Покупка апартаментов для сдачи в аренду
Exspertiza.ru

Юридический портал

Покупка апартаментов для сдачи в аренду

Сдавать апартаменты в аренду: насколько это выгодно?

Содержание:

На сегодняшний день потенциальные инвесторы всё больше начинают обращать внимание на апартаменты как на способ извлечения прибыли. Причин этому несколько: более удачное месторасположение, низкая стартовая цена и возможность вверить все заботы по поиску арендаторов управляющей компании. Но так ли всё радужно на самом деле? Расскажем в нашем материале.

Апартаменты или квартира: что лучше купить под сдачу

В настоящий момент цена квартир и апартаментов аналогичной локации может разница до 30% в пользу последних, но так происходит не всегда. К примеру, два рядом стоящих современных дома – жилой и апарт-отель – будут стоить для арендатора примерно одинаково. Из преимуществ апартаментов:

  • Жильцы могут пользоваться услугами гостиничного сервиса (уборка, заказ еды в номер, фитнес, бассейн, спа, химчистка, охрана),
  • Клининг и поиск жильцов осуществляется управляющей компанией,
  • Зачастую апартаменты продаются уже со всей мебелью и бытовой техникой,
  • Текущее обслуживание по мелкосрочному ремонту тоже на УК,
  • Владелец получает пассивный доход в среднем от 40 до 120 тыс.руб. в месяц.

По словам экспертов, доходность апартаментов сейчас может доходить до 14% в год, когда квартиры в среднем приносят 3-4%. К тому же, девелоперы делают всё возможное, чтобы инвесторы тратили на обслуживание апартаментов меньше: вводят энергосберегающие программы и технологии, устанавливают специальные приборы, которые снижают потребление энергии даже по сравнению с квартирами.

Кроме того, спрос на апартаменты неуклонно растёт: только за 2018 год он увеличился на 5%, а на квартиры снизился на 9%. Конечно, цифры весьма приблизительные, ведь для долгосрочной аренды съемщики по-прежнему предпочитают традиционный формат жилья. Апартаменты для себя выбирают туристы, которые хотят пожить как местные, бизнесмены, которым нужен гостиничный сервис и при этом домашний уют, а также экспаты, которые хотят жить рядом с офисом.

Как правило, апарт-отели располагаются в районах со сложившейся инфраструктурой, кроме того, на первых этажах всегда есть магазины, фитнес-клубы, кафе, парикмахерские и другие нужные заведения. Туристов же привлекает возможность сэкономить на жилье (в обычной гостинице останавливаться дороже) и питании, т.к. апартаменты всегда оборудованы кухонной зоной.

В среднем, управляющие компании берут за свои услуги около 20% прибыли от сдачи апартаментов. При этом владелец может выбрать программу, которая больше ему подойдёт:

  1. Гарантированный доход – УК ежемесячно перечисляет владельцу определенную сумму,
  2. Процент с прибыли – хозяин получает прибыль за вычетом выплаты УК только за то время, когда у него фактически жили арендаторы,
  3. Краткосрочная или долгосрочная аренда – владелец вправе решить, каких жильцов нужно заселять в его недвижимость: на сутки или на длительный срок.

При этом собственник сам оплачивает налог на доход в размере 6% и налог на коммерческую недвижимость – 0,5%. Коммунальные платежи, как правило, входят в процент, который забирает себе УК.

Можно ли сдавать апартаменты в аренду

Казалось бы, глупый вопрос, ведь почти 80% апартаментов покупают именно под сдачу. Но не всё так просто. Если раньше законодательство никак не регламентировало этот процесс, поскольку жильё такого плана было явлением новым, то сейчас выходят правила, которые призваны как-то эту нишу урегулировать.

Минэкономразвития и Федеральная налоговая служба причисляют апарт-отели к гостиницам, деятельность которых курирует Минкульт. Они, как и прочие места размещения, должны иметь определенную категорию. С начала 2019 г. аккредитация апартаментов на «звёздность» была добровольной, но после внесения апартаментов в общую классификацию она станет обязательной. Кроме них, ряд новых требований пропишут и для других объектов размещения: хостелов, баз отдыха, пансионатов.

Чтобы получить аккредитацию, апарт-отель должен изначально строиться как гостиница, т.е. иметь целый ряд технических и служебных помещений: лобби, прачечную, комнаты для персонала, склады для инвентаря. Если же при возведении апартаменты значились как жильё, то получить даже одну «звезду» будет весьма проблематично.

Тем, кто купил апартаменты не в гостинице, придется заниматься сдачей жилья самостоятельно, открыв ИП, или нанять агента, который будет этим заниматься. При этом ответственность за соблюдение налогового законодательства целиком ложиться на хозяина недвижимости. По документам данные здания часто проходят как санаторно-курортные или медицинские оздоровительные учреждения, а значит не подлежат аккредитации как отели.

Если ситуацией заинтересуется налоговая, то стандартные 13% их не устроят, т.к. сдача коммерческой недвижимости, которой являются апартаменты, облагается налогом как предпринимательская деятельность (18%). А если не повезёт, то владельцу может светить еще и штраф за незаконное предпринимательство.

Какие апартаменты купить для сдачи в аренду

Прежде, чем оформить договор купли-продажи или договор долевого участия, необходимо тщательно изучить документацию объекта и условия, которые предлагают девелоперы. Есть несколько критериев, которые нужно учесть в первую очередь:

  • Здание с самого начала проектировалось и строилось как гостиница,
  • Помещения для постоянного проживания владельцев и для аренды должны быть разделены по этажам или блокам,
  • Внутренняя деятельность должна полностью регулироваться специализированной управляющей компанией,
  • Возможность для собственника получить статус индивидуального предпринимателя,
  • В идеале – возможность пройти аккредитацию и получить категорию.

Апартаменты, как и квартиру, можно купить в ипотеку. Пока у банков не сложилось определенной схемы оценки залога, т.к. такая недвижимость является чем-то средним между жилой и коммерческой, отсюда и некоторые сложности. Например, многие кредитные организации не хотят давать ипотеку на срок более семи лет. В этом случае можно пойти на хитрость и в качестве залога предложить имеющееся жильё. Такая практика уже существует.

Чем раньше купить апартаменты (например, на этапе котлована), тем дешевле обойдётся квадрат и недвижимость быстрее начнёт приносить чистую прибыль. Средние сроки окупаемости, которые обещают застройщики, от 5 до 10 лет. Как и другая недвижимость, апартаменты – это актив, который можно будет в будущем продать дороже. В данный момент спрос на них не велик, потому что это всё-таки новое явление. Однако, по прогнозам специалистов, в ближайшую пятилетку всё изменится.

Бизнес на сервисных апартаментах: как это работает

Одной из популярных бизнес-идей в последнее время стала покупка сервисных апартаментов для сдачи в аренду. В рекламных буклетах застройщика схема выглядит красиво: управление апартаментами при этом осуществляет специально нанятая компания, а владелец только получает прибыль. Так ли это на самом деле?

Виды проектов для инвестора

Рассматривая вложения в рынок апартаментов, покупатель столкнется с выбором: приобрести сервисные апартаменты или обычные, не обремененные дополнительными услугами.

Сервисные апартаменты отличаются от обычных — псевдо-квартир. Они больше похожи на гостиницу, в которой инвестор покупает один или несколько номеров в частную собственность.

В отличие от них обыкновенные (не сервисные) апартаменты – помещение в здании, внешне похожем на многоквартирный дом, но юридически являющимся нежилым (гостиницей). Обычно их строят в местах, где жилое строительство запрещено, поскольку:

  • установлены ограничения в градостроительном регламенте;
  • не соблюдаются строительные нормы (для нежилых помещений они менее строгие, чем для квартир.

Такие апартаменты стоят значительно меньше, чем аналогичные квартиры. Невысокая цена призвана компенсировать неудобства будущих жильцов.

Как выбрать лучшие апартаменты для инвестиций

В любом из указанных выше вариантов, важную роль играют характеристики объекта:

  • где находится апарт-отель.

От этого зависит, насколько легко будет его сдать в аренду или продать в дальнейшем.

  • какая требуется сумма для инвестиций.

Обычно стоимость апартаментов несколько ниже аналогичных квартир. Однако их дальнейшее обслуживание выйдет дороже. Стандартные коммунальные услуги потребуется оплатить по коммерческим тарифам. Если же речь идет о сервисных апартаментах, вознаграждение управляющей компании может существенно уменьшить доходность вложения. Не стоит забывать и о повышенных налогах – за само помещение и за земельный участок под апарт-отелем.

Более подробно о сопутствующих расходах читайте в наших статьях, посвященных налогам и оплате коммунальных услуг за апартаменты.

  • построен ли объект, или еще нет.

Апартаменты на этапе строительства обычно стоят дешевле. В то же время, существует риск, что объект превратится в долгострой. Поэтому, приобретая апартаменты в строящемся объекте, нужно оценить надежность застройщика и то, предполагает ли цена объекта достаточную премию за риск. Также необходимо проверить наличие разрешения на строительство и других документов у застройщика.

Вложения в строящийся объект начнут приносить отдачу только после завершения строительства. Чтобы увеличить привлекательность своих объектов, некоторые застройщики предлагают инвесторам компенсировать период «простоя» путем выплаты процентов на вложенные средства за период до ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом застройщик берет кредит у инвестора.

Аренда апартаментов: как сдать и не пожалеть

Еще один важный вопрос — кто будет осуществлять управление апартаментами, то есть сдавать их в аренду и перечислять средства инвестору.

В идеале управляющая компания-оператор должна иметь солидное портфолио проектов, по которым можно судить о ее компетентности. Но, поскольку апарт-рынок относительно новый, новичков-управляющих на нем также хватает. Однако правильное управление объектом – это существенная гарантия будущей доходности. Если объект привлекателен, но надежность управляющего под вопросом – возможно, стоит подыскать другой объект.

У инвестора обычно есть возможность выбрать доходность проекта. Она может быть:

  • более низкой, но гарантированной. Средства выплачиваются (в размере, определенном договором с застройщиком или управляющей организацией) независимо от того, было ли фактически сдано в аренду помещение;
  • более высокой доходностью, не выплачиваемой в период простоя.
Читать еще:  Налог на сдачу комнаты в аренду

В среднем, доходность апартаментов как минимум на несколько процентов выше банковских депозитов, что делает их привлекательными для инвестиций.

Если сдача в аренду поручена управляющей компании, она ищет арендаторов и оформляет договоры с ними. Инвестор только получает средства на свой банковский счет.

В некоторых сервисных проектах покупатель может взять сдачу апартаментов в аренду в свои руки вместо заключения договора с управляющим. В этом случае доход будет полностью зависеть от усилий собственника. Также, все формальности вроде заключения договоров с арендаторами придется выполнять самостоятельно.

В случае же простых (не сервисных) апартаментов, их сдача в аренду ничем не будет отличаться от аренды обычной квартиры. Обычно договоры их аренды заключаются на срок менее 1 года, чтобы избежать их регистрации в Росреестре. После истечения срока арендатор и арендодатель заключают новый договор.

Сложность или легкость сдачи апартаментов в аренду будет зависеть от конкретного проекта, его характеристик (таких, как локация, набор дополнительных услуг) и арендной платы.

Сервисные апартаменты, как правило, арендуют те, кто желает полностью переложить бытовые вопросы на управляющего. Для приехавшего в Москву или Санкт-Петербург строить карьеру молодого менеджера аренда апарт-квартиры студии будет отличным решением. В случае же обычных апартаментов арендатор будет, скорее всего, ожидать низкую цену, а услуги отступят на второй план.

Сложно ли продать апартаменты

Важной частью любого инвестиционного проекта является возможность выхода без потерь. Вторичный рынок апартаментов также уже сформирован и функционирует. Удачный сценарий выхода будет зависеть от:

  • цены продажи;
  • места расположения объекта
  • его привлекательности для инвестиций или проживания.

Удачный выход и отсутствие сложностей при продаже апартаментов будет полностью зависеть от того, как инвестор выполнил «домашнюю работу» по анализу выгод и недостатков проекта перед вступлением в него. Кроме того, на цену продажи существенно повлияет цена покупки – ведь никто не хочет фиксировать убытки. Но и вторая сторона сделки, скорее всего, покупает апартаменты для инвестиций и получения дохода – поэтому цена должна оставаться привлекательной.

Купить или продать как обычные, так и сервисные апартаменты на «вторичке» можно, заключив договор купли-продажи нежилого помещения. Переход права собственности на его основе должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Договор с управляющей компанией может предусматривать дополнительные процедуры его перезаключения с новым инвестором (уведомление за определенный срок и т.п.). В этом случае их тоже нужно будет выполнить. Однако сервисный договор не должен ограничивать права инвестора на распоряжение своей собственностью. Такое условие противоречило бы закону.

Апартаменты под офис

Вопрос о том, можно ли использовать апартаменты под офис, является неоднозначным. С юридической точки зрения, это нежилые помещения. Поэтому на них не распространяется запрет на осуществление коммерческой деятельности, установленный для квартир. С этой точки зрения, коммерческая (в том числе, офисная) деятельность в них возможна.

В то же время, для большей части покупателей апарт-квартира станет все-таки местом проживания (хотя и временного). Наличие по соседству офиса может существенно осложнить отношения с соседями — особенно, если речь идет не о первом этаже с отдельным входом. Поэтому некоторые девелоперы стараются ограничить возможность сдачи апартаментов в аренду под офис.

В последнее время обсуждается возможность присвоить апартаментам статус жилых помещений. Если это состоится, ведение бизнеса в них окажется вне закона.

Принимая решение об инвестициях в апартаменты, стоит хорошо взвесить все «за» и «против». Обещанные девелопером цифры доходности на практике могут оказаться далеки от реальности. Тщательный анализ проекта позволит инвестору избежать будущих разочарований.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Апартаменты – покупать или арендовать?

На российском рынке недвижимости апартаменты, несмотря на возрастающую популярность, все еще остаются темной лошадкой. Чаще всего их приобретают в инвестиционных целях. Но в некоторых случаях намного выгоднее оказывается снять апартаменты, а не купить их. Попробуем разобраться, в чем особенности покупки и аренды апартаментов.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Главное и, пожалуй, самое настораживающее отличие апартаментов от обычных квартир – юридически они относятся к нежилым помещениям. Такие объекты строятся без учета требований, предъявляемых к жилью. Это значит, что застройщик не обязан выполнять нормативы по инсоляции, количеству парковочных мест, создавать социальную инфраструктуру. Эти неудобства компенсируются разницей в цене: апартаменты стоят на 20-30% дешевле, чем жилая недвижимость аналогичной категории. А еще это прекрасная возможность поселится там, где строительство жилья из-за плотности застройки или других юридических причин попросту невозможно. Такая ситуация сложилась в центре Москвы: захлестнувшая столицу мода на квартиры в бывших промышленных зданиях способствует переформатированию заводов и фабрик в лофт-апартаменты. Стоят такие объекты недешево, но тех, кто готов платить за нестандартный интерьер и престижный район, это не останавливает.

Классификация апартаментов по цене практически не отличается от применяемой к жилой недвижимости: выделяются объекты классов «элит», «бизнес», «комфорт». А вот соотношение постепенно меняется: если несколько лет назад порядка 90% выходящих на рынок объектов были элитными, то сегодня все чаще встречаются апартаменты классов «бизнес» и даже «эконом».

Что касается юридического статуса, то, как уже упоминалось, апартаменты являются нежилыми помещениями. А значит, оформить постоянную регистрацию (так называемую прописку) в них не получится. Однако помимо постоянной регистрации существует и временная, которую можно оформить при соблюдении ряда условий.

Все апартаменты можно разделить на 2 категории: гостиничные объекты (апарт-отели) и проекты, возникшие в результате реконструкции промышленных и административных зданий. Отличительная особенность первых – гостиничный статус в документации и наличие управляющей компании, имеющей лицензию на управление отелями. В таких апартаментах, по словам Саши Лукича, управляющего партнера и главного архитектора проектного бюро Portner Architects, можно оформить регистрацию сроком на 5 лет, а при необходимости – продлить ее по истечении этого срока. Впрочем, многие специалисты считают, что для большинства покупателей апартаментов вопрос прописки не является существенным, так как такую недвижимость часто приобретают в инвестиционных целях или в качестве второго жилья.

Особенности аренды и покупки – налоги, коммунальные платежи и дополнительные услуги

С учетом вышеперечисленных особенностей можно сказать, что апартаменты – это недвижимость фактически предназначенная для проживания, но юридически такого статуса она не имеет. С этим связано немало нюансов, которые следовать учитывать потенциальным покупателям.

По мнению экспертов, покупка апартаментов – это удобный и выгодный вариант инвестиций. «Вкладывать деньги в недвижимость всегда выгодно, потому что в цене она если и падает, то незначительно. К тому же, всегда можно заработать, сдавая апартаменты в аренду. Наша компания приобрела апартаменты в апарт-комплексе TriBeCa APARTMENTS площадью 60 кв. м. По предварительным данным мы планируем получать 10 % годовых», – рассказывает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.

Однако содержание апартаментов несколько отличается от обычной квартиры. Во-первых, нежилые помещения облагаются большим налогом, причем ставки отличаются в 5 раз. Для жилья (стоимостью до 10 млн рублей) с 2015 года они составят 0,1% от кадастровой стоимости, а для апартаментов – 0,5%. Однако это не значит, что владельцу гостиничной недвижимости придется платить в 5 раз больше – кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у жилья. Но разница все же будет ощутимой. Кроме того, при оплате пошлины на нежилые помещения нельзя использовать налоговый вычет (20 кв. м на человека). Однако в большинстве случаев эта переплата компенсируется разницей между ценой жилья и апартаментов.

Еще одна существенная статья расходов – жилищно-коммунальные услуги. Владельцам апартаментов приходится платить на 15-20% больше, чем владельцам схожей по характеристикам жилой недвижимости, так как на них не распространяются государственные дотации на ЖКУ. А еще предстоит раскошелиться на управляющую компанию. Причем, если в жилых домах ставки на техническое обслуживание контролируются законом, то в случае с апартаментами расценки диктует сама УК. По статистике, обслуживание объекта бизнес-класса стоит 50-100 рублей за кв. м в месяц, в более высоком сегменте эта сумма может достигать и 300 рублей.

Размер платежей зависит от класса комплекса и пакета предоставляемых услуг. В качестве дополнительных сервисов апарт-отели готовы предложить жильцам прием вещей в прачечную, уборку, услуги фитнес-кубов, доставку продуктов, заказ билетов на различные мероприятия, вызов такси. При покупке апартаментов важно уточнить, можно ли отказаться от каких-то услуг, чтобы не переплачивать за ненужные сервисы, или, наоборот, заказать что-то дополнительно.

Что касается аренды апартаментов, то эта процедура мало чем отличается от жилого найма. Потенциальный круг арендаторов тоже довольно широк. «Относительно недорогие апартаменты в основном арендуют молодые активные люди, которые пока не хотят привязывать себя к определенному району. Часто это творческие люди, которым нравится определенный формат жилья, к примеру, лофты, значительная часть которых представлена на рынке апартаментов. Еще одной целевой группой являются экспаты – формат апартаментов для них гораздо привычнее, чем для россиян, а приобретение недвижимости в собственность их не интересует», – комментирует Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development. А Саша Лукич добавляет, что для арендаторов плюсами апартаментов являются цивилизованная аренда и высокий уровень сервиса. Однако, если жильцу требуется временная регистрация, то для этих целей подходят только апартаменты гостиничного типа.

Читать еще:  Аренда земли категория льготников

Для предпринимателей, по мнению Елены Земцовой, апартаменты могут быть интересны возможностью регистрации юридического лица, а также тем, что владелец может использовать свои помещения, как для проживания, так и для организации офиса, выставки, магазина.

Арендная ставка для апартаментов практически сопоставима с квартирами того же класса. Она зависит от таких факторов, как расположение, площадь, уровень комфорта и предоставляемых услуг. Для расчета стоимости аренды начинающему рантье лучше ориентироваться на аналогичные предложения в том же районе или консультироваться с профессиональными риэлторами, хорошо знающими рынок.

Таким образом, несмотря на неясный юридический статус, апартаменты могут быть вполне приемлемой альтернативой покупке жилья, а некоторых случаях это даже более выгодно. «С инвестиционной точки зрения апартаменты более привлекательны, чем квартиры. Стоимость аренды апартаментов и квартиры одного класса, одной площади и в одной и той же локации будет примерно одинаковой, при этом стоимость покупки квартиры значительно выше – разница достигает 15-20%. Соответственно, доходность апартаментов выше», – считает Ольга Кузнецова. По ее мнению, выгоднее всего для сдачи в аренду покупать недорогие апартаменты с хорошей транспортной доступностью недалеко от метро. Арендаторов для таких объектов найти проще всего, и убытки от возможных простоев будут минимальны.

Доходность же инвестиций в апартаменты оценивается по-разному. По мнению специалистов, она может достигать 10-18%. «Доходность рассчитывается путем деления годовой аренды за вычетом коммунальных и эксплуатационных платежей на стоимость приобретения и ремонта апартамента», – поясняет Елена Земцова.

Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни

В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.

Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.

1. Жить самому

Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.

2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно

Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.

Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.

Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.

Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.

Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.

Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.

3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)

В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.

Выручка

Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).

На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.

Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.

На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.

Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.

Расходы

Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.

Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.

Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.

Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).

Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.

А… самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.

Доходность

После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).

Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.

С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже. С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.

Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.

Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.

Цены

Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.

На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.

Подводные камни

1. Апартаменты могут быть не построены

Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.

2. Неудачное расположение апартаментного комплекса

Гостей и выручки будет мало.

3. Нечестная управляющая компания

Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.

Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.

4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.

5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера

Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.

Читать еще:  Аренда земли во дворе жилого дома

Как не попасть на мель:

  • апартаменты при покупке нужно выбирать тщательно, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не верить расчетом застройщиков слепо
  • проверять управляющую компанию

Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит

В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.

Но есть проблемы:

1. 2 года ожидания строительства

Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет

2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%

Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.

Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит. Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита. А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.

Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.

Выводы:

  • апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью до 12% годовых
  • апартаменты гораздо выгоднее квартиры и депозита
  • более удобно, когда сдавать апартаменты в аренду будет за вас управляющая компания
  • тщательно выбирайте апартаменты и делайте расчеты самостоятельно
  • бесплатно приобрести апартаменты по схеме Кийосаки не получится
  • приобретайте апартаменты на свои, иначе доходность ваших инвестиций будет ниже, вы недозаработаете

Чем может обернуться для собственника сдача в аренду апартаментов без «звезд»

Сегмент апартаментов в Петербурге развивается фантастическими темпами. По данным аналитиков NAI Becar, в I квартале 2018 г. в 36 комплексах продавалось 5398 номеров. Предложение распределилось почти поровну: 51% (2767 номеров) относится к формату buy-to-let (купить, чтобы сдавать), 49% (2631 юнит) – к формату buy-to-live (для себя, чтобы жить).

И эти данные приходится постоянно обновлять. В начале года был согласован проект в Парголове: компания «Абсолют» собирается построить апарт-отель на 1000 номеров. В феврале компания «Ярд» начала строительство апарт-отеля на 200 номеров у СК «Юбилейный». В марте у Московских ворот начат проект «М-97» на 150 номеров. В апреле китайский холдинг Beijing Hong Fu Group объявил о запуске масштабного проекта в Красносельском районе; в составе МФК также запланированы гостиницы и апартаменты, по предварительным данным, – не менее 100 000 кв. м. В мае группа ЛСР обнародовала планы строительства сразу пяти комплексов в общей сложности на 3447 апартаментов, девелопер уже получил разрешение на строительство. Похоже, в этом году предложение апартаментов как минимум удвоится.

Приживутся ли в России неформальные отели

Спрос также растет: в 2017 г. застройщики реализовали около 2700 номеров – вдвое больше, чем в 2016-м. В I квартале темпы не снижаются: по данным Knight Frank SPb, реализовано около 900 номеров. Но соответствует ли структура спроса предложению – вопрос открытый.

Застройщики оценивают долю инвестиционного спроса (buy-to-let) от 50 до 80%. То есть больше половины покупателей планируют получать доход, сдавая недвижимость в аренду. Чем дешевле – тем больше инвесторов. Но счастливых обладателей апартаментов может подстерегать неприятный сюрприз.

Нюансы гостеприимства

Действующие нормы относят апарт-отели к одной из разновидностей гостиниц. Такой позиции придерживается и МЭР (запись в кадастре), и ФНС (определяя ставку налога), и Минкульт, курирующий сферу гостиничных услуг. А гостиницы и прочие «места размещения» должны иметь категорию, т. е. какое-то количество звезд.

АФК «Система» создает сеть апарт-отелей Cosmos Stay на месте АТС

Сейчас прохождение классификации – дело добровольное. Но с середины 2019 г., поэтапно, эта процедура становится обязательной. Положение о классификации гостиниц сейчас проходит обсуждение в профессиональном сообществе. В нем упомянуты большие и малые гостиницы, апарт-отели и пансионаты, базы отдыха и хостелы. Для каждой группы свой набор условий и критериев. Но есть базовые требования. Объект изначально должен строиться как гостиница, а не как псевдожилье (апарт-отель без сервиса).

«Получить даже «1 звезду» владельцам псевдожилья будет непросто, – говорит Константин Сторожев, гендиректор УК «Вало сервис». – В таких объектах, как правило, не заложены необходимые технологические зоны (помещения для УК, раздевалки с душевыми и столовая для персонала, помещения для хранения инвентаря и белья), отсутствует соразмерная зона ресепшен и лобби, нормы безопасности не соответствуют гостиничным и т. д. Все это должно быть предусмотрено еще на этапе проектирования».

Профессиональные УК и продвинутые девелоперы необходимость прохождения классификации уже осознали. В апреле петербургский гостиничный оператор Nevsky Hotels Group взял в управление 19 апартаментов в комплексе Salut!. Управляющий сертифицировал номера и получил «3 звезды». В ближайших планах – взять в управление еще 20 номеров. В комплексе Salut!, по словам руководителя проекта Сергея Ногая, уже введены в эксплуатацию около 1200 номеров, их обслуживают несколько УК. «Прохождение классификации – забота УК, – говорит Ногай. – Управляющие договариваются с собственниками, приглашают классифицирующую компанию. Проблем не будет: наши корпуса изначально строились как гостиницы».

В начале июня апарт-отель «Елагин апарт», которым управляет УК Zenith Property Management, прошел процедуру официальной сертификации и получил категорию «3 звезды». Классификатором проекта выступила компания «Тест – С.-Петербург». Последовательно занимаются этой проблемой организаторы проектов Valo, Docklands, Vertical и др. Однако не все девелоперы считают это обязательным.

«Это не про нас»

Например, компания Seven Suns строит в Курортном районе комплекс «Светлый мир. Внутри»: 14 корпусов, более 1500 апартаментов. По словам Алексея Бушуева, директора по продажам Seven Suns Development, две трети клиентов приобретают апартаменты в Дюнах для собственного проживания. Треть – инвесторы, они вкладывают средства для последующей сдачи помещений в аренду. «Наш квартал не является классическим апарт-отелем. Сдавать свою недвижимость в аренду собственники при желании смогут самостоятельно, с соблюдением налогового законодательства и других правовых норм, – говорит Бушуев. – По документам наш квартал является санаторно-курортным учреждением. Нормы положения не распространяются на наш проект, он не относится к категории гостиниц».

Примерно такую же позицию занимают организаторы проекта «Первая линия» (ГК «Пионер»). «Курорт «Первая линия» в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию – многофункциональный медицинский и оздоровительный центр. Запросов на сдачу в аренду апартаментов в составе жилых корпусов на сегодня нет. Если возникнет необходимость, правовое обоснование будет проработано в соответствии с актуальной законодательной базой. Гостиничные услуги в комплексе не оказываются» – таков официальный ответ компании. Однако на сайте учреждения крупными буквами значится: «Первая линия apartaments». И буквами помельче: «Приобретенные в комплексе «Первая линия» апартаменты можно использовать как для постоянного проживания или сезонного отдыха, так и для сдачи в аренду. Профессиональная управляющая компания позаботится о том, чтобы апартаменты не пустовали и приносили стабильный доход владельцу». Вопрос: если это не гостиница – то что собирается сдавать в аренду УК? Палаты в медучреждении?

О завтрашних рисках

Попытка сдавать несертифицированные помещения, по мнению юристов, может пресекаться Роспотребнадзором: от 30 000 до 50 000 руб. штраф для должностных лиц. А для юридических лиц – от 1/40 до 1/25 годовой выручки. И приостановка деятельности до 90 дней. Плюс наказание от УФАС за ненадлежащую рекламу.

Еще печальнее будет ситуация, если собственник апартамента (физическое лицо) решит сдавать свое помещение самостоятельно. Даже если он уплатит 13% подоходного налога, к нему непременно придут из ФНС. Потому что налоговая служба считает сдачу в аренду нежилых помещений предпринимательской деятельностью. Значит: плюс 18% НДС, плюс штраф, и хорошо еще, если не срок за незаконное предпринимательство. «Судебная практика по таким случаям сложилась совершенно однозначная, – комментирует Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и партнеры». – И Верховный суд, и арбитраж выносят решения в пользу налоговиков». Выручить «физика» может договор с УК на доверительное управление объектом, добавляет Некрестьянов. Менее надежен агентский договор: многое зависит от того, как он составлен.

«Для профессиональных УК проблем нет, – говорит Илья Андреев, управляющий партнер Zenith PM. – Для них прохождение классификации – запланированное штатное мероприятие. А вот для покупателей псевдожилья, которые планируют зарабатывать на своих апартаментах, риски высоки. Пока не совсем понятен механизм применения санкций, но мы из практики знаем, что наше государство умеет быстро решать такие проблемы».

Безусловно, речь о завтрашних рисках, о проблемах, с которыми владельцы апартаментов могут столкнуться после 2019 г. Положение о классификации гостиниц еще не утверждено. Но сегодняшний ажиотажный спрос делает покупателя менее внимательным и критичным, и риски растут.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector