Аккредитив или ячейка при покупке недвижимости?
Exspertiza.ru

Юридический портал

Аккредитив или ячейка при покупке недвижимости?

Банковская ячейка или аккредитив – что лучше при сделках с недвижимостью?

Главное условие безопасности сделки с недвижимостью для покупателя – получение продавцом денег после перехода права собственности, в то время как покупатель заинтересован в максимальной степени гарантировать себе, что он эти деньги получат. Так как риски высоки (что в первую очередь связано с высокой стоимостью объектов недвижимости относительно других товаров) и возможны ситуации, когда одна сторона получит интересующее раньше другой, то на рынке традиционно применяются инструменты, призванные гарантировать и сбалансировать интересы обеих сторон – это банковская гарантия и аккредитив.

Цель данной статьи – подробно описать схему с применением обеих инструментов и сравнить их, показав максимально объективно преимущества каждого из них.

Итак, банковская ячейка – это предоставляемое банком хранилище, в которое покупатель закладывает деньги до перехода права собственности, а продавец извлекает их после перехода.

Аккредитив (в рамках данной статьи будем говорить о безотзывном аккредитиве в том понятии, в котором он определен в статье ГК РФ) – это специальный счет, на который покупатель зачисляет денежные средства до момента государственной регистрации, и с которого покупатель имеет право их снять (точнее, с которого они будут перечислены на его счет) после государственной регистрации при предъявлении заранее оговоренного сторонами пакета документов.

Чтобы было понятнее, рассмотрим детальнее основные этапы сделки с каждым инструментом.

Банковская ячейка

В выбранном банке стороны подписывают договор банковской ячейки. В договоре 2 стороны: продавец и покупатель.

В договоре оговаривается, что стороны имеют однократный доступ к ячейке – это защищает продавца от возможных частичных снятий денежных средств покупателем. В договоре указывается список документов, под которые покупатель откроет ячейку – это документы, которые будут свидетельствовать о том, что собственность на квартиру перешла к покупателю (список варьируется, обычно это договор купли-продажи со штампом Росреестра и/или выписка из ЕГРП, где в качестве нового собственника указан покупатель квартиры)

В банке обе стороны проводят пересчет закладываемых денежных средств

Продавец убеждается, что в ячейку положена верная сумма. Для большей точности могут быть использованы предоставляемые банком (бесплатно или за дополнительную плату) машинка подсчета купюр и машинка для проверки подлинности купюр (просвечивания их ультрафиолетом).

Покупатель закладывает денежные средства в ячейку и закрывает её. Ключ от ячейки остается у покупателя.

В этой идее – весь смысл данного инструмента. С одной стороны, продавец убеждается в наличии у покупателя нужной суммы денежных средств. С другой стороны, он их получит только после перехода права собственности к покупателю. Такая схема позволяет сбалансировать интересы обеих сторон в сделке (покупатель хочет получить квартиру, продавец хочет получить деньги).

Стороны подписывают договор купли-продажи и сдают документы на регистрацию в Росреестр.

Росреестр регистрируют смену права собственности, ставя штемпель на договоре купли-продажи для обеих сторон сделки и выдавая (при необходимости) выписку из ЕГРП с данными нового собственника.

Тут важно обратить внимание на тот факт, что если процесс регистрации затянется ( из-за ошибок в документе, из-за приостановки сделки одной из сторон на основании возможностей, предоставляемой статьей 19 122-ФЗ), то срок, в течение которого продавец сможет открыть ячейку, может истечь. В этом случае сторонам будет нужно подписать дополнительное соглашение к договору банковской ячейки и изменить условия доступа.

Стороны в согласованным ими в момент подписания договора купли-продажи срок подписывают акт-приемки передачи квартиры. Покупатель передает ключ от ячейки в обмен на расписку в получении денег.

Формально даже после перехода права собственности до момента оплаты (передачи расписки) квартира остается в залоге у продавца. Передача расписки означает снятие залога для покупателя, а передача ключа открывает для продавца доступ к ячейке.

Банковский аккредитив

Покупатель открывает непокрытый аккредитив в своем банке – документ, на основании которого банк перечисляет денежные средства в банк продавца и указывает перечень документов, под которые продавец может получить эти денежные средства в своем банке (не исключена схема, когда имеет место один и тот же банк, который обслуживает интересы и покупателя, и продавца).

В договоре оговаривается перечень средств, под которые продавец сможет получить деньги (раскрыть аккредитив) – обычно это тот же самый набор документов, под которую открывается и банковская ячейка.

Банк покупателя отправляет продавцу авизо – документ, в котором указывается, что в его адрес перечислена указанная сумма, которая будет ему выплачена при выполнении указанных в авизо условий.

Авизо играет ту же роль, что и пересчет денег в случае банковской ячейки – это гарантия продавцу, что у покупателя нужная сумма имеется в наличии и она обязательно будет ему выплачена после перехода права собственности на объект недвижимости.

Стороны подписывают договор купли-продажи и сдают документы на регистрацию в Росреестр.

Росреестр регистрируют смену права собственности, ставя штемпель на договоре купли-продажи для обеих сторон сделки и выдавая (при необходимости) выписку из ЕГРП с данными нового собственника.

Как и в случае с банковской ячейкой, продавец может получить свои деньги лишь в заданный срок (это делается для того, чтобы покупатель без проблем вернул свои деньги, если сделка не состоится). Поэтому, если сделка затягивается по техническим причинам, стороны могут изменить сроки раскрытия аккредитива (некоторые банки берут за это дополнительную комиссию).

Стороны в согласованным ими в момент подписания договора купли-продажи срок подписывают акт-приемки передачи квартиры.

Продавец имеет на руках весь необходимый пакет документов, под который происходит раскрытие аккредитива.

Из приведенных выше таблиц видно, что

к таким отличиям можно отнести порядок закладки и снятия денег, способы обмена сообщения между сторонами и т.д. Однако основная идея остается общей – инструменты гарантируют продавцу наличие денег у покупателя до сделки, но при этом позволяют их получить лишь после сделки (тем самым гарантируя покупателю, что он лишится своих денег лишь в том случае, если приобретет недвижимость). Здесь мы описали общую схему, не вдаваясь в детали, как данная схема защищает стороны, если что-то пойдет не так (риск недобросовестных действий контрагента). Если интересно узнать этот вопрос детальнее, на Estimate-estate.ru есть подробная статья

Тем не менее, ряд отличий все же есть, на которые хотелось бы обратить ваше внимание, если вы выбираете между банковской ячейкой и банковским аккредитивом, планируя сделку с недвижимостью:

Доводы за аккредитив

Доводы за банковскую ячейку

Многие плюсы аккредитива являются прямым продолжением плюсов безналичных расчетов в целом. В случае ячейке необходим пересчет купюр, проверка купюр в ультрафиолете, что минимизирует риск, но все же вероятность ошибок полностью исключить нельзя. При аккредитиве же точная сумма известна заранее, продавец её увидит в полученном от банке авизо. Во-вторых, деньги на аккредитивный счет покупатель может перевести безналично, что избавляет его зачастую от необходимости возить по городу существенные суммы денег (подвергая себя риску ограбления, потери суммы и т.д.).

Стоимость обслуживания может сильно варьироваться в зависимости от выбранного банка (кроме того, если сделка ипотечная, то выбирать сторонам зачастую не приходится), но все же в среднем услуги банковской ячейке обойдутся сторонам немного дешевле, чем открытие аккредитив. Впрочем, разница едва ли будет слишком большой и решать, перевешивает ли она все прочие достоинства аккредитива, только участникам сделки.

Безналичные платежи за недвижимость удобнее для покупателя исходя из особенностей отечественного семейного законодательства. Если покупатель состоит в браке, и квартира покупается на средства, вырученные от продажи другой квартиры, которая принадлежала ему до брака, то в случае развода ему будет гораздо проще доказать, что квартира приобретена именно на его личный (добрачный) капитал, а значит, и при разводе новая квартира должна остаться за ним (либо он сможет претендовать на большую долю в ней, если имеет место доплата). В случае с ячейкой у бывшего супруга / супруги остается больше шансов доказать, что квартира куплена на общие средства, так как проследить оборот наличных купюр гораздо сложнее.

Банковская ячейка по-прежнему остается более привычным инструментом для всех участников рынка недвижимости. Если одна из сторон сделки не до конца понимает, как работает аккредитивная схема (хотя ничего сложного в ней нет, но далеко не всегда продавцы и покупатели обладают необходимыми юридическими и финансовыми знаниям), она будет её воспринимать как дополнительный риск для себя, который ей сложно контролировать. Психология людей зачастую достаточно консервативна, особенно в ситуациях, касающихся крупных сделок.

Аккредитив является более удобной схемой для покупателя, если он все же пойдет навстречу и согласится указать в договоре купли-продажи не ту сумму, которую фактически заплатит за квартиру. Мы настоятельно рекомендуем покупателям не делать это, однако, в случае признания сделки недействительной (в том числе от обстоятельств, независящих от воли сторон), он получит дополнительное доказательство фактически уплаченной суммы (в противном случае продавец ему вернет, скорее всего, лишь сумму, которая указана в договоре).

Лично на мой взгляд, аккредитив все же удобнее для сделок с недвижимостью, но выбирать, конечно, исключительно вам, уважаемые продавцы и покупатели!

Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие – вынуждены влачить жалкое существование? Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашим группам ВКонтакте и Facebook, чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.

Сделки с недвижимостью: что выгоднее – аккредитив или аренда банковской ячейки

Преимущества и недостатки описывает адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Купля-продажа недвижимости – дело не рядовое для среднестатистического российского гражданина. А потому порядок проведения расчетов по данной сделке волнует как продавца, так и покупателя.

Начну с того, что стороны подписывают договор, затем передают пакет документов в регистрирующий орган, где бумаги пылятся (или находятся) долгих 11 дней. Затем государственный орган регистрирует переход права собственности, после чего договор считается заключенным.

Тот, кто думает, что данная процедура не содержит никаких рисков, глубоко ошибается. Нет, опасность исходит не от государства, конечно, а от каждой из сторон сделки. Судите сами. Если покупатель отдаст деньги в момент подписания соглашения (иными словами, за 11 дней до его регистрации), то он серьезно рискует тем, что продавец не станет осуществлять сделку и заявит в государственный орган об отказе в регистрации перехода права. Как результат, приобретатель останется и без денег, и без недвижимости. Но возможен и второй вариант, когда стороны договорились об оплате имущества после регистрации. В этом случае серьезно рискует уже продавец, потому как есть вероятность, что покупатель не сможет или не захочет оплатить оформленную на него недвижимость, в результате чего продавец окажется у «разбитого корыта».

Читать еще:  Непосредственное управление домом

Учитывая такие обстоятельства, на рынке недвижимости сформировалось два варианта расчетов по договорам купли-продажи.

Аккредитив
Прежде всего – оплата по аккредитиву. Аккредитив – это банковская операция. В соответствии с ней, банк по указанию клиента обязуется произвести платеж третьему лицу. Если рассматривать куплю-продажу собственности, то схема использования аккредитива будет такова:

– продавец и покупатель заключают договор, в котором в качестве формы расчетов по сделке предусматривают аккредитив;

– приобретатель недвижимости направляет заявление в кредитную организацию с просьбой оформить аккредитив;

– банк открывает на имя продавца специальный счет, который называется «Аккредитив», и перечисляет на него деньги с личного счета покупателя;

– продавец сможет получить эти деньги только после регистрации перехода права имущества на покупателя, предоставив банку все необходимые по договору купли-продажи документы. Если бумаги в порядке, то продавец забирает деньги.

Какие же документы может затребовать банк для подтверждения официального перехода права собственности? Обычно это договор купли-продажи, который прошел государственную регистрацию.

Некоторые банки запрашивают выписку из единого государственного реестра, подтверждающую регистрацию права собственности покупателя на приобретенную квартиру. Но это уже, как говорится, детали. У каждой кредитной организации свои требования, и к ним надо быть готовым.

Особо стоит подчеркнуть – аккредитив может быть отзывным или безотзывным.

Безотзывный аккредитив означает, что банк не вправе изменить или отменить обязательство уплатить указанную в аккредитиве сумму без согласия всех сторон, а именно: покупателя, продавца и подтверждающего банка.

Отзывный аккредитив, напротив, дает банку право отменить или изменить аккредитив без предварительного согласия других лиц.

Хотя у аккредитива как у формы оплаты есть много положительных сторон, у него есть и ряд существенных недостатков. К таковым практика относит сложный и объемный документооборот, который осуществляется с целью контроля каждого этапа сделки и, конечно же, наличие банковских комиссий за данную услугу. Как правило, комиссия считается от суммы сделки и составляет от 0,5% до 2-5%. Понятно, что комиссия увеличивает стоимость имущества и затраты граждан. К отрицательным моментам стоит также отнести тот факт, что при оформлении аккредитива участники соглашения указывают полную и рыночную стоимость объекта, что впоследствии сказывается на налогообложении как сделки, так и самой недвижимости. В сторону увеличения, понятно.

Банковская ячейка
Учитывая данные нюансы, большое распространение получил такой способ расчетов, как оплата через банковскую ячейку.

Обычно этот процесс происходит следующим образом. В назначенное время продавец, покупатель, а также юрист банка и риелтор (если сделка происходит с его участием) встречаются в офисе кредитной организации. Уточнив детали, заинтересованные лица подписывают соглашение об аренде банковской ячейки.

Однако перед визированием договора аренды стороны, как правило, согласовывают условия и бумаги, при наличии которых будет открыта ячейка.

Например, в течение первых 25 дней ячейку может открыть только продавец, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи или нотариальную копию свидетельства о праве собственности объекта на имя покупателя, а с двадцать шестого по тридцатый день – покупатель, предъявив свой паспорт.

Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована за указанный период, клиенты могут пролонгировать договор.

Вообще, исходя из российских условий, договор аренды банковской ячейки наиболее оптимален при расчетах за недвижимость. Следует помнить, что в договоре купли-продажи редко указывается реальная сумма сделки и при оплате через ячейку она никогда не будет раскрыта, в отличие, скажем, от аккредитива или безналичного перевода.

Да и стоимость аренды относительно невысока. Она зависит от размера ячейки и срока аренды и составляет от 1000 до 5000 руб. в месяц у различных банков. В любом случае это дешевле аккредитива.

Не стоит думать, что при расчете через банковскую ячейку стороны договора никак не рискуют. В моей практике был прецедент, когда продавец квартиры сразу после регистрации сделки обратился в банк и, сославшись на утерю ключа от сейфа, получил доступ к его содержимому и забрал денежные средства. Казалось бы, в чем проблема, ведь они и так предназначались ему? Все дело в том, что в ячейке хранилась и его собственная расписка, а стороны сделки договорились о совместном посещении сейфа, чтобы покупатель забрал расписку, а продавец деньги. Ключ от ячейки был и у покупателя, и он ошибочно полагал, что продавец не сможет добраться до ее содержимого. Результатом подобного обмана стал двухлетний судебный процесс, в котором с огромными усилиями покупателю удалось доказать факт оплаты по договору, когда продавец был совсем близок к расторжению договора и возврату в свою собственность жилого помещения, напомню, и это притом что денежные средства он получил в полном объеме.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Расчет при купле-продаже недвижимости: аккредитив и банковская ячейка

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕМеханизм проведения оплаты через аккредитив или банковскую ячейку предназначен для исключения рисков в сделке – что и в каких случаях лучше выбрать, решают обе стороны: покупатель и продавец. Недобросовестное поведение и другие неблагоприятные обстоятельства могут привести к потере денег, поэтому эти инструменты применяются именно при расчетах за недвижимость, предполагающих передачу крупных сумм.

В обоих случаях исключается вариант обмана как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. При надлежащем исполнении ими своих обязанностей права собственности на квартиру будут переданы и зарегистрированы должным образом, а продающая недвижимость сторона получит свои деньги в полной мере. Проведение расчетов через открытие аккредитива и аренду банковской ячейки имеет много общего, но существуют и серьезные различия.

Порядок использования банковской ячейки

Данный механизм значительно снижает риски недобросовестного поведения сторон договора при покупке или продаже недвижимости. В настоящее время этот способ взаиморасчетов особенно популярен и часто используется. Алгоритм действий при проведении расчетов через банковскую ячейку выглядит следующим образом:

  1. Покупатель и продавец оговаривают все условия сделки, включая порядок передачи денег. Тщательной детализации требуют условия доступа непосредственно к самому сейфу.
  2. После этого в выбранном заранее банке арендуется ячейка, для чего подписывается соответствующий договор с учреждением. В этом документе нужно в письменной форме отразить договоренности сторон по поводу доступа к сейфу. Также должны быть прописаны права и обязанности продавца, покупателя и банка-арендодателя. Документ регламентирует порядок внесения денег, необходимый кворум участников сделки на каждом этапе ее осуществления, ответственность банковской организации за хранение денежных средств.
  3. Когда все нюансы оговорены и закреплены письменно, стороны назначают день внесения денег. Обычно при процедуре присутствует представитель банка. Продавец имеет возможность убедиться в наличии всей суммы, спокойно пересчитать и проверить деньги. Если у продающей стороны есть желание убедиться в подлинности купюр, данную услугу можно заказать дополнительно.
  4. Деньги закладываются в ячейку, теперь открыть ее можно только при исполнении продавцом договорных условий. Если за отведенный срок старый владелец не перерегистрирует переход права собственности на имущество, покупатель получает возможность забрать денежные средства.
  5. Чтобы забрать деньги, продавец с подписанным договором с отметкой о регистрации, а также с выпиской из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности к покупателю, является в банк и предоставляет эти документы. Сотрудники банка их проверяют, но осмотр проводится лишь формальный, на подлинность проверка не производится.

Арендовать ячейку можно на срок в один календарный месяц. Для получения денег продавцу устанавливают временной коридор, обычно с 13-го по 20й день аренды. Предшествующих этому сроку двенадцати дней с момента внесения денег обычно достаточно для перерегистрации прав собственности.

Преимущества и недостатки расчетов через ячейку

Положительно характеризуют применение арендованного сейфа следующие моменты:

  1. Значительно снижается риск последствий недобросовестного поведения покупателя: продавец уверен, что получит всю сумму. Особенно, если проверил деньги на подлинность.
  2. Так же защищена и покупающая сторона, ведь бывший владелец недвижимости получит деньги только после оформления перехода права собственности к новому хозяину.
  3. Ячейку можно арендовать на любой срок, это не стоит больших денег, а сохранность помещенных туда средств практически гарантирована.

‘ alt=””>

Из недостатков применения расчетов через банковский сейф можно выделить следующее:

  1. Банковское учреждение не обязано проверять на подлинность ни деньги, помещаемые в ячейку, ни предоставленные продавцом документы о перерегистрации прав собственности.
  2. В договоре аренды не оговаривается сумма средств, которая будет помещена в сейф, этот вопрос обязан контролировать продавец.
  3. Покупателю, а затем и продавцу нужно будет перевозить большую сумму наличных денег: в день внесения их в ячейку и в день получения средств продающей стороной соответственно. Это влечет за собой определенные риски.

Плюсы и минусы использования аккредитива

Так же, как и банковская ячейка, аккредитив является способом обезопасить сделку. Использование этого механизма является самым надежным вариантом избежать мошеннических действий или каких-то ошибок, недоразумений при покупке или продаже недвижимости. При проведении расчетов с помощью аккредитива деньги перемещаются в безналичной форме, что существенно повышает уровень безопасности для обеих сторон сделки.

Общий механизм схож с оплатой через банковскую ячейку. Стороны заключают договор купли-продажи объекта недвижимости, затем покупатель размещает средства на аккредитивном счете. Совместно стороны регистрируют переход права собственности на продаваемые квартиру или дом, только после этого продавец получит деньги, предоставив все требуемые документы в банк.

Согласно действующему законодательству банковское учреждение при расчетах с помощью аккредитива несет солидарную ответственность, поэтому сотрудники банка будут тщательно проверять предоставленные продавцом документы: договор купли-продажи с отметкой о регистрации, выписку из единого государственного реестра недвижимости, другие бумаги. По своим каналам запросит подтверждение законности сделки, проверит историю квартиры.

Читать еще:  Как сдать в аренду квартиру?

Аккредитив в сделках с недвижимостью может быть:

  • покрытым – когда покупатель заранее внес деньги (самый типичный вид расчетов);
  • непокрытым – когда банк обеспечивает перечисление средств за свой счет, а потом получает деньги с покупателя;
  • отзывным – когда покупатель может вернуть свои деньги до момента перерегистрации прав собственности;
  • безотзывным – в этом случае отменить сделку может только продавец, приобретающая недвижимость сторона остановить процесс не сможет.

В настоящее время в российской практике отзывной вид аккредитива в сделках с недвижимостью не используется.

Аккредитивная форма расчетов применяется не только для купли-продажи квартир на вторичном рынке, ее активно используют при заключении ДДУ, оформляя ипотеку на жилье в новостройке. Оптимально, если компания-застройщик и участник долевого строительства имеют открытые счета в одном банке, это упрощает документооборот.

Если преимуществом аккредитива являются безналичная форма расчетов и пристальное внимание банка к правильности оформления сделки, то недостатками данной операции можно назвать:

  1. Достаточно объемный документооборот. Банк затребует различные документы, касающиеся продаваемой недвижимости.
  2. Высокую стоимость банковской услуги, комиссия может достигать размера в несколько десятков тысяч рублей.

Сравнение и выводы

И аккредитив, и банковская ячейка защищают права сторон сделки. Покупатель гарантировано получает искомое жилье, а продавец свои деньги. Аккредитивная форма более надежна, так как документы подвергаются тщательной проверке со стороны банка. Если вы мнительный человек или имеете основания сомневаться в добропорядочности продавца, применяйте аккредитив, так вы обезопасите себя максимально.

Процесс использования в расчетах банковской ячейки немного проще, а стоимость аренды сейфа намного дешевле аккредитивных услуг банка. В настоящее время такая форма оплаты сделок с недвижимостью наиболее применима на отечественном рынке.

Аккредитив или ячейка при покупке недвижимости?

Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель. В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные. Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.

Способ № 1: банковская ячейка

На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто. Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке. Эти условия должен контролировать банк.

Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.

Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд. Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты. В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.

Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.

В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.

Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки. Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации. Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.

Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек. В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно. Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.

В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком. В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит. Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.

Способ № 2: аккредитив

Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов. Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь. Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.

Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены. Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются. Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.

Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек. Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб. Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.

Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.

Способ № 3: депозит нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.

Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб. Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке. На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.

У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк. При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса. Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры?

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Читать еще:  Способы обмана при продаже квартиры

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банка Тарифы за квартал в рублях
Сбербанк За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк 0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк 0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк 0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью. Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн. рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector