Как лучше оплатить покупку квартиры?
Exspertiza.ru

Юридический портал

Как лучше оплатить покупку квартиры?

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Покупка собственного жилья, наверное, один из самых радостных моментов в жизни каждого человека. Но насколько он радостный, настолько же и трудоемкий. Перед счастливым днем новоселья нужно пройти немало нервных и рискованных этапов, требующих предельной концентрации внимания. Один из них — расчет с продавцом недвижимости. Рассмотрим, какие существуют варианты, в чем недостатки и преимущества каждого, и как избежать подводных камней.

Банковская ячейка

Расчет через банковскую ячейку — один из самых безопасных. При этом способе деньги находятся в металлическом боксе в хранилище банка под надежной защитой.

Поэтапно процесс выглядит следующим образом: 1) подписание ДКП и кредитного договора
2) перечисление на счет покупателя и снятие наличных в кассе 3) закладка дененг в ячейку 4) регистрация ДКП и обременения (т.е. ипотеки, при наличии) в Росреестре 5) предоставление в банк подтверждения факта регистрации 6) раскрытие ячейки продавцом.

Преимущества расчета через банковскую ячейку

Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.

Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).

Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.

Недостатки расчета через банковскую ячейку

Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.

Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.

У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.

Аккредитив

Аккредитив — безналичный расчет через блокированный лицевой счет. Фактически это условное обязательство от покупателя, согласно которому банк выплачивает деньги продавцу после совершения сделки. До этого момента деньги замораживаются.

Как и при расчете через банковскую ячейку, продавец получит деньги только после предъявления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю.

Преимущества расчёта через аккредитив

Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.

Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.

Недостатки расчета через аккредитив

Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив.

Расчет через аккредитив возможен только в рублях.

Наличный расчет

На первый взягляд, это самый удобный способ расчета, но он же и самый рискованный. При оплате до подписания договора о переходе собственности есть риск остаться без денег и жилья для покупателя, а после — для продавца.

Для уверенности в своей безопасности советуем позаботиться о присутствии на сделке юриста или риелтора, и обязательно взять с покупателя расписку о получении денег.

Преимущества наличного расчета

Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.

Возможен расчет в любой валюте.

Отсутствие процентов и комиссий.

Недостатки расчета наличными

Риск использования поддельных купюр.

У любого банка есть определенные лимиты на обналичивание средств в банкомате. Так что, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть проблемы со снятием крупной суммы единоразово.

Опасность транспортировки крупной суммы.

Вероятность неправильного расчета.

Безналичный расчет

Перевод денег с карты на карту — распространенный, но не самый безопасный вариант расчета за покупку квартиры.

Преимущества безналичного расчета

Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).

Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.

Недостатки безналичного расчета

В основном рискует покупатель, так как после перевода средств возможны проблемы с регистрацией собственности. Если продавец окажется мошенником, вернуть свои деньги можно будет только в судебном порядке.

Часть довольно крупной суммы может уйти на проценты при переводе.

Безналичная оплата требует расчет исключительно в национальной валюте.

Сервис безопасных расчетов

Это способ безналичного взаиморасчета между покупателем и продавцом, который гарантирует безопасность расчетов по сделке.

Покупатель переводит средства на специальный счет «Центра недвижимости от Сбербанка». Деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Услуга оформляется за 15 минут в отделении Сбербанка и стоит 2 900 рублей.

Из документов нужны будут только паспорт и ИНН — от покупателя, паспорт и банковские реквизиты — от продавца. Также понадобится договор, на основании которого приобретается недвижимость.

В среднем, с момента оформления услуги и до получения денег продавцом проходит 7 дней. Сроки напрямую зависят от сроков регистрации сделки в Росреестре. В течение одного дня с момента подтверждения от Росреестра, деньги поступают на счет.

Преимущества сервиса безопасных расчетов

Гарантия сохранности денег. Деньги находятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре — до этого момента покупатель не может расторгнуть договор и забрать деньги с номинального счета без согласия продавца.

Оформление услуги занимает 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку.

Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счёта для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.

При осуществлении расчетов с использованием счетов, открытых в Сбербанке, никаких дополнительных комиссий ни при перечислении, ни при снятии денег со счета не взимается.

Недостатки сервиса безопасных расчетов

Услуга безопасных расчетов недоступна, если:

  • Участник сделки не является гражданином РФ.
  • Собственность оформлена до 1998 г.
  • Договор долевого участия/договор уступки прав требования не имеют номера.
  • Недвижимость покупается по доп. соглашению к договору долевого участия.
  • Получатель денежных средств несовершеннолетний.
  • Более двух получателей средств по одному договору оказания услуг СБР.
  • Зачисление на счет нерезидента или не в рублях.
  • Одновременно покупается несколько долей в квартире одним покупателем по разным договорам купли-продажи.
  • Сумма зачисления на номинальный счет меньше суммы кредита.

Сейчас читают

Как прописаться в квартире

Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

Сервис безопасных расчетов: что это и для кого?

Подпишитесь на рассылку и получайте всё лучшее из нашего журнала

Здравствуйте! И продавец, и покупатель защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей. Можно выбрать именно банк с услугой хранения данных денег до предоставления в банк подтверждения факта регистрации.

Добрый день, Татьяна. Гражданский кодекс РФ в 317 статье гласит:

1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).
2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, “специальных правах заимствования” и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

Добрый день! Благодарим за такое интересное дополнение к статье. Действительно, если банк не проходит аккредитив от центрального банка, то у него отзывается лицензия. Без лицензии деятельность банка заканчивается, и он считается закрытым. Естественно, это считается негативной новостью для всех вкладчиков денежных средств, так как есть риск потерять свои денежные средства. Однако, не стоит переживать, так как все вклады страхуются, а значит, все вкладчики получат свои денежные средства.

Однако, есть некоторые ограничения в процедуре возврата аккредитива:
1) Максимальная сумма ограничена. Если вклад больше, чем 1 400 000 рублей, то остальные деньги не страхуются, а значит через АСВ вы их не получите. Зато, если сумма меньше, то все проценты вклада будут учитываться.

2) Физические лица и индивидуальными предприниматели действительно смогут без проблем получить свой вклад. Юридические же лица не смогут вернуть свой вклад с банка, у которого отозвали лицензию через Агентство социального страхования. Естественно, АСВ – не единственных выход из ситуации, хотя он и был самым легким. Другим выходом является подача жалоб, и, естественно, суд. После того, как банк будет закрыт, его имущество после судебных решений будет реализоваться, с чего будут погашаться долги перед вкладчиками.
Нужно не только понимать, как работает закон, но и как он применяется в вашей ситуации. Обычный человек, естественно, не имеет практических знаний, поэтому рекомендуем обратиться к юристу за консультацией. Желаем удачи!

Добрый день, Алексей! Благодарим за дополнение к статье. Выше ответили на аналогичный комментарий об отзыве лицензии у банка. Что касается нюансов и затруднений при оплате с помощью ячейки, то можем лишь подытожить: если регистрация права собственности на покупателя не произошла по каким-либо причинам, покупатель вправе забрать свои денежные средства.

Читать еще:  Порядок покупки квартиры под материнский капитал

Добрый день, Михаил! Связи между аккредитивом и отчетом по оценке нет. Банк имеет право отказать в открытии аккредитива, если заявление на открытие аккредитива составлено не по форме, указанной в законодательстве.

Здравствуйте! Нам жаль, что вы столкнулись с такими неудобствами. В статье подробно описаны достоинства и недостатки каждого из предлагаемых способов расчета. Надеемся, сможете найти оптимальный для всех вариант.

Мария, здравствуйте. И акредитив, и ячейки и система безопасных расчетов носят одинаковый функционал – гарантирование сохранности денег клиента до заврешения сделки. Разница в том, что при сервисе безопасных расчетов вам не придется идти в банк. Вы можете самостоятельно произвести безналичный или наличный расчет в сделках с недвижимостью.

Добрый день! Возможно, застройщик предложил вам воспользоваться эскроу-счетами, так как по всем договорам долевого участия, которые застройщики подавали на госрегистрацию с 1 июля 2019 года и позднее, деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестают напрямую передаваться застройщикам. Это касается и тех застройщиков, которые уже начали стройку и заключали ДДУ до 1 июля 2019 года без счетов эскроу.

Теперь деньги дольщиков должны находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами. Постараемся кратко объяснить, что это такое.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Уверены, что вы наслышаны о ситуациях, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры. Новый вариант расчетов делает невозможными подобные исходы.

Застройщик переходит на эскроу-счета самостоятельно. Кредитную организацию, в которой дольщики будут открывать счета эскроу, выбирает также застройщик. Любую конкретную информацию (какие документы и в какой срок нужно предоставить) также дает выбранный застройщиком банк.

Варианты оплаты при приобретении квартиры

Манипуляции с большими суммами наличных средств при покупке недвижимого имущества вызывают у большинства людей недоверие и некоторую опаску, и в этом нет ничего странного.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

По этой причине покупатели и продавцы предпочитают пользоваться схемами взаимного расчета, привлекая к этой процедуре финансовые организации.

В этой сфере проявило деятельность и государство, которое ограничило размер максимальной суммы для самостоятельного расчета в размере 600 тыс. рублей.

Если сумма превышает лимит, расчет следует проводить через банк.

Сделка купли-продажи

Сделка купли-продажи при покупке квартиры представляет собой подписание договора и последующий взаимный расчет – покупатель передает владельцу требуемую сумму, а собственник передает право на владение квартирой.

В этом случае расчет может быть совершен как до подписания договора, так и после совершения этого действия, а также во время сделки.

Каждый из этих методов имеет свои достоинства и особенности, о которых вам следует знать.

Безопасный взаиморасчет

Сегодня на практике чаще всего встречаются следующие виды безопасного взаиморасчета:

  1. До сделки. Выгодный для продавца путь, посредством которого он получает всю сумму без каких-либо документов и дополнительных процедур. Покупатель может обезопасить себя от мошенничества со стороны собственника только при наличии свидетелей в качестве родственников или агента недвижимости, либо получив от владельца квартиры расписку о получении денежных средств. После этого подписывается договор купли-продажи жилья.
  2. Во время сделки. Наиболее предпочтительный для обеих сторон вариант, при котором так же рекомендуется составлять расписку о передаче наличных.
  3. После сделки. Очевидно, что здесь сначала подписывается договор, после чего в установленные договором сроки покупатель передает денежные средства продавцу.

В любом из указанных случаев расчет может проводиться наличным либо безналичным расчетом.

Как производится оплата при покупке квартиры?

Перед тем, как оплатить покупку квартиры, рекомендуется ознакомиться с возможными способами оплаты.

В зависимости от выбранного метода передачи средств продавцу меняется сама процедура оплаты.

Каждый из перечисленных методов имеет свои особенности, достоинства и недостатки, которые обязательно следует учитывать при выборе пути расчета.

Материнский капитал

Если вы хотите оплатить часть стоимости квартиры за счет материнского капитала, вы должны уведомить об этом пенсионный фонд, отправив туда необходимые документы и заявление.

В случае, если фонд одобрит вашу заявку (на это уходит не более 30 календарных дней), денежные средства в указанном размере будут перечислены на расчетный счет продавца недвижимости.

Наличными материнский капитал не выдается, при покупке квартиры получить его на руки нельзя.

Безналичный перевод

Данным способом можно пользоваться как до подписания договора, так и после него:

  • покупатель перечисляет необходимую для оплаты покупки сумму на расчетный счет продавца, при необходимости предоставив последнему квитанции о совершении оплаты;
  • после этого оплата квартиры может считаться завершенной.

Перевод, как правило, осуществляется несколько дней.

Через Сбербанк

Данный способ оплаты покупки квартиры схож с предыдущим. Его рекомендуется использовать в случае, если между покупателем и продавцом установлены доверительные отношения (сделка между близкими родственниками или друзьями).

Покупатель переводит деньги безналичным расчетом на расчетный счет Сбербанка продавца квартиры.

В этом случае можно значительно сэкономить на комиссиях, которые при безналичном переводе Сбербанка минимальные.

Срок, в течение которого средства будут перечислены на счет продавца, составляет несколько суток.

Что необходимо знать при покупке квартиры? Смотрите тут.

Банковская карта

На вашей банковской карте есть достаточная для покупки квартиры сумма? Вы можете перечислить ее на банковскую карту или счет продавца, если полностью ему доверяете.

К достоинствам такого метода относятся:

  • низкая комиссия (либо полное ее отсутствие в случае перевода между картами одного банка);
  • короткие сроки – перевод занимает от нескольких минут до двух-трех суток.

Следует учитывать тот факт, что многие банки устанавливают ограничения на размер транзакции, поэтому платеж придется разбить на несколько операций.

Наличные

Наличный расчет при покупке жилья более безопасен, чем безналичный – деньги передаются из рук в руки, и, если между продавцом и покупателем установлен доверительный контакт, никаких проблем не возникает.

В обязательном порядке при передаче наличных денег за квартиру необходимо составить расписку о передаче средств.

В противном случае можно остаться без большой суммы и без собственного жилья – мошенничество в сфере недвижимости очень распространено.

Желательно использовать наличный расчет во время подписания договора.

Банковская ячейка

Этот способ позволяет уравнять права продавца и покупателя:

  • при продавце покупатель кладет деньги в банковскую ячейку;
  • право на использование содержимого передается продавцу после получения покупателем права собственности на недвижимость.

Действие ячейки продолжается в течение 6 месяцев после лишения банка лицензии, поэтому этот способ является наиболее надежным и честным, практически исключающим вероятность мошенничества.

Использование аккредитива

Более современный и продвинутый вариант банковской ячейки, при которой покупатель зачисляет на свой банковский счет достаточную для покупки денег сумму.

После получения документов на право владения недвижимости покупатель поручает банку перечислить денежные средства на счет продавца. Сделка считается совершенной.

На сегодняшний день это наиболее безопасный и надежный для обеих сторон вариант, исключающий мошенничество на корню.

Когда оплачивать?

Наиболее оптимальное время оплаты, которое будет приемлемо и для покупателя, и для продавца – момент подписания договора купли-продажи.

При этом желательно иметь свидетеля (или свидетелей), в качестве которого рекомендуется иметь агента недвижимости.

Обязательное условие сделки – составление расписки, исключающей вероятность обмана покупателя.

Интересует покупка квартиры, документы и порядок действий? Читайте здесь.

Когда можно продать квартиры после покупки, чтобы не платить налог? Подробности в этой статье.

Получение расписки

Расписка – документ, который подтверждает получение денег покупателем.

Она должна содержать такие данные, как:

  • ФИО получателя и все его паспортные данные;
  • сумма полученной суммы;
  • курс (в случае оплаты валютой);
  • дата подписания;
  • подпись.

Рассрочка платежа

В случае с приобретением квартиры у физического лица всегда можно договориться о выгодной рассрочке платежа.

В этом случае на недвижимость накладывается обременение, и в случае отказа покупателя от погашения долга на квартиру накладывается взыскание.

При платеже в рассрочку квартира переходит в собственность покупателя только после погашения суммы долга.

Теперь вы знаете, как производится оплата при покупке квартиры различными путями. Будьте внимательны во время покупки и не допускайте халатности при обращении со своими деньгами.

На видео о способах оплаты при приобретении жилья

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48
Читать еще:  Как выделить ребенку долю в квартире?

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

3 самых безопасных способа расчета при покупке недвижимости

Автор: юрист Дмитрий Лидов
*Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию – Напишите свой вопрос в форме или позвоните номеру
+7 (495) 212-90-15

Если вы собрались покупать квартиру, дом, земельный участок или нежилую недвижимость возникает масса вопросов по расчетам по договору купли-продажи:

  • Налично или безналично производить расчет?
  • Когда передавать деньги? В какой момент?
  • Как максимально обезопасить себя при покупке недвижимости и не потерять деньги?

Мы расскажем о трех самых лучших с точки зрения безопасности и проверенных практикой для покупателя вариантах расчета за недвижимость.

Способ №1: Оплата по договору купли-продажи после регистрации права собственности в Росреестре

До подписания договора, если нет уверенности в продавце, отдавать деньги не стоит. Почему? Да потому что продавец может:

  • Потеряться с вашими деньгами и не дойти в офис МФЦ (Росреестр) для регистрации перехода права собственности,
  • Заблокировать сделку сразу после подачи документов в МФЦ,
  • После подачи документов может выяснится, что наложен запрет на регистрационные действия с недвижимостью или арест, или другие ограничения прав и обременения. Чтобы проверить наличие ограничений (обременений) – нужно заказать выписку из ЕГРН.

Исходя их вышесказанного, лучше произвести расчет с продавцом квартиры, земельного участка или любой другой недвижимости после регистрации перехода права собственности.

Как происходит расчет с продавцом после регистрации права собственности

  1. Условия о расчете нужно четко прописать в договоре. Чтобы все было максимально понятно.
  2. После сдачи документов на государственную регистрацию право собственности будет зарегистрировано за покупателем, но с обременением в виде залога в пользу продавца (на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это обременение будет отражено в выписке из ЕГРН. Покупатель ничего не сможет сделать пока полностью не рассчитается.

Вот так выглядит обременение в виде залога в выписке из ЕГРН:

  1. Далее необходимо снять обременение, когда расчет произведен полностью. Для этого необходимо еще раз обратиться в регистрационную службу с заявлением о снятии обременения и доказательствами полного расчета (например, расписка).

Единственный минус расчета после регистрации недвижимости – это двойное посещение регистрационного органа.

Чтобы 2 раза не посещать Росреестр можно прописать в договоре особое условие.

Например, «Расчёт сторонами осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю. При этом по соглашению сторон с момента такой регистрации и до полного завершения расчёта квартира не признается находящейся в залоге у продавца. Государственная регистрация залога в силу закона не производится.»

Способ №2: Аренда банковской ячейки

Аренда банковской ячейки – проверенный и надежный способ расчета по сделкам с недвижимостью.

Суть расчетов через банковскую ячейку заключается в следующем:

  1. В любом подходящем банке арендуется банковская ячейка.
  2. Покупатель закладывает в нее наличные денежные средства до подписания договора.
  3. Подписывается договор купли-продажи недвижимости и все документы сдаются на регистрацию.
  4. После регистрации права собственности продавец имеет право забрать деньги и получает доступ к ячейке без покупателя, если предъявит договор с отметкой о регистрации права собственности на нового владельца.

Минусы такого способа: продавцу нужно самостоятельно и очень внимательно проверять сумму и подлинность денежных купюр при закладке в банковскую ячейку. Можно попросить в банке счетную машинку и машинку для проверки подлинности купюр. Банк отвечает только за правильный порядок доступа к ячейке и сохранность ее содержимого, но не за подлинность и количество денег при закладке.

Способ №3: Аккредитив

Этот способ чем-то схож с предыдущим – банковской ячейкой.

Как работает аккредитив:

  1. Стороны сделки заключают договор с банком.
  2. Покупатель открывает счет вносит сумму безналично.
  3. Продавец после регистрации права собственности предоставляет в банк договор с отметкой Росреестра о регистрации.
  4. Банк проверяет документы и если все нормально – переводит деньги продавцу.

По нашему мнению, расчеты через аккредитив – наиболее безопасный способ при купле-продажи квартиры, земельного участка, нежилой и вообще любой недвижимости:

  • Деньги и сумму проверяет банк,
  • Расчёты безналичные,
  • Продавец уверен, что получит деньги, покупатель — что вернет деньги, если сделка купли-продажи не состоится.

Автор: юрист Дмитрий Лидов
*Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию – Напишите свой вопрос в форме или позвоните номеру
+7 (495) 212-90-15

Способы передачи денег от покупателя продавцу: какой из них безопаснее

Покупая квартиру, большинство граждан совершает самую дорогостоящую покупку в своей жизни. И вопрос безопасности в таких сделках далеко не второстепенный. Покупателю нужно тщательно проверить состояние квартиры, её юридическую чистоту и согласовать с покупателем приемлемый способ передачи денег.

Давайте выясним, как выгоднее, безопаснее и удобнее рассчитываться при покупке квартиры?

Как оплатить покупку квартиры: виды расчётов

Последний этап оформления купли-продажи квартиры — передача денег за жилое помещение. Порядок оплаты при покупке квартиры обязательно должен быть согласован обеими сторонами и всех устраивать — иначе сделка просто не состоится.

Различных способов расплатиться за купленную недвижимость не так много. Главный выбор, который нужно сделать, — между наличной («живыми» деньгами) и безналичной (через счета, открытые в финансовом учреждении) формой расчётов.

По статистике, около 95% расчётов по сделкам купли-продажи жилой недвижимости происходит за наличные средства. И способов это сделать довольно много. Отличия — в цене, удобстве и безопасности процедуры.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Расчёты при покупке за наличные деньги

Лежащий на поверхности вариант: самый лёгкий для реализации, но имеющий свою изнаночную сторону — момент передачи денег.

Формально переход права собственности происходит в момент гос. регистрации купли-продажи жилья в Регистрационной палате. Но гос. регистрация происходит через 10 дней с даты подачи документов (если покупка предполагает ипотеку, чуть быстрее — через 5 дней). Так, когда же платить?

  1. Предоплата. Средства передаются перед оформлением документов по переходу права собственности на недвижимость в Регистрационной палате.
  2. Оплата по факту. Сначала происходит документальное оформление права новых хозяев на жильё — и только потом расчёт наличными.

У обоих способов есть подводные камни: в первом рискует оказаться и без денег, и без квартиры покупатель, во втором — продавец. Да и крупная сумма денег, да ещё и в наличной форме может стать хорошей приманкой для всевозможных мошенников и грабителей.

Допустим, вам необходимо прибегнуть именно к наличной форме расчёта. Как рассчитаться наличными свести к минимуму возможность оказаться «у разбитого корыта»?

  • Передачу средств подтвердите распиской (с указанием паспортных данных получившего, переданной суммы прописью и цели передачи);
  • Не поленитесь взять с собой надёжного спутника (друга, родственника, т.д.);
  • Тщательно выбирайте место передачи денег — это должно быть людное, хорошо просматривающееся место, желательно — с камерами видеонаблюдения.

Если говорить об участии третьих лиц при передаче денег, то остановимся подробнее на банке.

Расчёт за квартиру через банковскую ячейку

Делается это путём временного (пока проходит документальное оформление купли-продажи и переход права собственности на недвижимость) принятия наличности на хранение.

Банк может хранить деньги клиентов на двух основаниях:

  1. Индивидуальное сейфовое хранение. Здесь договорные обязательства возникают между банком и лицом, которое будет получать средства.
    Схема действий очень проста: продавец получит ключ от ячейки, содержащей оплату за недвижимость, после выполнения всех условий продажи — и не раньше (т.е., положивший в ячейку средства покупатель не рискует быть обманутым). Никаких дополнительных условий нет.
  2. Ответственное сейфовое хранение. В дополнение к основному договору (из первого пункта) подписывается дополнительное соглашение. В нём указываются идентификационные данные лица, имеющего право хранимые деньги из ячейки забрать.
  3. Трёхсторонний договор. Подписывается покупателем, банком и продавцом.
    Делит сроки доступа к депозитарной ячейке и деньгам в ней между сторонами купли-продажи так, чтобы они не пересекались. Дата размещения денег + Срок государственной регистрации перехода права собственности + Запас времени (примерно 5 рабочих дней) = сроку, на протяжении которого забрать деньги может продавец (при предоставлении в банк подтверждения выполнения своих обязательств).
    Как только этот срок истёк — покупатель может вернуть себе деньги, ведь квартира им не получена.

Помещать средства в ячейку при покупке квартиры лучше обеим сторонам вместе, чтобы избежать сомнений в полноте суммы, подлинности банкнот, пр.

Дополнительные расходы

Услуги хранения банк оказывает на платной основе, и условия их могут разниться:

  • срок аренды — от 1-2 мес. (подневной и понедельной аренды банки обычно не предлагают);
  • оплата зависит от объёма ячейки (в куб. см.), ориентир — 1200-3000 руб./мес.;
  • дополнительно можно заказать услугу пересчёта и проверки подлинности банкнот квалифицированными сотрудниками банка (кассирами). После проверочных манипуляций в присутствии всех заинтересованных сторон, деньги кладутся в пакет и опечатываются.

Как правило, оплата услуг банка ложится на покупателя, как и большинство других расходов. Хотя это, безусловно, — предмет для переговоров.

Читать еще:  На какие объекты недвижимости распространяется дачная амнистия

Кроме того, если квартира приобретается через ипотеку (или просто кто-то из сторон обслуживается в банке), тот может предоставить своё помещение (специализированные комнаты пересчёта, переговоров) в качестве безопасного места для расчётов по сделке купли-продажи. Безусловно, такие вопросы заранее согласовываются с сотрудниками финансового учреждения.

Покупка через банковский аккредитив

Использование банковского аккредитива при покупке квартиры — альтернатива депозитарной ячейке, предполагающая наивысшую степень надёжности операции по передаче денег.

Аккредитив — безотзывное обязательство покупателя уплатить продавцу оговоренную сумму после предоставления им надлежаще оформленного пакета документов. Информация о правильном оформлении документов при покупке квартиры — здесь. Т.е., покупатель не сможет отменить его по своему усмотрению, без согласия продавца. Обязательство это гарантируется выпустившим аккредитив банком, он же проверяет предоставленную продавцом документацию — защищая, таким образом, обе стороны.

Нередко ошибочно полагают, что аккредитивный счёт доступен только юридическим лицам. На самом же деле, прибегнуть к этой форме расчётов может и физическое лицо (достаточно быть дееспособным).

Краткий порядок действий таков:

  1. Покупатель открывает специальный счёт в банке и размещает на нём нужную сумму денег. Доступ к счёту без выполнения ряда условий банк не предоставит никому.
  2. Банк, выпускающий аккредитив, известит продавца о том, что деньги в сумме не менее стоимости жилья (остатка суммы после аванса, задатка, любой другой, согласованной сторонами) поступили на счёт.
  3. Продавец получит право снять полагающуюся ему сумму, лишь предоставив оговоренные в аккредитиве документы — подтверждение перехода права собственности, зарегистрированного по закону во всех территориальных органах ФРС. Например, выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество или копию зарегистрированного договора купли-продажи.
  4. В противном случае — по истечении установленного срока (когда уже понятно, что сделки не будет), к покупателю вернётся доступ к счёту и операциям по нему.

Невыполнение срока предоставления пакета документов для завершения расчётов по сделке может произойти из-за:

  • уклонения какой-то из сторон (неявки в Регистрационную палату и отсутствии доверенности на право представлять интересы);
  • наличия заявления на приостановку или полный отказ от регистрации сделки;
  • ошибок и нарушений, выявленных в документах, неполнота поданного пакета (здесь задержка инициируется государственным органом). О том, как выполнить проверку чистоты квартиры — подробнее тут.

Минусы аккредитивного способа расчётов:

  • потребует больше времени на оформление;
  • комиссия банка за эту услугу выше, соответственно и сопутствующие расходы по купле-продаже увеличатся ощутимее.

Принимая окончательное решение, каким из описанных нами способов воспользоваться, оценивайте здраво все возможные риски. Сопоставьте свои издержки (на оплату комиссий посредника) с ценой квартиры — ведь истинность поговорки «скупой платит дважды» проверена не единожды. Дальнейшие действия после покупки квартиры изложены здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Как оплатить квартиру в новостройке

Покупаем квартиру так, чтобы не обманули

Мы с вами постепенно движемся к тому, чтобы стать полноправными собственниками квартиры в новостройке. Это большой путь, но мы уже на середине:

Между тем, как мы заключили договор и получили квартиру, мы должны заплатить застройщику за строительство. А прежде чем платить, мы должны убедиться, что никто не купил эту же квартиру до нас. Для этого мы регистрируем договор в Росреестре.

Об этом сегодня и поговорим.

Регистрируем договор в Росреестре

Чисто технически ничто не мешает нечестному застройщику продать одну квартиру дважды: он может подписать договор на одну и ту же квартиру с несколькими дольщиками, а потом забрать деньги и испариться.

Полное название Росреестра — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

Чтобы защитить честных дольщиков от таких мошенников, в России есть закон, который обязывает регистрировать каждый договор долевого участия до того, как вы по нему будете платить. Регистрация гарантирует, что одну и ту же квартиру не продали дважды.

В каждом регионе госпошлину оплачивают по своим реквизитам. Смотрите их на сайте Росреестра

В Росреестре вашу сделку проверят и сохранят в ЕГРП — едином государственном реестре прав. Теперь ваш договор считается действительным: государство знает, что у этой квартиры есть хозяин, и не зарегистрирует по ней ДДУ никому другому.

Если у вас есть время или вы мнительны, договоритесь с застройщиком о встрече в Росреестре. У приличных застройщиков, как правило, в штате работает юрист, который регистрирует с клиентами ДДУ.

Юрист предложит вам время встречи. С собой возьмите тот же набор документов, который готовили для подписания ДДУ, и квитанцию об оплате госпошлины. В 2016 году она составляет 350 рублей на всех участников сделки, включая застройщика. Каждый участник сделки отдельно оплачивает свою часть госпошлины. Как и сколько платить, вам сообщит застройщик. Платить можно через интернет-банк или картой через портал госуслуг.

Если вы живете в другом городе или вам некогда, оформите у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщик за вас оплатит госпошлину, сдаст договоры на регистрацию и потом заберет их.

Поход к нотариусу займет два часа. Дальше отдаете застройщику доверенность, он бегает по росреестрам сам. Через 5 дней застройщик получает готовый ДДУ и передает или отправляет его вам. Всё вместе потребует дней 7−10.

Чтобы не наделить застройщика лишними полномочиями, укажите в доверенности правильные формулировки. Вам подойдет разовая доверенность — ее оформляют под конкретную квартиру.

Оформляйте разовую доверенность

Если вы в другом городе, то добавьте, что застройщик вправе подписывать ДДУ за вас. Чтобы застройщик не подписал за вас что попало, проверьте, что в доверенности указаны стоимость и адрес квартиры и они совпадают с ДДУ и реальностью. После того, как застройщик получит для вас зарегистрированный ДДУ в Росреестре, заберите у него оригинал доверенности.

Если вы параноик, отдельно сходите в Росреестр и напишите заявление, что во всех сделках с недвижимостью будете участвовать только лично. В этом случае Росреестр не примет документы у любого, кто бы ни пришел от вашего имени, даже по доверенности. Доверенности перестанут «срабатывать» в Росреестре с даты такого заявления.

В каждом регионе и ведомстве — Росреестре, МФЦ, кадастровой палате — текст заявления свой, хотя суть одна. В заявлении сошлитесь на статью 28.1 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997

Хотите сэкономить пару тысяч рублей — сами оплатите госпошлину и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. Сэкономить пару дней — оформите у нотариуса разовую доверенность на застройщика

Платим застройщику

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно платить застройщику.

Застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ. Это прямо написано в законе 214-ФЗ. Если застройщик продает квартиры по 214-ФЗ, но при этом просит у вас деньги до регистрации ДДУ, это незаконно.

Платим через аккредитивный счет. Чтобы и защитить интересы дольщиков, и помочь порядочным застройщикам, существует специальный механизм — аккредитив.

Это такой счет в банке, на который вы вносите деньги перед регистрацией ДДУ и с которого застройщик получит деньги только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора.

Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора

Когда застройщик предъявит в банк зарегистрированный договор долевого участия, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Это называется «раскрыть аккредитив». Если по какой-то причине сделка не состоится и ДДУ не зарегистрируют — приходите в банк и забираете свои деньги с аккредитива.

На расчетный счет. Иногда застройщики не работают с аккредитивами. В этом случае застройщик регистрирует договор в Росреестре без оплаты. Тогда вы отправляете деньги напрямую — на расчетный счет застройщика.

Наличными платить тоже можно. Я не рекомендую оплачивать квартиру наличными, потому что носить с собой несколько миллионов опасно — могут ограбить. Если таки решите рискнуть, платите только после регистрации ДДУ.

Когда вы рассчитываетесь с застройщиком через его кассу, вам выдают квитанцию к приходному кассовому ордеру. Она подтверждает, что вы заплатили деньги застройщику. Берегите эту квитанцию.

Платить за квартиру на расчетный счет застройщика можно только после регистрации в Росреестре. На аккредитив — можно и до регистрации. Избегайте оплаты наличными, чтобы вас не ограбили по пути в офис застройщика

Выводы

  1. Регистрация ДДУ защитит дольщика от двойной продажи квартиры.
  2. Чтобы сэкономить деньги, подавайте документы на регистрацию лично.
  3. Чтобы сэкономить время, поручите застройщику сдать документы за вас.
  4. На расчетный счет платят только после регистрации ДДУ в Росреестре.
  5. На аккредитив можно платить и до регистрации ДДУ.
  6. Если платите наличными, заберите квитанцию — она доказывает факт оплаты и сумму.

Что дальше

Квартира еще не ваша. Чтобы она стала вашей окончательно, должны произойти три вещи:

  1. Застройщик достраивает квартиру и сдает ее вам.
  2. Вы принимаете квартиру у застройщика и подписываете акт. Или не принимаете — по ситуации.
  3. После приемки вы регистрируете свое право собственности в Росреестре.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector