Истребование имущества арендатором
Exspertiza.ru

Юридический портал

Истребование имущества арендатором

Как истребовать имущество у арендаторов?

Добрый день. продавец продал недвижимое имущество покупателю. В ЕГРН внесена запись о переходе права собственности к покупателю. В отношении покупателя позднее открыто конкурсное производство. Сделка по купле-продаже признана недействительной по общим основаниям ГК (10, 168 ГК РФ). Суд кассационной инстанции оставил в силе решение суда первой инстанции в части признания сделки недействительной, но отменил решение первой инстанции в части применения последствий недействительности и отправил дело на новое рассмотрение в этой части. Вопрос: возможно ли применение последствий в форме возврата имущества в порядке реституции в такой ситуации от покупателя, в отношении которого открыто конкурсное производство? Возможны ли последствия в форме возврата имущества от покупателя, если имущество передано в аренду третьим лица? Возможны ли последствия в форме восстановления титула продавца без требований о возврате имущества?

Как истребовать имущество у арендаторов?

Ответы юристов ( 3 )

но отменил решение первой инстанции в части применения последствий недействительности и отправил дело на новое рассмотрение в этой части.

вы можете выложить решение суда, скрыв личные данные. По каким основаниям суд отправил на новое рассмотрение: нарушение процессуального или материального все таки права?

возможно ли применение последствий в форме возврата имщества в порядке реституции в такой ситуации от покупателя, в отношении которого открыто конкурсное производство?

полагаю, что согласно Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

78. .. требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо… В исковом заявлении такого лица должно быть указано право, защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения…
79. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов…

Как истребовать имущество у арендаторов?

согласно решению суда о признании сделки недействительной.

Принимая решение о признании сделки недействительной, суд должен применить последствия ее недействительности, предусмотренные ст. 167 ГК РФ. Однако, нужно прежде посмотреть решение суда, если есть возможно прикрепите его.

  • 8,0 рейтинг
  • 411 отзывов

Правила о последствии признании недействительными сделок содержатся как в Законе о банкротстве (ст. 61.9), так и в ГК РФ (ст. 167).

Предположу, что Ваш вопрос связан со спецификой положений закона о банкротстве, которые устанавливают особенности реституции в случае признания сделок недействительными на основании ст. 61.2, 61.3 Закона о банкротстве (смысл которых заключается в том, что сторона сделки обязана возвратить должнику все полученное по сделке, после чего такая сторона приобретает право на включение соответствующих требований в реестр).

Вместе с тем, поскольку, как Вы указали, спорная сделка была признана недействительной по общим основаниям (ст. 10, 168 ГК РФ), полагаю, что в отношении последствий недействительности сделки должны применяться общие положения, предусмотренные ст. 167 ГК РФ: Вы возвращаете полученную стоимость вещи, Вам же подлежит возврату сохранившаяся в натуре вещь.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (п. 2 ст. 167 ГК РФ)

При этом последствия недействительности сделки применяются судом вне зависимости от заявления об этом сторон сделки.

Если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 ГК РФ, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки. (п. 29 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“)

На основании определения суда (без выдачи исполнительного листа) Росреестр должен будет произвести регистрацию права собственности на недвижимую вещь за Вами.

В отношении заключенных должников договоров аренды.

Недействительность договора купли-продажи (с момента его заключения) означает, что на момент заключения договоров аренды должник не имел права распоряжаться Вашим имуществом.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. (п. 1 ст. 167 ГК РФ)

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. (ст. 608 ГК РФ)

Соответственно, договоры аренды являются недействительными (ничтожными сделками).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (п. 2 ст. 168 ГК РФ)

Истребование арендованного авто из чужого незаконного владения. Ст. 301 ГК РФ.

Опции темы
Поиск по теме

Истребование арендованного авто из чужого незаконного владения. Ст. 301 ГК РФ.

Доброе всем время суток.
Автомобиль взят в аренду. Обязанность по ремонту по договору аренды – на арендаторе. Случилась поломка, авто отдали в СТО. Ремонт был проведен некачественно, поэтому арендатор отказался оплачивать. Вследствие чего СТО авто не возвращает.
Вправе я, как арендатор, подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения или это право только собственника авто (арендодателя)?
Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статья 301 ГК РФ. Истребование имущества из чужого незаконного владения.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником.
Права, предусмотренные статьями 301 – 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
У арендатора только право пользования.

не вправе
а вот сто вправе удерживать

А мы вот так:
Статья 328 ГКРФ. Встречное исполнение обязательств
1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
2. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

топик, оплати ремонт, а потом доказывай, что ремонт косячный, и высуживай свои деньги+ неустойку/моралку/простой ..

по каким докам сдавал авто в ремонт?

Я Русский, сказал Человек.И Бог заплакал вместе с ним

ТО а/м А В С D (осаго/КБМ)

топик, оплати ремонт, а потом доказывай, что ремонт косячный, и высуживай свои деньги+ неустойку/моралку/простой ..

по каким докам сдавал авто в ремонт?

Не-а. Я сначала на основании ст.328 истребую из незаконного владения. А вот потом уж и судебные расходы и услуги адвоката и упущенную выгоду и моралку и аренду другого авто и etc . Учить .опаруких надо.
А вопрос по 305 ГК РФ. Может арендатор подавать иск по 301-й?

Читать еще:  Оформление покупки дачи с земельным участком

Последний раз редактировалось СаняДобреев; 04.09.2016 в 17:59 .

Если СТО докажет законность удержания, то суд откажет в истребовании имущества из чужого незаконного владения.

топик, как сдавал авто на СТО? есть ли у тебя акт приема-передачи? Ато окажется что ты авто “забрал” уже.

Еще есть масса способов навсегда испортить тебе машину и за это ничего им не будет. Могут и песка в мотор сыпануть, а могут и номер кузова(рамы, двигателя) болгаркой шлифануть. Можно и сам кузов в районе ланжеронов подпилить, и сложится у тебя бричка на кочках.

Точна-а! А 2х2=4. У меня же вопрос:” Арендатор, как пользователь, может подавать иск по 301,305-й?” С остальным я сам разберусь.

Партиза-а-а-н! Война начнется, в диверсанты пойдешь? Есть акт, есть. А по поводу песка, мне так П.О.Х . Машина в аренде. А если к возврату машины и к приемке по качеству подключится арендодатель, то .опаруким СТОшникам мало не покажется.

Ни вы, ни собственник не вправе. Виндикация – это вещный иск, а у вас договорные отношения. Вот если бы между вами и СТО не было никакого договора, а СТО удерживала машину без правового основания, – тогда можно было бы виндицировать хоть собственнику, хоть арендатору.

Да-а, Вы правы. Договорные отношения имеются. В таком случае можно подать иск об устранении препятствий в пользовании имуществом? Но основной вопрос остается. Может ли арендатор быть субъектом негаторного иска? Возможна ли подача негаторного иска арендатором (пользователем) имущества? На каком основании? По 304-й?
PS. При виндикации у арендатора, я предполагаю, нет права на подачу иска, поскольку это противоречит ст.305 ГК “. Права, предусмотренные статьями 301 – 304 настоящего Кодекса, принадлежат лицу, владеющему имуществом”. Арендатор имуществом не владеет (и не распоряжается), а только пользуется.

Последний раз редактировалось СаняДобреев; 05.09.2016 в 11:02 .

И негаторный иск тут не катит: во-первых, он также вещно-правовой, а, во-вторых, он применяется при нарушениях, не связанных с лишением владения.

Существуют различные точки зрения на то, считать ли иск владельца, не являющегося собственником, собственно виндикационным (см., напр.: Толстой Ю. К. Собственность и оперативное управление // Проблемы гражданского права / Под ред. Ю. К. Толстого и др., 1987. С. 102-103), или же иском иного характера, но по правилам виндикации (см., напр.: Советское гражданское право / Под ред. О. А. Красавчикова. В 2-х т. М., 1985 Т. 1. С. 408). Учитывая то, что в действующем законодательстве не содержится легальной дефиниции виндикационного иска, указанные разногласия носят сугубо терминологический характер, в связи с чем представляется целесообразным поддержать первую точку зрения, т.*к. она позволяет проанализировать совокупность сходных исков, разница между которыми заключается лишь в основании возникновения правомочия владения имуществом у истца.
Как указывает О. С. Иоффе, осуществление законными владельцами права на виндикацию направлено на защиту не только интересов самих владельцев, но и на защиту интересов собственника, который нередко лишался бы своего имущества и сохранял бы только право на взыскание с владельца (нанимателя, хранителя, перевозчика и т.*п.) денежной стоимости имущества, если бы последнему не была предоставлена возможность истребовать это имущество из чужого, незаконного владения1.

Что касается формулировки ст. 305, то это обычный дефект юридической техники. При виндикации истец по определению никогда не владеет вещью, ей всегда владеет ответчик. Законодатель, разумеется, под владением имел в виду не юридический факт, а наличие права.

Насчет ” Арендатор имуществом не владеет”:

ГК РФ Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Последний раз редактировалось Kakaru; 05.09.2016 в 12:55 .

29. Может ли невладеющий арендатор защитить свои права путем предъявления виндикационного иска к арендатору, владеющему спорным имуществом?

Нередко случается так, что недобросовестный арендодатель заключает в отношении одного и того же имущества несколько договоров аренды, что исключает возможность передачи имущества всем арендаторам. В такой ситуации арендаторам важно понять, какой способ защиты они вправе избрать для защиты своих прав. Для избрания надлежащего способа защиты ключевым фактом является то обстоятельство, передал ли арендодатель имущество другому арендатору или нет.

Как было разъяснено в п. 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. [1]

Следовательно, согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, спор арендаторов и арендодателя о передаче имущества подлежит разрешения на основании правил ст. 398 ГК РФ. В силу указанной нормы в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в возмездное пользование кредитору (т.е. арендатору) последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника (т.е. арендодателя) и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Однако это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить,— тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, в случае неисполнения обязательства арендодателя о передаче имущества, арендатор вправе требовать передачи имущества только в том случае, если оно не было передано другому лицу. В случае, если имущество было передано другому лицу, надлежащим способом защиты арендатора является обращение с иском о возмещении убытков и взыскание неустойки, если неустойка была предусмотрена договором.

В связи с этим необходимо понимать, что невладеющий арендатор не может защитить свои права путем предъявления виндикационного иска к арендатору, владеющему спорным имуществом. Данный вывод подтверждается не только правовой позицией, сформулированной в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», но и более ранними правовыми позициями, сформулированными Президиумом ВАС РФ. Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

Следует заметить, что от невозможности передачи имущества арендодателем в связи с тем, что оно было им передано другому арендатору, необходимо отличать случаи, когда арендатор, которому имущество было передано арендодателем, лишился владения в результате самоуправных действий другого арендатора. В этом случае, невладеющий арендатор имеет возможность защищать свои права при помощи виндикационного иска. Соответствующая правовая позиция была сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.06.1999 г. № 720/99. Президиум указал, что наличие у лица, самовольно захватившего помещение, договора аренды не могло служить основанием для отказа в иске утратившего владение арендатора, поскольку договор аренды не давал лицу права самоуправно занять помещение, используемое на законных основаниях другим арендатором.

Читать еще:  Прописка при покупке квартиры в новостройке

Порядок истребования имущества из чужого незаконного владения

В юридической практике достаточно часто встречаются ситуации, когда имуществом, которое находится в собственности одного владельца, используется другими лицами без каких-либо законных оснований. Это может быть связано с похищением материальных ценностей, мошенничеством и другими незаконными действиями.

Однако закон защищает настоящего владельца – существует процедура истребование имущества собственником из чужого незаконного владения , которая позволяет вернуть материальные ценности хозяину. В данной статье мы разберемся, как на практике происходит возврат имущества из чужого незаконного владения , что для этого потребуются и какие нюансы данного процесса.

Ситуации незаконного владения чужим имуществом

Согласно Гражданскому кодексу (ст. 301-302), существует ряд ситуаций, в которых считается, что речь идет о незаконном владении имуществом. Среди них:

  • у собственника принадлежащее ему имущество было похищено – сюда входит целый ряд ситуаций, от кражи до различных махинаций, конечным результатом которых стал переход материальных ценностей от владельца третьим лицам, не имеющим на него формальных прав;
  • собственником имущество было утеряно, а после этого его присвоено третьими лицами без согласия владельца. При утере имущества права на него у изначального собственника остаются, а значит, владение другими лицами будет незаконным;
  • права на имущество были утрачены собственником против его воли – здесь речь идет о различных мошеннических схемах, обмане, шантаже, запугивании, когда владельца материальных ценностей заставляют подписать невыгодные для себя соглашения, передавая имущество мошенникам. Чаще всего эта ситуация касается недвижимости, хотя может применять и в отношении других материальных ценностей.

Также существует несколько обстоятельств, которые позволяют однозначно трактовать ту или иную ситуацию как незаконное владение:

  • владелец имеет все необходимые доказательства того, что спорное имущество находится в его собственности. Например, в случае недвижимости — это выписка из ЕГРП;
  • имущество выбыло из собственности владельца помимо его воли – вследствие похищения, утраты, обмана, мошеннических действий;
  • на момент рассмотрения дела спорное имущество находится во владении того, кто не имеет на это законных прав.

Стоит отметить, что подобные процессы иногда усложнены тем, что после незаконной сделки (переход имущества от владельцев мошенникам) следует несколько вполне легальных (по крайней мере, на первый взгляд), и проследить всю цепочку достаточно сложно. Тем не менее, если будет доказано, что материальные ценности были отчуждены не по закону, владелец имеет право на истребование имущества из чужого незаконного владения и признание всех последующих сделок с ним недействительными.

Порядок истребования имущества из чужого незаконного владения

Для законного владельца единственный способ добиться защиты своих интересов и восстановить утраченное право собственности – это обращение в суд. Подобные иски называют виндикационными, и они в юридической практике очень распространены. Порядок действий в такой ситуации следующий:

  1. Подготовка искового заявления и передача его в суд. Если спор возник между физическими лицами, иск подаётся в районный суд по месту нахождения спорного имущества (если это недвижимость) или по месту регистрации ответчика. Если речь идет о споре между юрлицами, обращаться нужно в арбитражный суд. В тексте иска, кроме стандартных сведений об истце и ответчике, подробно описываются обстоятельства, в которых контроль над спорным имуществом был потерян, приводятся доказательства того, что именно вы являетесь законным собственником, а также указывается требование – вернуть спорное имущество законному владельцу. К иску прикладываются документы, которые могут подтвердить позицию истца – например, правоустанавливающие документы, выписки из реестров и т.д.
  2. Рассмотрение дела в суде. На слушаниях истец или его представитель озвучивают изложенные ранее в исковом заявлении факты и подтверждают выдвинутые требования. Усилия должны быть направлены на то, чтобы убедить судью, что здесь имеет место незаконное владение имуществом. В случае, если это удастся, будет принято решение о возврате спорных материальных ценностей настоящему владельцу. В противном случае можно попытаться обжаловать вердикт в апелляционном порядке.

Следует упомянуть также о сроках, в течение которых можно восстановить свое право на собственность. Согласно закону, сроки истребования имущества из чужого незаконного владения составляют 3 года, причем отсчет ведется не с момента незаконного перехода имущества от одного владельца другому, а с того времени, когда законный собственник обнаружил нарушение своих прав.

Подготовка и ведение виндикационного процесса – задача очень непростая, с которой мало кто сможет справиться без опыта и знаний. Потому рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по разрешению споров . Специалист такого профиля поможет правильно составить иск, подготовить документальные доказательства и будет представлять ваши интересы в суде, позволяя добиться желаемого результата в кратчайшие сроки. Также юрист поможет в непосредственном исполнении решения суда.

Последствия истребования имущества из чужого незаконного владения

Если решение суда вынесено в пользу законного владельца, оно обязывает вернуть ему все спорное имущество. Также, если с имуществом проводились дальнейшие сделки (перепродажа, сдача в аренду, дарение и т.д.), все они признаются недействительными и расторгаются. Иногда возможны определенные сложности: например, если речь идет о недвижимости, незаконный владелец может успеть прописать туда людей, и прежде, чем квартира вернется хозяину, их всех нужно выселить. Если ответчик отказывается исполнять решение суда, стоит обратиться в исполнительную службу с целью открытия соответствующего производства и принудительных действий по реализации судебного вердикта.

Если имущество незаконно отчуждается у владельца, закон позволяет собственнику защитить свои права и истребовать материальные ценности у нарушителя. Делается это исключительно через суд с помощью виндикационного иска. Поскольку подобные процессы бывают сложными и долгими в рассмотрении, рекомендуется воспользоваться помощью адвоката .

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

21.01.2019 г. Что делать, если арендодатель не передает имущество арендатору?

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, последствия неисполнения обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору таковы:

  • согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь арендатор вправе требовать отобрания этой вещи у арендодателя и передачи ее арендатору на предусмотренных обязательством условиях;
  • арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Как указано выше по тексту, помимо принудительного изъятия у арендодателя имущества, арендатор сможет взыскать с него еще и убытки, вызванные задержкой в передаче имущества. Например, если он в результате уклонения арендодателя от передачи имущества вынужден будет нести расходы в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и другие расходы. Кроме того, в сложившейся ситуации арендатор может действовать и другим способом, а именно – потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Читать еще:  Что означает публичная форма собственности земельного участка

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Необходимо обратить внимание на то, что истребование имущества может быть произведено только в рамках вышеуказанной статьи 398 ГК РФ. Как следует из пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (то есть, в рамках ст. ст. 301, 305 ГК РФ – истребование имущества из чужого незаконного владения третьих лиц).

Так, в арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.

С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.

В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно – правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.

На основании пункта 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.

Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.

К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.

Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.

Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.

Дополнительно отметим следующее: передача имущества в надлежащий срок устанавливается актом приема-передачи, подписываемым арендодателем и арендатором. При отсутствии акта приема-передачи фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору и не влечет последствий, предусмотренных п. 3 ст. 611 ГК РФ. В то же время в договоре может быть предусмотрено, что он одновременно является и актом приема-передачи, в этом случае иных доказательств передачи имущества не требуется.

Доказательства фактического использования имущества арендатором весьма многообразны. Так, Постановлением ФАС Центрального округа от 30 марта 2009 г. по делу N А48-2528/08-4 в качестве доказательств использования арендатором имущества были предъявлены акт приемки услуг по договору аренды за месяц, подписанный ответчиком; уведомление истца о намерении расторгнуть договор аренды с ответчиком с приложением соглашения о его расторжении от 2 августа 2008 г., которое было получено ответчиком, но не подписано последним; письмо ответчика от 22 сентября 2008 г. N 32, согласно которому на указанную дату в арендуемом помещении цеха находится имущество (автомашина), принадлежащее работнику.

В то же время акт приема-передачи не является безусловным доказательством получения имущества арендатором. Арендатор может фактически и не получить предмет аренды, несмотря на то, что акт приема-передачи был подписан. Так, Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2009 г. по делу N А74-2454/2009 было установлено, что если передача имущества арендодателем арендатору подтверждается только актом приема-передачи, то арендатор не может предъявлять виндикационное требование к третьему лицу, поскольку такой акт не является бесспорным доказательством фактической передачи имущества и исполнения договора. Как было уже указано ранее по тексту, арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (п. 9 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Не является безусловным доказательством передачи арендатору объекта аренды во владение и пользование и акт госоргана или органа местного самоуправления о предоставлении имущества в аренду.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector