Ремонт кровли арендатор или арендодатель
Exspertiza.ru

Юридический портал

Ремонт кровли арендатор или арендодатель

Ремонт кровли арендатор или арендодатель

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 мая 2004 г. N Ф08-2158/04 “Поскольку договором на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта только занимаемых помещений, а крыша не относится к предмету аренды, то арендатор не должен нести расходы по ремонту кровли” (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 25 мая 2004 г. N Ф08-2158/04
“Поскольку договором на арендатора возложена обязанность по проведению
текущего ремонта только занимаемых помещений, а крыша не относится к
предмету аренды, то арендатор не должен нести расходы по ремонту кровли”
(извлечение)

Южно-Российский институт международных отношений (далее – институт) обратился в арбитражный суд с иском к ОАО “Учебно-производственный комбинат “Профекс”” (далее – комбинат) о проведении ремонта крыши здания, арендуемого по договору аренды от 01.09.97 N 26.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил понудить ответчика исполнить условия договора от 01.09.97, устранив протекание крыши арендуемого здания.

Решением суда от 17.12.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.02.04, иск удовлетворен.

Судебные акты мотивированы тем, что ремонт крыши обязан осуществлять арендодатель, поскольку предоставляемое им имущество должно находиться в состоянии, пригодном для использования по назначению.

В кассационной жалобе комбинат просит судебные акты отменить, в иске отказать. Заявитель утверждает, что крыша повреждена по вине истца. Поэтому обязанность по устранению вреда лежит на институте. Кроме того, заявитель полагает, что суд неправильно применил статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку устранение течи крыши относится к текущему ремонту, который обязан производить истец.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и проверив обоснованность доводов жалобы, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании договора от 01.09.97 N 26 комбинат передал в аренду институту нежилые помещения для использования в качестве учебных аудиторий 3-го и 4-го этажей здания, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская, 45.

В процессе пользования имуществом выявилась течь крыши. Истец неоднократно сообщал ответчику о дефекте кровли и просил устранить данный недостаток.

Ответчик факт течи крыши не отрицает, но считает, что расходы по ремонту крыши обязан нести арендатор.

Суды первой и апелляционной инстанций, полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, сделали правильный вывод о том, что истец не обязан участвовать ни в текущем, ни в капитальном ремонте кровли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2.1.1 договора от 01.09.97 на арендодателя возложена обязанность по проведению капитального ремонта предоставляемых помещений.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Поскольку договором от 01.09.97 на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта только занимаемых помещений, а крыша не относится к предмету аренды, то истец не должен нести расходы по ремонту кровли.

Доводы заявителя о виновности истца в повреждении крыши были предметом исследования и оценки судами первой и апелляционной инстанций. Выводы судебных инстанций о недоказанности вины истца основаны на исследовании и оценке материалов дела. Поскольку кассационная инстанция неправомочна переоценивать доказательства, то данный довод ответчика подлежит отклонению.

Арендатор на основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков переданного в аренду имущества. Поэтому судебные инстанции правомерно удовлетворили иск и обязали комбинат устранить дефект крыши.

При указанных обстоятельствах у суда основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274 , 286 , 287 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 17.12.03 и постановление апелляционной инстанции от 16.02.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-25253/03-1/440 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Что нужно делать, если в арендуемом офисном помещении протекла крыша?

В арендуемом офисном помещении протекла крыша (наш офис расположен на последнем этаже здания). С потолка постоянно капает. Обратился к представителю администрации, который пообещал вызвать техника и сказал, что соответствующие службы уже приезжали, но ничего внятного не сказали. Пришел техник, который предложил снять уже мокрую и набухшую панель подвесного потолка во избежание обвала. Сказал, что больше ничем помочь не может!

Пока я нахожусь в офисе, я могу хоть как-то следить за состоянием потолка. Но после окончания рабочего дня ситуация может ухудшится.

Отсюда вопрос: может быть составить акт осмотра помещения или какой-то иной документ, чтобы зафиксировать ситуацию, кто должен подписывать его со стороны арендодателя (представитель администрации уехал на “срочное” совещание). Просьба приложить образец соответствующего документа.

Ответы юристов ( 5 )

Здравствуйте. Приглашайте арендодателя письменно для фиксации протечки и состояния крыши. Вы внутри помещения делаете текущий ремонт, но крыша не Ваша забота. Так как она относится к общему имуществу и ремонт это обязанность собственника.

Образцов таких актов утверждённых нет. Их можно или самим составить в свободной форме или взять примерный образец в интернете. Или заказать отдельное составление.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

  • 9,5 рейтинг
  • 9939 отзывов

Отсюда вопрос: может быть составить акт осмотра помещения или какой-то иной документ, чтобы зафиксировать ситуацию, кто должен подписывать его со стороны арендодателя (представитель администрации уехал на «срочное» совещание).
Андрей

Андрей, добрый день, для составления данного акта Вам необходимо пригласить представителя администрации, а также представителя арендодателя (если это разные люди).

Перед этим в письменном виде или иным способом (по электронной почте) известите арендодателя о протечке — этого будет вполне достаточно.

Кроме того, можете сфотографировать последствия протечки, приложив фотографии к извещению.

В случае, если указанные «господа» не явятся по вызову, проводите самостоятельную оценку причиненного Вам ущерба (если таковой имеется) и предъявляете требования о его компенсации.

А не могли бы Вы выложить договор аренды для ознакомления?

  • 10,0 рейтинг
  • 6750 отзывов эксперт

Здравствуйте, положения об аренде регулируются гражданским законодательством.

Организация арендует офисное помещение на третьем этаже трехэтажного офисного здания.
В ходе эксплуатации (спустя три месяца после заключения договора аренды) арендатор обнаружил, что крыша здания над арендуемым организацией помещением протекает.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с требованием о ремонте крыши, однако арендодатель не выполняет требования арендатора.
Договором предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляется арендодателем, а текущий ремонт — арендатором.
Крыша здания не является предметом договора аренды.
Невыполнение работ по устранению протечки в крыше будет являться причиной для невозможности использования организацией арендуемого имущества.
Вправе ли арендатор в рассмотренном случае самостоятельно осуществить ремонт крыши и взыскать сумму понесенных на ремонт затрат с арендодателя, если указанные ремонтные работы не будут носить характера капитальных?
Ответ: В случае если арендодатель бездействует, не устраняя недостатки принадлежащего имущества (протекание крыши), состояние которого препятствует использованию по назначению арендуемого имущества, арендатор вправе потребовать возмещения причиненных ему по вине арендодателя убытков, а кроме того, у арендатора имеются правовые основания для досрочного расторжения договора аренды в связи с невозможностью использования арендуемого имущества. Арендатор не вправе самостоятельно осуществить ремонт крыши и взыскать сумму понесенных на ремонт затрат с арендодателя.
Обоснование: В соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
На основании пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Объекты, которые могут являться предметом договора аренды, указаны в ст. 607 ГК РФ.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (иному лицу, управомоченному законом или собственником).
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как следует из п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статья 616 ГК РФ регулирует обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Так, согласно п. 1 указанной статьи арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
Согласно ст. ст. 15, 1064 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В силу п. п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от ответственности, если докажет, что вред причинен не по его вине.
На основании изложенного можно сделать вывод, что организация, арендующая офисное помещение на третьем этаже трехэтажного офисного здания, обнаружившая в ходе эксплуатации арендованного имущества, что крыша здания (не являющаяся предметом аренды) над арендуемым организацией помещением протекает и указанные недостатки не были устранены арендодателем, вправе потребовать возмещения арендодателем причиненных ему по вине арендодателя убытков. Также у арендатора имеются правовые основания для досрочного расторжения договора аренды в связи с невозможностью использования арендуемого имущества. Арендатор в рассмотренном случае не вправе самостоятельно осуществить ремонт крыши и взыскать сумму понесенных на ремонт затрат с арендодателя.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2005 N А17-95/3 Обязанность арендатора проводить капитальный ремонт арендуемого здания предусмотрена договором, следовательно, основания взыскания спорных затрат с арендодателя отсутствуют.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Читать еще:  Срок действия предварительного договора аренды

арбитражного суда кассационной инстанции

от 3 марта 2005 года Дело N А17-95/3“

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю., при участии представителей от истца: Корнилова Э.Г., удостоверение от 22.11.2002 N 118, приказ от 16.04.2003 N 1, от ответчика: Рыбиной Е.В., доверенность от 17.01.2003 N 23/21-13, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – Ивановской областной коллегии адвокатов N 4 на решение от 25.08.2004 и постановление апелляционной инстанции от 15.11.2004 по делу N А17-95/3 Арбитражного суда Ивановской области, принятые судьями Семеновым В.П., Басовой Н.П., Бадиным А.Н., Опря Е.А., по иску Ивановской областной

коллегии адвокатов N 4 к Городскому комитету по управлению имуществом города Иваново о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного имущества, расходов на приобретение обогревателей, оплату электроэнергии и на изготовление проекта теплоснабжения, а также суммы уменьшения арендной платы и

В Арбитражный суд Ивановской области обратилась Ивановская областная коллегия адвокатов N 4 (далее – Коллегия) с иском к Городскому комитету по управлению имуществом города Иваново (далее – Комитет) о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного имущества в сумме 13097 рублей 05 копеек, 4097 рублей расходов на приобретение обогревателей, 14896 рублей 68 копеек расходов по оплате электроэнергии, 5000 рублей стоимости изготовления проекта теплоснабжения, а также 7132 рублей 28 копеек уменьшения арендной платы (после уточнения предмета иска в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования основаны на статьях 15, 611, 612, 614 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец был вынужден произвести расходы, которые связаны с приведением арендованной недвижимости в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и которые подлежат компенсации за счет арендодателя.

Решением от 25.08.2004 иск удовлетворен частично: с ответчика в порядке, установленном в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскано 13097 рублей 05 копеек расходов по капитальному ремонту кровли арендуемого здания. В удовлетворении требований о взыскании убытков отказано со ссылкой на недоказанность причинно-следственной связи между действиями Комитета и расходами, понесенными Коллегией. Кроме того, суд указал на отсутствие оснований для уменьшения арендной платы на истребуемую истцом сумму.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.11.2004 поименованное решение отменено и в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Суд сослался на

пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 N 927 и сделал вывод о наличии у арендатора обязательства по проведению капитального и текущего ремонта сданного в наем помещения, в связи с чем соответствующие затраты по ремонту кровли не подлежат взысканию с арендодателя.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции и решением суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований, Коллегия обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просила отменить их в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Основной довод кассационной жалобы сводится к тому, что крыша не относится к местам общего пользования, на которые распространяются обязательства арендатора по капитальному ремонту, а потому выводы суда об обязанности истца произвести ее ремонт неправомерны. Не определена крыша участниками сделки как предмет договора аренды.

Кроме того, заявитель жалобы полагает, что суд неправильно истолковал пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо из акта приема-передачи арендованного имущества видно ненадлежащее состояние крыши, и следовательно, ее ремонт должен производиться за счет арендодателя.

Комитет отзывом жалобу отклонил за ее необоснованностью.

Законность решения в части отказа в исковых требованиях и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Ивановской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, 18.01.1999 Комитет, муниципальное предприятие жилищного хозяйства

города Иваново (балансодержатель) и президиум Ивановской областной коллегии адвокатов (правопредшественник истца) заключили договор N 927, по которому в пользование последнему передано нежилое помещение площадью 16,6 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, проспект Ленина, 82, сроком с 01.02.1999 по 31.12.1999.

В пункте 3.1.7 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которому нести расходы по содержанию переданного в аренду помещения, поддерживать его и коммуникации в исправном состоянии, проводить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, мест общего пользования, коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда обязан арендатор.

Читать еще:  Безвозмездный договор аренды нежилого помещения налогообложение

При подписании акта приема-передачи от 01.02.1999 контрагенты указали в нем, что системы теплоснабжения и водоснабжения требуют восстановления, а крыша – ремонта.

С октября 1999 года площадь арендуемых помещений увеличена до 55,6 квадратного метра.

В дальнейшем срок аренды продлен до 31.12.2005.

Крыша здания, в котором истец арендовал нежилые помещения, со временем пришла в негодность, поэтому арендатор в сентябре 2003 года произвел ее капитальный ремонт, потратив на него 13097 рублей 05 копеек. После совершения указанных действий Коллегия письмом от 16.09.2003 N 39 обратилась к Комитету с просьбой зачесть потраченные на ремонт кровли суммы в счет арендных платежей.

В письме от 20.10.2003 N 23/19-2100 арендодатель сообщил арендатору о готовности частично зачесть затраты, связанные с капитальным ремонтом кровли, в счет арендной платы, после проверки актов выполненных работ. Данная переписка не может быть расценена как внесение изменений в договор, поскольку не соответствует требованиям, установленным статьей 452 Кодекса.

В октябре 2004 года при производстве строительных работ на объекте, принадлежащем Харитонову А.А., повреждены системы тепло и водоснабжения, в результате чего помещение,

занимаемое Коллегией, было лишено централизованного теплоснабжения. Сведения об указанных фактах содержатся в письмах Коллегии от 27.10.2003 и 03.11.2003, которые она направила в адрес Комитета.

В ответ на данные обращения председатель Комитета предложил Коллегии разработать проектную документацию и выполнить прокладку новой теплотрассы.

Коллегия и государственное унитарное предприятие “Ивановгражданпроект“ подписали договор подряда от 11.12.2003 N 657/2003 на выполнение проектно-изыскательских работ, связанных с прокладкой новой теплотрассы. Стоимость указанных работ, согласно пункту 2.1 соглашения, составила 5000 рублей.

В период с октября 2003 года по апрель 2004 года истец приобрел четыре обогревателя общей стоимостью 4097 рублей и оплатил использованную электроэнергию на сумму 14896 рублей 68 копеек.

Поименованные суммы, а также уменьшение арендной платы на 7132 рублей 28 копеек явились предметом иска по настоящему делу.

При разрешении спора апелляционная инстанция правомерно сослалась на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий, что арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом или договором сторон. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору провести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В пункте 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 N 927 установлено иное лицо (арендатор), обязанное проводить капитальный ремонт, суд обоснованно отказал в компенсации расходов по ремонту кровли, понесенных Коллегией.

Довод истца о неправильном определении крыши как места общего пользования, со ссылкой Арбитражного суда Ивановской области на Методику планирования, учета и калькуляции себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (далее Методика), утвержденную постановлением Госстроя Российской Федерации от 23.12.1999, отклоняется. Данный документ, опубликованный в Бюллетене строительной техники

за июль 1999 года N 6, устанавливает перечень объектов, относящихся к местам общего пользования в жилых зданиях. В силу названного договорного условия имущество, сданное внаем, ремонтируется в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда. Последние различаются по целевому назначению, но идентичны по техническим характеристикам, что, по мнению кассационной инстанции, позволяет применить к спорным правоотношениям статью 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка арендатора на неправильное толкование пункта 1 статьи 611 Кодекса несостоятельна. В акте приема-сдачи нежилого помещения от 01.02.1999 участники сделки оговорили его техническое состояние и указали на необходимость восстановления системы тепло- и водоснабжения. В этом случае арендодатель в силу пункта 2 статьи 612 названного закона не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества.

При разрешении заявленных требований о взыскании расходов по проектированию теплосети, на покупку обогревателей и оплату электроэнергии суд правильно исходил из смыслового содержания статей 15, 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих взыскание убытков с лица, виновного в их причинении.

В материалах дела отсутствуют доказательства противоправности и виновности действий Комитета, а также причинно-следственная связь между этими действиями и наступившими последствиями, что исключает возможность применения к нему имущественной ответственности.

Во взыскании суммы арендной платы, подлежащей зачету за счет понесенных расходов по ремонту спорной недвижимости, отказано законно, ибо в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил неоспоримых доказательств обоснованности истребуемых денежных средств.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 и 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

решение от 25.08.2004 в части отказа от удовлетворения исковых требований и постановление апелляционной инстанции от 15.11.2004 по делу N А17-95/3 Арбитражного суда Ивановской области оставить без изменения, кассационную жалобу Ивановской областной коллегии адвокатов N 4 – без удовлетворения.

Взыскать с Ивановской областной коллегии адвокатов N 4 в доход федерального бюджета государственную пошлину с кассационной жалобы в сумме 66 рублей. Арбитражному суду Ивановской области выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вопрос: Организация арендовала старое здание. Через 2 месяца в нем протекла крыша и организации пришлось срочно делать капитальный ремонт кровли. Должен ли арендодатель возместить затраты на ремонт? Арендодатель указывает, что в акте приема-передачи было указано, что кровля в плохом состоянии, и поскольку организация-арендатор об этом знала, то обязанности возместить расходы на ремонт у арендодателя нет. (“Право и экономика”, 2008, n 12)

“Право и экономика”, 2008, N 12
Вопрос: Организация арендовала старое здание. Через 2 месяца в нем протекла крыша и организации пришлось срочно делать капитальный ремонт кровли. Должен ли арендодатель возместить затраты на ремонт? Арендодатель указывает, что в акте приема-передачи было указано, что кровля в плохом состоянии, и поскольку организация-арендатор об этом знала, то обязанности возместить расходы на ремонт у арендодателя нет.
Ответ: Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние чего-либо, относящегося к помещению, само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.
ФАС Московского округа в Постановлениях от 19 августа 2004 г. N КГ-А40/6990-04 и от 8 августа 2000 г. N КГ-А41/3347-00 указывает, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
ФАС Центрального округа в Постановлениях от 29 октября 2007 г. N А48-1953/07-11, от 26 сентября 2007 г. N А64-3459/06-9 отмечает, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
В данном случае проведенный капитальный ремонт можно расценить как неотделимое улучшение, сделанное организацией-арендатором, а стоимость таких улучшений, в силу ст. 623 ГК РФ, возмещается арендатору только в случае, если они были согласованы с арендодателем.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 3 мая 2007 г. N Ф04-2337/2007(33492-А45-39) суд делает вывод, что если в договоре аренды помещения имеется условие о том, что стоимость произведенных улучшений не возмещается после окончания срока действия договора аренды, арендатор не вправе предъявлять такое требование.
Таким образом, можно сделать вывод, что наличие обязанности у арендодателя по возмещению затрат на ремонт, осуществленный арендатором, в данном случае придется доказывать в суде.
Ю.М.Лермонтов
Консультант
Министерства финансов РФ,
специалист
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
Подписано в печать
17.12.2008

Читать еще:  Размежевание арендованного земельного участка

Капитальный ремонт при аренде

Капитальный ремонт при аренде недвижимости должен осуществляться за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Однако законодательство не запрещает включать условие в договор о том, что капитальный ремонт при аренде будет осуществлен за счет арендатора. О 4 вариантах проведения ремонта, рисках сторон, и о включении условия в договор поговорим далее.

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет

В этом случае рекомендуется заранее согласовать с арендатором и включить условие о сроке проведения ремонтных работ в договор аренды. В противном случае можно причинить препятствие арендатору пользоваться помещением, который потребует досрочное расторжение договора (п.1 ст. 620 ГК РФ).

Если стороны преждевременно не договорились о сроке проведения капитального ремонта при аренде недвижимости или же он вызван неотложной необходимостью (например, произошел пожар), то ремонт должен проводиться в разумный срок (абзац 2 п. 1 ст. 616 ГК). При этом под разумным сроком следует понимать такой срок, который необходим для поддержания данного помещения в годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. К каждому конкретному случаю может быть применен разный разумный срок. Также нужно понимать, что все будет зависеть от свойств и состояния объекта недвижимости, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, арендодатель на время проведения капитального ремонта при аренде вправе потребовать от арендатора временного освобождения помещения, при условии, что его пользование имуществом будет препятствовать проведению ремонта и особенно вс том случае, если ремонт создаст опасность для здоровья и жизни людей (обосновывается экспертным заключением о степени износа).

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора

Сторонам договора может быть удобен вариант проведения капитального ремонта силами арендодателя за счет денежных средств арендатора.

Этого можно достичь, включив в договор такое условие:

“Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем”.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества

В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт при аренде имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет

В таком случае арендатор должен понимать, что не сможет взыскать стоимость произведённого капитального ремонта или зачесть её в счёт арендной платы (ст. 410 ГК).

“Арендатор обязан производить за свой счёт капитальный ремонт арендованного имущества”.

Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Как согласовать условие о проведении работ арендатором за счет арендодателя?

1) прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя”.

2) указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта”.

3) указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы”.

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя.

В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ). В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст. 330 ГК РФ.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт

В этом случае считается, что стороны не изменили правила п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором

Для арендодателя в случае проведения капитального ремонта при аренде помещения арендатором существует немало рисков.

1) Арендатор может выполнить некачественный капитальный ремонт.

Во избежание риска необходимо включить условия в договор или в последующем внести изменения в договор дополнительным соглашением сторон о следующем:

“Все результаты выполнения работ после проведения капитального ремонта или после проведения каждого этапа должны быть приняты арендодателем.

Арендодатель при принятии работ подписывает акт приемки выполненных работ.

Претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение двух лет со дня подписания акта приемки работ.

Акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны)”.

Кроме того, можно указать в договоре, что проведение капитального ремонта осуществляется под контролем арендодателя (например, собственник может контролировать как ход выполнения работ, так и размер расходов, техническую документацию, кандидатуру генерального подрядчика и т.п.).

2. Незаконная перепланировка/изменение технических характеристик недвижимости

Если арендодатель не уследил за существенными изменениями своего помещения в ходе капитального ремонта, то нужно направить арендатору уведомление с отказом от принятия выполненных работ, обосновав его. После чего нужно направить арендатору претензию об устранении перепланировки, приведении помещения в исходное состояние с указанием срока и предупреждением о том, что в случае неустранения требований собственник будет вынужден обратиться в суд.

3. Необоснованные расходы, предъявленные арендодателю арендатором.

Во избежание такого риска, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость капитального ремонта при помощи составления сметы. В этом случае у арендодателя будет возможность предварительно проверить предмет выполняемых работ и их стоимость, а также в случае необходимости заявить возражения и скорректировать указанные показатели.

Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.

Резюме:

Как мы выяснили существует как минимум 4 способа проведения капитального ремонта при аренде недвижимости, по каждому из них существуют те или иные риски. Поэтому рекомендуем сторонам перед заключением договора аренды как следует ознакомиться со всеми сложностями и правовыми последствиями проведения капитального ремонта.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector