Договор аренды на будущее время
Exspertiza.ru

Юридический портал

Договор аренды на будущее время

Нюансы составления договора аренды будущей вещи

Возможна ли аренда будущей вещи

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется нормами гл. 34 ГК РФ. По контракту арендодатель берет на себя обязанность предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и/или пользование (ст. 606 ГК РФ).

Законодатель в ст. 608 ГК РФ определяет, кто может сдавать имущество в аренду:

  • его собственник;
  • лицо, специально наделенное законом или волей собственника таким правом.

Это вызывало определенные сомнения в возможности заключения арендного соглашения с субъектом, не обладающим в момент его заключения вещью, подлежащей передаче в аренду. Суды до недавнего времени колебались относительно возможности такой аренды (аренды будущей вещи).

Пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73), рассмотрев довольно много важных аспектов арендных отношений, сформулировал и позицию по аренде будущей вещи.

Фактически при рассмотрении вопроса об аренде будущей вещи арбитры исходили из аналогии закона, применив к арендным правоотношениям положения о купле-продаже будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В постановлении № 73 развивается концепция возможности приобретения будущей вещи, изложенная Пленумом ВАС РФ в постановлении «О некоторых вопросах разрешения споров…» от 11.07.2011 № 54 (далее — постановление № 54).

Пленум ВАС РФ об аренде будущей вещи

Как указано в п. 10 постановления № 73, под арендой будущей вещи понимается возможность заключения соглашения в отношении объекта:

  • на который у арендодателя еще не зарегистрировано право собственности;
  • который еще не создан (не построен) или не приобретен арендодателем в собственность (купля-продажа, дарение).

Для действительности такого соглашения важно, чтобы арендодатель в момент передачи объекта арендатору либо являлся зарегистрированным собственником недвижимости, либо имел полномочия от собственника на сдачу в аренду.

В п. 11 постановления № 73 отмечено, что отсутствие дозволения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не приводит к недействительности соглашения и не вступает в противоречие с положениями Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Однако в случае эксплуатации такого объекта виновная сторона может быть привлечена к административной ответственности по ч. 5 ст. 95 КоАП РФ.

В постановлении зафиксировано, когда арендные отношения в отношении будущего недвижимого объекта невозможны. Так, не допускается:

  • заключение соглашений, предполагающих распоряжение (в том числе в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, абз. 5 п. 10 постановления № 73);
  • аренда самовольного строения, даже если планируется в будущем ее узаконить (ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, абз. 3 п. 11 постановления № 73, см. также статью «Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?»).

Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи

Существенное условие любого арендного соглашения — сведения, позволяющие однозначно определить имущество, передаваемое в аренду. В противном случае такое соглашение не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Множественность видов недвижимых вещей, которая заложена в ст. 130 ГК РФ, на практике выливается в сложности при квалификации объекта в качестве недвижимой вещи (см. статью «Понятие и виды недвижимого имущества в ГК РФ»). Сложности возникают и в отношении индивидуализации такого объекта.

При заключении соглашения аренды будущей вещи этот момент приобретает особую актуальность. П. 15 постановления № 73 установлено: соглашение, в котором должным образом не определено передаваемое в аренду имущество, не может быть признано незаключенным, если оно практически исполнялось сторонами. О реальном исполнении соглашения может свидетельствовать в том числе передача имущества арендатору при отсутствии каких-либо возражений с его стороны.

Критерии индивидуализации будущего объекта недвижимости предлагает ВАС РФ в постановлении № 54 (п. 2): местоположение объекта, его примерная площадь, иные характеристики недвижимости, определенные в том числе проектной документацией.

Образец договора аренды будущей недвижимости

Наибольшую сложность договор аренды будущей вещи может представлять в случае аренды объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах). Учитывая специфику предмета сделки — отсутствие объекта аренды на момент заключения договора, в документе следует зафиксировать:

  • обязательство арендодателя построить объект в определенный срок на определенном земельном участке;
  • обязанность арендодателя до момента ввода объекта в эксплуатацию предоставить арендатору доступ к нему для подготовки к использованию в соответствии с установленными целями аренды;
  • обязательство арендодателя после ввода в эксплуатацию предоставить арендатору на определенный срок и по определенной цене объект аренды для его использования в соответствии с условиями договора.

Сторонам рекомендуется согласовать срок, когда арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию и осуществить кадастровый учет объекта, строительство которого закончено, или произведенных в ходе реконструкции изменений, а также государственную регистрацию своего права и (или) изменений в ЕГРН.

В договоре также целесообразно предусмотреть ответственность арендодателя за нарушение согласованных сроков.

Условие об арендной плате по договору аренды недвижимого имущества в силу ст. 654 ГК РФ является его существенным условием.

Документы, необходимые для идентификации предмета аренды будущей недвижимости

Как было упомянуто выше, при заключении договора аренды сторонам необходимо индивидуализировать здание или сооружение (помещения в нем), не введенное в эксплуатацию (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Для объектов незавершенного строительства предусмотрена возможность государственной регистрации прав на них (ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В связи с этим стороны могут использовать следующие сведения (п. 4 ст. 8):

  • вид объекта недвижимости;
  • кадастровый номер и дату его внесения в ЕГРН;
  • процент готовности;
  • базовую характеристику (протяженность, глубину, площадь, объем и пр.) и ее проектируемое значение;
  • кадастровые номера объектов, в результате преобразования которых был образован объект незавершенного строительства, и др.

Если объект находится в стадии строительства, арендатору рекомендуется запросить у арендодателя документы:

  • о его правах на земельный участок, категория земель и вид разрешенного использования которого допускают строительство такого объекта;
  • разрешение на строительство (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

В случае, когда в аренду передается реконструируемый объект, следует запросить разрешение на строительство, в соответствии с которым проводится реконструкция (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Таким образом, при учете положений постановления № 73 и соблюдении вышеизложенных условий заключение контракта на аренду будущей вещи является допустимым, что значительно облегчает совершение сделок, связанных с арендой еще не созданных вещей.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Предварительная или будущая аренда?

Краткое содержание:

Зачастую на практике собственник недвижимости хочет обеспечить себе возможность извлекать прибыль из недвижимости, которая еще строится или занята другим арендатором сразу после ее ввода в эксплуатацию (освобождения), не теряя потом времени на поиски арендатора. В свою очередь арендатор так же желает заранее гарантировать себе право арендовать такую недвижимость.

В тоже время, как известно, согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Следовательно, если право собственности на такой объект не зарегистрировано (например, здание еще не построено), то и договор аренды заключить нельзя – как же быть?

В настоящее время есть два пути.

Предварительная аренда

Первый и наиболее сейчас распространенный путь – это заключение предварительного договора аренды.

Действующий Закон не ограничивает стороны договора аренды недвижимости в заключение предварительного договора, следовательно, в указанном случае стороны вправе заключить такой договор.

Согласно ст. 429 ГК РФ:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Необходимо отметить, что предварительный договор аренды недвижимости (заключенный на срок не менее года) в государственной регистрации не нуждается.

Данный вывод следует из п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, где было указано следующее:

14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Особенности предварительного договора

В тоже время предварительный договор аренды недвижимости имеет свои особенности, на которых хотелось бы остановиться подробнее.

Читать еще:  Расторжение договора найма жилого помещения нанимателем

1) Подробно описать в предварительном договоре его предмет – тот объект недвижимости, который в будущем будет передан в аренду по основному договору (адрес, площадь, кадастровый номер, если уже присвоен, а для земельного участка еще и вид разрешенного использования и т.п.).

Здесь можно использовать по аналогии рекомендации ВАС РФ, данные для индивидуализации предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В частности в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» было указано:

«Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией)».

В противном случае договор могут признать не заключенным.

2) Необходимо описать отдельные важные для сторон условия, т.к. в будущем их может быть сложно, достигнуть (сторона может просто передумать).

В частности имеет смысл описать правила корректировки площади объекта аренды, если предметом договора будет не построенная еще недвижимость, а так же:

• срок аренды (в частности менее года или более, что влияет на необходимость государственной регистрации основанного договора аренды недвижимости);

• арендную плату (для аренды недвижимости это существенное условие);

• обязанности по содержанию арендуемого имущества (кто производит капитальный и текущий ремонт);

• ответственность сторон и др.

2) Обязательно необходимо указать на права и обязанности сторон по предоставлению и принятию недвижимого имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование – это позволит в будущем исключить споры относительно квалификации будущего договора. Будет ясно, что планируют заключить именно договор аренды, а не иной какой-то договор.

3) Составить проект основанного договора аренды недвижимости и оформить его как приложение к предварительному договору. Это позволит в будущем избежать различного рода недоразумений и споров.

4) Обязательно необходимо определить срок в течение, которого стороны обязуются заключить основной договор.

Желательно указать конкретную дату или срок. Связывать время заключения основанного договора с моментом ввода строящегося дома в эксплуатацию не правильно, т.к. это событие не относится к тому, которое неизбежно должно произойти.

Именно к такому выводу пришел Верховный Суд РФ в своем Определении от 05.06.2018 г. №4-КГ 18—38, где, в частности, указал:

«Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке».

Если же стороны и вовсе забудут указать срок, то согласно вышеуказанной ст. 429 ГК РФ, основной договор аренды подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Желательно также определить порядок заключения основанного договора, а именно:

• кто, кому, и в какой срок обязан направить соответствующее предложение;
• адрес для направления такого предложение и способ: почта РФ, электронная почта и т.п.;
• порядок урегулирования возможных разногласий и др.

Если объект аренды еще не построен, то не лишним будет определить порядок действий сторон при затягивании срока строительства, ведь это может привести к существенному нарушению планов арендатора.

В связи, с чем необходимо предусмотреть:

• право арендатора отказаться от предварительного договора в одностороннем порядке;
• обязанность арендодателя в кратчайшие сроки письменно уведомить арендатора о задержке в строительстве, предусмотрев ответственность за неисполнение такой обязанности;

5) Желательно обеспечить исполнение обязательств, например, задатком. Отдельно указав, что это именно задаток, а не аванс в счет оплаты будущей аренды.

Согласно ст. 381 ГК РФ:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
6) Если объект аренды еще не построен, определите порядок его использования до выдачи разрешения о вводе в эксплуатацию.

Арендатор может получить доступ в помещение здания (строения) которое еще не введено в эксплуатацию, что позволит подготовить объект заранее для его использования.

К такому выводу пришел Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» где в п. 11 указал:

«Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Поэтому представляется необходимым согласовать следующие условия:

• условия и порядок допуска арендатора на объект;
• виды и объем работ, выполняемых арендатором;
• порядок и сроки выполнения таких работ;
• порядок приемки выполненных работ;
• условия об ответственности арендатора за вред, причиненный объекту в результате проведения работ;
• условия и порядок возмещения расходов, связанных с проведением арендатором работ, при отказе или уклонении арендодателя от заключения основного договора.

Договор будущей аренды

Второй путь, сейчас менее распространенный, – заключение договора аренды будущей вещи.

Возможна ли аренда будущей недвижимости? Да такая аренда возможна, как путем заключения предварительного договора аренды недвижимости (как это было показано выше), так и путем заключения договора аренды будущей вещи.

«Будущая аренда» не предусмотрена прямо в законодательстве, но приобрела легитимность после того, как в 2013 г. своим Постановлением от 25 января 2013 г. N 13 ВАС РФ внес изменения в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», где прямо предусмотрел возможность аренды будущей вещи, в частности суд указал:

10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Таким образом, действующее законодательство с учетом указанных разъяснений ВАС РФ дает возможность сторонам договора аренды заранее определить и закрепить свои обязательства в предварительном договоре или договоре аренды будущей вещи.

Что выбрать?

Какой способ удобнее, определяют стороны в каждом конкретном случае в зависимости от обстоятельств.

Но здесь необходимо отметить, что в настоящее время наиболее распространена схема предварительного договора с предварительной оплатой (не задатком).

Хотя и договор аренды будущей вещи имеет свои плюсы, в частности – возможность изначально определить и зафиксировать все важные для сторон условия по передаче объекта и его последующей аренде.

Но пока такой (отчасти новый) способ регулирования арендный отношений не получил большого распространения.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Что такое предварительный договор аренды нежилого помещения

Нежилые помещения предназначаются для ведения предпринимательской деятельности. Они представлены складами, фабриками, заводами или офисами. Если какое-либо лицо желает арендовать данное помещение, но только спустя некоторое время, то составляется предварительное арендное соглашение. Оно содержит сведения о том, когда будет подписан основной договор. Подкрепляется данный документ залогом или другими обязательствами.

Понятие соглашения

Арендодателями выступают только владельцы помещений или лица, обладающие соответствующими полномочиями. Для этого требуется, чтобы объект был уже построен, а также на него зафиксированы права. Но ведение предпринимательской деятельности требует от бизнесменов гибкости, поэтому нередко потенциальные арендаторы желают подписать договор до окончания строительства объекта. Чтобы будущий владелец помещения не отдал объект другому предпринимателю, формируется предварительный договор.

Читать еще:  Как взять ипотеку с господдержкой?

Обычно такой документ составляется и подписывается на этапе строительства объекта. Это позволяет оперативно найти арендаторов, которые сразу после введения здания в эксплуатацию подписывают основные контракты и вносят арендную плату. За счет этого существенно снижаются предпринимательские риски. Если арендатор, заключивший предварительное соглашение, отказывается от своих обязательств, то он возмещает убытки или через суд принуждается к заключению основного контракта.

Когда используется договор

Правила составления предварительного контракта приводятся в ст. 429 ГК и гл. 34 ГК. Дополнительные сведения содержатся в Постановлении Пленума ВАС №13. Договор составляется в следующих ситуациях:

  • объект еще не достроен;
  • на здание еще не оформлено право собственности;
  • планируется подписание основного контракта после окончания текущего соглашения с другим арендатором.

К плюсам составления договора относится:

  • владелец помещения уверен, что имущество будет сдано в аренду после завершения строительства или при других условиях;
  • предварительно обсуждаются и фиксируются нюансы сотрудничества, которые важны для каждого участника;
  • арендатор уверен, что понравившееся нежилое помещение не будет передано другому лицу;
  • договором подтверждается официальная договоренность между сторонами, а также обеспечивается возможность разрешить конфликты в суде;
  • если арендатор откажется подписывать основной договор, то владелец помещения получает компенсацию, а также может принудить второго участника исполнить обязательства.

Предмет соглашения

В качестве предмета данного договора выступает срок заключения основного контракта. Стороны обязаны подписать новый документ без каких-либо возражений или дополнительных условий. При этом между участниками не возникают имущественные отношения, так как документ не влияет на правовой режим недвижимости.

В условиях документа приводятся основные характеристики нежилого помещения, что позволяет его легко идентифицировать. Но иногда возникают сложности с описанием, так как нередко предварительное соглашение составляется на первом этапе строительства объекта.

В договор обязательно включается адрес нежилого помещения, его будущая площадь, а также этажность.

Характеристики документа

Отсутствует унифицированная форма предварительного договора аренды нежилого помещения, поэтому он формируется на основании образца основного договора. Для этого учитываются правила:

  • договоренность фиксируется исключительно в письменном виде;
  • применяется так же форма, что и при составлении основного договора;
  • составляется и подписывается только один экземпляр;
  • государственное регистрирование требуется только для соглашений, срок действия которых превышает один год. Но регистрация предварительного договора аренды не производится;
  • договор не представлен сделкой с нежилым помещением, так как обладает только организационным характером и предназначается для закрепления договоренностей.

Структура документа

Предварительный договор аренды здания состоит из нескольких обязательных пунктов. К ним относится:

  • название документации;
  • место составления;
  • дата заключения;
  • сведения об участниках;
  • предмет договора, представленный обязательством заключить основное соглашение через определенный период времени, причем если отсутствует возможность конкретизации данного срока, то указывается, что основной документ будет подписан в течение года;
  • существенные условия предварительного договора аренды недвижимости, к которым относятся сведения об объекте, его технические параметры, способ передачи и цели оформления в аренду;
  • обязанности, возникающие у каждого участника;
  • правила расчетов между сторонами;
  • срок действия основного арендного договора;
  • форс-мажоры, при которых возможно расторжение или изменение контракта;
  • способ решения возникающих споров или разногласий;
  • реквизиты и контактные данные участников.

При необходимости включаются дополнительные пункты, не нарушающие требования законодательства или интересы участников.

Образец соглашения:

Скачать документ.

Срок действия

На основании ст. 429 ГК желательно приводить в тексте документа срок его действия. Но иногда невозможно точно сказать, когда имущество будет достроено или освобождено прошлыми арендаторами. Поэтому разрешено указывать, что основной контракт будет подписан в течение года.

В качестве точки отсчета могут выступать не только конкретные даты, но и промежутки времени, а также какие-либо конкретные события. Например, часто используется дата введения дома в эксплуатацию или дата окончания срока действия прошлого арендного договора.

Если вовсе отсутствуют какие-либо сведения, имеющие отношение к сроку действия документации, то считается, что она действительна в течение одного года. Если до конца этого периода стороны не подписывают основное соглашение или не вносят изменения в текущий документ, то их обязательства по предварительному контракту прекращаются.

Как обеспечиваются обязательства

Обычно в составлении предварительного договора заинтересован именно владелец имущества, который желает до окончания строительства нежилого помещения найти арендаторов. Поэтому кроме непосредственного контракта используются другие меры обеспечения, гарантирующие, что каждый участник исполнит обязательства, приведенные в тексте.

Обычно используется задаток, который предоставляется арендатором. Если он откажется от подписания основного договора, то деньги остаются у владельца имущества.

При расчете размера задатка учитываются разные факторы:

  • размер ежемесячного арендного взноса;
  • длительность срока действия предварительного контракта;
  • иные особенности.

Обычно взимается полноценная плата за аренду за месяц или половина этой суммы. Если по вине арендатора в указанный срок договор не заключается, то задаток не возвращается. Если же виновником ситуации выступает арендодатель, то он возвращает не только задаток, но и проценты, указанные в предварительном соглашении.

Другим способом подтверждения намерений сторон выступает обеспечительный платеж. Его размер оговаривается обоими участниками, а также зависит от условий сделки.

Заключение

Предварительный договор нежилых объектов позволяет заранее договориться относительно сдачи имущества в аренду после его строительства или иных действий. Соглашение формируется только в письменной форме, а также содержит обязательные условия, обеспечивающие его юридическую значимость. Для защиты сторон от мошенничества или неправомерного нарушения условий применяется задаток или обеспечительный платеж, причем размер выплат зависит от разных факторов.

Полезное видео

Комментарии юриста в видеоматериале:

Договор аренды будущей недвижимой вещи и многое другое.

На сайте ВАС размещен проект постановления Пленума ВАС, которым вносятся дополнения в постановление по аренде (ППВАС 73). Я хотел бы кратко прокомментировать основные идеи проекта (как с целью их популяризации, так и с прицелом на получение критики или предложений по тексту).

4.1. В этом пункте решаются проблемы, которые были обнаружены в практике применения новой редакции ст. 17.1 Закона о конкуренции. Законодатель изменил положения этой статьи, отойдя от приоритета торгов как способа заключения договора аренды в пользу защиты интересов арендатора, который добросовестно пользовался вещью на основании договора аренды, предоставив ему право на заключение договора на новый срок. Правда, при этом должна быть пересмотрена арендная плата (она должна быть актуальной рыночной). Однако возник вопрос: как применяется 621 ГК в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель молчит. В проект предлагается исходить из применения ст. 621 Кодекса, а не прекращении аренды, как предлагали некоторые коллеги. Кроме того, в этом пункте решаются некоторые проблемы преддоговорных споров по 17.1 и споров о переводе прав и обязанностей по договору аренды на арендатора.

9. Решение проблемы аренды части недвижимой вещи (торговая секция в торговом центре, одно помещение в многокомнатном офисе, аренды крыши или фасада, аренда 1 кв.м. под банкомат и т.п.), “сидящей” в ст. 607 ГК, которая вроде бы устанавливает, что в аренду можно отдать только вещь в целом. Понятно, что есть положеняи специального законодательства об аренде части вещи, но это само по себе никак не опровергает буквального толкования ст. 607 ГК. В практике ВАС заметен переход от идеи о том, что “аренда части вещи это не аренда, а непоименованный в ГК договор” (Обзор по аренде № 66) к тому, что “к договору о пользовании частью вещи подлежат применению по аналогии правила об аренде” (ППВАС 64). В проекте делается еще более решительный шаг в сторону квалификации этих отношений именно как аренды. Кроме того, в проекте не поддерживается практика некоторых регистрирующих органов, которые требуют составления кадастровых паспортов на ту часть вещи, которая передается в аренду. Проблема регистрации такой аренды решается через идею о том, что пользование частью вещи обременяет всю вещь в целом, поэтому такой договор аренды регистрируется в разделе ЕГРП, который соответствует той вещи, часть которой передается в пользование.

10. Аренда будущей вещи. Проблема связана с буквальным толкованием ст. 608 ГК РФ, которая устанавливает, что “право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику”. В проекте эта норма толкуется как устанавливающая правило о том, что в момент исполнения договора арендодатель должен быть собственником вещи, переданной в аренду. Но в момент заключения договора ему собственность не нужна. Судебная практика применения ст. 608 ГК, на мой взгляд, ужасна: суды практически в автоматическом режиме признают договоры аренды, заключенные несобственниками, ничтожными. Причем ссылка на ничтожность всегда делается арендатором, который не хочет, чтобы с него взыскали арендную плату по договору и договорную неустойку.

11. Продолжение толкования ст. 608 ГК. Можно ли лицу, которое является законным владельцем вещи, но не является собственником (или обладателем вещного права), сдавать ее в аренду? Например, здание введено в эксплуатацию, но не зарегистрировано за застройщиком? Или покупатель получил владение купленной недвижимостью, но переход не зарегистрирован? Пункт исходит из того, что для аренды важна не собственность, а наличие законного владения арендодателя. Собственно, в этом и заключается обязанность арендодателя – обеспечить спокойное владение арендатора. Кроме того, здесь же решается проблема аренды объекта, разрешение на ввод в эксплуатацию которого в момент заключения договора аренды отсутствует, это обстоятельство не является основанием для признания договора аренды недействительным.

Читать еще:  Квартира в зачет покупки дома

12. Это абстрактная правовая позиция, “извлеченная” из дела общества “Рамирент”: в делах об исполнении договоров аренды арендатор, получивший исполнение от арендодателя и сам не исполнивший обязанность по уплате арендной платы, не может возражать против иска арендодателя, ссылаясь на то, что в аренду ему имущество отдал не собственник.

13. Вопрос “двойной” аренды (когда есть два договора аренды одной и той же вещи) – оба договора действительны, вторую аренду нельзя признать недействительной, споры между собственником и арендаторами разрешаются на базе ст. 398 ГК.

14. Проблема “незарегистрированной” аренды. Если аренда должна быть зарегистрирована, но стороны не сделали этого, хотя имущество было передано, а арендная плата платилась. Основной текст исходит из того, что обязательства сторон в силе, аренда просто не имеет действия против третьих лиц (617 и 621 ГК не применяются). Вариант исходит из того, что договора нет, но обязательства вследствие неосновательного обогащения “связаны” с договоренностью сторон о размере арендной платы и иных правах и обязанностях.

15. Вопросы регулируемой арендной платы в отношении договоров аренды госимущества, заключенных до вступления в силу нормативных актов, регулирующих соответствующие ставки арендной платы.

16. Переход имущества от частного собственника к публичному не означает, что арендная плата по нему подчиняется режиму государственного регулирования ставок.

17. Вопрос соотношения регулируемой арендной платы и заключения договора аренды госимущества на торгах.

18. Изменение регулируемой арендной платы не требует внесения изменений в договор.

19. Установление положений о порядке сдаче в аренду госимущества в ситуации, когда арендная плата не является регулируемой и договор.

20. Старая-престарая проблема, что же диспозитивно в ст. 614. Эта норма полностью вся норма диспозитивна.

21. Одностороннее изменение арендной платы (если такое право предусмотрено договором аренды) должно соответствовать принципу разумности.

Концепция аренды будущей недвижимой вещи: практические аспекты реализации

Пленум ВАС РФ разрешил сдавать в аренду недвижимые вещи, которые еще не существуют, но будут созданы в будущем. Многие практикующие юристы оценили эту правовую позицию позитивно, но насколько реально применить ее в жизни и на благо компании?

Два года назад Пленум Высшего суда РФ принял во многом революционное постановление от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Ключевым моментом данного документа стало разъяснение возможности заключения до­говоров в отношении недвижимости, которая предполагается к созданию. Однако неоднозначность формулировок по определению степени индивидуализации будущей недвижимой вещи, с учетом сложившихся в правоприменительной практике подходов к оформлению отношений данного вида, является препятствием в реализации на практике решений высшего судебного органа. Остается условным и применение концепции «будущей» недвижимой вещи регистрирующими органами в их деятельности по регистрации прав.

Вопросы поиска новых подходов и решения практических правовых вопросов в отношении оборота будущей недвижимой вещи получили свое развитие в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды“» (далее — постановление № 13). В этом документе Пленум ВАС РФ разъясняет особенности аренды будущей недвижимой вещи исходя из специфики данных право­отношений.

Необходимо разделять вещный и обязательственный эффекты в договоре о передаче вещи

Для договора аренды будущей недвижимой вещи характерно отсутствие оформленного права собственности у арендодателя либо отсутствие государственной регистрации права собственности в установленном порядке. Но при этом имеет значение наличие у арендодателя права законного владения будущей вещью — владения, основанного на каком-либо правовом основании, вытекающем из соответствующего юридического факта. Владение имуществом можно охарактеризовать через добросовестность вовлечения вещи в оборот, наличие материальной связи лица с вещью.

Постановление № 13 предоставляет возможность заключения договоров аренды будущей вещи, которые de jure не являются собственностью на момент сделки. Отметим, что законное владение по ряду причин может и не стать зарегистрированным правом собственности в будущем. При этом, заключая договор аренды, стороны определяют существенные обязательственные эффекты данной сделки, возникает обязательственное право требовать ее исполнения. Моментом возникновения вещного эффекта является оформление права владения вещью, то есть государственная регистрация права собственности или перехода права собственности на вещь. Если договор аренды не был исполнен по причине того, что арендодатель не получил прав на предмет аренды, то данный арендодатель должен возмес­тить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. 1

Также арендатор вправе защищать свое владение и истребовать арендованную вещь из чужого незаконного владения виндикационным иском. Таким образом, Пленум ВАС РФ лишний раз указывает на необходимость разделения обязательственного и вещного эффектов договора о передаче вещей. Полагаем, что дальнейшая практика должна сформировать прецеденты по определению наличия у арендодателя намерения получить право собственности и оценке достаточности проводимых для этого арендодателем мероприятий.

Постановление № 13 разрешает сдачу в аренду объекта незавершенного строительства ввиду того, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не влечет недействительности договора аренды. Однако участие в обороте незавершенного строительством объекта представляется спорным, поскольку такой объект недвижимости находится в процессе создания и изменяет свои качества и характеристики, что в свою очередь не позволяет одномоментно установить индивидуальные свойства объекта недвижимости, наделить его стойкими индивидуализирующими признаками.

Ссылка в п. 11 постановления № 13 на административную ответственность за эксплуа­тацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию не решает ситуацию с предметом арендных отношений. Этим предметом является фактическая возможность арендатора использовать объект незавершенного строи­тельства в целях, предусмот­ренных договором аренды. Для снижения правовых рисков представляется важным при заключении договора незаконченного строительством объекта предусмотреть отложенное исполнение в части использования арендатором объекта по назначению, поскольку для этого требуется ввод объекта в эксплуатацию.

Аренда будущей вещи позволит ее покупателю подготовиться к сделке

Обратимся к анализу возможностей практического применения концепции договора аренды будущей недвижимой вещи. В ситуации, когда продавец готов к заключению сделки купли-продажи, но объект недвижимости (например, автозаправочный комплекс или объект промышленного назначения) не завершен строительством и не введен в эксплуатацию или не зарегистрировано в установленном порядке право собственности продавца, возможно заключить договор аренды будущей недвижимой вещи с приоритетным правом на выкуп имущества арендатором. Такой алгоритм действий поз­воляет компании-арендатору к моменту ввода в эксплуатацию произвести брендирование объекта недвижимости согласно корпоративным стандартам, установить необходимое оборудование.

Принципиальное отличие до­говора аренды от договора купли-продажи будущей недвижимой вещи заключается в возможности для инвестора произвести детальную оценку объекта покупки до заключения договора купли-продажи. Срочный характер договора аренды будущего объекта недвижимости позволяет до истечения срока аренды провести диагнос­тику оборудования объекта на наличие скрытых дефектов, наглядно, на месте, оценить сроки окупаемости, проанализировать колебания спроса и принять решение о целесообразности дальнейшего заключения договора купли-продажи. Подобная схема создает дополнительные гарантии приобретения будущего объекта недвижимости с качественными характеристиками, соответствующими проектным оценкам.

При поиске помещений для размещения офиса компании или ее дочерних обществ заключение договора аренды до ввода в эксплуатацию строящегося офисного здания и получения собственником правоустанавливающих документов на него позволит заранее привлекать подрядные организации и осуществлять ремонтные и отделочные работы, производить закупку и установку мебели. Все это значительно сокращает сроки начала использования объекта в соответствии с целями аренды. Постановление № 13 включает указание на то, что передача в аренду и проведение ремонтных работ на объекте до ввода его в эксплуатацию не противоречит Градостроительному кодексу РФ.

Разъяснения, содержащиеся в постановлении № 13, носят масштабный характер и позволяют значительно расширить спектр возможностей по оформлению правоотношений сторон на этапе строительства объектов недвижимости. Это видно из практических примеров использования юридической конструкции договора аренды будущей недвижимой вещи.

Заключение договора аренды будущей недвижимой вещи является хорошей альтернативой предварительному догово­ру и может использоваться на практике при условии детального анализа рисков в каждом конкретном случае для максимальной юридической защиты интересов арендатора.

1 Данное утверждение содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07 относительно предварительного договора. По ­мнению автора, оно применимо и к до­говору аренды будущей вещи.

Стоит отметить, что в постановлении № 13 Пленум ВАС РФ затронул не только вопросы аренды будущей недвижимости, но дал и много других принципиально важных для предпринимателей разъяснений. В частности, большая часть этого постановления посвящена вопросам сдачи в аренду недвижимости, находящейся в государственной или муниципальнной собственнос­ти (см. «ЭЖ», 2013, № 12, с. 07). Так, судьи разъяснили применение обновленных положений законодательства о защите конкуренции, согласно которым перезаключать договоры аренды на новый срок с тем же арендатором можно без проведения торгов: такой порядок применим лишь в рамках максимального срока, на который вообще можно заключить договор аренды публичной недвижимости. А если арендодатель без достаточных причин откажет арендатору в пролонгации договора, но в течение года после этого сдаст объект другому лицу в аренду, то преды­дущий — потерпевший — арендатор вправе обратиться в суд с требованием о переводе прав арендатора на себя. Правда, этот механизм защиты прав относится только к добросовестным арендаторам.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector