Аренда объекта являющегося предметом договора залога
Exspertiza.ru

Юридический портал

Аренда объекта являющегося предметом договора залога

Договор залога недвижимости

Тип документа: Договор залога

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 25,3 кб

Учитывая тот факт, что недвижимость – это, разумеется, ликвидное имущество, передавая или принимая ее в виде залога, можно вполне надежно застраховать обязательства по выполнению договора. Это хорошая компенсация для кредитора при их неисполнении. В такой залог могут быть переданы как строения, так и право аренды участка земли.

Когда возможен залог недвижимости.

Предоставить недвижимость в качестве залога можно в случае, если:

  • в наличии есть документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость;
  • дали согласие все собственники недвижимости, если их несколько.

Особенности сделки

Оформляя недвижимое имущество как залог, нужно помнить, что после заключения сделки:

  • продажа или передача его в аренду может быть осуществлена только при согласии залогодержателя;
  • при залоге земельного участка также предметом залога окажутся и все постройки на нем – согласно законодательству;
  • залогодержатель может передать свои права третьим лицам, если в договоре это не запрещено;
  • страхование залогового имущества обычно осуществляется за счет залогодателя.

Следует помнить, что права на имущество переходят к залогодержателю только после прохождения регистрации договора в государственных органах, а также то, что под взыскания не подпадает жилье, если оно является единственным для данного гражданина.

Бланк договора залога недвижимости

Образец договора залога недвижимости (заполненный бланк)

Скачать Договор залога недвижимости

Договор залога недвижимости №

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество (далее – «Предмет залога»).

1.2. Предметом залога является:

1.2.1. Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости – здание площадью кв.м, по адресу: , под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориального бюро технической инвентаризации от « » года, составленной по состоянию на « » года, являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1). Границы здания, входящего в Предмет залога, установлены в соответствии с копиями поэтажных планов Территориального бюро технической инвентаризации от « » года, являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №2).

1.2.2. Право аренды земельного участка площадью, функционально обеспечивающей находящееся на ней закладываемое здание, составляющей кв.м в соответствии с планом земельного участка, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №3).

1.3. Право собственности Залогодателя на здание, указанное в п.1.2.1 настоящего Договора, подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от года № серии , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним « » года сделана запись регистрации № (реестровый номер объекта).

1.4. Право аренды Залогодателя на земельный участок, указанный в п.1.2.2 Договора, подтверждается договором аренды земельного участка № от « » года, заключенным с на срок до года и учтенным в реестре под № от « » года.

1.5. Инвентаризационная стоимость указанного в п.1.2.1 объекта недвижимости составляет рубля, что подтверждается справкой № от « » года, выданной Территориальным БТИ .

1.6. Нормативная цена земельного участка, указанного в п.1.2.2 настоящего Договора, в соответствии с составляет на день подписания Договора рублей, исходя из ставки земельного налога рублей за гектар.

1.7. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в рублей.

1.8. Последующий залог Предмета залога без письменного согласия Залогодержателя не допускается.

1.9. Предмет залога остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИСПОЛНЕНИЕ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧЕНО ЗАЛОГОМ

2.1. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств , (далее – «Заемщик») перед по договору о предоставлении кредита № от « » года (далее по тексту – «Кредитный договор»), который вступает в силу с момента его подписания и действует до полного погашения суммы кредита и уплаты процентов по нему, обязательств перед по договору поручительства № от « » года В случае частичного исполнения обязательства, предусмотренного Кредитным договором, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства.

2.2. предоставляет Заемщику кредит на сумму рублей на года. Сумма кредита выдается в течение банковских дней с момента регистрации настоящего Договора и договора залога № от « » года в .

2.3. Процентная ставка по кредиту составляет % годовых.

2.4. Повышенная процентная ставка составляет % годовых от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

2.5. Цель кредитования: .

2.6. Кредит предоставляется единым траншем.

3. ЗАЯВЛЕНИЯ И ГАРАНТИИ

3.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

3.1.1. Действует в соответствии с полномочиями, установленными его учредительными документами.

3.1.2. Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, права аренды Залогодателя никем не оспариваются, что подтверждается информацией из Единого государственного реестра прав № от « » года, выданной .

3.1.3. Возражений против обременения залогом земельного участка со стороны не имеется, что подтверждается .

3.1.4. Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Залогодатель обязан:

4.1.1. Не совершать действий, влекущих прекращение права залога или уменьшение стоимости заложенного имущества.

4.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств третьих лиц.

4.1.3. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия настоящего Договора.

4.1.4. Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

4.1.5. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с Предметом залога, о посягательствах третьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.

4.1.6. Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.

4.1.7. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.

4.1.8. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.

4.2. Залогодатель вправе:

4.2.1. Владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.

4.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.

4.3. Залогодержатель вправе:

4.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога.

4.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

4.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся Предметом залога по Договору.

5. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА

5.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения Заемщиком обязательств, определенных в условиях Кредитного договора, по истечении дней после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование кредитом.

5.2. Обращение взыскания на Предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.3. Залог объектов недвижимости обеспечивает требования Залогодержателя по Кредитному договору в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического исполнения Заемщиком, включая проценты, повышенные проценты за просрочку платежей, а также возмещение расходов по взысканию и по реализации заложенного имущества.Сумма, полученная от реализации Предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:

  • на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
  • на уплату штрафов и неустоек;
  • на уплату просроченных процентов за пользование кредитом;
  • на уплату срочных процентов;
  • на погашение просроченной задолженности по кредиту;
  • на погашение срочной задолженности по кредиту.
6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий Договор подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его регистрации.

6.2. После регистрации настоящего Договора, заключающейся в удостоверении посредством совершения специальной регистрационной надписи на Договоре, один оригинал Договора передается Залогодержателю, а другой – Залогодателю.

6.3. Изменение и расторжение настоящего Договора производится по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законодательством РФ порядке.

6.4. Расходы по оформлению, нотариальному удостоверению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон возложены на Залогодателя.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

7.2. В случае нарушения Залогодателем п.1.8 или п.4.1.6 настоящего Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере % от стоимости Предмета залога, указанной в п.1.7 Договора. Штраф уплачивается Залогодателем в течение рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору и Залогодателя по настоящему Договору.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в Арбитражном суде г. в соответствии с действующим законодательством РФ.

9.2. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах, но не позднее календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов. В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.

Читать еще:  Акт скрытых работ на усиление проема при ремонте

9.3. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в статье 10 настоящего Договора.

9.4. Настоящий Договор является неотъемлемой частью Кредитного договора № от « » года и договора поручительства № от « » года.

9.5. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах – по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр хранится в делах нотариуса.

Статья 346 ГК РФ. Пользование и распоряжение предметом залога (действующая редакция)

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

4. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

5. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 346 ГК РФ

1. Комментируемая статья регламентирует использование предмета залога и распоряжение им. В п. 1 предусмотрено право залогодателя, у которого остается предмет залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в т.ч. извлекать из него плоды и доходы. При этом указано, что это правило применяется постольку, поскольку иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога. Такое же регулирование содержалось в данном пункте в прежней редакции. Данная норма является диспозитивной.

По общему правилу п. 1 ст. 338 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором. В отношении имущества, на которое установлена ипотека, в п. 1 ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” установлено, что оно остается у залогодателя в его владении и пользовании. Следовательно, применительно к залогу недвижимого имущества не требуется согласовывать в договоре, в чьем владении и пользовании остается предмет залога (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.11.2008 по делу N А05-2169/2008).

В соответствии с п. 3 ст. 336 ГК РФ на полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором. К примеру, если в соответствии с законом залогодатель ценных бумаг в силу того, что он является их владельцем, дополнительно к ним безвозмездно получит другие ценные бумаги или имущество, данные ценные бумаги (имущество) будут находиться в залоге у залогодержателя (абз. 2 п. 5 ст. 358.17 ГК РФ).

2. Положения абз. 1 п. 2 комментируемой статьи запрещают залогодателю отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя. При этом указано, что законом могут быть установлены отступления от этого правила. Также указано, что отступления от установленного в ней запрета могут быть предусмотрены договором.

Положения абз. 2 п. 2 комментируемой статьи определяют последствия отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя (если получение такого согласия необходимо):

– залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога;

– залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

– залог сохраняется, правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем;

– на залогодателя также возлагается обязанность возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Согласно разъяснению, данному в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя, сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно – предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

3. В абз. 1 п. 3 комментируемой статьи предусмотрено право залогодателя, у которого осталось заложенное имущество, передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. При этом данная норма может быть изменена договором либо специальной нормой закона. Предоставление заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам не освобождает залогодателя от исполнения своих обязанностей по договору залога. Систематическое толкование этого правила позволяет утверждать, что соглашения о передаче заложенного имущества во временное владение или пользование, содержащие возложение на третье лицо обязанностей залогодателя, вытекающих из договора залога, недействительны как не соответствующие требованию закона.

Правила абз. 1 п. 3 комментируемой статьи установлены ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ по аналогии с положениями п. п. 1 и 4 ст. 40 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В соответствии с п. 4 указанной статьи предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.

Абзац 2 п. 3 комментируемой статьи устанавливает последствия нарушения залогодателем правила о необходимости получения согласия для передачи заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам, если такое согласие необходимо. В этом случае залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

4. В п. 4 комментируемой статьи определена судьба вещных прав, права, возникающего из договора аренды, иных прав, возникающих из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество. Законодатель определил, что при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке эти права прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Момент вступления в законную силу решения суда определяется по правилам ст. 209 ГПК РФ и ст. 180 АПК РФ.

При обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке эти права прекращаются с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав. Соответственно, при наличии согласия приобретателя заложенного имущества указанные права сохраняются, продолжая существовать в качестве обременений данного имущества.

Приведенные положения п. 4 комментируемой статьи являются нововведениями, закрепленными ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ по аналогии с п. 2 ст. 40 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, которым предусмотрено, что в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.02.2011 N 10, при рассмотрении судом требования об обращении взыскания на заложенное имущество арендаторы заложенного имущества и иные лица, обладающие правами, указанными в ст. 40 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, привлекаются к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

В случае обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке залогодержатель или приобретатель должны приложить к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности доказательства, подтверждающие уведомление арендатора (иных правообладателей) о факте обращения взыскания на заложенное имущество и являющиеся основанием для погашения записей о праве аренды и иных правах, названных в ст. 40 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

5. Пункт 5 комментируемой статьи регламентирует пользование залогодержателем предметом залога. Разумеется, о таком пользовании может идти речь лишь при передаче залогодержателю предмета залога. Согласно данному пункту залогодержатель вправе пользоваться предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, при этом на него возлагается обязанность регулярно представлять залогодателю отчет о пользовании. Рассматриваемый пункт также допускает возложение договором на залогодержателя обязанности извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя. Следует отметить, что в судебной практике действия в интересах залогодателя понимаются достаточно широко. К ним, например, относится участие организации-залогодержателя, которой переданы в залог акции, в общем собрании акционеров общества (залогодателя) в качестве представителя акционера (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.12.2008 по делу N А21-7628/2007).

Читать еще:  Оформление прав собственности на объекты недвижимости

Пользование и распоряжение предметом залога

Содержание понятия права пользования и распоряжения залоговым имуществом, отчуждение залогодателем предмета залога.

Ст. 346 Кодекса устанавливаются правила относительно порядка пользования и распоряжения вещью, находящейся в залоге. Далее мы рассмотрим, что понимают под пользованием и распоряжением таким имуществом, может ли залогодатель отчуждать или передавать во временное пользование такие вещи, и другие вопросы.

Содержание понятия права пользования и распоряжения залоговым имуществом

Ст. 209 Кодекса определяет, что собственник располагает правами:

Поскольку залогодатель – это собственник имущества, или же носитель права хозяйственного ведения, он может осуществлять владение, пользование и распоряжение предметом залога, однако уже после становления вещи в качестве залогового предмета – с определенными ограничениями.

Так, согласно ст. 346 Кодекса, залогодатель может осуществлять следующие права:

  • владения (если по договору имущество остается у залогодателя);
  • пользования (может быть ограничено договором сторон, а также непосредственно существом залога);
  • распоряжения (ограничения также могут быть предусмотрены в договоре, кроме того, действуют частные случаи – в одних не требуется получение согласия залогодержателя на осуществление действий, в других – требуется).

Помимо этого, пользование залоговой вещью должно быть только в пределах ее целевого назначения.

Отчуждение залогодателем предмета залога

В отношении законной реализации процедуры по отчуждению залоговой вещи, находящейся у залогодателя, существуют некоторые особенности:

  • отчуждение залогового имущества без получения соответствующего согласия от залогодержателя не допускается;
  • отчуждение возможно и без согласия, если соответствующая возможность указана в законе или соглашении сторон, а также вытекает из существа залога.

Если залогодатель не получил согласия от кредитора, тем не менее осуществил отчуждение имущества, наступят следующие последствия:

  • кредитор получит право истребовать досрочного выполнения обязательств, гарантированных залогом;
  • при невыполнении вышеуказанных – реализовать взыскание на залоговую вещь.

Для лица, которое приобрело залоговое имущество, наступят следующие последствия:

  • если данное лицо – добросовестный приобретатель, залог будет прекращен (п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ);
  • в остальных случаях (кроме предусмотренных ст. 357 ГК РФ) – залог сохраняется.

Передача залогодателем залоговой вещи другому лицу во временное пользование

Ч. 3 ст. 346 Кодекса гласит, что залогодатель имеет право на передачу залоговой вещи во временное владение или временное пользование иным лицам. В общем случае, разрешения кредитора получать не требуется.

Тем не менее, запрос разрешения от залогодержателя может быть предусмотрен соглашением сторон или законом.

Залогодатель, передавший вещь во временное владение или пользование, самостоятельно несет все риски, связанные с такой передачей. Другими словами, от исполнения обязанностей по договору залога данное лицо не освобождается.

Если залогодатель не получил разрешения от залогодержателя, тем не менее осуществив передачу имущества другим лицам, а необходимость в получении согласия была предусмотрена в законе или договоре, залогодержатель получит права:

  • истребовать от залогодателя досрочного выполнения обязательств;
  • при невыполнении вышеуказанных обязательств – взыскать предмет залога.

Пользование залогодержателем переданным ему залоговым имуществом

По общему правилу, право пользования залоговой вещью закрепляется за залогодателем.

Лишь в случаях, когда договор предусматривает обратное, возможно оставление вещи и у залогодержателя.

В соглашении между сторонами процесса также можно предусмотреть:

  • отдельные условия пользования предметом;
  • порядок, сроки и форму пользования;
  • условия предоставления отчета о пользовании.

Кроме этого, в отдельных случаях целесообразным будет указание в соглашении между сторонами на обязанность залогодержателя, который осуществляет пользование и распоряжение предметом залога, в необходимости извлекать из залоговой вещи доходы и плоды.

Все извлеченные доходы и плоды должны направляться:

  • для погашения обязательства, гарантированного залогом;
  • для целей удовлетворения интересов залогодателя.

Правовая норма о путях направления полученной выгоды от пользования залоговой вещью императивна – стороны не могут определить в договоре иные пути, кроме вышеуказанных.

Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

4. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

5. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Комментарий к статье 346 Гражданского Кодекса РФ

1. Если заложенное имущество остается у залогодателя, последний вправе, поскольку иное не установлено договором и не вытекает из существа залога (например, использование заложенного сырья, полуфабрикатов влечет их потребление), владеть и пользоваться этим имуществом в соответствии с его назначением. Данная норма направлена на создание условий, способствующих исполнению должником-залогодателем основного обязательства.

2. Залогодателю предоставлено право распоряжаться предметом залога (передавать в аренду, безвозмездное пользование) с согласия залогодержателя, если иное не вытекает из закона или договора. Так, условиями договора может быть предусмотрено право залогодателя полностью или частично (например, сдавать лишь в аренду) распоряжаться предметом залога, не испрашивая согласия залогодержателя.

Право распоряжаться предметом залога может быть обусловлено его видом. Например, залог товаров в обороте не предполагает необходимости дополнительного разрешения залогодержателя для замены состава и натуральной формы заложенных товаров при соблюдении условий ст. 357 ГК.

3. Обязательства, вытекающие из договора залога, сохраняются при переходе заложенного имущества по наследству.

4. По общему правилу залогодержатель не может пользоваться переданным ему предметом залога, если соответствующее разрешение не установлено договором. В договоре может быть предусмотрена обязанность залогодержателя использовать заложенное имущество, но не с целью его обогащения, а для погашения залогодателем основного обязательства на сумму вырученных залогодержателем доходов.

Другой комментарий к статье 346 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи представляет собой одну из многих норм, которые направлены против интересов залоговых кредиторов. Из нее следует, что, поскольку договор прямо не запрещает залогодателю пользоваться предметом залога, тот имеет это право. Следовательно, при заключении договора залогодержателю недостаточно предусмотреть, что предмет залога передается ему. Необходимо также включить условие, запрещающее залогодателю пользоваться имуществом. Это тем более необходимо, что п. 2 ст. 343 ГК дает залогодателю право фактического доступа к имуществу, находящемуся у залогодержателя.

Такой запрет следует включать в договор и тому залогодержателю, который использовал права, предоставленные п. 2 ст. 338 ГК. В ином случае ни так называемый твердый залог (т.е. оставление предмета у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге), ни оставление имущества под печатью и даже под замком залогодержателя сами по себе не лишают залогодателя права пользования вещью.

Правда, в п. 1 ст. 346 ГК сделана оговорка, что пользование допускается, “если иное не вытекает из существа залога”. Это, однако, не гарантирует интересов залоговых кредиторов. Существо залога – весьма расплывчатое понятие. Возможны также различные суждения по вопросу о том, что именно из него вытекает.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает правило, в соответствии с которым залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя (если иное не предусмотрено законом или договором).

ГК предусматривает, что переход права собственности (или права хозяйственного ведения) не прекращает права залога: правопреемник залогодателя становится на место залогодателя (п. 1 ст. 353 ГК). То обстоятельство, что право залога имеет вещный характер, является достаточной гарантией интересов залогодержателя. Поэтому для залоговых кредиторов п. 2 ст. 346 ГК не является необходимым.

3. Пункт 2 комментируемой статьи не создает адекватной правовой базы для актов распоряжения заложенным имуществом, совершаемых залогодателем. Он указывает лишь, что обязательно согласие залогодержателя, не определяя никаких связанных с этим вопросов. Не решен вопрос о форме этого согласия, о том, кому именно оно должно быть сообщено – залогодателю, его контрагенту или им обоим. Не указано, должно ли оно быть безусловным, оставлен открытым вопрос о возможности его отмены и др.

При таких условиях заложенное имущество практически становится замороженным, так как для контрагентов залогодателя любые договоры о нем становятся слишком рискованным делом.

Читать еще:  Приватизация дачного участка сроки окончания

4. Положение, возникающее в связи с п. 2 комментируемой статьи, несколько смягчается тем, что его нормы являются диспозитивными. Стороны в договоре залога, которые желают, чтобы заложенное имущество полностью оставалось в рыночном обороте, вправе установить в договоре, что согласие залогодержателя не требуется для совершения любых или некоторых актов распоряжения.

5. Пункт 2 комментируемой статьи определяет, что другие законы могут предусматривать исключения из содержащихся в нем правил.

Три таких изъятия установлены другими нормами самого ГК. Во-первых, ст. 357 ГК о залоге товаров в обороте дает залогодателю право без согласия залогодержателя распоряжаться заложенным имуществом (при соблюдении некоторых ограничений). Во-вторых, согласно п. 2 ст. 342 ГК последующий залог допускается во всех случаях. Единственное ограничение – запрет, установленный предшествующими договорами о залоге. Введение же разрешительного порядка для последующего залога п. 2 ст. 342 ГК не предусмотрено. В-третьих, сам п. 2 комментируемой статьи исключает из разрешительного порядка составление завещания в отношении заложенного имущества.

6. Пункт 3 комментируемой статьи установил, что отныне доходы от использования заложенного имущества направляются на погашение основного обязательства лишь тогда, когда это установлено договором залога.

Введена также и обязанность залогодержателя регулярно отчитываться перед залогодателем об использовании предмета залога. Это еще один случай осложнения положения залоговых кредиторов.

Остались вопросы по ст 346 ГК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 346 ГК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.

Разъяснения Пленума ВАС РФ о залоге: обращение взыскания и реализация предмета залога

Настоящий блог является продолжением рассмотрения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

В этой заметке будут рассмотрены некоторые выводы, которые сделал ВАС РФ в разделах об обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога.

1. Обращение взыскания на предмет залога

Защита прав залогодателя усиливается

В случае если залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке на предмет залога с нарушением законодательства, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (пункт 20). Данное положение усиливает положение залогодателя, который помимо возможности применения после нарушения права виндикационного иска и иска о взыскании убытков (пункт 5), получает возможность защитить свои интересы уже на этапе нарушения.

Внесудебное обращение взыскания становится труднее

Как известно, залогодержатель, не получивший исполнение залогодателем во внесудебном порядке, вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога исполнительной надписи. При этом одним из условий совершения исполнительной надписи является вытекающая из представленных документов «бесспорность задолженности» (статья 91 Основ законодательства о нотариате).

На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов?

ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора.

В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.

Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты только мертвый залогодатель может допустить обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.

Распоряжение заложенным имуществом упрощается

ВАС РФ ответил на еще одну практическую (и во многом теоретическую) проблему: каковы последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя, когда такое согласие требуется. В случае с залогом недвижимости этот вопрос более-менее урегулирован законом. Зато в отношении движимости определенности не было.

В Постановлении разъяснено: сделку по распоряжению предметом залога залогодатель оспорить не может, но может в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 23).

Однако, как будет показано ниже, возможность обращения взыскания зависит от добросовестности приобретателя.

Вводится защита добросовестного приобретателя заложенного имущества

Приобретатель заложенного движимого имущества может не знать о залоге. Может ли залогодержатель обратить взыскание на такое имущество?

ВАС РФ применил аналогию права и, дополнив ее авторитетом ссылок на требования добросовестности, разумности и справедливости, указал: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (пункт 25). Аналогия с защитой добросовестного приобретателя от виндикационного иска очевидна.

Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли.

Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества

Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27).

Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.

Оговорюсь, что ВАС РФ допускает возможность обращения взыскания на часть предмета залога, однако доказывать такую возможность должен залогодатель.

2. Реализация предмета залога

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания: существенные условия

Способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодержателя с залогодателем.

ВАС РФ дал неоднозначное толкование данного положения Закона об ипотеке применительно к случаю, когда договор содержит несколько способов внесудебной реализации имущества. Тогда указанное соглашение не может считаться заключённым (пункт 28).

Не понятно, что послужило основой для данного толкования, учитывая, что уже в следующем пункте Постановление допускает указание на несколько способов внесудебной реализации в соглашении, относящемся к движимому имуществу. В таком случае выбор конкретного принадлежит по общему правилу залогодателю. Кажется логичным, чтобы то же правило применялось и к недвижимости.

Внесудебная реализация усложнена

ВАС РФ ограничительно истолковал положения о внесудебной реализации заложенного имущества.

Пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге устанавливает, что внесудебная реализация движимого имущества может осуществляться посредством торгов либо по договору комиссии. По мнению ВАС РФ, в последнем случае комиссионер также должен выступать организатором торгов. Последнее не относится к реализации имущества, заложенного в связи с предпринимательской деятельностью, — его комиссионер может продать без торгов.

Очевидно, что ВАС РФ хотел в первом случае защитить интересы залогодателей-граждан, не искушенных в тонкостях оборота. Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут?

Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.

Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом. Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение.

Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено. С другой стороны, это означает возведение принципа традиции в императивное правило, хотя статья 223 ГК РФ видит его в качестве диспозитивного правила, допуская передачу собственности в силу соглашения.

Уточнены правила оставления недвижимости у залогодержателя

Закон довольно скупо регулирует порядок оставления недвижимого имущества у залогодержателя, в связи с чем данные ВАС РФ разъяснения следует поприветствовать. Из них следует:

– отсутствие необходимости заключать договор купли-продажи при оставлении имущества у залогодержателя или реализации его третьим лицам;

– заявления залогодателя о регистрации перехода права собственности не требуется;

– для регистрации права собственности залогодержатель должен представить доказательства уведомления залогодателя о предстоящем обращении взыскания.

Реализация предмета залога во внесудебном порядке с нарушением правил об оценке

В Постановлении установлено, что если при реализации предмета залога во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом. При этом ВАС РФ указывает, что сделка является оспоримой и подлежит признанию судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки. Однако независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки (пункт 38).

Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе. При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной — в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector