Аренда с правом выкупа
Exspertiza.ru

Юридический портал

Аренда с правом выкупа

Аренда жилой недвижимости с последующим правом выкупа: как оформить

Таблица: отличия лизинга, рассрочки и аренды с последующим выкупом

Аренда с правом выкупа Лизинг Рассрочка
Стороны сделки Арендодатель и арендатор Продавец, лизингодатель и лизингополучатель Застройщик и покупатель
Первоначальный взнос Нет Есть Есть
Обязанности При расторжении договора выплаченные суммы не возвращаются Возврат внесённых сумм при расторжении договора Возврат выплаченных сумм при аннулировании сделки
Срок сделки Ограничений не существует От 1 года до времени полезного применения имущества От 6 месяцев до 3 лет

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

  • арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
  • жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
  • площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

  1. Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
  2. Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
    • документ оформляется обязательно в письменной форме;
    • из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
    • в документе прописываются все существенные условия аренды:
      • предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
      • стороны сделки вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
      • размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
      • срок действия арендного договора;
      • выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
      • условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
  3. Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
  4. Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
  5. По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
  6. Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.

Какие документы требуются

Для заключения аренды с выкупом квартиры требуются:

  • документ, подтверждающий личность арендатора;
  • документ, подтверждающий личность арендодателя (для физического лица), или документ, свидетельствующий о регистрации юридического лица (для организаций);
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость, которое должно быть оформлено на арендодателя.

Свидетельство о праве собственности на недвижимость

Документы, необходимые для проведения регистрации в Росреестре составленного договора аренды:

    заявление на регистрацию;

Форма документа на регистрацию по установленной форме

Аренда автомобиля с правом выкупа: условия и преимущества

Как быть, если вам нужен автомобиль, а единовременно оплатить его покупку вы не можете, и банковская ссуда вам недоступна? На этот случай существует вариант аренды автомобиля с правом выкупа. У этой схемы есть свои преимущества, и при соблюдении всех условий она может стать для вас выгодной и удобной. Аренда с дальнейшим выкупом успешно используется как частными лицами, так и небольшими фирмами.

Что же вам даст договор аренды автомобиля с выкупом и на что следует обратить внимание? Прежде всего на схему выплат.

Аренда авто с выкупом — альтернатива покупки в кредит

Оформив аренду авто с последующим выкупом, вы можете сразу же получить автомобиль в свое распоряжение, погашая его стоимость частями. На это может потребоваться от одного года до трех лет. Такая сделка требует меньшего количества документов, чем оформление банковского кредита. Как правило, достаточно предъявить:

  • паспорт гражданина Российской Федерации;
  • дополнительный документ, удостоверяющий личность;
  • водительские права.

При оформлении кредита в банке к заемщику всегда возникает масса вопросов, и по итогам может быть вынесено отрицательное решение. Аренда авто «под выкуп» более доступна.

Этой услугой пользуются как физические, так и юридические лица, которым необходимо:

  • начать бизнес в качестве службы доставки;
  • сформировать собственный автопарк, оптимально спланировав свой бюджет;
  • срочно получить в свое распоряжение автомобиль без привлечения банка или больших единовременных вложений.

Преимущества услуги

По сравнению с автокредитом, аренда с выкупом имеет следующие преимущества:

  • первоначальный взнос ниже, чем требуют банки, а в некоторых случаях может не требоваться совсем;
  • не требуются подтверждение стабильного дохода и справка с места работы;
  • в течение срока аренды автомобили возможно поменять.

Прокатная контора берет на себя решение следующих вопросов:

  • первичное оформление и постановка автомобиля на учет;
  • техосмотр, полная проверка технического состояния, устранение недочетов на автомобиле;
  • страхование ответственности при ДТП — ОСАГО и КАСКО на весь срок.

По сравнению с обычной арендой, преимущество состоит в том, что в конце оговоренного срока аренды автомобиль переходит в вашу собственность. При этом его можно вернуть, если он вас не устраивает.

Условия аренды

Собираясь арендовать автомобиль с последующим выкупом, следует учитывать следующие моменты.

Требования к арендатору. Арендатор может быть гражданином любой страны в возрасте от 21 года. Отсутствие судимостей обязательно и проверяется службой безопасности компании.

Оплата аренды. Как правило, аренда оплачивается ежемесячно, однако возможен и другой график — по неделям или по кварталам. Сумма платежа зависит от марки, производителя и типа автомобиля, а также от расходов на амортизацию, страховых и эксплуатационных издержек, налогов. За счет того, что прокатная контора решает для вас целый ряд вопросов, оплата аренды может оказаться выше, чем выплаты по кредиту на аналогичный автомобиль. Просроченный платеж ведет к изъятию машины.

Страхование. Страхование ОСАГО и КАСКО для арендованного автомобиля обязательно, осуществляется прокатной конторой и учитывается при расчете стоимости аренды. Эти платежи могут быть внесены единовременно или по частям, вместе с ежемесячной арендной платой.

Досрочное погашение. Условия полной или частичной выплаты стоимости автомобиля раньше срока аренды прописываются в договоре. Многие прокатные конторы не предусматривают такой возможности принципиально.

Документы на машину. Клиент в течение срока аренды владеет автомобилем по доверенности. В этой связи ему необходимо согласовывать с агентством по прокату все действия, которые будут связаны с эксплуатацией.

Эксплуатация. В договоре указывается, на какой территории может эксплуатироваться автомобиль. «География» возможной эксплуатации грузовых автомобилей, как правило, шире.

Заключаем договор аренды с последующим выкупом автомобиля: тонкости процесса

Аренда «под выкуп» оформляется быстро и требует минимума документов. Однако этот процесс подразделяется на этапы, каждый из которых имеет свои тонкости:

  • выбор машины из имеющегося автопарка прокатной конторы или специальный заказ необходимого автомобиля;
  • расчет суммы сделки;
  • заполнение анкеты для службы безопасности в целях проверки ваших личных данных;
  • после одобрения вашей анкеты оформляется договор передачи машины в аренду с выкупом. В этом документе указываются все условия сделки, включая график платежей. Обязательно прилагается акт приема-передачи авто. Если машина приобретается прокатной конторой специально для вас, требуется первоначальный взнос, который должен быть уплачен в день подписания договора;
  • согласование договора со страховой компанией;
  • получение автомобиля в аренду. Машину из парка обычно можно получить в день подписания договора, а купленную под заказ машину — в течение нескольких дней;
  • получение автомобиля в собственность. Происходит по окончании всех необходимых выплат по договору.

Прежде чем арендовать авто с правом выкупа, следует тщательно изучить предложения на рынке. Важно, чтобы компания не оказалась перекупщиком, а имела собственный парк автомобилей и поддерживала его в рабочем состоянии. В этом случае снижается вероятность проблем и с сами автомобилем, и с оформлением документов на него.

По раз­ным при­чи­нам не всем удоб­но или воз­мож­но вос­поль­зо­вать­ся ав­то­кре­ди­том. Иног­да ав­то­мо­биль тре­бу­ет­ся для обес­пе­че­ния нужд биз­не­са, а изы­мать день­ги из обо­ро­та или оформ­лять на ком­па­нию за­ем пред­став­ля­ет­ся слиш­ком слож­ным, мед­лен­ным или прос­то не­при­ем­ле­мым ре­ше­ни­ем. В та­ких слу­ча­ях на по­мощь при­хо­дят агент­ст­ва, предо­став­ля­ю­щие ав­то­мо­биль в арен­ду, но с пра­вом вы­ку­па, что в це­лом по­зво­ля­ет най­ти вы­ход из мно­гих про­блем­ных си­ту­а­ций.

Аренда с выкупом.

Аренда с выкупом – это смешанный договор, который включает в себя договор аренды, а также документы по купле-продаже (ст. 609 ГК РФ). Данному виду договора присущи некоторые особенности, которые в основном связаны с видом имущества, которое передается в аренду (недвижимое, движимое; предприятие или здание как имущественный комплекс). В этой статье мы разберем некоторые положения, которые связаны с заключением аренды с правом выкупа.

Аренда с последующим выкупом.

Аренда с выкупом – это не договор купли-продажи в кредит, и сравнение этих понятий является распространенной ошибкой. На деле же они не имеют ничего общего между собой. Данный вывод подтверждает также Высший арбитражный суд. В пункте 2 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66, который посвящен вопросам аренды, написано, что следует четко различать два понятия, различных между собой – выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ), и продажа имущества в кредит с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ).

ВАС РФ заявляет, что аренда с выкупом подчиняется тем же правилам, которые предусмотрены и для договора купли – продажи. Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды, предусматривающий впоследствии переход в собственность к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли – продажи такого имущества. К другим отношениям, которые связаны с выкупом имущества, арендованного ранее, применяются правила об аренде, а не о купли – продаже.

Оформление договора аренда с правом выкупа.

При оформлении договора аренды с последующим выкупом имущества, нужно обязательно указать в тексте ту информацию, что арендатор может приобрести в собственность объект аренды.

Но даже если изначально это не было указано в договоре, то стороны могут прийти к данному соглашению и изменить договор, заключив к нему дополнительное соглашение, которое изменяет условия имущественной аренды.

Соглашение, дополняющее договор должно быть заключено в письменной форме. В том случае, если основной договор аренды был государственно зарегистрирован (к примеру, договор аренды офиса, который заключен на срок более года), то и соглашение, дополняющее договор, также необходимо зарегистрировать.

Если договор был изначально заверен нотариально, то и соглашение к нему придется заверить у нотариуса.

Давайте теперь разберемся с тем, при каких условиях имущество перейдет к арендатору в собственность. В этом случае Гражданский кодекс предоставляет несколько вариантов на выбор. Первый – по истечении срока аренды, имущество становится собственностью арендатора, при условии, что он уплатил выкупную сумму полностью. Второй вариант – арендатор становится собственником имущества еще до истечения срока аренды, но при том условии, что он внес за имущество всю выкупную стоимость полностью. Но возможет и еще один вариант, при котором арендованное имущество может перейти в собственность к арендатору при наступлении одного из следующих условий: истечение срока аренды или полная уплата выкупной стоимости.

В договоре аренды с выкупом должны быть прописаны такие моменты, как размер и порядок выплаты выкупной стоимости за имущество. Если этого не сделать, то договор будет считаться не полным, в нем не будет существенного условия, а, значит, он будет считаться не заключенным, то есть не несущий в себе обязательства для сторон.

Выкупная стоимость за имущество. Особенности аренды под выкуп.

Аренда с выкупом подразумевает важное условие – определение выкупной имущественной стоимости. Изучая п. 2 ст. 624 ГК РФ мы можем прийти к выводу, что стоимость выкупа объекта аренды можно определить следующими способами.

  • Размер стоимости является равным сумме всех арендных платежей за весь арендованный период. Арендатор при этом не должен вносить никаких прочих платежей для выкупа имущества.
  • Сумма платежей по аренде определяется отдельно от выкупной стоимости имущества. При этом, плата за аренду имущества может как зачисляться в покупную стоимость, так и нет. В этом случае, арендатор, чтобы выкупить имущество должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия аренды с выкупом.

Аренда с выкупом подразумевает собой то, что сторонам, совершающим сделку нужно учитывать, что в собственность объект перейдет к арендатору только в том случае, если будут выполнены все условия, прописанные в договоре (внесение полной выкупной стоимости, истечение срока аренды имущества). До этого момента все обязанности, в том числе и по начислению амортизации на объект аренды, как в налоговом, так и в бухгалтерском учете, будут возложены на арендодателя.

Изначальная стоимость имущества, выкупленного впоследствии арендатором, зависит напрямую от того, как определена в договоре выкупная стоимость имущества.

Если выкупная цена в договоре определена в виде суммы всех платежей за аренду, внесенных за время аренды, то у арендатора есть возможность получить имущество, у которого будет первоначальная стоимость нулевая. Почему так происходит? В статье 257 п. 1 Налогового кодекса РФ сказано, что первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение, приобретение, изготовление, доведение до того состояния, в котором оно пригодно к использованию. Расходы, которыми являются арендные платежи, осуществляемые арендатором, входят в состав прочих расходов, которые связаны с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Из этого следует, что арендные платежи расходами, формирующими первоначальную стоимость используемого имущества, признаваться не могут.

Однако передачу имущества в данном случае нельзя рассматривать как безвозмездное дарение. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает передачу прав собственности. Поэтому, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности платежей за аренду, арендатор приобретет в собственность имущество с первоначальной стоимостью равной нулю.

В том случае, если выкупная стоимость выделена отдельной суммой, то размер первоначальной суммы имущества, используемого в аренду, будет равен закрепленной в договоре выкупной стоимости.

Ежемесячные арендные платежи уменьшают сумму выкупной стоимости имущества, которая определена договором. Однако на счетах учета уменьшение суммы не отражается, поскольку аренда с выкупом имущества является правом, но не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете лица, сдающего имущество в аренду, данное право не может являться доходом от реализации имущества, поскольку отсутствует полная уверенность в том, что может случиться увеличение экономических выгод арендодателя. К примеру, если арендатор не выплатит выкупную цену, то договор будет расторгнут.

При получении арендодателем денежных средств, которыми будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при том условии, что такой платеж осуществился не за сдачу имущества в арендное пользование, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (п. 7 ПБУ 9/99 “Доходы организации”).

Из этого ясно, что в договоре, в котором прописана аренда с выкупом, целесообразно четко разделять выкупную цену и сумму платежей за аренду.

Договор аренды с последующим выкупом

Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье мы подробно расскажем о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать:

  1. Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….».
  2. Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором – только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества.
  3. В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества.
  4. Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов.

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:

  • Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • Переход права собственности по договору– этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
  • Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
  • Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
  • Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Скачать Договор аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе, сверить номера двигателя и кузова с документами. В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре.

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользование и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По договору арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом стороны могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль. Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать:

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора:

  1. Для граждан – паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
  2. Для организаций – документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Договор аренды с правом последующего выкупа: порядок оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости используется достаточно редко. Данный тип сделки интересен для обеих сторон: продавец регулярно получает денежные средства вплоть до момента передачи права собственности, а покупатель, не имеющий в наличии полной суммы для покупки объекта, может сразу начинать пользоваться им и постепенно выплачивать стоимость. Несмотря на преимущества, такой договор весьма сложен с юридической точки зрения.

Сущность договора и его актуальность

Перед рассмотрением порядка оформления договора необходимо понять, что это такое. Подобные отношения предполагают возможность использования недвижимости покупателем в личных целях и переход права собственности от предыдущего хозяина в будущем. Переход выполняется по завершению действия договора о найме или до его истечения посредством внесения оставшейся суммы выкупа.

Если условие оплаты не указано в договоре между сторонами, то его можно внести в дополнительный документ. Также можно договориться о включении уже уплаченных взносов в счёт итоговой цены.

Достоинства и недостатки для сторон

Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:

  1. Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
  2. Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.

Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:

  1. Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
  2. Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
  3. Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.

Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:

  • повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
  • объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.

Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:

  • помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
  • хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
  • если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.

Отличия от лизинга

Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.

Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:

  • наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
  • наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.

В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.

Оформление

Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:

  1. Договор продажи.
  2. Соглашение об аренде.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Составление документа

Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

  1. Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
  2. Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
  3. Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
  4. Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
  5. Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
  6. Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
  7. Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
  8. Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
  9. Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

  • до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
  • проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
  • сразу закреплять временные рамки;
  • отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
  • проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

  1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
  2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
  3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

Оценка недвижимости и переход прав

При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.

Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:

  1. Период действия договора истёк.
  2. Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.

Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.

Расторжение договора

Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

  • применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
  • ощутимо ухудшает состояние помещения;
  • три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
  • отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Особенности аренды нежилых помещений

Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.

В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.

В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:

  1. Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
  2. Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.

Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.

Итоги

Сделаем некоторые выводы:

  • данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
  • договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
  • изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
  • существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Читать еще:  Что будет, если не приватизировать квартиру: плюсы и минусы
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector