Сдача квартиры риски арендодателя
Exspertiza.ru

Юридический портал

Сдача квартиры риски арендодателя

Риски арендодателя: способы обмана и защиты

Чтобы «лишняя» жилплощадь из ожидаемого источника дохода не превратилась в трудно решаемые проблемы, каждый арендодатель должен не только проявлять бдительность, сдавая квартиру в аренду, но еще и завести свод негласных правил, соблюдение которых поможет сохранить жилье в безопасности и нервы в относительном порядке.

Среди съемщиков существует категория людей, которых даже к недобросовестным или невнимательным причислить нельзя. Это матерые мошенники, живущие и зарабатывающие обманом. «Развести» незадачливого арендодателя для них не составляет проблем, разработаны целые мошеннические схемы, которые существуют и используются ровно столько, сколько существует и рынок недвижимости.

И все наймодатели их, вроде бы знают, но, тем не менее, частенько попадаются на удочку аферистов.

Неофициальные правила сдачи квартиры в аренду

Друг или квартирант?

Ваша квартира может стать проблемой и без участия аферистов, стоит только пустить на проживание близкого друга, коллегу по работе или хорошего знакомого. Этого делать нельзя ни в коем случае!

Наниматели из близкого окружения, как правило, считают, что ваша святая обязанность терпеть и прощать, поэтому крайне неаккуратно вносят арендную плату и так же легкомысленно относятся к предметам мебели и обихода. Никакой бережливости с их стороны не ожидайте, поскольку подсознательно они настроены на то, что дружба выше каких-то там диванов и денег.

Нет такого документа как «устный договор»

Многие из неопытных арендодателей считают договор найма пустой, ничего не значащей формальностью и придерживаются ошибочного мнения, что и при наличии договора, и без него ничего невозможно будет ни вернуть, ни доказать, случись какая-нибудь «трещина» в отношениях с арендатором.

А тем временем грамотно составленный официальный договор служит достаточно надежным гарантом того, что вашу квартиру не затопят, не сожгут и не «уведут». А если подобная неприятность и случится, то виноватому будет очень сложно отвертеться от ответственности.

Ценные вещи и без страховки?!

Никогда не оставляйте в сдаваемой квартире ничего ценного, включая документы. Если нет возможности вывезти антикварную мебель или старинную посуду, или вещи, которые имеют личностную ценность, внесите их в передаточный акт и в письменном виде обяжите пожильцов относиться к ним с должной бережностью.

Основные риски арендодателя

Субаренда или Ваша квартира продана

Среди популярных на рынке найма схем мошенничества с квартирами вот уже многие годы не теряют популярности две основных: субнаем и продажа чужой квартиры по поддельным документам.

Субнаем
Наиболее эффективно схема работает в том случае, если хозяин квартиры отсутствует длительное время и не имеет возможности постоянно контролировать арендаторов.

После возвращения из несколькомесячной или даже нескольконедельной командировки владелец жилья с удивлением обнаруживает в своей квартире совершенно не тех, кому ее сдавал.

Ситуация получается интересная: квартиранты взяли квартирантов, и, воспользовавшись вашим жильем, заработали неплохие деньги.
Еще «интереснее» может получиться, если вы сдавали своею единственную квартиру и теперь до выяснения обстоятельств хозяину и самому негде голову приклонить.

Чтобы уберечь себя от такой неприглядной ситуации, в договоре найма отдельным и отчетливым пунктом прописывайте запрет на субаренду.
Другой метод защиты – договор между доверительным управлением и агентством недвижимости. Квартира, которая находится в доверительном управлении, застрахована от всех возможных неприятностей: от залива водой до неправомерных действий третьих лиц.

Продажа по поддельным документам
Достаточно рискованная афера, но и прибыль от нее колоссальная, поэтому мошенники и решаются на такое. Срок подготовки чужой квартиры на продажу не очень большой, зачастую мошенникам достаточно 2-3 месяцев для подготовки фальшивой документации и поиска покупателя.

Квартиру вы в этом случае вряд ли потеряете, поскольку сделки, проведенные на основе мошенничества, суды признают недействительными. Но для восстановления справедливости вам придется потратить массу сил, нервов и средств.

Самый действенный рецепт от такого вида мошенничества: бдительность и еще раз бдительность. Не оставляйте в квартире документов на недвижимость, не отдавайте их и паспорт на руки наемщикам : при нынешних технических возможностях подделать их не составляет большого труда и не занимает много времени.

Контролируйте поведение съемщиков, при регулярной проверке можно понять, живут ли они в съемной квартире или только появляются периодически. Если доверяете соседям, поручите им приглядывать за пожильцами, уж они-то точно будут в курсе, что за люди поселились на ваших квадратных метрах, как себя ведут, кто к ним приходит.

Проблематичная неприватизованная квартира

Сложность сдачи в аренду неприватизированного жилья заключается в том, что арендодатель не является полноценным хозяином недвижимости, а сам состоит в нанимателях у муниципалитета, то есть, по сути, хочет применить схему субаренды.

Для того, чтобы сдать в наем неприватизированную квартиру, необходимо письменное согласие всех проживающих совместно с вами членов семьи, плюс еще официальное разрешение горсовета.

Порча имущества

Самый распространенный из рисков. Наймодатель, сдающий жилплощадь, должен понимать, что люди, которые заселяются в квартиру, не роботы, а именно люди, которым свойственны такие слабости как проливать кофе на диван или нечаянно бить посуду.

Поэтому слишком многого не требуйте, а в обязательный свод правил поведения в вашей квартире запишите: бережное отношение к предметам мебели и бытовой технике, в случае порчи которых постоялец будет обязан их починить или заменить на аналогичные.

Предусмотрите возможность проживания с квартирантом домашних любимцев, которые портят мебель и паркет «профессионально», да еще и оставляют после себя специфический запах. Если постоялец заселяется в компании с животным, обяжите его перед выездом из квартиры устранить все последствия пребывания животных.

Закрепите эти правила актом приема-передачи, чтобы и вам, и арендатору были предельно ясны права и обязанности сторон.

Несоответствующее количество постояльцев

Менее распространенная ситуация, когда вы сдавали жилье двум людям, а проживают в квартире шестеро.

На такие хитрости идут, в основном, заработчане, приезжающие в большие города за большими деньгами и экономящие буквально на всем и на съеме жилья в том числе.

Согласно с законодательством квартиросъемщик имеет право поселить на арендованной площади своего супруга и несовершеннолетних детей (с согласия хозяина), «лишних» квартирантов можно выселять без зазрения совести, если только их пребывание в вашей квартире не отображено документально в договоре найма.

Межгород заказывали? Оплатите!

Еще каких-то десять лет назад арендодатель мог прекрасно обезопасить себя от бесконечных разговоров квартиранта по междугородке, просто отключив «восьмерку». Сейчас такие номера не проходят: съемщики или отказываются от квартиры без междугородной связи, или требуют существенно снизить арендную плату из-за столь ощутимого неудобства.

Съехали и не заплатили

Самый действенный способ защитить себя от подобного риска – проявлять достаточно стойкости и хладнокровия. Не вестись на слезные заверения постояльцев в том, что вот сейчас, мол, все деньги ушли на лечение любимой троюродной бабушки, упавшей с яблони, но в следующем месяце мы все возместим.

Обычно такие «плакальщики» исчезают в неизвестном направлении, так ничего и не заплатив, и найти их практически невозможно, даже имея на руках все паспортные данные.

По адресу регистрации вы их можете никогда не застать, потому что они прописаны в одном месте, а фактически проживают в другом, по мобильному – тем более, номер можно поменять.

Реальный способ уберечься от неплательщиков состоит все в том же подписании договора найма с внесением всех паспортных данных квартиросъемщика, места его работы, номера рабочего телефона.

Зная место работы квартиранта, вы будете иметь на него больше мер влияния и больше шансов разыскать его в случае неуплаты.

Риски арендодателя при посуточной аренде жилья

Краткосрочный наем — широкое поле деятельности для аферистов разного рода. Больше всего посуточные квартиры любят домушники. Заселяя квартирантов на денек-другой, вы можете недосчитаться некоторых дорогостоящих предметов быта.

Чтобы уберечься от воров, необходимо следовать двум правилам:

  1. Поставьте квартиру на сигнализацию (воры могут сразу и не взять все, что им понравилось, а вернуться попозже, открыв замок дубликатами ключей).
  2. Требуйте у квартиросъемщика не один документ, а несколько — паспорт и удостоверение водителя или военный билет. Как правило, такие «арендаторы» изготавливают только одно поддельное удостоверение личности. Подделка сразу двух у них не практикуется, да и сложно это – подделывать в комплекте.

Бывают случаи, когда съемщики квартиры просто обманывают владельцев жилья. Узнайте, что делать если обманули арендаторы.

В этой статье мы уже подробно описали о том, как сдать квартиру в аренду иностранцу, все тонкости и возможные проблемы.

Юридические риски при сдаче квартиры

Продолжаем разбирать возможные негативные аспекты сдачи квартиры в аренду и способы избежания этих ошибок. В этой статье поговорим о юридических рисках.

Самый популярный риск связан с налогообложением

Если у вас есть договор аренды, и вы исправно платите налоги с этой прибыли, то все хорошо. Кстати государство рассматривает законопроект о пониженном налоге с этой деятельности (обсуждается введение ставки в 4% вместо 13% или даже 23%).

Откуда цифра 23%? – для тех, у кого доходы за год превышают 512 тыс. руб., действует ставка НДФЛ 23 % (вместо 13%)

А если вы – иностранец, сдающий квартиру в аренду, то ставка будет уже 30%.

Согласно статистике, более половины тех, кто сдают квартиры в РФ, скрывают эти доходы от налоговой. Какие в этом случае возможны риски:

  • Привлечение к ответственности со стороны государства
  • Шантаж со стороны арендаторов, соседей (на основании того же аргумента «привлечь к ответственности за неуплату налогов»)

Кто и как может проверить договор аренды

В обычной ситуации фактически никто. Договор аренды сроком до года не подлежит регистрации в налоговой (дальше обычно просто заключается новый договор).

И ни у кого нет полномочий в принудительном порядке запросить договор аренды у вас, или у ваших квартирантов.

Какие возможны ситуации, когда правоохранительные органы или сторонние лица могут узнать об условиях договора:

Читать еще:  Прекращение договора аренды при ликвидации арендатора

Такое иногда случается. Представители полиции могут силой проникнуть в квартиру только в исключительных ситуациях (ордер или другие редкие основания). Или с согласия проживающих в квартире лиц (что чаще всего и случается).

Стандартный сценарий такой: представителей полиции что-то должно заинтересовать. Это может быть подозрительный выделяющийся вид или поведение самих арендаторов. Также все может случиться с подачи соседей или прочих «доброжелателей» (почти в 100% случаев – это так). И обычно для этого есть причины. Следовательно, вам нужно позаботиться о том, чтобы ваших соседей ничего не беспокоило.
Конфликт с арендатором

В случае любого подобного конфликта, невыплата налогов по договору – ваша слабая сторона.

Обращение к договору по вашей инициативе

Допустим вы решили воздействовать на арендатора правовыми методами. Тогда вы сами «светите» договор правоохранительным органам.

Случайно по инициативе арендатора

К примеру, арендатор решил оформить регистрацию или где-то подтвердить легальность своего пребывания. У него есть договор аренды. Неуплата арендодателем налогов для него может быть сюрпризом (далеко не все могут отнестись к этому с пониманием).

Ответственность за неуплату налогов от сдачи недвижимости

Несмотря на то, что доказать факт нелегальной сдачи квартиры трудно, риск все-таки есть, особенно если в качестве свидетелей выступит несколько соседей. В случае же отсутствия свидетелей привлечь арендодателя к ответственности практически невозможно, так как трудно доказать факт передачи денег. Хозяин может сказать, что квартиросъемщик – его друг, который живет у него бесплатно.

Если же факт незаконной сдачи квартиры все-таки докажут, то собственник должен будет выплатить налог за весь доказанный срок нелегальной аренды, пеню, а также штраф в размере 20% от общей суммы неуплаченного налога (в некоторых случаях до 40%). За повторное преступление подобного рода присуждают штраф вдвое больше.

Кроме того, нужно будет выплатить штраф за то, что вы не задекларировали свои доходы. Его размер составляет от 5 до 30 % от общей суммы налога .

А можно ли получить «срок»?

А иногда наступает даже уголовная ответственность – в случае, если общая сумма долгов по налогам (не полученным средствам, а именно сумма налогов) составила более 600 тыс. руб., то размер штрафа будет равняться от 100 до 300 тыс. руб. Его могут заменить арестом на срок до 6 месяцев или принудительными работами продолжительностью до 12 месяцев. Также есть еще следующая ступень «особо крупный размер» при достижении суммы более 3 млн. руб.

Все детали есть в ст. 198 УК РФ

На практике реальный срок за такие преступления крайне маловероятен при любых размерах. В случае полной уплаты налогов правовые органы не прибегают к лишению свободы . Но это действует только в случае первого нарушения.

Что делать?

  1. Платить налоги – тут все просто и понятно. Кстати, можно зарегистрировать ИП, и платить меньшую сумму. В реальности будет 7-8% + до 1 тыс. руб. в месяц. Из чего складываются такие расходы: 6% – налог с оборота, 1% – соц. взносы, 0-2% берут за снятие наличных со счета ИП + комиссии за ведение счета и бухгалтерские расходы.
  2. Дружить со всеми: с соседями и с арендаторами.
  3. Попробовать разделить риски с арендаторами. На нашей практике встречали договоры, где прописаны условия, что арендатор платит 50% НДФЛ. Стоит отметить, что в реальности это не освобождает получателя прибыли (т.е. вас) от полной оплаты НДФЛ государству.

Важные полезные нюансы

Официальная позиция White Flat: соответствие действующему законодательству, но все-таки вот несколько полезных подсказок для разных ситуаций

  1. Обязанность по уплате налогов возникает после подачи декларации (декларация подается до первых чисел мая следующего года). Т.е. до этого почти 16 месяцев с начала года вы еще ничего не должны и ничего не нарушили .
  2. С учетом того, что договор заключается на 11 месяцев, и у вас есть целых 16 месяцев до решения «подавать ли декларацию», идеальным будет вариант, при котором у вас каждый новый договор с арендатором начинается с января и заканчивается в декабре. И уничтожается старый экземпляр.
  3. Проговорите с арендатором по-человечески все возможные условия (что в противном случае ставка аренды будет на 13% больше, например)

Другие юридические риски

Незаконным является также заселение мигрантов, которые пребывают в стране нелегально. Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с этим, всегда проверяйте документы тех, кто хочет снять квартиру.

Также юридическая ответственность будет лежать на вас, если квартиранты нанесут ущерб близлежащим квартирам (например, затопят соседей снизу). В таком случае вы должны будете компенсировать пострадавшим ущерб. Поэтому заселяйте только благонадежно выглядящих жильцов и всегда имейте актуальный договор аренды (чтобы была возможность взыскать этот ущерб с арендаторов).

Мошенничество или общие проблемы – об этом в других статьях

Основные риски при сдаче квартиры в аренду (внаём)

Сдача квартиры в аренду – это не только хороший доход, но и непростой бизнес. Многие думают, что сдавать квартиру в аренду очень легко. Другие наотрез отказываются сдавать своё жилье, опасаясь возможных проблем. Несет ли сдача квартиры действительно много рисков и можно ли их избежать? В данном материале мы постарались дать ответ на данный вопрос и выделить главные опасения арендодателей.

Риск первый: превращение квартиры в общежитие или гостиницу

Описание риска:

Иногда бывают случаи, когда хозяин квартиры сдает ее одному нанимателю, а когда через некоторое время приходит проверить квартиру, то обнаруживает множество матрасов и десять спящих незнакомых лиц. Подобная ситуация не редкость, в особенности для недорого жилья в крупных городах. Кроме того, недобросовестный арендатор может сдавать квартиру посуточно – вполне очевидно, какой возможный вред квартире может быть принесен при такой субаренде. К тому же, арендатора вряд ли будет волновать сохранность вещей собственника квартиры: вероятно, они могут быть украдены и повреждены.

Как его избежать:

  1. Во-первых, выбор надежного жильца является главным способом минимизировать данную опасность. Поищите арендаторов через своих знакомых или сдавайте квартиру лицам, которые с меньшей вероятностью будут превращать квартиру в общежитие и гостиницу. В частности к ним могут относиться семейные пары с детьми или обеспеченные граждане.
  2. Во-вторых, необходимо составить качественный договор, в котором будут указаны все данные о нанимателе. Большинство подобных случаев приходится на аренду без договора. Оформление отношений письменным договором позволяет привлечь недобросовестного арендатора к ответственности, если будут нанесены повреждения квартире или имуществу, находящемуся в ней.

Кроме того, письменный договор фиксирует договоренность сторон – о том, что в квартире могут проживать только определенные лица. В таком договор вписываются постоянно-проживающие с арендатором лица. Закон устанавливает, что расширения круга таких лиц возможно только по согласию нанимателя.

Статья 685 ГК РФ устанавливает правило о том, что пересдать квартиру можно только с согласия арендодателя. Кроме того, наниматель несет ответственность за действия лиц, которым он сдал квартиру в поднаём.

Арендатор может предоставлять возможность проживания в квартире временным жильцам, однако для этого ему нужно уведомить собственника квартиры. Такое законное право хотя и можно рассматривать как лазейку для поднайма квартиры, однако арендодатель может запретить проживание временным жильцам, если жил. площадь, приходящаяся на каждого жильца не соответствует обязательной норме. К примеру, для Москвы такая норма составляет 10 квадратных метров на человека.

Риск второй: ухудшение состояния квартиры и пропажа или повреждения имущества, передаваемого вместе с квартирой, по вине арендатора и других лиц

Описание риска:

Закон устанавливает, что квартира, передаваемая по договору аренды должна, быть в пригодном для проживания состоянии. Это означает, что в ней должен быть хотя бы минимальный ремонт. В сдаваемом жилье почти всегда присутствует некоторая бытовая техника – по крайней мере, плита.

Что уж говорить о квартирах с качественным ремонтом, всей нужной бытовой техникой, а также дорогими предметами декора. Собственники подобных квартир часто отказываются сдать их в аренду, боясь порчи такого ремонта и поломки или пропажи дорогостоящей техники. И эти опасения все же не напрасны – испортить состояние квартиры и другого имущества арендатора могут не только арендаторы, но и их гости, о которых арендодатель даже не знает.

Как только арендодатель заявит о пропаже или повреждении его имущества, недобросовестный арендатор может заявить о том, что он никогда его не видел, или же о том, что такое имущество уже было неисправно или испорчено, когда он въехал в квартиру.

Так или иначе, испортить Ваше имущество может любой арендатор, даже самый аккуратный. Никто не застрахован от случайностей – даже пролитый кетчуп может обернуться дорогостоящей химчисткой дивана.

Как его избежать:

  • Данный риск, как и множество других, минимизируется правильно составленным письменным договором. Обязанность арендатора по сохранению имущества арендодателя при аренде установлена законом. Арендатор отвечает за сохранность данного имущества, а кроме того, отвечает в случае его повреждения другими жильцами и гостями.
  • Для минимизации данного риска к договору составляется приложение с перечнем передаваемого имущества. В таком приложении описывается вся бытовая техника, мебель, предметы декора и другие вещи, находящиеся в квартире. Обычно описывается состояние данных вещей и их предполагаемая стоимость на момент передачи квартиры. Такое условие защищает обе стороны договора, поскольку арендатор в таком случае снижает риск получения необоснованных претензий от арендодателя. Собственник квартиры и сам может забыть о том, что находится в квартире, а вспомнив о той или иной вещи, может заявить о пропаже вещи арендатору. Такое условие договора будет, в том числе, стимулировать хозяина квартиры провести ревизию своих вещей в квартире.
  • Компенсировать потери арендодателя можно из суммы обеспечительного платежа. Такой плате, часто называемый обывателями залогом или депозитом (хотя депозит вполне верное название), представляет собой денежную сумму, передаваемую арендатором арендодателю. Из данной суммы покрываются убытки арендодателя в случае нарушения договора арендатором. Стоимость необходимого ремонта или приобретения нового имущества взамен утраченного также может быть компенсирована из данной суммы.
  • Рекомендуется также сфотографировать квартиру перед сдачей, поскольку это может стать неплохим доказательством в случае спора, если арендатор испортит ремонт и не захочет компенсировать его стоимость. Даже в самом хорошем договоре не описывается наиболее подробное состояние квартиры, так как словесно описывать в договоре каждый участок обоев, плитки, гардин и иных элементов квартиры довольно. Договор – это не роман, а в наше время имеются гораздо более удобные способы фиксации окружающего мира.
  • Страхование жилья может являться выходом из ситуации в случае, если квартире будет причинен существенный ущерб. При пожаре и затоплении страховая компания с большой вероятностью выплатит Вам страховую сумму, которая покроет необходимые расходы.
Читать еще:  Аренда квартир правила съема

Риск третий: проблемы с соседями из-за арендаторов

Описание риска:

Данный риск может проявляться в двух ипостасях. Первый ряд проблемных случаев связан с возможностью затопления арендаторами соседей. Другие, более вероятные, риски связаны с поведением арендаторов – они могут устраивать шумные вечеринки и мешать соседям. В данном случае проблема может заключаться и в соседях – из-за плохого характера, чрезмерной бдительности, личной неприязни к арендаторам, а также по иным причинам они могут постоянно вызывать полицию, уведомлять собственника квартиры о поведении жильцов и писать заявления в различные государственные органы.

Как его избежать:

  1. Если арендатор зальет соседей или устроит пожар, в результате которого сгорит несколько квартир, то только он отвечает перед соседями. Если даже соседи подадут в суд на хозяина квартиры, то договор аренды, в котором будут иметься паспортные данные арендатора, позволит снять ответственность с собственника и заставить отвечать за свои действия квартиранта. Перед сдачей квартиры стоит обязательно проверить и отремонтировать при необходимости всю сантехнику и газовое оборудование. Арендатору не стоит оставлять неисправные электроприборы.
  2. Если арендаторы систематически нарушают интересы соседей, закон предоставляет право расторгнуть договор арендодателю. Перед этим он должен письменно попросить арендаторов не создавать помехи соседям.
  3. Если соседи вызывают полицию из-за шумных арендаторов, то это исключительно проблемы арендаторов. Именно они будут платить, выписанные за нарушение “закона о тишине” штрафы. Как ни парадоксально, такие штрафы выписываются крайне редко, поскольку закон требует засвидетельствование уровня шума специальными устройствами – выписанный без них штраф можно будет оспорить в суде. Если же жильцы совершат иное правонарушение, то это также не будет являться проблемой арендодателя. Правоохранительные органы вряд ли будут вызывать собственников квартиры, если у арендаторов будет являться письменный договор, содержащий перечень лиц, имеющих законное право проживания в квартире. В любом случае арендатор имеет такое право проживания.
  4. Проблемные соседи – этот риск явно не зависит от арендатора. Они могут писать письма в различные государственные органы: налоговую, прокуратуру и даже в администрацию президента. Такие письма на самом деле малоэффективны. Даже если после обращения соседей Вас вызовут на объяснение в налоговую, то вы можете заявить, что не сдаете квартиру – после этого Вам не смогут предъявить никаких иных претензий. То же самое касается и других государственных органов.

Риск четвертый: задержка оплаты арендатором и неоплата им коммунальных услуг после освобождения квартиры

Описание риска: Арендатор может задержать оплату или же частично оплачивать арендную плату. Он может сколько угодно упрашивать собственника перенести сроки оплаты или просить рассрочку платежа.

После таких задержек арендатор может незаметно и быстро съехать с квартиры. При этом он может оставить большие долги за коммунальные услуги.

Как его избежать:

  1. Договор аренды квартиры сроком меньше года может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если арендодатель задолжает за два месяца. Если срок договора составляет год и более, то срок неоплаты, при котором можно расторгнуть договор, составляет шесть месяцев.
  2. В договоре должен быть предусмотрен обеспечительный платеж из суммы которого арендодатель может покрыть неуплаченную арендную плату, в случае если арендатор скроется. Из суммы обеспечительного платежа можно компенсировать долги по коммунальным услугам. Для этого договором устанавливается, что сумма обеспечительного платежа подлежит возврату арендатору через определенный срок (одну или две недели) после прекращения действия договора.
  3. Не стоит идти на поводу арендатора, вовремя не оплачивающего арендную плату или коммунальные услуги. Такие недобросовестные арендаторы могут прикрываться детьми или временными финансовыми трудностями, но часто просто пытаются нажиться за Ваш счет.
  4. Арендатору стоит своевременно проверять оплату коммунальных услуг. Можно предусмотреть обязанность арендатора предоставлять квитанции об оплате каждый месяц. Но можно также отслеживать оплату коммунальных услуг в режиме онлайн, используя соответствующие сервисы – портал госуслуг также относится к таким интернет-источникам. Но даже при онлайн проверки стоит периодически проверять показания счетчиков.

Риск пятый: проблемы с налоговой службой

Описание риска: Многие граждане не декларируют и не платят налоги при сдаче квартир. За неуплату налогов, в зависимости от их размера, может предусматриваться административная или уголовная ответственность.

Как его избежать:

  1. Платить налоги. А перед этим подать декларацию о доходах, куда будут включены доходы от сдачи квартиры. Можно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или, так называемых, самозанятых лиц (если вы проживаете в регионе, где действует подобный налоговый режим) и платить налоги по меньшим ставкам.

Но если говорить применительно к текущим реалиям, то риск привлечения к ответственности за неуплату налогов возникает, как правило, в двух случаях. Первый случай – контрольная закупка. Такая процедура крайне редка и вовсе не используется налоговыми органами во многих субъектах РФ. Второй случай – если Вы подаете декларацию о доходах, но в налоговую поступают сведения о том, что Вы сдаете жилье в аренду. Не факт, что налоговый орган может доказать наличие отношений по аренде, а соответственно неуплату налога, но такой риск имеется.

В любом случае, оплата налогов – гражданский долг каждого гражданина. А за неуплату налогов может наступить юридическая ответственность. К тому же, ставки налогов для ИП и самозанятых лиц сравнительно невысоки.

Юридические риски при сдаче квартиры

Продолжаем разбирать возможные негативные аспекты сдачи квартиры в аренду и способы избежания этих ошибок. В этой статье поговорим о юридических рисках.

Самый популярный риск связан с налогообложением

Если у вас есть договор аренды, и вы исправно платите налоги с этой прибыли, то все хорошо. Кстати государство рассматривает законопроект о пониженном налоге с этой деятельности (обсуждается введение ставки в 4% вместо 13% или даже 23%).

Откуда цифра 23%? – для тех, у кого доходы за год превышают 512 тыс. руб., действует ставка НДФЛ 23 % (вместо 13%)

А если вы – иностранец, сдающий квартиру в аренду, то ставка будет уже 30%.

Согласно статистике, более половины тех, кто сдают квартиры в РФ, скрывают эти доходы от налоговой. Какие в этом случае возможны риски:

  • Привлечение к ответственности со стороны государства
  • Шантаж со стороны арендаторов, соседей (на основании того же аргумента «привлечь к ответственности за неуплату налогов»)

Кто и как может проверить договор аренды

В обычной ситуации фактически никто. Договор аренды сроком до года не подлежит регистрации в налоговой (дальше обычно просто заключается новый договор).

И ни у кого нет полномочий в принудительном порядке запросить договор аренды у вас, или у ваших квартирантов.

Какие возможны ситуации, когда правоохранительные органы или сторонние лица могут узнать об условиях договора:

Такое иногда случается. Представители полиции могут силой проникнуть в квартиру только в исключительных ситуациях (ордер или другие редкие основания). Или с согласия проживающих в квартире лиц (что чаще всего и случается).

Стандартный сценарий такой: представителей полиции что-то должно заинтересовать. Это может быть подозрительный выделяющийся вид или поведение самих арендаторов. Также все может случиться с подачи соседей или прочих «доброжелателей» (почти в 100% случаев – это так). И обычно для этого есть причины. Следовательно, вам нужно позаботиться о том, чтобы ваших соседей ничего не беспокоило.
Конфликт с арендатором

В случае любого подобного конфликта, невыплата налогов по договору – ваша слабая сторона.

Обращение к договору по вашей инициативе

Допустим вы решили воздействовать на арендатора правовыми методами. Тогда вы сами «светите» договор правоохранительным органам.

Случайно по инициативе арендатора

К примеру, арендатор решил оформить регистрацию или где-то подтвердить легальность своего пребывания. У него есть договор аренды. Неуплата арендодателем налогов для него может быть сюрпризом (далеко не все могут отнестись к этому с пониманием).

Ответственность за неуплату налогов от сдачи недвижимости

Несмотря на то, что доказать факт нелегальной сдачи квартиры трудно, риск все-таки есть, особенно если в качестве свидетелей выступит несколько соседей. В случае же отсутствия свидетелей привлечь арендодателя к ответственности практически невозможно, так как трудно доказать факт передачи денег. Хозяин может сказать, что квартиросъемщик – его друг, который живет у него бесплатно.

Если же факт незаконной сдачи квартиры все-таки докажут, то собственник должен будет выплатить налог за весь доказанный срок нелегальной аренды, пеню, а также штраф в размере 20% от общей суммы неуплаченного налога (в некоторых случаях до 40%). За повторное преступление подобного рода присуждают штраф вдвое больше.

Читать еще:  Как можно арендовать землю у государства?

Кроме того, нужно будет выплатить штраф за то, что вы не задекларировали свои доходы. Его размер составляет от 5 до 30 % от общей суммы налога .

А можно ли получить «срок»?

А иногда наступает даже уголовная ответственность – в случае, если общая сумма долгов по налогам (не полученным средствам, а именно сумма налогов) составила более 600 тыс. руб., то размер штрафа будет равняться от 100 до 300 тыс. руб. Его могут заменить арестом на срок до 6 месяцев или принудительными работами продолжительностью до 12 месяцев. Также есть еще следующая ступень «особо крупный размер» при достижении суммы более 3 млн. руб.

Все детали есть в ст. 198 УК РФ

На практике реальный срок за такие преступления крайне маловероятен при любых размерах. В случае полной уплаты налогов правовые органы не прибегают к лишению свободы . Но это действует только в случае первого нарушения.

Что делать?

  1. Платить налоги – тут все просто и понятно. Кстати, можно зарегистрировать ИП, и платить меньшую сумму. В реальности будет 7-8% + до 1 тыс. руб. в месяц. Из чего складываются такие расходы: 6% – налог с оборота, 1% – соц. взносы, 0-2% берут за снятие наличных со счета ИП + комиссии за ведение счета и бухгалтерские расходы.
  2. Дружить со всеми: с соседями и с арендаторами.
  3. Попробовать разделить риски с арендаторами. На нашей практике встречали договоры, где прописаны условия, что арендатор платит 50% НДФЛ. Стоит отметить, что в реальности это не освобождает получателя прибыли (т.е. вас) от полной оплаты НДФЛ государству.

Важные полезные нюансы

Официальная позиция White Flat: соответствие действующему законодательству, но все-таки вот несколько полезных подсказок для разных ситуаций

  1. Обязанность по уплате налогов возникает после подачи декларации (декларация подается до первых чисел мая следующего года). Т.е. до этого почти 16 месяцев с начала года вы еще ничего не должны и ничего не нарушили .
  2. С учетом того, что договор заключается на 11 месяцев, и у вас есть целых 16 месяцев до решения «подавать ли декларацию», идеальным будет вариант, при котором у вас каждый новый договор с арендатором начинается с января и заканчивается в декабре. И уничтожается старый экземпляр.
  3. Проговорите с арендатором по-человечески все возможные условия (что в противном случае ставка аренды будет на 13% больше, например)

Другие юридические риски

Незаконным является также заселение мигрантов, которые пребывают в стране нелегально. Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с этим, всегда проверяйте документы тех, кто хочет снять квартиру.

Также юридическая ответственность будет лежать на вас, если квартиранты нанесут ущерб близлежащим квартирам (например, затопят соседей снизу). В таком случае вы должны будете компенсировать пострадавшим ущерб. Поэтому заселяйте только благонадежно выглядящих жильцов и всегда имейте актуальный договор аренды (чтобы была возможность взыскать этот ущерб с арендаторов).

Мошенничество или общие проблемы – об этом в других статьях

Топ-7 опасностей при сдаче квартиры

Специалисты утверждают: российский менталитет может сыграть злую шутку

10.02.2016 в 14:29, просмотров: 21982

Кризис принес новые опасности. Пять-семь лет назад москвичи не сомневались: если в квартиру заселился арендатор — значит, будет приносить прибыль несколько лет подряд. А поскольку доходы от сдачи жилья в аренду сопоставимы со среднестатистической зарплатой, можно расслабиться и жить в свое удовольствие. Теперь все страшнее. По данным «Инком-Недвижимость», 100% арендодателей пугает вероятность расторжения договора найма раньше намеченного срока.

Тревога, что и говорить, обоснованна. «Собственник вынужден искать нового жильца, что в условиях, когда предложение в 1,5 раза превышает спрос, совсем не просто, — говорит заместитель директора департамента аренды квартир Оксана Полякова.— Квартира же будет простаивать — и вместо дивидендов приносить лишь расходы на ее содержание».

На самом деле именно сейчас раньше установленного срока расторгаются не больше 5% договоров найма — против рекордных для последних пяти лет 35% (этот показатель был зафиксирован в конце 2014 года, в период массового оттока арендаторов с рынка). Квартиросъемщики, даже при большом выборе, не любят менять место жительства из-за новых финансовых трат, потери времени и сил на поиски квартиры, переезд и выплату залоговой суммы. А многим просто лень искать новое жилье — даже с учетом возможности сэкономить 2–3 тысячи рублей в месяц.

— Во избежание неожиданностей в договоре прописываются обязательства сторон оповестить друг друга о своих намерениях не позднее чем за месяц до предполагаемого расторжения и тем или иным способом компенсировать причиненный ущерб. Конечно, условие действительно, если расторжение договора не является следствием противоправных действий одной из сторон сделки, — поясняют специалисты.

Другое распространенное опасение, возникающее у всех участников рынка аренды жилья, — мошеннические действия второй стороны сделки. Например, будущие квартиранты наслышаны о риске столкнуться с самозванцами, выдающими себя за собственников: они способны подделать документы, получить деньги в размере арендной ставки и залога, потом исчезнуть. Сделка будет признана недействительной, а арендатор окажется на улице без возмещения ущерба.

— Опасность мошенничества была весьма ощутимой в конце 1990-х — начале 2000-х годов. По статистике примерно 15 сделок из 100 пытались провести аферисты, при этом на «открытом» рынке число мошеннических сделок было гораздо более внушительным. Сегодня на 100 показов приходится 5–7 попыток недобросовестной сдачи в аренду, которые пресекаются профессиональными риелторами уже в процессе проверки правоустанавливающих документов на жилье, — продолжает эксперт.

Следующий страх: 100% наймодателей считают реальным риск, что в квартире будут проживать люди, не указанные в договоре, либо жилплощадь может быть передана в субаренду. Юристы такое опасение, мягко говоря, не очень разделяют — разумеется, если договор заключен официально: «Арендатор имеет право пересдать жилплощадь только в случае, когда согласие собственника на такие действия прописано в договоре. Воспользоваться лазейкой при отсутствии запрета на пересдачу квартиры нельзя: если разрешение не дано письменно, по умолчанию субаренда противозаконна. В рассматриваемой ситуации правомочно расторгнуть договор найма, выселить всех нанимателей и поднанимателей, а при нанесении порчи имуществу взыскать штраф. За последний год зафиксированы всего две заявки на поиск жильцов от наймодателей, ранее расторгнувших договор с арендаторами-мошенниками».

— По моим оценкам, вероятность расторжения договора найма раньше намеченного срока и возможность подселения других людей со стороны арендаторов или арендодателей крайне маловероятны при заключении «белого» договора аренды — с выплатой налогов на полученный от аренды доход — или при использовании специализированных сервисов наподобие airbnb, где потенциального арендатора можно проверить на основании отзывов или активности в соцсетях. Риски расторжения договора найма раньше намеченного срока и подселения других людей обычно характерны для «серого» рынка аренды. Если не заключается полноценный договор, то стороны слабо защищены от подобных рисков. Они являются своеобразной платой за экономию на налогах или услугах специализированных сервисов, — полагает финансовый аналитик «Финам» Тимур Нигматуллин.

По словам Оксаны Поляковой, в прежние годы было немало случаев, когда собственники отказывали в найме квартирантам с детьми. Часто причиной служило как раз опасение просрочек платежей при законодательном запрете на выселение из квартиры матери с ребенком. Но не следует путать социальный найм (где наймодатель — государство или муниципалитет) с коммерческим (обязательства определяются только соглашением сторон, независимо от их социального статуса). «Справедливости ради надо отметить, что с начала 2015 года наймодатели стали более лояльно относиться к жильцам с детьми, а случаи расторжения договоров найма по причине невыплат арендной ставки — явления единичные», — отмечает эксперт.

Вторжение соседей в частную жизнь — тоже общий страх всех собственников и квартирантов. «Слежка, сообщения в полицию, а затем и налоговикам — не единичные случаи, которые всегда были, есть и будут. Соседи могут доставить неудобства. Не стоит забывать, что столичные власти стимулируют полицию и призывают граждан выявлять «резиновые» квартиры и собственников, которые сдают жилье нелегально», — говорит юрист Иван Караваев.

Абсолютное большинство нанимателей испытывают тревогу по поводу сохранности чужих вещей в чужом доме. Владельцы квартир, к слову, не настолько дорожат своей собственностью. Но тоже предпочитают, чтобы она сохранилась. «Только 3% арендодателей заблаговременно составляют опись имущества, и все они — собственники дорогостоящих объектов. Остальные при заполнении передаточного акта ограничивают перечень крупными предметами интерьера и бытовой техники, а в описании указывают, новые они или бывшие в употреблении. Впоследствии сохранность имущества арендодателя нередко становится предметом эмоциональных разбирательств: около 30% конфликтов в период найма возникают на этой почве», — продолжает юрист.

И, наконец, среди участников сделок найма жилья наблюдается общая тенденция: беспечно относиться к документальному подтверждению выполнения обязательств по договору. По статистике, в 60% случаев наниматели и наймодатели считают лишним иметь бланки для дополнительных соглашений и договоренностей, расписок о получении арендной платы и т. д.

— Практика показывает, что при первой встрече и обоюдном принятии решения подписать договор найма собственники и их будущие квартиранты пребывают в некоторой эйфории: они хотят понравиться друг другу и совершенно не расположены думать о том, что нужно строить отношения на документальной основе. В этом смысле немаловажную роль играет российский менталитет: многим кажется, что, например, прописать новые договоренности в дополнительном соглашении или потребовать расписку о том, что арендная ставка выплачена, означает обидеть недоверием. В результате периодически возникают недопонимание и обиды, — делает вывод Оксана Полякова.

Заголовок в газете: Сдавать! Бояться!
Опубликован в газете “Московский комсомолец” №27030 от 11 февраля 2016 Тэги: Кризис, Мошенничество, Налоги Организации: Полиция

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector