нет, долг есть и следовательно в случае не уплаты по кредиту помещение может изъять банк для дальнейшей перепродажи! Что думаете по этому поводу вы?

Ответы 22

Однозначно нет, т.к. продавец сможет расплатиться с банком в момент реализации и обременение залога будет снято. Кстати без согласия банка реализация заложенного имущества невозможна.

Однозначно да.Скидка на вынужденную продажу и низкую ликвидность и контроль( обусловлены залогом) зависят от соотношения величины долга по кредиту и стоимостью залога.

это уже ликвидационная получается

Не совсем, вынужденность по обстоятельствам, а не по срокам реализации

Как интересно “вынужденность по обстоятельствам” влияет на рыночную стоимость?

зы. Если я при продаже авто скажу, что я вынужден продать, т.к. нечем за квартиру платить – покупатель попросит скидку по этой причине?))))))

вынужденная сделка, это уже не рыночная стоимость

Вынужденность проистекает не из мотива продавца, а из способа/срока реализации. Даже в законе прописано, что КУ реализует имущество по рыночной, а следовательно и считать надо рыночную.

Без корректировок, которые рыночную превратят в черт знает какую.

из вынужденности продажи вытекают необходимость срочной реализации за короткие сроки.

че то я не то написал.

В силу закона, при реализации залога по суду период экспозиции рыночный.

Следовательно нужно оценивать РС без каких либо корректировок)))))

• Корректировка на условия продажи.

Рыночная стоимость объекта оценки, который будет реализовываться на публичных торгах, должна быть уменьшена на величину затрат связанных с увеличением периода экспозиции в рамках исполнительного производства.

Размер корректировки в данном случае определяется по следующей формуле:

Кусл. продажи = 1-(1/(1+ Iинф)^ ((Треализ – Трын)/12)),

Iинф – норма инфляции (составляет 8% по данным www.cbr.ru на дату оценки)

Tреализ – срок реализации объекта оценки, рассчитываемый с момента начала процедуры взыскания в судебном порядке до момента поступления денежных средств от его реализации в рамках исполнительного производства – 5 месяцев*

Tрын – срок экспозиции, обычный для аналогичных объектов, реализующихся на рыночных условиях – 1 месяц (экспертно)

* В соответствии с действующим законодательством срок рассчитан исходя из сроков:

– рассмотрения и разрешения гражданских дел – 2 месяца со дня поступления заявления в суд (ст. 154 ГПК РФ);

– вступления в законную силу решений суда – 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, если оно не было обжаловано (ст. ст. 209, 338 ГПК РФ);

– передачи исполнительного листа и заявления взыскателя судебному приставу-исполнителю – 3 дня с момента поступления исполнительного листа и заявления взыскателя в подразделение судебных приставов (ч.7 ст. 30 Федерального Закона РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.);

– вынесения постановления о возбуждении исполнительного производства – 3 дня со дня поступления к судебному приставу-исполнителю исполнительного документа (ч. 8 ст. 30 Федерального Закона РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.);

– совершения исполнительных действий – 2 месяца со дня возбуждения исполнительного производства (ч. 1 ст. 36 Федерального Закона РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.);

– не включаемых в сроки совершения исполнительных действий – согласно ч. 7 ст. 36 Федерального Закона РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.).

Кроме того, исчисленный оценщиками срок продажи объекта оценки соответствует Инструкции ЦБ РФ от 26.03.2004г. N 254-п «О ПОРЯДКЕ ФОРМИРОВАНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РЕЗЕРВА НА ВОЗМОЖНЫЕ ПОТЕРИ ПО ССУДАМ», определяющей, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 150 дней со дня, когда реализация залоговых прав становится для банка необходимой.

Таким образом, величина корректировки для объектов аналогов №1,2,3,4,5 будет равна 2,5%.

Читать еще:  Как провести газ в недостроенный дачный дом

Снятие обременения по ипотеке

Снятие обременения по ипотеке – процедура снятия наложенных ограничений прав собственника заложенной недвижимости, заключительный этап всей «ипотечной истории», который необходимо пройти в обязательном порядке после погашения долга перед финансовым учреждением. После прохождения этого этапа клиент становится полноправным владельцем приобретенной недвижимости — он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению, так как оно уже не будет находиться под банковским залогом. Обременение на квартиру по ипотеке – что это? Как его снять и в когда это допустимо?

Что такое обременение по ипотеке?

Обременение по банковской ипотеке – это наложенные в силу договора ограничения на право собственности.

Ограничения определяются Гражданским кодексом, ФЗ№ 102 и условиями соглашения с банком. Недвижимость, находящуюся под залогом, нельзя обменивать, дарить, продавать и, в некоторых случаях, сдавать в найм без официального согласия залогодержателя.

Обременение банк накладывает после покупки клиентом жилья на кредитные средства. Основанием для этого является договор. Приобретаемый объект, по условиям документа, на весь срок выплаты долга передается в залог банку в качестве обеспечения клиентом его финансовых обязательств.

Данные о том, что объект находится под ограничениями, заносятся в единую базу недвижимости Росреестра. Обычно процедуру регистрации ипотеки проводят сразу в день заключения соглашения с финансовым учреждением.

Когда можно снять обременение с квартиры по ипотеке?

Освободить объект недвижимости от ограничений можно только в том случае, когда банк не имеет финансовых претензий к собственнику жилплощади. Иными словами, снятие обременения с квартиры по ипотеке возможно лишь после возврата кредита с процентам в полном объеме. Причем внесение последнего платежа может быть как по графику, так и досрочно.

Росреестр погашает запись о наложении ограничений на основании одного из предоставленных документов:

  • справка о праве собственности, полученная в результате продажи объекта на аукционе;
  • вступивший в силу судебный документ, подтверждающий закрытие ипотеки;
  • закладная с записью о том, что сумма долга была полностью погашена клиентом;
  • заявление о снятии обременения по ипотеке от собственника и банка.

В случае отсутствия каких-либо претензий и судебных разбирательств документом, на основании которого собственник может погасить запись о залоге, является заявление, написанное лично им и представителем банка, и закладная. Начать процедуру можно уже на следующий день после внесения последнего платежа.

Условия снятия обременения по ипотеке

Для снятия обременения с залогового жилья существует стандартная процедура. Предусмотрена возможность оформления документов с помощью местного МФЦ, и, тем не менее, отдельные сложность все же иногда возникают.

Случается, что проценты (особенно при досрочном погашении долга) рассчитываются неправильно и на кредитном счете остается минимальная сумма долга. Постепенно на эту небольшую сумму начисляются пени и штрафы, в результате чего добросовестный плательщик превращается в должника.

Банковское учреждение должно передать заемщику официальные бумаги, которые подтвердят то, что кредитополучатель оплатил всю сумму ипотеки и договор закрыт. Эта справка нужна для того, чтобы МФЦ передал бумаги о снятии обременения, нужный для внесения записи в ЕГРП.

Срок снятия обременения по ипотеке

В соответствии со ст. 25 ФЗ №264, снятие обременения по ипотеке Росреестр проводит в течение 3 рабочих дней с момента подачи собственником документов.

Если бумаги подавались через МФЦ, то процесс может затянуться на 1-2 дня, так как центру потребуется дополнительное время на пересылку документов.

Срок увеличится до 5 рабочих дней, если собственник хочет снять обременение по ипотеке на объект, приобретенный по долевому строительству.

Некоторые финансовые учреждения самостоятельно проводят данную процедуру. Но в этом случае сроки будут затянуты до 3-4 недель.

Какие нужны документы для снятия обременения?

После внесения последнего платежа по ипотечному кредиту, гражданин должен обратиться в банк, для получения документа подтверждающего полную выплату долга. Специалист по ипотечному кредитованию консультирует по процедуре снятия обременения.

Требуется собрать документы, согласно следующему перечню:

  • справка об отсутствии задолженности (срок ее подготовки составляет до 30 дней);
  • письмо банка о полном исполнении клиентом обязательств по кредитному договору, которое направляется на адрес регистрирующего органа;
  • выписка о состоянии счета по кредиту;
  • общее заявление сторон, о снятии обременения по ипотеке, которое должно быть подписано и заверено специалистом банка;
  • договор об ипотеке (и его копия);
  • паспорт всех, упомянутых в свидетельстве на право собственности (оригиналы и копии);
  • при процедуре подачи заявления должны присутствовать все указанные граждане;
  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • иногда и некоторые другие документы, касающиеся имущества
  • квитанция о том, что уплачена госпошлина за снятие обременения ипотеки;
  • решение суда, в случае, когда ипотека закончена на его основании.

Чтобы получить письмо из банка, нужно подать следующее заявление:

Образец заявления на снятие обременения

Заявление

Что потребуется указать:

  • ФИО.
  • Паспортные данные.
  • Место проживания и контактные данные (номер телефона, электронная почта).
  • Причину для прекращения обременения (выполнение обязательств по договору).
  • Реквизиты документа, на основании которого снимаются ограничения (дата и номер).
  • Выбор объекта, с которого нужно снять ограничения: участок, дом, квартира и пр.
  • Характеристики объекта: площадь, номер по кадастру, точный адрес.
  • Подпись и число.
Читать еще:  Ипотека для индивидуальных предпринимателей

Образец заявления в Росеестр на снятие обременения

Бланк заявления можно запросить в банке или в регистрирующем органе. Документ должен быть заверен финансовым учреждением. Если у квартиры несколько собственников, то заявление должен написать каждый из них.

Заявление может не потребоваться, если банком была оформлена закладная. В этом случае в качестве документа-основания в Росеестр можно подать закладную с печатью банка и отметкой о том, что кредит погашен и финансовое учреждение не имеет финансовых претензий к заемщику.

Госпошлина

Снятие с квартиры ограничений требует внесение изменений в реестр недвижимости. Госпошлина составляет 200 рублей. Дополнительная плата взимается за оформление нового свидетельства – 350 рублей.

Следует учитывать, что оплачивать пошлину потребуется каждому участнику процедуры.

Новый документ оформлять не обязательно, так как по закону и фактически объект недвижимости после процедуры снятия ограничений уже становится свободным от прав третьих лиц. Однако в старом документе о праве владения будет значиться запись о залоге. Если собственник хочет получить бумагу без этой записи, то может заказать свидетельство. Правоустанавливающий документ подготавливается в течение 10-14 дней.

Способы подачи заявления

Существует несколько вариантов подачи бумаг и заявления.

Через регистрационную палату

В Росреестр можно обратиться как лично, так и дистанционно, отправив документы по почте. Порядок прохождения процедуры следующий:

  1. Получение в банке закладной или заявления.
  2. Сбор документов.
  3. Подача бумаг в местное отделение регпалаты.

Какие документы нужны:

  • заявление;
  • закладная из банка;
  • паспорта;
  • свидетельство о рождении (если одним из владельцев объекта является ребенок младше 14 лет).

Повторное обращение после завершения процедуры в орган не требуется, если, конечно, собственник не заказал новое свидетельство о праве владения.

В МФЦ

Порядок такой же, как и в первом случае, однако обращение в многофункциональный центр сэкономит время. Собственник может оформить бумаги без очередей, и при этом получить помощь от работника центра при заполнении заявления.

Следует учитывать, что в МФЦ сроки снятия обременения по ипотеке могут увеличиться до 5 дней.

Через интернет

Снять ограничения можно через Госуслуги. Однако дистанционное снятие с жилья ограничений доступна только пользователям, имеющим электронную подпись.

Если электронной подписи нет, то через Госуслуги можно только записаться на прием в регистрационную палату или МФЦ.

Как снять обременение по ипотеке в Сбербанке?

Для ипотечных заемщиков Сбербанка действует упрощенная процедура снятия регистрационной записи о залоге. После внесения последнего платежа финансовое учреждение самостоятельно проводит снятие объекта с обременения. Клиенту не нужно писать заявление, обращаться в отделение банка и в регпалату – все происходит в автоматическом режиме.

  1. После внесения последнего платежа на следующий день заемщик получает сообщение на телефон о начале процесса снятия ограничений.
  2. Если за время выплаты кредита клиент сменил номер телефона, то об этом необходимо заблаговременно сообщить в банк.
  3. Далее происходит проверка данных о кредите. Финансовое учреждение в этот период может запросить дополнительные сведения или документы на снятие обременение по ипотеке. Их можно передать лично в офисе или дистанционно.

Процедура длится до 1 месяца. О ее завершении клиент узнает по смс.

Так как в этом процессе заемщик практически не участвует, то после получения уведомления от Сбербанка о снятии записи о залоге не лишним будет проверить результат. Запросить выписку из реестра можно на сайте Регпалаты, через Госуслуги или через онлайн-сервис Сбербанка ДомКлик.

Самые распространенные причины отказа в снятии обременения:

  • Поданы не все документы. Если владельцев жилья несколько, то каждый из них должен писать заявление и предоставлять бумаги, подтверждающие личность (паспорт или свидетельство о рождении).
  • Кредит погашен не полностью и банк не выдает закладную. Если заемщик своевременно выплатил ипотечный кредит, то в этом случае необходимо проверить даты последних платежей. Возможно, произошла техническая ошибка или платеж еще не дошел.
  • Заявление подано лицом, не являющимся собственником. Если нет возможности самостоятельно идти в МФЦ или Росреестр, то можно оформить доверенность на другого человека. На основании этой бумаги любое физическое лицо может подать заявление без участия собственника.

Снятие жилья из-под залога может стать проблематичной, если банк, выдавший кредит, был ликвидирован. Как снять обременение по ипотеке закрывшегося банка? В этом случае заемщику придется обращаться к лицу или организации, к которому перешел его долг. Он должен выдать закладную и поставить необходимые подписи в бумагах, подтверждающих выплату в полном объеме и отсутствие претензий.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector