Возобновление договора аренды на новый срок
Exspertiza.ru

Юридический портал

Возобновление договора аренды на новый срок

Энциклопедия решений. Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон. Возобновление договора аренды на неопределенный срок

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон. Возобновление договора аренды на неопределенный срок

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). При этом по общему правилу истечение срока договора аренды само по себе не является основанием для прекращения арендных отношений.

В силу ст. 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон либо возобновлен на неопределенный срок при наличии условий, установленных п. 2 ст. 621 ГК РФ.

На практике в отношениях аренды часто используется термин “пролонгация” применительно к договору аренды. Он не имеет нормативного определения и по существу означает продление срока арендных отношений. Однако такое продление может осуществиться разными способами.

Так, в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 621 ГК РФ по истечении срока договора стороны вправе заключить договор аренды на новый срок, оставив прежними или изменив его условия по обоюдному соглашению. Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 31 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому по истечении срока договора при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на тот же (или любой другой) срок (т. е. срок договора продлевается “автоматически”). В этом случае сторонам не требуется совершать каких-либо дополнительных действий, направленных на продолжение арендных отношений: достаточно, чтобы ни одна из сторон не заявила возражения относительно нового срока действия договора, чтобы договор аренды считался заключенным на новый срок на прежних условиях (если стороны не придут к соглашению об изменении его условий) (постановление Тринадцатого ААС от 17.09.2013 N 13АП-15292/13).

Кроме того, в договоре аренды может содержаться условие, которое ставит продление арендных отношений в зависимость от прямого волеизъявления сторон. Например, договором может быть предусмотрено, что арендатор вправе известить арендодателя о своем намерении заключить договор аренды на новый срок по истечении срока предыдущего договора. В таком случае срок договора не продлевается автоматически, и сторонам целесообразно изначально предусмотреть в договоре порядок осуществления арендатором такого права. Как указал ФАС Московского округа в постановлении от 13.02.2013 по делу N А40-19014/12-64-175, согласованное условие о пролонгации договора аренды не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок. В случае, если условия договора аренды содержат положение о том, что договор аренды считается продленным на тот же срок, по окончании первоначального срока правоотношения сторон регулируются новым договором аренды. В то же время, если в договоре не определен порядок оформления отношений по аренде на новый срок при реализации арендатором права на продление договора, право арендатора на продление договора аренды может быть реализовано только в общем порядке – посредством заключения договора на новый срок по правилам ст. 621 ГК РФ (см. также постановления Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 N 17476/08, Девятого ААС от 20.02.2012 N 09АП-940/12).

Законодательством не установлено, что продлевать срок договора аренды можно только в том случае, если такое продление прямо предусмотрено в договоре аренды в виде отдельного условия, поэтому стороны могут продлить арендные отношения и при отсутствии такого условия путем подписания дополнительного соглашения к ранее заключенному договору, в котором будет указано, например, что стороны договорились о продлении действия договора аренды на новый срок.

Если договор аренды на новый срок сторонами не заключен, а арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо одновременное наличие двух условий:

– пользование имуществом после истечения срока действия договора;

– отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Приведенная норма устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора аренды воли на сохранение арендных отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.

Однако, исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условия, исключающие возобновление договора по окончании срока его действия на неопределенный срок. В частности, в договоре может быть указано, что по истечении срока его действия договор прекращается. В нем может быть также предусмотрен специальный порядок продления договора на новый срок, например, обязанность арендатора до окончания срока действия договора направить арендодателю соответствующее заявление. Если арендатор своевременно не направит такое заявление, договор будет считаться прекратившимся (см. постановления АС Уральского округа от 10.08.2015 N Ф09-4420/15 и от 07.04.2015 N Ф09-423/15).

Правило п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора после истечения срока его действия относится и к договорам государственного или муниципального имущества, которые заключены в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”. Они считаются возобновленными вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, когда такой договор заключается на новый срок, стороны должны согласовать размер арендной платы, который определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. Условие об арендной плате, предусмотренное договором аренды, который заключен на новый срок без проведения торгов, применяется к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Отметим, что если несмотря на направление уведомления арендатору об отказе в продлении договора, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодателем не было предпринято никаких действий, направленных на фактическое прекращение арендных отношений (например, продолжали начисляться арендные платежи, выселение арендатора из арендованного помещения не производилось) договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок (см. например, определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10, постановления Семнадцатого ААС от 08.10.2010 N 17АП-9969/10, от 14.04.2010 N 17АП-2763/10).

Внимание

Арендатор должен учитывать, что при возобновлении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 указал, что государственной регистрации не подлежат договоры аренды, заключенные на срок менее одного года:

– при продлении на срок менее одного года (п. 10 Письма);

– при возобновлении на неопределенный срок (п. 11 Письма).

Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Продление договора (пролонгация) — продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.

Термин «пролонгация» не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина «продление». Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита.

Возобновление договора в силу закона

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

— пользование имуществом после истечения срока действия договора;

— отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность. Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике существует подход, согласно которому если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, позднее признанный незаключенным, то первоначальный договор не прекращает своего действия. Такой подход в настоящее время подтвержден позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 25.09.2012 N 1283/12. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.

Читать еще:  Письмо против повышения арендной платы

Вместе с тем в судебной практике существует противоположный подход, в соответствии с которым первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.

Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

Пример формулировки условия:

«По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок».

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями возобновления договора на новый срок.

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон

Срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения.

Однако если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, условие о продлении договора на новый срок можно включить в текст договора при его заключении.

При этом если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Пример формулировки условия:

«По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев».

Кроме того, в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания. Такое условие будет означать, что договор продлевается многократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более пяти раз.

Примеры формулировки условия:

«По окончании срока действия договор пролонгируется каждый раз на аналогичный период на тех же условиях. Пролонгация возможна неограниченное количество раз».

«По истечении срока действия договор автоматически продлевается каждый раз на один год, если ни одна из сторон не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия не уведомит письменно другую сторону о его прекращении. Автоматическое продление договора возможно не более _________ раз».

Следует учитывать, что условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при таком условии не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В договоре следует установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений. При отсутствии в договоре возможности заявить такие возражения условие о продлении будет обязывать арендодателя постоянно продлевать договор и фактически определять существо правоотношений по договору как передачу имущества в бессрочное пользование, что противоречит гл. 34 ГК РФ. В силу ст. 168 ГК РФ условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия может быть признано судом недействительным как нарушающее требования закона.

Исходя из п. 1 названной статьи данное условие по общему правилу является оспоримым. Законом могут быть предусмотрены иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также исключения из общего правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.

Это правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки (условия), нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Кроме того, условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия суд может квалифицировать как ничтожное в силу ст. 168 ГК РФ.

Также следует согласовать период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

Пример формулировки условия:

«Настоящий договор вступает в силу с 01.02.2011 и действует до 31.12.2011. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях».

При включении в договор условия о его продлении следует учитывать, что если используется формулировка, согласно которой по окончании срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, данное условие может быть признано не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающему возможность возобновления договора только на неопределенный срок. Вместе с тем существует позиция судов, согласно которой согласование условия о возобновлении договора на определенный срок допускается.

Следует учитывать, что при аренде государственного или муниципального имущества существуют особенности продления договора.

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды.

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:

  • зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
  • после окончания срока действия договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст. 421, ст. 452 ГК РФ).

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2018 г. № 305-ЭС18-13454).

Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).

ПРИМЕР №1

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.

При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.

Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017).

Важно! Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок.

То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз. 2 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. № А10-6675/2017).

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановления АС Приморского края от 28.05.2018 г. № А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. № А81-1815/2018, Тверской области от 27.04.2018 г. № А66-5971/2018).

Читать еще:  Как брать деньги за аренду квартиры?

А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

ПРИМЕР №2

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. № А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. № А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

ПРИМЕР №3

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора.

Из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. № А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. № А41-63672/2017).

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?

Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды.

ПРИМЕР №4

В соответствии с п. 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно возвратить АЗС, предварительно уведомив арендодателей об этом не позднее, чем за тридцать дней до даты расторжения договора.

Судьи отметили, что такие условия договора не противоречат положениям ст. 310, 450.1 ГК РФ (Постановление АС Дальневосточного округа от 03.07.2018 г. № А73-11766/2017).

Другие судьи не видят препятствий в возобновлении арендных отношений при нарушении арендатором процедуры уведомления, предусмотренной договором аренды.

ПРИМЕР №5

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. № А51-3256/2015).

ГК «РосКо — Консалтинг и аудит» образована в 2004 году. Являемся членом Московской ТПП, Палаты Налоговых консультантов, СРО «Российский союз аудиторов» и НП «Партнерство РОО».

Порядок пролонгации договора аренды

Возобновление договора аренды на новый срок в юридической практике именуется пролонгацией. Стороны могут включать в текст соглашения условие об автоматическом продлении либо составлять дополнительный документ. Процедура зависит от типа имущества, правового статуса участников и прочих аспектов.

Условия продления арендных соглашений

Юридической основой пролонгации является глава 29 ГК РФ. Увеличение срока сотрудничества признается изменением сделки и допускается с согласия обеих сторон. Участники должны выразить свою волю однозначно. Кроме того, статья 621 Кодекса называет следующие условия:

  1. Добросовестность. Правом на пролонгацию обладают арендаторы, надлежащим образом исполнявшие свои обязанности по договору. Собственник не может пренебречь интересами партнера и отдать предпочтение другому лицу. Сначала он обязан направить предложение прежнему контрагенту. Ситуация меняется при наличии задолженности. В этом случае арендодатель свободен в своем выборе.
  2. Фактическое пользование имуществом. Автоматически продлить договор разрешается, если стороны продолжают выполнять его условия. Примером служит внесение установленной платы, отсутствие требований о возврате недвижимости, продолжение штатной переписки.
  3. Соблюдение формальной процедуры. Отдельные соглашения предполагают обмен письменными уведомлениями. Извещения вручаются контрагенту заинтересованной стороной. Срок устанавливается договором.

Обязательным условием пролонгации является отсутствие прямых законодательных запретов. Так, нельзя увеличить предельный срок использования лесного участка, водоема. Статьей 39.8 ЗК РФ установлены максимальные периоды аренды для различных типов земель. Если участники заинтересованы в дальнейшей эксплуатации, они вновь участвуют в торгах.

К договорным запретам на пролонгацию аренды суды относятся неоднозначно. Практика по этому направлению противоречива. Так, рассматривая дело № А72-17765/2016, Поволжская окружная кассация настаивала на императивности ст. 621 ГК РФ. Прямого запрета в норме нет, а потому попытки лишить арендатора права на пролонгацию признали незаконными. А вот условие об утрате возможности возобновить сделку в связи с нарушением правил извещения посчитали применимым (спор А32-3436/2015).

Способы пролонгации

Большинство договоров аренды предусматривают автоматическое продление. Это самый простой вариант организации длительного сотрудничества. Если в тексте нет специальных условий, сторонам достаточно продолжить исполнять соглашение. Оно сохранит силу.

Второй вариант подходит контрагентам, для которых автоматическая пролонгация неприемлема. Увеличение срока договора происходит в уведомительном порядке. Заинтересованная сторона направляет партнеру предложение. Извещение оформляется произвольно.

В деловой практике распространение получили официальные письма. Их пишут на фирменных бланках. Образцы можно отыскать в бесплатных справочных базах. Если возражений нет, участники заключают дополнительное соглашение. Документом устанавливают новый период аренды, а также корректируют прочие условия (ст. 621 ГК РФ).

При продлении важно учитывать первоначальный срок договора. Если сделка подлежала государственной регистрации, обратиться в Росреестр придется и с дополнительным соглашением (ст. 164 ГК РФ). Исключения составляют случаи возобновления сделок, заключенных на 11 месяцев. Автоматически такие соглашения пролонгируются на неопределенный срок. Регистрировать их не нужно (Обзор ВАС РФ № 59 от 16.02.01). Не меняется ситуация и при продлении сделки на конкретный период. Дополнительное соглашение должно оформляться в порядке, аналогичном основному контракту (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика: Отсутствие документов, подтверждающих возобновление сделки, нередко становится причиной споров. Суды делают ставку на оценку фактических обстоятельств. Показательным является дело № А29-13739/2017, рассмотренное Волго-Вятским окружным арбитражным судом.

Условиями соглашения предусматривалась пролонгация. Арендатор должен был направить в адрес собственника уведомление о продолжении сотрудничества. Сделать это следовало за 1 месяц до окончания срока.

Согласованная сторонами процедура не была соблюдена. Арендатор продолжил пользоваться помещением и перечислять плату. Стороны даже составили акт сверки расчетов. В суде собственник настаивал на изъятии недвижимости и ссылался на окончание контракта. Ответчик заявлял об автоматическом продлении сделки на новый срок. Служители Фемиды отказались от формального подхода и приняли во внимание фактическое поведение партнеров. Отношения продолжались, стороны исполняли обязанности, предусмотренные соглашением. В результате суд встал на сторону арендатора. Оснований для изъятия помещения не нашли. Соглашение признали действующим.

Преимущественное право

Статья 621 ГК РФ устанавливает особые правила пролонгации. Добросовестный арендатор получает приоритет при возобновлении соглашения. Преимущественное право предоставляется при отсутствии прямых запретов в законе. Арендодатель обязан уведомить партнера о возможности заключить сделку, озвучить условия и порядок оформления. С третьими лицами договор подписывается, если контрагент уклоняется от ответа либо отказался от предложения.

Читать еще:  Как объединить земельные участки в аренде?
Ситуация Комментарий юриста
Собственник предложил арендатору продлить соглашение, но установил повышенную цену. Контрагент отказался от сотрудничества. Владелец нашел другого партнера и подписал с ним договор по озвученной ранее стоимости. Арендодатель действовал в соответствии с законом. Преимущественное право соблюдено
Арендатор отказался от пролонгации сделки по повышенной цене. Собственник уменьшил арендную плату и заключил договор с третьим лицом Арендодатель пренебрег преимущественным правом. Сначала предложение о заключении сделки по пониженной стоимости следовало направить прежнему контрагенту. Арендатор может обратиться в суд с требованием о переводе обязанностей и прав по сделке на него. Кроме того, закон разрешает взыскивать убытки, причиненные нарушением (ст.621 ГК РФ, разъяснения ВАС РФ № 73 от 17.11.11)

Преимуществом обладают арендаторы, заключившие договоры без проведения торгов. К этой группе относятся участники соглашений, предметом которых является частная недвижимость. А вот на аренду транспортного средства без экипажа норма о преимущественном праве не распространяется (ст. 642 ГК РФ, постановление Западно-Сибирского окружного ФАС по спору А27-13063/2012).

Особый порядок действует в отношении публичных земель. По общему правилу арендаторы не имеют преимущественных прав на пролонгацию аренды. Ограничения направлены на борьбу со злоупотреблениями. Случаи предоставления приоритета перечислены в ст. 39.6 ЗК РФ.

Тип арендованного муниципального или государственного имущества Условия приоритета при пролонгации
Участок для садоводства Земли должны быть предоставлены физлицу по результатам аукциона. Заявление о продлении подается до истечения срока первоначального договора. Препятствием становятся исключительные права третьих лиц на выкуп земель, в том числе под ИЖС или другие цели. Кроме того, соглашение не должно быть расторгнуто по вине арендатора
Участок для завершения строительства Договор продлевается однократно. Преимущественным правом обладают собственники капитального сооружения. Механизм реализуется, если земля была изъята у предыдущего владельца и передана новому участнику для окончания работ. Норма также применяется при отклонении иска властей об истребовании участка у застройщика

О преимущественном праве упоминается в ст. 39.8 ЗК РФ. Требовать увеличения сроков аренды могут участники в случае установления сервитута. Пролонгация производится на тот период, в течение которого использование муниципального (государственного) участка оказалось затруднено. Норма применяется ко всем типам земель, в том числе сельскохозяйственным угодьям и территориям под строительство.

Рассчитывать на приоритет могут лица, упомянутые в ст.17.1 закона 135-ФЗ. Условиями пролонгации являются:

  • заключение первоначального договора в результате победы на торгах;
  • установление арендной платы на новый период в соответствии с рыночной оценкой;
  • продление не менее чем на 3 года;
  • отсутствие задолженности и ограничительных нормативных актов.

Норма распространяется на нежилые помещения, квартиры, движимые вещи. Правило не применяется к объектам, сделки с которыми регулируются Земельным, Водным, Лесным Кодексами, а также законодательством о недрах.

Таким образом, механизм продления договора аренды во многом зависит от правового статуса имущества. В коммерческой деятельности активно используется автоматическая пролонгация. Ограничений и запретов на распоряжение частной собственностью закон не устанавливает. Решение здесь принимается с опорой на интересы сторон, а также положения о преимущественных правах. Когда речь заходит о муниципальном или государственном имуществе, большое значение имеют нормы отраслевого законодательства. Участники обязаны соблюдать определенные процедуры и действовать добросовестно.

Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Последние изменения: Январь 2020

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам. Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

    Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора. Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

    арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия; собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Способы продления

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления. Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е. арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

  1. Заключить новый контракт.
  2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Договор пролонгации аренды. Образец (35,0 KiB, 6 306 hits)

Дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды. Бланк приложения к основному договору (27,5 KiB, 9 783 hits)

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности. Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более. Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства. При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 1 248 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (аренды). Образец (26,0 KiB, 491 hits)

Порядок уведомления о продлении

Принимая решение о продление контракта на новый срок, в интересах арендатора соблюсти процедуру письменного уведомления. Официальное письмо направляют в адрес собственника. При осуществлении данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего контракта: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают на форму оповещения.

Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.

Письмо, составленное в свободной форме, должно содержать:

    Название документа; Дату; Ссылку на первичный договор; Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления; Формулировка своих намерений продлить отношения.

Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).

Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

  1. Электронное письмо с ЭЦП.
  2. Заказная почтовая отправка с уведомлением.
  3. Личная передача с распиской в получении.

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

    наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства); указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора; если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Ст. 606 ГК РФ (19,4 KiB, 823 hits)

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector