Аренда мансарды ТСЖ
Exspertiza.ru

Юридический портал

Аренда мансарды ТСЖ

Можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме

В наше время обладатели квартир на последних этажах многоквартирных домов считаются настоящими счастливчиками, поскольку имеют уникальную возможность расширить свою жилую площадь за счет чердачного помещения. При этом определить его назначение они могут самостоятельно в зависимости от своих потребностей. На чердаке можно сделать кладовую или склад для ненужных вещей, а можно обустроить полноценный мансардный этаж, который превратит обычную квартиру в элитное двухуровневое жилье. И вот тут-то и возникает вопрос можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме и что для этого нужно сделать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Способы оформления мансарды в собственность

Существует два метода присоединения чердака к помещению, которое принадлежит к жилому фонду:

  • Регистрация права собственности;
  • Получение заинтересованным лицом его в аренду или же безвозмездное пользование.

Множество аспектов оказывают влияние на определение оптимального способа правообладания чердачным помещением, среди них: зарегистрировано ли в доме Товарищество собственников жилья (ТСЖ), его состав и количество участников, существование прав на долевую собственность, которые зарегистрированы и т.д.

Когда нельзя узаконить мансарду в многоквартирном доме

Не удастся оформить документы на законное использование мансардного помещения, если:

  • многоквартирный дом, в котором расположено интересующее чердачное помещение, принадлежит к категории зданий, которые планируется реконструировать;
  • собственники других квартир в данном доме не дали согласие на подобные изменения и дальнейшее использование чердачного помещения;
  • технические показатели не позволяют проводить подобную реконструкцию помещения;
  • претендовать на использование мансардного помещения в частных целях могут только владельцы квартир, которые находятся на последнем этаже дома.

Документы для узаконивания мансардного помещения

В зависимости от выбранного способа присоединения мансарды к квартире отличается и пакет документов, которые необходимо для этого собрать.

Что нужно, чтобы узаконить мансарду в многоквартирном доме, взяв ее во временное пользование (аренда или безвозмездно):

  1. получение согласия на подобную процедуру у остальных владельцев жилья;
  2. заключить договор аренды мансарды, после чего официально его зарегистрировать в соответствующих государственных органах;
  3. получить согласие других владельцев на переоборудование помещения;
  4. провести работы по переоборудованию помещения;
  5. получить акт о переоборудовании;
  6. внести соответствующие изменения в документацию технического характера;
  7. отобразить все произошедшие изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.

Как узаконить мансарду в многоквартирном доме через оформление права собственности:

  1. начало работ по реконструкции должно быть единогласно поддержано владельцами жилых помещений;
  2. для проведения работ по реконструкции владельцами должна быть получена разрешительная документация;
  3. после проведения ремонтных работ, помещение, в котором проводилась реконструкция, должно быть официально введено в эксплуатацию;
  4. внести и зарегистрировать коррективы в техническую и другую документацию;
  5. зарегистрировать право собственности на мансарду.

Процедура узаконивания чердака под мансарду

На первом этапе собирается документация о праводееспособности человека и исходные данные об объекте:

  • юридический статус (отдельный гражданин или организация);
  • на каком основании владеет жилищем: находится в собственности, аренде или др.;
  • каким образом было приобретено право на квартиру: договор купли-продажи, использование механизма приватизации, долевое участие и т.д.;
  • запланированный объем финансирования;
  • к какому жилищному фонду относится здание (частный или государственный);
  • информация об управляющей компании (на чьем балансе находится здание);
  • наличие Кондоминиума, зарегистрированного согласно с действующим законодательством, а также паспорта здания, который выдан органом технической инвентаризации;
  • информация о том, зарегистрировано ли ТСЖ.

На втором этапе определяется, позволяют ли технические характеристики производить переустройство мансардных помещений. Для этого нужно:

  • получить у организации, на чьем балансе находится здание, дубликат Паспорта домовладения, который заверен в установленном законом порядке;
  • заказать в проектной организации документ, подтверждающий возможность проведения работ по реконструкции чердака в мансардный этаж с указанием его предназначения.

Следующий, третий этап возможен только в случае получения разрешения на реконструкцию. На этом этапе следует:

  • собрать пакет документов для подачи в префектуру, целью чего является выбор на конкурсной основе инвестора, который проведет строительные работы. Пакет документов включает: соответствующую проектную документацию, заключение МосжилНИИпроекта, расчет сумм компенсации, которая будет выплачена из средств инвестора собственникам, чьи квартиры находятся в непосредственной близости с местом проведения строительных работ. Проектная документация должна пройти согласование с определенными инстанциями. Их состав определяет конкурсная комиссия, созданная при префектуре;
  • по результатам конкурса готовиться распоряжение префекта, заверенный дубликат которого нужно получить;
  • зарегистрировать инвестиционный контракт на реконструкцию чердака.

Последний четвертый этап предполагает:

  • подготовку проекта;
  • подписание договора подряда с обязательным заключением страхового договора, защищающего от рисков, которые могут возникнуть при реализации строительных работ;
  • получение актов приемки объекта, который подвергся реконструкции, а также распоряжений, которые их утверждают;
  • получение документального подтверждения введения объекта в эксплуатацию, а также присвоения адресных реквизитов;
  • обращение в Бюро технической инвентаризации для получения документации и проведения госрегистрации права на помещение мансардного этажа, которое принадлежит к категории вновь созданного имущества;
  • регистрацию права собственности в уполномоченных органах юстиции.

Как оформить долгосрочную аренду на чердачное помещение

решили оформить часть чердачного помещения, находящегося над нашей квартирой в долгосрочную аренду, начали сбор документов. При этом выяснилось( обращение в кадастровую палату), что дом не стоит на кадастровом учете. По правилам оформления мы должны собрать 2/3 голосов от собственников.Но если дом не стоит на учете, кому принадлежит чердачное помещение ( получается собственника у чердака нет?)

Ответы юристов ( 3 )

по общему правилу договор аренды заключается с собственником. Чердачное помещение в силу норм ЖК РФ является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Вам нужно определиться относительно собственников жилых помещений и порядка его управления — ТСЖ или УК?

Читать еще:  Субаренда муниципального имущества без торгов

  • 9,8 рейтинг
  • 5813 отзывов эксперт

Как уже сказала коллега, Вам необходимо заручиться решением общего собрания, которое считается легитимным при присутствии 1/2 собственников и при этом за решение о передаче Вам в пользование чердака на праве аренды должно проголосовать не менее 2/3 от участвующих в собрании.

Положения судебной практики по этому поводу.

Вывод из судебной практики: Договор аренды технического подвала является недействительным, если на его заключение не получено согласие собственников, поскольку такой подвал находится в долевой собственности.
Примечание: В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ техническим является подвал, в котором находится оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в доме.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2009 N Ф03-4700/2009 по делу N А59-3330/2008
“… Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Прокофьевой Т.П. (Арендатор) заключен договор аренды N 307 нежилого помещения общей площадью 60, 4 кв. м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 цокольный этаж для осуществления эксплуатации под объект «Магазин» промышленных товаров” (пункты 1.1 — 1.3 договора).
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Из приведенной выше нормы права следует, что общим имуществом являются подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Следовательно, признаком, позволяющим отнести подвал к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме является наличие в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.
При рассмотрении настоящего спора арбитражными судами со ссылкой на акты обследования от 11.02.2008, 06.08.2008, пояснения главного специалиста архитектурно-строительного отдела ООО «СахалинНИПИморнефть», акт обследования комиссии от 16.01.2009, технический паспорт указанного дома установлено, что ИП Прокофьева Т.П. занимает помещение, состоящее из четырех комнат и тамбура, расположенных в подвале; в помещении проходят трубы водоотведения (канализация), холодного водоснабжения и отопления — обслуживающие весь дом (нижняя разводка).
В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 44 указанного Кодекса общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме является органом управления и в его компетенцию входит принятие решений о передаче в пользование общего имущества в таком доме.
Как установили арбитражные суды первой и второй инстанций, решение о согласии на сдачу в аренду подвального помещения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 не принималось.
При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемых Прокурором Сахалинской области договора аренды N 307 и дополнительного соглашения к нему как сделок, не соответствующих требованиям закона. “
Подготовлен специалистами АО «Консультант Плюс»
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

Тот факт, что дом не стоит на кадастровом учете не препятствует Вам в заключении договора. Вы просто не сможете зарегистрировать договор аренды, сроком более 1 года. Вы можете заключить договор аренды на неопределенный срок, который не подлежит регистрации, либо сроком менее года но с пролонгацией.

Чердак раздора: Верховный Суд РФ разъяснил краснодарке, как мансарда может стать жильем

Жительница Краснодара решила увеличить свою квартиру на последнем этаже многоквартирного дома за счет части мансарды над своим жильем и попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей уже увеличенной перестроенной квартиры. До этого Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде, а департамент архитектуры отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. Однако, Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. А вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях “существенно нарушены нормы материального и процессуального права”. Тем не менее, узаконить такое жилье возможность есть. В деталях “чердачной” эпопеи разбиралась Наталья Козлова, корреспондент “Российской газеты”, сообщает ИА KrasnodarMedia.

Читать еще:  Соглашение об изменении площади арендуемого помещения

“Интересную житейскую ситуацию рассматривал недавно Верховный суд РФ. Она касается тех, кто решил увеличить размер своей квартиры за счет чердака или подвала.

Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.

Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.

Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.

По мнению архитекторов, перестроенная мансарда — это просто самовольная постройка.. Фото: Бесплатный фотосток pixabay.com

В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей. А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.

Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде. Чиновники заявили, что такое улучшение называется реконструкцией и ее узаконивание не входит в их компетенцию. Комиссия порекомендовала даме обратиться в департамент архитектуры и градостроения местной администрации. Департамент архитектуры, в свою очередь, отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. По мнению архитекторов, новая квартира — это просто самовольная постройка. И предложили обратиться в суд, чтобы ее узаконить.

До заседания районного суда прошло собрание собственников жилья, на котором все проголосовали за перемены в своем доме. Собственники единогласно согласились с перепланировкой и установкой мансардных окон в перестроенной по новой квартире. Протокол истица принесла в суд.

Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. Это решение суда стало основанием для госрегистрации прав собственности на жилье. Апелляция с таким решением согласилась.

Если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Фото: Антон Балашов

Если при перестройке квартиры общее имущество дома станет меньше, голосовать за это должны все владельцы

Но вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях “существенно нарушены нормы материального и процессуального права”. В материалах дела есть экспертное заключение, что комната почти в 25 квадратных метров и санузел, “организованные в мансардном этаже”, соответствуют строительным нормам и соблюдены требования пожарной безопасности.

Но департамент архитектуры все равно не дал разрешение на ввод в эксплуатацию.

Изучение протокола собрания собственников, стопроцентно одобривших улучшение жизни соседки, вызвало у Верховного суда вопросы. Оказалось, что собственники действительно все проголосовали “за”. Но лишь те, кто пришел на собрание. А пришли далеко не все.

Сначала Верховный суд напомнил коллегам 36-ю статью Жилищного кодекса. В ней перечисляется, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, включая чердаки, подвалы и технические этажи. А так же “иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников”. В этот список входят и помещения для организации досуга, детского творчества, культурного и физического развития.

В той же статье Жилищного кодекса прописано, что уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме действительно можно, но только с согласия всех собственников.

В следующей статье того же кодекса — 40-й — написано, что если реконструкция, перепланировка или переустройство помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это требуется согласие всех без исключения собственников. Вывод из всех этих норм — согласие всех собственников в многоквартирном доме это обязательное условие для реконструкции или перепланировки любого помещения в доме, если оно влечет к присоединению к перестроенному общее имущество дома. В 46-й статье Жилищного кодекса сказано следующее. “Принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции квалифицированным большинством голосов не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества дома, в результате которого общее имущество уменьшается.

Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново. Фото: Антон Балашов

Читать еще:  Признать договор аренды недействительным судебная практика

То есть, если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Причем сделать это должен каждый собственник, участвующий в собрании. А те, кто на собрание не пришел, обязаны дать отдельно и в письменном виде свое согласие на такую реконструкцию. Из материалов дела, подчеркнул Верховный суд, не видно, что на собрании собственников вообще говорилось про уменьшение размера общего имущества дома. Да и не все собственники голосовали за реконструкцию квартиры соседки.

Вывод Верховного суда по этому спору: истица без согласия всех собственников провела реконструкцию квартиры, которая привела к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего всем жильцам. Поэтому вывод местных судов, что требования гражданки надо удовлетворить, противоречат закону.

Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново”, — сообщает “Российская газета”.

Как расширить квартиру за счёт чердачного помещения

В этой статье рассмотрим присоединение к их жилищу чердачного помещения, различные варианты получения в свое распоряжение такого помещения, мероприятия необходимые для этого.

Многие жильцы многоквартирных домов задумываются о возможности присоединения к их жилищам чердачного помещения. В данной статье рассказывается о различных вариантах получения в свое распоряжение данного помещения, а также о перечне мероприятий и и документов, необходимых для этого.

Присоединяем к жилищу чердачное помещения

  • Подготовительный этап
  • Порядок действий при оформлении чердака в аренду
  • Порядок действий при оформлении чердака в собственность
  • Стоит ли пробовать узаконить самострой мансарды

Первым делом людям, желающим улучшить свои жилищные условия за счет чердака, следует определиться, каким образом они будут это делать: путем заключения договора аренды или оформления права собственности. Жильцам, планирующим продавать квартиру в обозримом будущем, следует позаботиться о приватизации чердачного помещения. Тем же, кто собирается использовать дополнительное пространство для своих личных целей, будет достаточно заключения простого договора аренды.

Подготовительный этап

Согласно 36 статье Жилищного кодекса РФ, чердаки в многоквартирных домах являются общим имуществом всех жильцов и разрешение на передачу их частным лицам может приниматься только на общем собрании собственников дома . Поэтому в первую очередь необходимо выяснить, образовано ли в доме объединение собственников жилья (ТСЖ или ЖСК) и предварительно поговорить с его членами о возможности получения чердачного помещения.

Далее стоит обратиться в БТИ и Росреестр, и выяснить, зарегистрирован ли чердак и является ли он по документам помещением общего пользования.

Еще одним важным моментом является выяснение, относится ли здание по Генплану к домам под снос. В Москве, например, это можно выяснить в окружном департаменте жилищной политики и жилищного фонда города или на сайтах префектур.

Следующим шагом будет получение заключения эксперта Бюро технической инвентаризации о технической возможности переустройства чердачного помещения. Ведь если из его части, интересующей собственника квартиры, будет невозможно перенести инженерные коммуникации или из-за особенностей помещения не удастся провести его переоборудование согласно действующим техническим нормам, получить в собственность или в пользование чердак не удастся.

Порядок действий при оформлении чердака в аренду

  1. Представителями БТИ проводятся измерительные работы. Без них определение площади и границ помещения будет невозможно.
  2. Необходимо получить письменное согласие жильцов на взятие в аренду и переоборудование чердака (необходимо согласие 2/3 жильцов). Следует помнить, что жильцы, живущие в квартирах по договору социального найма, собственниками дома не являются и поэтому вместо них согласие на взятие в аренду и переоборудование чердака будет давать городской департамент имущественных отношений.
  3. Заключается договор аренды и проводится его государственная регистрация в Федеральной Регистрационной Службе
  4. Заказывается проект в любой организации, имеющей соответствующую лицензию.
  5. Собирается достаточно большой пакет документации, необходимый для согласования проекта переустройства с различными контролирующими органами (тех. условия на инженерные сети, град. план земельного участка здания, тех. условия обследования несущих конструкций здания и др.). Полный перечень документов можно узнать в компании, у которой заказывается проект.
  6. Проводятся непосредственные работы по переустройству чердака. Проводится ввод в эксплуатацию.
  7. Составляется акт о завершенном переустройстве, который выдается приемочной комиссией городской жилищной инспекции (например, в столице это государственная жилищная инспекция города.
  8. Вносятся соответствующие изменения в техническую документацию. Для этого необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации.
  9. Вносятся изменения в договор аренды.

Порядок действий при оформлении чердака в собственность

Мероприятия, проводимые при заключении договора аренды и оформлении права собственности, во многом совпадают (пункты 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8 предыдущего порядка действий). Отличия заключаются в том, что при оформлении чердака в собственность необходимо согласие не 2/3, а всех собственников многоквартирного дома. А вместо договора аренды получается свидетельство на право собственности на помещение.

Стоит ли пробовать узаконить самострой мансарды

Часто собственники квартир, не желающие тратить время и деньги на получение многочисленных разрешений и согласований на переустройство чердака, самовольно переделывают его в мансарду, а потом пытаются признать право собственности на объект строительства черед суд.

Чаще всего суды не удовлетворяют подобные исковые заявления, обязывая истца выплатить штраф за нарушение норм КОАП и постановляя снести самовольную постройку, согласно 222 статье ГК РФ, за счет осуществившего ее лица. Поэтому не стоит выбирать подобный способ присоединения чердака к квартире.

Таким образом, присоединение чердака вполне реально. Но данный процесс отнимет очень много сил, времени и денег у владельца квартиры, поэтому стоит трезво оценить свои возможности перед тем, как взяться за это нелегкое дело. опубликовано econet.ru

Если у вас возникли вопросы по этой теме, задайте их специалистам и читателям нашего проекта здесь.

Понравилась статья? Напишите свое мнение в комментариях.
Подпишитесь на наш ФБ:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector