Расторжение договора аренды во внесудебном порядке
Exspertiza.ru

Юридический портал

Расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Расторжение договора во внесудебном порядке

Контрагент не выполняет обязательства по договору — как быть? В ГК РФ, в нормах, регулирующих конкретные виды отношений — аренду, подряд, поставку и т. д., — прописана возможность отказаться от договора, но только в строго определённых случаях. Кроме того, не каждому предпринимателю нравится перспектива ходить по судам.

Дело в том, что большинство предпринимателей прекрасно знают специальную часть ГК РФ, а общую, первую, часть знают гораздо меньше. Между тем именно на основании общих норм можно расторгнуть договор во внесудебном порядке, причём это возможно даже до того, как будет допущена просрочка поставки, перечисление денег и т. д.

Есть общее правило, установленное статьёй 450 ГК РФ: для досрочного расторжения договора необходимо или соглашение сторон, или обращение в суд (ст. 450 ГК РФ).

Заметим, что в ГК РФ нет такого понятия — «внесудебное расторжение договора». Официальное название данной процедуры — «отказ от договора».

Так вот, отказ от договора возможен, если это прямо предусмотрено соглашением сторон или законом. Например, в случае если продавец отказался передать покупателю проданный товар, то покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (п. 1 ст. 463 ГК РФ).

Как правило, в договорах крайне редко оговаривают возможность одностороннего отказа. Нормы же ГК РФ, регулирующие отдельные виды договоров, разрешают расторжение договора далеко не во всех случаях нарушения обязательств, что ставит добросовестную сторону в трудное положение.

Так, к примеру, если грузоотправитель своевременно не оплатил перевозку груза водным транспортом, то ни ГК РФ, ни Кодекс внутреннего водного транспорта не позволяют перевозчику отказаться из-за этого от исполнения договора. Получается, что если такое право не закреплено и в договоре, то перевозчику остаётся лишь идти в суд доказывать, что отправитель допустил существенное нарушение (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ)?

Нет, есть как минимум два варианта.

Вариант 1: отказаться от принятия исполнения и потребовать возмещения убытков, если исполнение утратило интерес вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК РФ).

Вариант 2: сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению, если исполнение обязательства, обусловленное договором, произведено не в полном объёме (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора возможен как при просрочке исполнения, так и при неполном исполнении должником. Это санкция за неисполнение обязательства.

Поскольку закон прямо не обязывает обращаться в суд для реализации этой санкции, то в данном случае законодатель имел в виду именно внесудебный порядок расторжения договора (аналогичные выводы содержатся, в частности, в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.12.02 № 2430/02).

Вышеописанные нормы — пункт 2 статьи 328 и пункт 2 статьи 405 ГК РФ — применяются не всегда.

Ими можно воспользоваться в том случае, если в особенной части ГК РФ не установлено специальных правил, применимых к порядку расторжения договора.

Пример — специальный порядок расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ).

Установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Причём арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, имеется специальная норма о судебном порядке расторжения договора аренды, и в случае просрочки внесения арендной платы право на отказ от договора со ссылкой на пункт 2 статьи 405 ГК РФ не может быть реализовано.

Ещё один нюанс: если вы ссылаетесь на то, что исполнение утратило для вас интерес вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК РФ), то вы должны быть готовы доказать существенный характер допущенного нарушения. Если дело дойдёт до суда, то вам как стороне, отказавшейся от обязательств, придётся доказывать, в частности, что для вас сделка утратила экономическую цель. Это обязательно по общему правилу: каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 1 ст. 65 АПК РФ).

Ещё одно основание для отказа от исполнения договора: его можно расторгнуть в случае, если становится очевидно, что исполнения не будет.

То есть не всегда обязательно ждать реального нарушения обязательства, если есть достаточные основания полагать, что неисполнение неизбежно.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Понятно, что это основание применимо только к тем договорам, срок исполнения которых исчисляется месяцами. Если обязательство должно быть исполнено за несколько недель, то проще дождаться просрочки, зафиксировать нарушение и отказаться от договора.

Однако предположим, что речь идёт о поставке оборудования под заказ, когда само исполнение ожидается, скажем, через три месяца. Если заказчик получает информацию о том, что поставка в означенный срок невозможна, то нет смысла ожидать, когда срок поставки будет сорван. Такое долготерпение может поставить под удар весь производственный процесс. И гораздо безопаснее расторгнуть договор и найти более надёжного поставщика.

Причём для того, чтобы иметь возможность отказаться от договора по причине того, что обязательство не будет исполнено в срок, необязательно, чтобы предполагаемое нарушение было неизбежным, — достаточно того, чтобы оно было весьма вероятным.

К примеру, если речь идёт о поставке оборудования из-за границы, то очевидно, что потребуется длительный срок на растаможку. Таким образом, если до истечения срока поставки остаётся неделя, то, скорее всего, обязательство по поставке не будет исполнено вовремя.

В этой ситуации покупатель вправе отказаться от договора, ссылаясь на предвидимое нарушение.

Следует заметить, впрочем, что судебной практики по этому поводу практически нет, поскольку отказ от договора при предвидимом нарушении весьма мало изучен.

Дело упрощается, если право на отказ при таких обстоятельствах установлено в законе. Так, применительно к подрядным отношениям, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание её к сроку становится явно невозможным, то заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 715 ГК РФ).

При поставке товара ненадлежащего качества также возможно расторжение договора по причине просрочки исполнения, но при условии, что:

недостатки носят существенный характер;

покупатель потребовал замены товара.

Это следует из положений статьи 475 ГК РФ: «В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору».

Обязательство прекращается только при надлежащем исполнении (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Если должник не заменит товар в течение срока, установленного покупателем, последний может отказаться от договора, ссылаясь на то, что исполнение утратило для него интерес.

Очевидно также, что для отказа исполнения договора по этому основанию необходимо, чтобы нарушение являлось существенным.

Это следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ: «По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной».

Предполагаемая просрочка должна быть длительной. Если есть подозрения относительно просрочки, но срок её незначителен, то нет оснований для отказа от договора.

Причём, делая вывод о предполагаемой просрочке, кредитору необходимо быть готовым предоставить объективную информацию, на основании которой делается вывод.

Так, пункт 2 статьи 328 ГК РФ говорит о том, что должны быть обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок.

Информация о предвидимом нарушении может поступить, например, из средств массовой информации, из опубликованной в надлежащем порядке финансовой отчётности и, разумеется, из деловой переписки. Так, письма, в котором должник сам указывает на предстоящую просрочку исполнения, будет достаточно для обоснования предвидимого нарушения.

ВАЖНО:

В ГК РФ нет такого понятия — «внесудебное расторжение договора». Официальное название данной процедуры — «отказ от договора».

Имеется специальная норма о судебном порядке расторжения договора аренды, и в случае просрочки внесения арендной платы право на отказ от договора со ссылкой на пункт 2 статьи 405 ГК РФ не может быть реализовано.

Если должник не заменит товар в течение срока, установленного покупателем, последний может отказаться от договора, ссылаясь на то, что исполнение утратило для него интерес.

Читать еще:  Как оформить субаренду земельного участка?

Расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке – всегда ли это возможно и при каких условиях?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.
В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.
Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).
Сказанное подтверждается и судебной практикой (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09, от 9 сентября 2008 г. N 5782/08).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды одной из сторон на практике часто влечет за собой дополнительные трудности. Связано это с тем, что инициатором прекращения договора является исключительно одна его сторона (тогда, как его заключение инициировали обе стороны). Для того чтобы избежать негативных последствий для контрагентов, необходимо учесть некоторые практические и законодательные нюансы процесса.

Причины и основания для досрочного расторжения договора аренды

Право расторгнуть договор в одностороннем порядке принадлежит обоим контрагентам по сделке. Контракт по аренде является одним из типов сделок, условием действительности которого выступает установление срока его действия. Поэтому для того чтобы прекратить сделку у стороны-инициатора должны быть какие-либо объективные причины. Такие причины и обстоятельства четко установлены Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) (ст.ст. 619 – 620 ГК РФ).

Законодательство не ограничивает право любой из сторон на прекращение контракта по причинам, не установленным положениями указанных статей (то есть перечень оснований открытый и может быть дополнен в соответствии с условиями заключенной сделки). Единственное условие действительности таких причин – их обоснованность и отсутствие противоречий закону.

Основания для расторжения контракта любой из сторон условно можно распределить на две группы:

  1. Причины, связанные с эксплуатацией имущества;
  2. Основания, связанные с оплатой.

В соответствии с положениями ст.619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании следующих причин:

  • пользование имуществом с существенными или неоднократными нарушениями условий сделки или целевого назначения предмета сделки;
  • существенное ухудшение состояния имущества после передачи его в эксплуатацию арендатора;
  • отсутствие поведения капитального ремонта арендатором в установленные сделкой сроки (в случае, если таковая обязанность возложена на арендатора законодательством или условиями сделки) (причины, связанные с имуществом);
  • невнесение арендного платежа в соответствии с условиями сделки более двух раз (причина, связанная с оплатой).

В случае наличия таких причин арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление о необходимости устранения недостатков и предоставить для этого соответственный разумный срок (который может быть предварительно определён условиями сделки). Указанное положение выступает в качестве своеобразной страховки арендатора от самовольного расторжения отношений контрагентом.

Положения ст.620 ГК РФ устанавливает перечень условий расторжения для арендатора. К ним относятся:

  • непредставление арендодателем имущества в пользование арендатора в установленный положениями сделки срок (либо создание препятствий для такого пользования);
  • наличие недостатков арендованного имущества, которые не были представлены арендодателем при заключении контракта и не могли быть выявлены арендатором при осмотре;
  • не проведение капитального ремонта имущества арендодателем в установленные законодательством или условиями сделки сроки;
  • непригодность имущества к использованию в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора.

Касательно недостатков, которые были выявлены после передачи имущества в пользование, существенным моментом выступает их препятствование эксплуатации. К примеру, не может считаться подобным недостатком отсутствие какого-либо декоративного элемента в автомобиле, сдаваемом в аренду (чехлы на сидения, бардачок, мультимедиа, дополнительные гаджеты), если иное не оговорено условиями сделки.

Таким образом, для нанимателя все причины, по которым сделка может быть расторгнута, сводятся к группе оснований, связанных непосредственно с имуществом. Такая особенность связана с природой контракта и характером его предмета. Это никоим образом не ограничивает право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке. Условия прекращения, прописанные в контракте, могут быть практически любыми (только не должны противоречить условиям законодательства).

Судебная практика знает сравнительно небольшое количество случаев, в которых арендатор обратился в суд для прекращения договорных правоотношений в связи со второй группой причин. В основном, такой причиной выступает повышение арендной платы арендодателем без надлежащего предупреждения или в слишком большом размере.

Виды процедуры досрочного расторжения

Как и прекращение любой другой сделки, расторжение договора аренды в одностороннем порядке может быть проведено двумя основными способами – в добровольном (внесудебном) или принудительном (судебном) режиме. Не обходимо различать прекращение и расторжение сделки, поскольку первое может происходить просто в результате истечения срока действия контракта. Однако для целей определения процедуры расторжения указанные понятия могут приравниваться. Внесудебная система является предпочтительной, так как влечёт за собой минимальное количество временных и денежных затрат для обеих сторон. Основным условием его применения выступает достижение сторонами компромисса их интересов.

Во избежание злоупотребления сторонами правоотношений правом на обращение в судебные инстанции, законодатель установил обязательный характер для досудебного разрешения споров (положения ст.619 о направлении письма нанимателю). Указанная позиция подтверждается и положениями п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. То есть перед тем, как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, арендодатель обязан уведомить об этом арендатора в письменном виде.

С точки зрения формирования законодательной нормы интересным является тот факт, что для нанимателя не обязательно направлять арендодателю письмо-уведомление о желании расторгнуть контракт. Расторгнуть договор в одностороннем порядке арендатору в этом смысле процедурно проще. Для арендодателя страховки закон не предусматривает.

Прекращение арендных правоотношений во внесудебном порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем проводится с обязательным предварительным направлением требования. В требовании (письме), которое направляется нанимателю, арендодатель должен указать основания прекращения правоотношений в соответствии с положениями договора или законодательства. Также должны быть выдвинуты требования (условно их можно обозначить так: «устранение недостатков или расторжение контракта»). В письме могут быть оговорены конкретные условия, на которых сделка расторгается. Такое письмо направляется специальной доставкой с уведомлением о передаче адресату (позже доказательство получения письма может быть использовано стороной в качестве доказательства в суде).

Читать еще:  Как арендовать участок земли у государства?

На практике важен момент направления уведомления о досрочном прекращении. Срок для направления такого письма варьируется в зависимости от установленного для контракта срока. В соответствии с положениями ст.610 ГК РФ, при контракта по аренде на неопределённый срок, уведомление об отказе от контракта должно быть направлено стороне не позднее чем за один месяц (а в случае контрактов по аренде недвижимости – за три месяца). Для контрактов с определённым сроком это правило не применяется. Однако такой срок, в любом случае, должен соответствовать критерию разумности.

Гражданское законодательство РФ руководствуется общим правилом, согласно которому прекращение сделки должно проводится в той же форме, что и его заключение. Этот общий принцип актуален и для договора аренды. То есть для действительности сделки о расторжении договора аренды помещения в одностороннем порядке, подписанного, например, при участии нотариуса, необходимо его же участие. Отдельно необходимо придерживаться формы передачи имущества в распоряжение арендатора, которая была определена сторонами ранее. То есть, если предмет сделки передавался с подписанием акта приёма-передачи, то и его возврат должен быть оформлен актом.

Внесудебное расторжение договора аренды в одностороннем порядке предусматривает заключение отдельного соглашения. Для того чтобы соглашение было действительным, оно должно содержать некоторые обязательные элементы:

  • дата и место заключения;
  • четкое обозначение арендованного имущества;
  • декларацию добровольности расторжения контракта.

Необязательным на практике является описание в соглашении причин прекращения правоотношений или других обстоятельств, сложившихся между контрагентами, повлиявших на принятие решения о расторжении.

Практикующие юристы рекомендуют на этапе подписания договора оговорить и как можно более детально описать условия досрочного расторжения сделки. Это обезопасит обе стороны в дальнейшем от возможных временных и денежных затрат. Даже при отсутствии согласия между контрагентами для внесудебного решения спора, разрешение спора в суде более намного более быстрым и объективным.

Расторжение через обращение в суд

Некоторые юристы не рекомендуют расторгать контракт по аренде в судебном режиме. Это связано с тем, что в судебной практике встречаются случаи, когда судом односторонний отказ от сделки воспринимается как злоупотребление своим правом. Однако такая правовая позиция противоречит положения ГК РФ о свободе договора, а также принципам, установленным ст.ст.610-622 ГК РФ касательно прекращения именно контракта по аренде.

Прекращение контракта через обращение в суд имеет некоторые преимущества. Первый аспект – психологический. Решение суда обязательно к исполнению. И уже сам этот факт побуждает стороны к правильным действиям. Кроме того, санкции, установленные законодательством за невыполнение решения, также имеют определённый эффект. Стороны также могут просить в своих исковых заявлениях о выплате контрагентом дополнительных сумм (неустойки) или совершении определённых действий (например, проведения капитального или текущего ремонта возвращаемого имущества нанимателем).

Ст.ст. 450-451 ГК РФ устанавливает общие положения, на основании которых расторжение контракта проводится в судебном порядке. К ним относят:

  1. Существенное нарушение условий, определённых контрактом, одной из сторон;
  2. Существенное изменение обстоятельств, при которых изначально был заключён договор.

Указанный перечень не является закрытым и может быть дополнен другими причинами. Для того чтобы доказать суду обоснованность своих требований касательно досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке стороне необходимо предоставить доказательства наличия обстоятельств, определённых ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Возврат имущества

Законодатель определяет режим возврата имущества арендодателю после расторжения сделки. В соответствии со ст.622 ГК РФ арендатор обязан возвратить имущество в том виде, в котором получил его в пользование с учётом нормального износа. При этом категория нормального износа и его критерии законодателем не определяются (что выглядит вполне логичным). На практике между сторонами могут возникать конфликты, касающиеся степени износа имущества и его состояния. В такой ситуации при невозможности достижения согласия степень износа имущества определяет суд.

Положения указанной статьи также регулируют случаи невозврата имущества или его несвоевременного возврата. Если наниматель предмет сделки не вернул в установленные сроки, то он обязан выплатить денежные средства за время просрочки (арендную плату). Арендодатель также может требовать отдельно возмещения убытков, если они не покрываются арендной платой. Законом не определяется, какие именно установленные сроки возврата обязательны для арендатора. Это может быть срок, определённый контрактом, письмом-требованием арендатора или другими соглашениями между сторонами.

При составлении контракта необходимо обратить внимание на срок возврата имущества и указание его в положения договора. В ситуации, когда стороны не оговорили такой момент при заключении сделки, закон использует для возврата имущества так называемый «разумный срок» (указанное положение определяется п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Достаточно интересным с точки зрения практического применения является Постановление АС ВВО от 14.01.2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. В соответствии с его определениями, арендатор не вправе отказаться от приёма арендованного имущества после прекращения договора в случае наличия у имущества недостатков. Это противоречит положениям ст.621 ГК РФ, определяющим пролонгацию контракта. Таким отказом арендодатель, фактически, может принудить арендатора к пролонгации договора аренды. Поэтому для арендодателя, в таком случае, оптимальным оказывается судебный способ разрешения спора. Так как, в противном случае, арендатор может заявить в суде в дальнейшем о принуждении его к пролонгации.

Таким образом, при заключении контракта по аренде необходимо помнить несколько основных моментов:

  1. Условия расторжения договора аренды в одностороннем порядке лучше как можно более детально описать в самих положениях сделки;
  2. Внесудебный режим разрешения спора более экономен для обеих сторон;
  3. Для расторжения договора аренды в одностороннем порядке ГК РФ устанавливает незакрытый перечень причин и условий (то есть каждый конкретный случай должен рассматриваться в индивидуальном порядке);
  4. Контрагенты имеют безусловное право на прекращение договора на законных основаниях.

Расторжение договора аренды во внесудебном порядке

В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.

Надо отметить, что ряд оснований расторжения таких договоров уже установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). При этом стороны договора аренды/найма вправе установить дополнительные условия его расторжения.

Условно основания досрочного расторжения договоров аренды/найма можно разделить на три категории:
1) по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
2) по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);
3) по взаимному соглашению сторон в любое время.

Данные основания практически являются общими для всех договоров аренды или найма.

Однако каждый из указанных договоров имеет свои особенности досрочного расторжения.

Аренда (напомним, что арендатором, как правило, выступает юридическое лицо). Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Президиум рекомендовал судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Следовательно, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды. Единственным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды. Что же касается арендатора, то представляется, что он также имеет право предусмотреть в договоре аренды право расторгнуть его в одностороннем порядке, даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).

Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом.

Найм (нанимателем по данному договору может быть только физическое лицо). Данный вид договоров в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя. В силу этого данный договор может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и только в случаях предусмотренных законом.

А именно:
– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (договор заключен на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Читать еще:  Как платится налог с аренды квартиры?

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Нанимателем же договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (без обращения в суд) путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). Уменьшения такого срока в договора может расцениваться как противоречие закону и не применяться судом (ст.422 ГК РФ).

Безусловно, любой договор найма также может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.

При этом стоит помнить, что фактическая передача помещения от арендатора к арендодателю (нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды/найма по взаимному согласию (при наличии соответствующей переписки), также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон.

На практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора.

Разобраться в хитросплетении действующего российского законодательства, а тем более еще и в толковании норм закона судебной практикой, порой сложно самим юристам, а не только не специалистам.

Поэтому обращение к профессионалам, реальным участникам рынка такого рода услуг, является гарантий получения подробной консультации, решения конкретной задачи, и согласования именно тех возможных вариантов расторжения, которые устроят обе стороны, участвующие в договоре.

По информации юридического отдела компании IntermarkSavills

Как расторгается договор аренды нежилого помещения

Порядок расторжения договора аренды прописан в договоре, так как разрыв сотрудничества между сторонами может негативно повлиять на одну из них. Закон четко устанавливает основания окончания отношений, чтобы защитить потерпевшую сторону от действий второго участника.

Когда можно разорвать договор

Расторгается договор по трем основаниям:

  1. Договоренность между сторонами об окончании правовых отношений. Составляется одноименное соглашение.
  2. В одностороннем порядке, по инициативе участника.
  3. Через суд.

Два последних варианта обычно используются в случае, если кто-то из сторон нарушил условия договора.

Если один из участников решил прервать отношения, он уведомляет об этом второго письменным извещением. В нем необходимо прописать данные:

  • реквизиты и данные стороны;
  • причина расторжения;
  • обязательства по договору.

Оповещение передается почтой, на адрес, который прописан в договоре. Если стороне известен другой адрес, она может отправить оповещение и на него, хотя это не обязательно.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: перед обращением в суд, требуется соблюдение претензионного порядка урегулирования спорного вопроса.

Если адресат не даст ответ в разумный срок (30 дней) или в тот, который прописан в претензии, участник аренды вправе писать исковое заявление.

СПРАВКА: этот порядок необходимо соблюдать в любом случае. Не важно, заключена ли аренда на неопределенные сроки либо период прописан в договоре.

Одностороннее расторжение договора аренды

Самым простым способом расторжения арендных правоотношений выступает соглашение, которое оформляется между участниками. Оно говорит о том, что стороны согласны прекратить сотрудничество. В тексте документа нужно отразить положения:

  • причины: добровольно, по согласию между сторонами;
  • стадии исполнения договорных отношений;
  • обязательства сторон по осуществлению взаимного расчета с указанием периодов, когда это планируется сделать;
  • обязанность арендатора, связанная с возвратом имущества арендодателю в указанный срок.

ВАЖНО: если обратная передача предмета аренды происходит на день прекращения отношений между сторонами, то оформляется акт приема-передачи. В нем указывается не только опись, но и отсутствие притязаний друг к другу.

Участник имеет веские основания к тому, чтобы прекратить сотрудничество по своему желанию. На практике разрыв правоотношений происходит по 2 причинам:

  • условия, прописанные в договоре, нарушаются и достаточно существенно;
  • изменение ситуации.

Нарушение условий говорит о том, что одна сторона правоотношений рискует понести ущерб и лишиться всего, что могла бы получить в сделке.

Изменение ситуации, причем существенно, заключается в том, что если бы участник знал об этом заранее, то не был подписан ни при каких условиях договор.

СПРАВКА: эти основания применимы ко всем ситуациям, без исключения, прописывают условия, применительно к каждой из них в отдельности, в зависимости от специфики правоотношений.

По ст. 451 ГК РФ из-за изменения обстоятельств участник вправе расторгнуть деловые отношения по требованию. И этому процессу должны соответствовать условия:

  • участники исходят из того, что никаких изменений обстоятельств не произойдет в момент подписания договора;
  • изменения были обусловлены причинами, которые никто не мог предугадать, включая и заинтересованное в расторжении договора лицо;
  • если пункты договора остались бы прежними, а обстоятельства изменились, то один из участников правоотношения рисковал утратой всего того, что мог бы прибрести по аренде;
  • из сути текста соглашения, правил делового оборота не следует, что риск, сопутствующий изменениям, несет заинтересованный в расторжении участник.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Участнику аренды расторжение договора может потребоваться, исходя из разных причин:

  • нарушены пункты договора, и стороны пришли к соглашению о том, что больше не будут сотрудничать;
  • наличие личных обстоятельств: арендатору необходимы деньги, он решил срочно реализовать имущество, находящееся в аренде.

ВАЖНО: не всегда расторжение аренды базируется на факторах негативного характера, как для арендатора, так и для арендодателя.

В случае расторжения арендного соглашения составляется специальный документ, который отражает взаимное согласие сторон. В нем стороны отражают информацию:

  • причины расторжения договора;
  • этап исполнения;
  • взаиморасчеты участников: в документе необходимо прописать пункт о том, что финансовые претензии отсутствуют;
  • интервал времени, в течение которого имущество вернется обратно собственнику.

Арендатор вправе вернуть обратно имущество на момент заключения соглашения. Обычно этот процесс сопровождается составлением акта приема-передачи. Он подписывается обеими сторонами.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: аренда на определенные сроки (на длительный – более 12 месяцев) регистрируется. Окончание отношений также фиксируется в Росреестре. Стороны могут не сделать этого. Но в этом случае имущество останется под обременением в официальных документах Росреестра.

Расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Расторжение арендного договора нежилого помещения без судебного участия в этом процессе возможно, когда стороны не предъявляют претензий друг к другу. Составляется специальное соглашение, которое прилагается к основному договору. В нем участники прописывают, что не имеют друг к другу финансовых претензий. Закрепляют намерения подписями.

В порядке вне участия суда в процессе расторжения договорных отношений необходимо выбрать основание и составить оповещение, адресованное второму участнику. Отправившей стороне нужно ждать ответа. Если на уведомление пришел ответ, сторона не против того, чтобы по–деловому расстаться, заключается об этом соответствующее соглашение.

СПРАВКА: к документу, служащему уведомлением, не предъявляется никаких требований. Оно составляется в аналогичной форме, что и само соглашение.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

По решению суда расторжение договора аренды происходит, когда одна из сторон не согласна с намерениями другой. И неодобрение с ее действиями может быть связано с наличием причин:

  1. Ст. 620 ГК РФ: нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ в помещение и т.д.
  2. После ратификации договора арендатор выявил недостатки в имуществе. О них он не знал и не был информирован собственником. Они влияют на процесс использования имущества.
  3. Владелец имущества не исполнил обязательства по осуществлению работ, связанных с капитальным ремонтом помещения.

Арендодатель также может быть недовольным сотрудничеством. Например, он требует расторжения договора в следующих обстоятельствах:

  • используется имущество не по назначению;
  • пропуск арендных платежей три раза подряд.

Возможно расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя, а также временным пользователем имущества.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя означает окончание сотрудничества до сроков, указанного в документе. Желание исходит от арендодателя. Но одного стремления мало: необходимы веские причины, по которым возможно досрочное расторжение договоров.

Арендодатель вправе законно расторгнуть правоотношения, основываясь на ст. 619 ГК РФ, если:

  • временный собственник наносит вред имуществу: из-за этого предмет договора аренды ухудшается по эксплуатационным свойствам (пункты об этом закреплены в договоре);
  • нарушение эксплуатационных условий пользования имуществом, закрепленных в договоре;
  • игнорирование ремонта;
  • несоблюдение сроков платы пользования имуществом: в документе этот пункт прописывается отдельно, в нем определяется пеня за просрочку платежей, возможно – и иные санкции. Если неоплата за договор случилась единожды, то арендодатель может и не обратить внимания на это недоразумение. Если это продолжается неоднократно, то арендодатель имеет право не сотрудничать с неплатежеспособным человеком.

Расторжение договора аренды помещения – стадии:

  1. Обращение, адресованное к арендатору. Оно письменное: в нем прописываются причины, по которым собственник решил действовать именно так.
  2. На претензию нет ответа. Владелец праве прийти за помощью в суд.

Досрочное расторжение договора арендатором

Досрочное расторжение договоров аренды происходит, если арендатор считает, что собственник имущества нарушил условия их сотрудничества. Мирно решить вопрос не удалось. Арендатор применяет положения ст. 620. Это нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ и т.д.

ВАЖНО: список оснований, которые указаны в ст. 619, 620, не полный. Это означает, что законодатель допускает фиксирование в договоре других условий, которые ведут к расторжению. Это положение соответствует логике ст. 450, п. 2, а также основополагающим началам ст. 421 ГК РФ.

Расторжение договора аренды: образец

Образец расторжения договора аренды по инициативе арендатора доступен для всеобщего пользования в интернете (образец соглашения о расторжении договора).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector